全國(guó)廠房改造的一些實(shí)例

1、案例研究代表案例解讀南京1912基本概況n南京1912街區(qū)被命名為中國(guó)特色商業(yè)街，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年全年共接待全國(guó)近百個(gè)城市代表團(tuán)的參觀、交流和學(xué)習(xí)，并收到國(guó)內(nèi)100余個(gè)城市的合作邀請(qǐng)。n街區(qū)日平均客流量達(dá)到近萬人次，節(jié)日高峰客流達(dá)5-6萬人次，曾創(chuàng)下平安夜10萬人齊聚1912的盛況。n民國(guó)時(shí)期的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學(xué)術(shù)大家，是中西交會(huì)之地，受西風(fēng)東漸之影響，建筑、社會(huì)風(fēng)尚都帶著中西合璧的味道。這樣一種歷史經(jīng)驗(yàn)和懷舊情懷，自然成為時(shí)尚消費(fèi)的最佳背景。代表案例解讀南京1912主題特色以民國(guó)建筑作為主題特色以民國(guó)建筑作為主題特色n “南京”的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一

2、致，依托于總統(tǒng)府的“南京”，體現(xiàn)的也是民國(guó)建筑的精神。n在建筑外觀上，大多數(shù)新建筑中，毫無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外再無任何修飾。代表案例解讀n 區(qū)位條件區(qū)位條件：新芝8號(hào)創(chuàng)意園占地面積5230平方米，利用原寧波方向機(jī)廠的廠房改建，在盡可能充分保護(hù)盒利用原建筑、維持原風(fēng)格與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)的前提下實(shí)現(xiàn)其形象與功能的躍升和拓展。寧波新芝8號(hào)基本概況n 規(guī)規(guī) 模模：園區(qū)擁有五棟風(fēng)格各異的設(shè)計(jì)室組團(tuán)建筑，合計(jì)18間工作室供創(chuàng)意企業(yè)入駐。n 意 義義：此園為寧波市首個(gè)市級(jí)都市產(chǎn)業(yè)園，也是首個(gè)真正意義上的LOFT創(chuàng)意園。它標(biāo)志著一個(gè)升級(jí)蓬勃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

3、集聚地在寧波應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志著寧波在河里利用、改造老工業(yè)廠房，推動(dòng)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)創(chuàng)新型城市建設(shè)方面邁出了成功一步。代表案例解讀n 改造宗旨改造宗旨：機(jī)場(chǎng)廠房改建，保留原始的記憶片段n 主要手法主要手法：黃磚墻、大鐵門、電線架、發(fā)銹的鐵板幕墻、笨重的人字屋架、灰色外墻、鵝卵石和水池、8字變形符號(hào)等等。寧波新芝8號(hào)改造手法代表案例解讀絲聯(lián)166基本概況n 區(qū)位與規(guī)模區(qū)位與規(guī)模：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由原杭州絲綢印染聯(lián)合廠的舊廠房部分改造而成，該廠房建于上世紀(jì)50年代，占地2萬平米。n 歷史文化歷史文化：依托運(yùn)河歷史文化和鐵路遺址公園等現(xiàn)有資源，融合科技與藝術(shù)，打造一個(gè)集休閑觀光、收藏出售于一體的創(chuàng)意基地

4、。n 主題定位主題定位：斑駁的紅磚瓦墻，錯(cuò)落有致的工業(yè)廠房，縱橫交錯(cuò)的管道，墻壁還保留著各個(gè)時(shí)代的標(biāo)語。馬路上穿著制服的工人與打扮時(shí)尚前衛(wèi)的參觀者相映成趣，歷史與現(xiàn)實(shí)、工業(yè)與藝術(shù)在這里完美的契合在了一起。代表案例解讀北京酒廠ART國(guó)際藝術(shù)園基本概況n 歷史歷史背景：背景：酒廠ART國(guó)際藝術(shù)園是對(duì)有30年歷史的朝陽區(qū)釀酒廠重新規(guī)劃后建立的。總建筑面積約2萬平方米，聚集了數(shù)十家中外藝術(shù)機(jī)構(gòu)和百余名國(guó)內(nèi)外著名藝術(shù)家。n 藝術(shù)展覽藝術(shù)展覽：酒廠緊鄰中央美術(shù)學(xué)院，處在望京自由藝術(shù)家、藝術(shù)機(jī)構(gòu)集散中心，再加上其老廠房的寬敞空間，使它具有著成為藝術(shù)園區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。時(shí)尚發(fā)布時(shí)尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國(guó)偶像狠

5、牛創(chuàng)意面館代表案例解讀杭州LOFT49基本概況n 成成 因：因：杭州擁有的藝術(shù)人才資源，是國(guó)內(nèi)眾多城市無法比擬的。除了浙江大學(xué)之外，還擁有中國(guó)美術(shù)學(xué)院、浙江理工大學(xué)也是一個(gè)巨大的“人才庫”。n 意意 義義：LOFT49，不應(yīng)該只是杭印路上文化產(chǎn)業(yè)的一座“孤島”，集天時(shí)、地利、人和于一身的它，不僅要將LOFT文化進(jìn)行到底，更應(yīng)以不斷提高的社會(huì)影響力和本身的魅力值將它弘揚(yáng)成杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，并最終成為一個(gè)有著鮮明特色的產(chǎn)業(yè)群。代表案例解讀杭州LOFT49主題特色n 藝藝 術(shù)術(shù)： 49號(hào)廠區(qū)占地面積52畝，目前，出租給創(chuàng)意公司約9300平米，已吸引民間投資數(shù)千萬。在廢舊廠區(qū)里，藝術(shù)家和設(shè)計(jì)師創(chuàng)

6、造出一塊充滿個(gè)性、富有感染力的新型文化和創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)聚集地。n 意意 義義：一些追求理想又貧困潦倒的藝術(shù)家們來到郊區(qū)廢棄的舊廠房尋找一片廉價(jià)而遠(yuǎn)離塵囂的創(chuàng)作空間。高大的空間為他們的創(chuàng)作帶來靈感。于是其他一些有著類似想法的藝術(shù)家也開始聚攏過來，形成了一片新的藝術(shù)空間。代表案例解讀深圳F518風(fēng)貌特色n時(shí)尚創(chuàng)意園曾是一片舊工業(yè)區(qū)，總共有多棟四層樓的舊廠房，南北總長(zhǎng)約米，建筑面積萬平方米。n裸露著灰色槽鋼和紅磚墻的10棟舊廠房，338米街道錯(cuò)落著白色LOFT、OMinishop品牌展示店、集裝箱店，以及給人意外情緒的雕塑和公共設(shè)施。代表案例解讀深圳F518前岸藝術(shù)酒店n一座概念性的建筑，追求時(shí)尚、前衛(wèi)

7、、精致和創(chuàng)造性的外形，結(jié)合創(chuàng)意思想和文化累積的內(nèi)涵，挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)酒店觀念。n前岸藝術(shù)酒店成為客人夢(mèng)想居住的地方，更是全球旅行創(chuàng)意人演繹智慧價(jià)值的舞臺(tái)。每位思想者、商業(yè)者和旅行者留下珍貴的“足跡”，形成獨(dú)特的酒店文化內(nèi)核。n酒店25層99米，有300間創(chuàng)意的商務(wù)客房、21間SOHO名人創(chuàng)意工作室、容納800人的會(huì)演中心、12個(gè)展廳、3個(gè)大型會(huì)議室、俱樂部、康娛中心。時(shí)尚發(fā)布時(shí)尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國(guó)偶像狠牛創(chuàng)意面館代表案例解讀深圳OTC-LOFT主題特色以民國(guó)建筑作為主題特色以民國(guó)建筑作為主題特色n當(dāng)時(shí)如果把廠房全部拆掉，開發(fā)房地產(chǎn)，可能經(jīng)濟(jì)效益比較高，“但深圳本身的城市歷史雖然不是很長(zhǎng)，一個(gè)

8、26年歷史的城市，也應(yīng)該留下一點(diǎn)東西了”，基于這樣的想法做成深圳的一個(gè)創(chuàng)意園區(qū)。n在建筑粗放的，也是多樣的。灰色的水泥墻，高敞的空間是所有建筑的特點(diǎn)，但每一個(gè)創(chuàng)意機(jī)構(gòu)走進(jìn)去都有不同的風(fēng)格。典型特征分析客群特征n 一般舊改商業(yè)項(xiàng)目通常都會(huì)吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會(huì)精英三類人群，但是同一個(gè)項(xiàng)目對(duì)三者的吸引點(diǎn)是不同的，以下結(jié)合案例進(jìn)行說明：普通大眾普通大眾城市白領(lǐng)城市白領(lǐng)精英階層精英階層同樂坊同樂坊舊廠房的建筑新貌主題餐飲時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)時(shí)尚演出俱樂部、酒吧1933老場(chǎng)坊老場(chǎng)坊老建筑觀光公益活動(dòng)特色餐飲體驗(yàn)主題零售時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)會(huì)員制的頂級(jí)會(huì)所和俱樂部上海上海老碼頭老碼頭老建筑觀光老碼頭風(fēng)情體驗(yàn)商業(yè)休閑

9、體驗(yàn)會(huì)所、俱樂部等高端服務(wù)札幌札幌啤酒廠啤酒廠啤酒文化觀光家庭消費(fèi)品牌零售時(shí)尚活動(dòng)主題餐飲啤酒文化體驗(yàn)高檔藝術(shù)品消費(fèi)吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)總結(jié)總結(jié)開放公益時(shí)尚體驗(yàn)消費(fèi)身份和生活方式的體現(xiàn)人氣的來源人氣的來源消費(fèi)的主力消費(fèi)的主力亮點(diǎn)的塑造亮點(diǎn)的塑造依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營(yíng)造獨(dú)特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動(dòng)，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源啟示一：人氣的來源由于城市白領(lǐng)是最本類項(xiàng)目最主要的消費(fèi)群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時(shí)尚和體驗(yàn)特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個(gè)中高檔的生活圈。啟示二：消費(fèi)的主力啟示二：消費(fèi)的主力面向精英人群的高檔會(huì)所、俱樂部或精品酒店

10、要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)，該類業(yè)態(tài)選址較獨(dú)立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點(diǎn)的塑造啟示三：亮點(diǎn)的塑造典型特征分析業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類占比占比細(xì)分業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)態(tài)占比占比商業(yè)休閑50-70%餐飲類40左右零售類40左右文化娛樂類20左右創(chuàng)意辦公10-20%其他配套10-20%舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征分類分類特征描述特征描述餐飲類 通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位； 也可以有檔次較高的中式餐廳，干

11、凈、整潔，餐廳風(fēng)格符合項(xiàng)目整體定位零售類 通常以藝術(shù)品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、主題鮮明； 服裝服飾的零售主要有品牌專賣店和個(gè)性化服飾定制，定位較高檔文化娛樂類 定位高端的會(huì)所、俱樂部最為常見； 電影院、劇場(chǎng)等需要較大空間的業(yè)態(tài)可結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件選擇創(chuàng)意辦公 寬敞、自由、靈活，面積可分可合； 主要面向設(shè)計(jì)類的中小型企業(yè)或個(gè)人工作室酒店 以小型的精品酒店為主，主題鮮明，以獨(dú)特文化吸引特定人群展示空間 通常都會(huì)利用室外廣場(chǎng)或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示功能，面積在1000平米以上； 功能具有彈性，可用作時(shí)尚發(fā)布、公益活動(dòng)、論壇講座以及企業(yè)年會(huì)等多種形式典型特征分析休閑商業(yè)n 臨近廣場(chǎng)、步行道的1-2層廠房改建n 形成連續(xù)的商業(yè)界面n 與開放空間形成互動(dòng)n 以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主n 主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)典型特征分析n 通常選在相對(duì)僻靜的場(chǎng)所n 多為小型的獨(dú)棟建筑改建而成n 外表樸實(shí)，內(nèi)部裝修奢華n 精品酒店的客房數(shù)通常在50左右，具有很強(qiáng)的設(shè)計(jì)感和文化性酒店會(huì)所典型特征分析劇院劇場(chǎng)n 規(guī)模較大、層高更高的大型車間，通常被改造成劇