農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式及意義

1、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式及意義一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀（一）農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)在城市里的農(nóng)民工日漸增加， 農(nóng)村的耕地也被進(jìn)城打工 的農(nóng)民承包給留在農(nóng)村的農(nóng)民耕種，而自己每年收取一定的轉(zhuǎn)包費(fèi)。這樣的集體土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)村已經(jīng)很常見(jiàn)了也是經(jīng)常使用的一 種流轉(zhuǎn)形式，既維護(hù)了農(nóng)民集體土地合法權(quán)益，又增加了農(nóng)民的收入。也有以農(nóng)村集體土地使用權(quán)入股與企業(yè)聯(lián)營(yíng)的方式，使得企業(yè)落戶(hù)農(nóng)村，企業(yè)的利潤(rùn)每年拿出一定數(shù)額作為土地入股紅利 付給集體經(jīng)濟(jì)組織。這樣級(jí)可以為當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，不至于只是一味的種植農(nóng)作物，又可以使農(nóng)民生產(chǎn)的糧食就地轉(zhuǎn) 化。可以說(shuō)是一舉兩得的好事。（二）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的

2、法律法規(guī)現(xiàn)狀1998年，憲法增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī) 定轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容,在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地 位。1995年，我國(guó)頒布的擔(dān)保法明確否認(rèn)農(nóng)村集體土地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以用作抵押，但承認(rèn)附著于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生的收益可 以成為抵押權(quán)的客體。同時(shí),該法明確規(guī)定：“抵押人依法承包并 經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘、荒丘等四荒地的土 地使用權(quán)可以抵押”，“以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。2002年，我國(guó)農(nóng)村土地承包法的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)農(nóng) 村土地流轉(zhuǎn)制度發(fā)展到一個(gè)嶄新的階段，該法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 流轉(zhuǎn)的原則、程序、方式等問(wèn)題都作了比較概括性的規(guī)

3、定。2005年3月,我國(guó)農(nóng)業(yè)部頒布實(shí)施的農(nóng)村土地承包經(jīng) 營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn) 合同、流轉(zhuǎn)管理也作了比較詳細(xì)的規(guī)定。 但上述兩部法律文件所 調(diào)整的對(duì)象僅限于土地承經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，也就是其流轉(zhuǎn)不得改變 承包土地的農(nóng)業(yè)用途，對(duì)于由農(nóng)地向集體非農(nóng)建設(shè)地、國(guó)有土地 方面的流轉(zhuǎn)未予涉及。對(duì)此，我國(guó)最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè) 承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定這一司法解釋也是將改變農(nóng) 業(yè)用途作為嚴(yán)重違約情形屬于合同解除的正當(dāng)事由予以規(guī)定的。目前,已實(shí)施的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等均作了詳盡的規(guī)定。 2007年頒布的物權(quán)法中再次規(guī)定了土

4、地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn) 方式以及建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等。二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式1、土地互換。主要是指由集體出面組織。鄉(xiāng)或者村基于 連片種植的需要，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)，宜農(nóng)則農(nóng)，宜林則林，宜牧則 牧，宜漁則漁，農(nóng)戶(hù)則按自身實(shí)際選擇種植，養(yǎng)殖對(duì)象。另外還 可以在農(nóng)戶(hù)間互換。這種現(xiàn)象在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中日漸增多，主要是由于零碎的土地不能滿(mǎn)足種植，養(yǎng)殖大戶(hù)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需要，而部分農(nóng)戶(hù)勞動(dòng)力不足等原因，雙方互換土地，各得其所。2、土地股份合作制。土地股份合作制是指農(nóng)戶(hù)的承包地以村組為單位集中起來(lái)，并按其數(shù)量和質(zhì)量折股量化到戶(hù)，承包權(quán)化為股權(quán)。農(nóng)村土地承包使用權(quán)與其他物權(quán)一樣，是可以獨(dú)立存在的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件

5、下，體現(xiàn)出一種具有交換價(jià)值的資本，可以轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)或入股。通過(guò)土地股份合作制，可以使經(jīng)營(yíng)者獲 得較為充分的自然資源，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)農(nóng)戶(hù)的積極性， 有力推進(jìn)農(nóng) 村土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品 生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、土地轉(zhuǎn)包。是指原承包人將自己從發(fā)包方所承包的土 地，以一定條件再發(fā)包給第三方，這兩者之間形成新關(guān)系，而原承包合同中所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)不變。 需要指出的是，簽訂轉(zhuǎn)包合 同須經(jīng)發(fā)包方的同意。4、土地轉(zhuǎn)讓。是指原承包方與第三方簽訂合同，將自己與發(fā)包方也已形成的權(quán)利義務(wù)由第三方向發(fā)包方履行。這種現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村，近城郊區(qū)或廠礦工業(yè)區(qū)附近。 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民不必

6、再依賴(lài)土地， 而有相對(duì)穩(wěn)定的收入來(lái)維持生活。 農(nóng) 民將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，可以安心地從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中應(yīng)該注意的問(wèn)題（一）首先明確集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是使用者而非所有者。集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地使用者之間的交易，無(wú)論采取何種形式，轉(zhuǎn)移的都是土地使用權(quán)。因此，能夠作為集體建 設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)該是集體建設(shè)用地使用權(quán)人和意向 土地使用者。實(shí)踐中，不少地方將集體建設(shè)用地使用權(quán)主體擴(kuò)大 到土地所有權(quán)人，并以規(guī)范性文件規(guī)定“農(nóng)民集體多有建設(shè)用地 的所有權(quán)人或者使用權(quán)人經(jīng)批準(zhǔn)可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押或者作家入股等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)”。這種將集體土地所有者作為建設(shè)用 地使用權(quán)流

7、轉(zhuǎn)主體的做法， 無(wú)疑擴(kuò)大了流轉(zhuǎn)主體的范圍， 客觀上 為違法占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的行為提供了依據(jù)和條件。（二）集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體范圍集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體是建設(shè)用地，包括現(xiàn)實(shí)的已經(jīng)被土地使用者合法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地和已被土地利用 總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃確定為建設(shè)用地的土地。由我國(guó)土地使用制度改革的目標(biāo)所決定，作為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 客體的應(yīng)該是前者而不是后者。近年來(lái)，不少地方都將后者列入 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍并以此為主進(jìn)行流轉(zhuǎn)。但是這樣卻存在著幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是違反了現(xiàn)行法律的規(guī)定。 二是耕 地的保護(hù)將會(huì)更加艱難。（三）土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持“自愿、有償、依法、規(guī)范”的 基本原則首先，是群眾自愿的原則。土地是否流轉(zhuǎn)，以哪種形式流 轉(zhuǎn)，應(yīng)由農(nóng)戶(hù)自主決定。即使鄉(xiāng)村操作的土地流轉(zhuǎn)，也要尊重農(nóng) 民意愿，不能靠行政手段強(qiáng)行流轉(zhuǎn)。其次，是平等協(xié)商、有償流 轉(zhuǎn)的原則。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金等應(yīng)由農(nóng)戶(hù)與受讓方或承租 方平等協(xié)商確定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得干預(yù)。其流轉(zhuǎn)收益應(yīng)歸農(nóng)戶(hù)所有，鄉(xiāng) 鎮(zhèn)不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格 遵守國(guó)家法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行中央的路線(xiàn)方針政策。在土地流 轉(zhuǎn)中，不得改變土地所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系， 不得隨意改變土地承包關(guān) 系，不得擅自改變農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包剩余期限。 第四，是規(guī)范操作的原則。