法學系房地產(chǎn)法課件7

1、l二、禁止出租的情形二、禁止出租的情形l有下列情形之一的房屋不得出租：l（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；l（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的；l（三）共有房屋未取得共有人同意的；l（四）權(quán)屬有爭議的；l（五）屬于違法建筑的；l（六）不符合安全標準的；l（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；l（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；l（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。l三、房地產(chǎn)租賃合同備案制度三、房地產(chǎn)租賃合同備案制度ll城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法（1995年年1月月1日

2、施日施行，行，2007年年8月月30日修正）日修正）l第五十四條第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。記備案。l城市房屋租賃管理辦法（1995年6月1日施行）l第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。l簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)當向房屋所在地市、縣人民政府房增管理部門登記備案。l登記申請登記申請審核合同審核合同房屋租賃證房屋租賃證

3、l(一)登記申請ll 第十四條 房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。l 第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：l（一）書面租賃合同；l（二）房屋所有權(quán)證書；l（三）當事人的合法證件；l（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。l出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。l出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。l（二）主管部門對租賃合同進行審核l審核的內(nèi)容：l1、合同主體l2、合同客體l3、合同內(nèi)容l4、租賃行為是否符合國家及地方人民政府的租賃政策l5、當事人是否已經(jīng)繳納了有關(guān)稅費。l（三）頒

4、發(fā)房屋租賃證l 第十七條 房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。l此過程對于承租人來說比較重要l1、買賣不破租賃（注意有例外）l2、用于應(yīng)付政府的行政管理。l 如果租用的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，則該證可作為經(jīng)營場所合法的憑證。l 如用于居住，則是公安部門辦理戶口登記的憑證之一。l3、確認雙方的租賃行為合法性（案例）l最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對租賃合同對受讓人不具有約束力。（

5、此為買賣不破租賃的例外）受讓人不具有約束力。（此為買賣不破租賃的例外）抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！?（先押后租，租賃合同不具有約束力，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)。承租人如有損失，能否獲賠？要看出租人（即抵押人）是否將此抵押情況書面告知）l 案情 2006年，某物業(yè)公司因貪圖便宜，和李姓業(yè)主匆忙簽定了某商業(yè)物業(yè)的租賃合同，交納了幾十萬的保證金和兩個月租金。沒有辦理租賃登記和進一步查詢，然后該公司就入場裝修，準備將該物業(yè)分割

6、成幾個小物業(yè)在轉(zhuǎn)租。到了裝修完畢，轉(zhuǎn)租的小業(yè)主需要辦理營業(yè)執(zhí)照的時候，才發(fā)現(xiàn)該物業(yè)有抵押權(quán)人，并且該李姓業(yè)主已經(jīng)拖欠抵押權(quán)人（銀行）的貸款很久，銀行已經(jīng)訴訟并查封了該物業(yè)。l 物業(yè)公司根本無法辦理租賃登記和進行商業(yè)經(jīng)營，損失巨大。l（五）房屋租賃登記備案的性質(zhì)（五）房屋租賃登記備案的性質(zhì)l第一，登記備案房屋租賃合同成立或生效的條件。lA 立法未明確l城市房屋租賃管理辦法l第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責任者給予行政處罰；l。l（二）不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；l 。lB 法理上講，租賃合同是諾成性合同。lC 實踐中，很少租賃

7、合同有登記備案。是否一律無效？l第二，租賃備案也不是為了使房屋租賃合同具有對抗第三人的效力。l對抗新所有人權(quán)源：買賣不破租賃l對抗后設(shè)定的抵押權(quán)之權(quán)利人權(quán)源：承租人對房屋的占有l(wèi)第三，在后承租人不得以登記對抗在先已實際占有該房屋的先承租人。（為什么呢？）l四、承租人的優(yōu)先購買權(quán)l(xiāng)合同法第二百三十條l 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 l民通意見第118條（提前三個月通知）l城市私有房屋管理條例第11條（提前三個月通知）l適用條件：l第一，租賃合同合法有效l第二，承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。l（同等條件：指相對同等交易條件

8、。包括同等價格，同等的價款給付時間、同等的給付方式等同等交易條件。）l第三，承租人必須在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。（承租人接到通知后的三個月內(nèi)）l 案情某開發(fā)商有一棟三層的商品房未售，1999年王某承租其中的首層從事理發(fā)業(yè)，方某則承租二、三層經(jīng)營家具。2004年4月20日，在租賃期間，開發(fā)商在未通知王某的情況下，將整棟房屋轉(zhuǎn)讓給方某。l 王某及時提出異議，認為該棟商品房完全可以分割出讓，開發(fā)商擅自出賣房屋的行為侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)。l（判決：整體出售應(yīng)視為交易條件）l思考：lA 承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)沖突，如何解決？lB 在承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，對承租人有何救濟？（出租

9、人如未通知就出售給第三人，承租人該如何主張其優(yōu)先購買權(quán)？）l可起訴，要求法院確認該買賣合同無效。l但此規(guī)定并不能保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)。（為什么呢？）l第一，沒有能保證承租人購買該房子。l第二，如出租人與第三人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，則無權(quán)再向其主張優(yōu)先購買權(quán)，而只能要求出租人承擔損害賠償責任。l（一）定義：房屋承租人將租賃房屋再出租給他人的行為。l 合同法224條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。l（二）合法轉(zhuǎn)租中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系

10、l1、原出租人的權(quán)利義務(wù)：l（1）有權(quán)要求承租人繼續(xù)履行原租賃合同。l（2）出租人有權(quán)從房屋轉(zhuǎn)租中獲得收益。l（3）監(jiān)督次承租人使用租賃房屋的情況。（所有權(quán)具有對世性）l（4）有權(quán)在原合同終止時，直接請求次承租人返還房屋。l（5）出租人對次承租人不負有法律義務(wù)。l2、承租人的權(quán)利義務(wù)l（1）繼續(xù)履行原合同l（2）履行轉(zhuǎn)租合同l l思考：在租賃房屋需要修繕時，如出租人不履行修繕義務(wù)，承租人能否以此為由拒絕修繕？l 由于其要履行兩個合同，因此：因一方原因致使承租人對另一方違約時，承租人應(yīng)當直接承擔違約責任。l3、次承租人的權(quán)利義務(wù)l（1）接受出租人對其用房情況的監(jiān)督l（2）合同終止時，次承租人應(yīng)當返還租賃房屋l思考：次承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)？l（三）非法轉(zhuǎn)租的法律后果l思考：l1、次