南寧市業(yè)主委員會選舉辦法

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-865編號：_南寧市業(yè)主委員會選舉辦法審核：_時間：_單位：_南寧市業(yè)主委員會選舉辦法用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。南寧市業(yè)主委員會選舉辦法(示范文本)有關的物業(yè)管理文本，南寧市業(yè)主委員會選舉辦法(示范文本)第一條根據(jù)物業(yè)管理條例、南寧市物業(yè)管理辦法、業(yè)主大會規(guī)程的有關規(guī)定，結合本小區(qū)實際，制定本辦法。第二條在城區(qū)房管部門.南寧市業(yè)

2、主委員會選舉辦法(示范文本)第一條 根據(jù)物業(yè)管理條例、南寧市物業(yè)管理辦法、業(yè)主大會規(guī)程的有關規(guī)定，結合本小區(qū)實際，制定本辦法。第二條 在 城區(qū)房管部門(以下簡稱“房管部門”)和 街道辦事處的指導下，由本小區(qū)業(yè)主大會籌備組負責會議的籌備工作。第三條 業(yè)主身份的確定。根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第六條規(guī)定，業(yè)主是指本小區(qū)內房屋權屬證書記載的所有權人(即房產(chǎn)證或購房發(fā)票、購房合同等產(chǎn)權證明上名字的人)。尚未辦理產(chǎn)權登記，但已實際占有使用的房屋的合法買受人視為業(yè)主;尚未交付的房屋，其建設單位視為業(yè)主。第四條 投票權數(shù)的確定。根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第十一條規(guī)定，業(yè)主投票權數(shù)，按照業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)建筑面積

3、和業(yè)主人數(shù)共同確定。業(yè)主的物業(yè)建筑面積原則上按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權人或者同一業(yè)主擁有多個產(chǎn)權的，以一個業(yè)主計算。經(jīng)初步統(tǒng)計，本小區(qū)業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)總建筑面積為 ，業(yè)主總人數(shù)為 個。(如在投票過程中，因共有產(chǎn)權人或者同一業(yè)主擁有多個產(chǎn)權的業(yè)主等原因出現(xiàn)，導致總投票權數(shù)的數(shù)據(jù)有變化，業(yè)主大會籌備組應及時予以修正。)第五條 業(yè)主委員會選舉實行差額選舉，差額比例不得低于20%。業(yè)主委員會成員暫定5-15人(單數(shù))組成，其中設主任1名，副主任1-2名，委員3-12名，符合條件的正式候選人超過5名方能開始

4、正式的選舉。第六條 在報名時間截止時，符合條件的正式候選人不足5名時，采用以下其中第1或2或3種方式處理(可選擇)：1、在已報名的候選人基礎上，繼續(xù)公開征集候選人報名;2、即時終止業(yè)主委員會的選舉工作，籌備組解散;3、其他方式 。第七條 根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第二十一條規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;(二)遵紀守法;(三)模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)管理費用、專項維修資金等;(四)熱心公益事業(yè)，責任心強;(五)具有必要的工作時間和組織能力;(六)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及下屬企業(yè)內任職。第八條 業(yè)主委員會委員

5、候選人的產(chǎn)生采取自薦方式，凡符合第七條規(guī)定條件者均可報名。第九條 業(yè)主大會籌備組根據(jù)第七條的規(guī)定對報名的業(yè)主進行審核后，報房管部門復核，符合條件的，成為業(yè)主委員會委員的候選人。候選人的名單在小區(qū)內進行公示，公示期一般為3-7天(可選擇)。第十條 凡認為候選人不符合第七條規(guī)定的均可在公示期內以書面形式向本小區(qū)業(yè)主大會籌備組、房管部門或 街道辦事處反映，由其進行核實。第十一條 候選人公示期滿，由業(yè)主大會籌備組組織召開業(yè)主大會會議，會議的形式為(書面征求業(yè)主意見的形式/集體討論形式)(可選擇)。第十二條 業(yè)主大會籌備組負責發(fā)放選票，選票應發(fā)放給業(yè)主，如收到選票的是實際居住者，不是業(yè)主的，應及時轉交或

6、告知業(yè)主。第十三條 選票采取以下第1或2或3種方式發(fā)放(可選擇)：1、由業(yè)主大會籌備組統(tǒng)一派發(fā);2、選票統(tǒng)一放在社區(qū)居委會，由業(yè)主自行領取;3、 。第十四條 采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主填好選票后，應在規(guī)定的時間內，持有身份證、本人產(chǎn)權證明(房屋所有權證或購房發(fā)票、購房合同等)到指定的投票箱投票。逾期投票的，視為棄權。(采用集體討論的形式召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主填好選票后，應在規(guī)定的時間內，持有身份證、本人產(chǎn)權證明到指定地點參加業(yè)主大會，進行現(xiàn)場投票。逾期投票的，視為棄權)。第十五條 業(yè)主因故不能參與業(yè)主大會的，可書面委托他人代為投票，受委托人須持有委托書、委托人的有效身份證

7、明和產(chǎn)權證明及本人的有效身份證明。第十六條 投票的時間為 日(可選擇)。根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第二十條規(guī)定，選舉業(yè)主委員會的投票期限一般為10日，1500戶以上的小區(qū)可以延長至15日。第十七條 業(yè)主可以投贊成票，可以投反對票，可以棄權。第十八條 本次業(yè)主大會會議業(yè)主所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)超過規(guī)定應選人數(shù)的作廢，等于或少于應選人數(shù)有效。第十九條 投票結束后，在規(guī)定的時間，在房管部門或 街道辦事處的指導監(jiān)督下，籌備組負責組織開箱驗票。利害關系人不得擔任驗票人、唱票人、計票人、監(jiān)票人。第二十條 本次業(yè)主大會會議有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)

8、主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，則本小區(qū)業(yè)主大會會議有效召開。第二十一條 統(tǒng)計業(yè)主大會會議結果時，應將所有的選票逐一進行核對，分別統(tǒng)計出每個候選人獲得專有部分物業(yè)建筑面積的總數(shù)(以下稱為“建筑面積數(shù)”)和業(yè)主支持人數(shù)的總數(shù)(以下稱為“業(yè)主人數(shù)”)后，按下列方式確定選舉結果：(一) 根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第十五條、十六條的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會委員應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即每個候選人經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意，才能當選。(二) 當經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的候選人超過應選人數(shù)(即超過5名)時，按照候選人獲得建

9、筑面積數(shù)從高到低的順序進行排列，建筑面積數(shù)高的前 名當選。(或者按照業(yè)主人數(shù)從高到低的順序進行排列，業(yè)主人數(shù)高的前 名當選。)(可選擇)(三) 當經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的最后第 名候選人并列時(即產(chǎn)生兩個以上的并列第5名)，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定。(四) 當經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的候選人少于應選人數(shù)(即少于 名)的情形時，不足部分的 委員名額，根據(jù)差額選舉的要求，按照差額比例不低于20%的比例，在30日內另行征集所需候選人報名，進行增選。(五) 當經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的的候選人為0名的情形時，本次選舉無

10、結果。第二十二條 本次業(yè)主大會會議的其他決議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，依法生效。第二十三條 業(yè)主大會會議結果統(tǒng)計完畢后，驗票人、唱票人、計票人、監(jiān)票人應在選舉結果統(tǒng)計表上簽字。第二十四條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后3日內召開第一次業(yè)主委員會會議，確定主任1名、副主任1-2名。第二十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持業(yè)主大會會議成立情況說明、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會組成名單、內部職責分工及業(yè)主委員會辦公場所證明文件等材料向城區(qū)房管部門備案。第二十六條 業(yè)主委員會自房管部門備案之日起成立，任期為2年。第二十七條 選舉中

11、的未盡事宜的處理以及本辦法的解釋，由本小區(qū)業(yè)主大會籌備組負責。_(小區(qū)、大廈)業(yè)主大會籌備組_年_月_日- end -篇2：換屆選舉業(yè)主委員會工作程序(僅供內部使用)換屆選舉業(yè)主委員會工作程序(僅供指導單位內部使用)一、換屆選舉的前提。業(yè)主委員會有下列情形的，應當按要求組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉：1、業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉。2、業(yè)主委員會全體委員在任期內辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日前召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉。(注：業(yè)主委員會應將組織換屆選舉的情況書面告知所在縣、城區(qū)人民政府負責房產(chǎn)管理的部門(以下簡稱“房管部門”)。)二

12、、發(fā)出換屆選舉的通知。本屆業(yè)主委員會發(fā)出換屆選舉的通知(通知上應當載明業(yè)主委員會候選人報名的條件、方式、領取報名表的時間和地點等事項，報名時間為一般3-7日)。三、候選人報名及公示會議材料。業(yè)主委員會候選人報名(時間一般為3-7天)，同時，公示下列材料：(一)業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)管理規(guī)約;(三)成立業(yè)主大會、首屆業(yè)主委員會的選舉辦法;(四)選票(樣本);(五)業(yè)主的總投票權數(shù)(即專有部分物業(yè)總建筑面積和業(yè)主總人數(shù));(六)其他應當公示的材料。四、驗核候選人的業(yè)主身份及資格條件。本屆業(yè)主委員會依照規(guī)定對所有業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進行驗核后，應將所有候選人的材料原件如實報送房

13、管部門進行復核。五、公布候選人名單。本屆業(yè)主委員會將符合條件候選人的相關材料在小區(qū)內公布3-7日，如業(yè)主在公布期間提異議的，需再次進行驗核。異議期滿，產(chǎn)生正式候選人。六、公示正式候選人名單。本屆業(yè)主委員會將正式候選人的相關材料在小區(qū)內公示3-7日。七、發(fā)出召開業(yè)主大會的通知并公告相關材料。本屆業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開15日前將召開業(yè)主大會會議通知及以下材料在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。(一)業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容等;(二)業(yè)主委員會換屆選舉辦法、候選人名單及簡歷;(三)業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)(專有部分物業(yè)總建筑面積及業(yè)主總人數(shù))。(四)負責開箱驗票的監(jiān)票、驗

14、票、唱票、計票的人員名單。八、制作投票箱、發(fā)放表決票。本屆業(yè)主委員應當于業(yè)主大會會議召開2日前，制作投票箱，將表決票發(fā)放給全體業(yè)主。(注：(一)關于投票箱的制作。1、根據(jù)小區(qū)的實際情況制作投票箱，每個投票點設置一個投票箱，所有表決票均投入其中;也可以根據(jù)需表決的事項在每個投票點設置多個投票箱。2、原則上在固定的地點設定投票箱，不設立流動投票箱。3、每個投票箱只能有一個投票口，且投票入口不得超過2×5。(二)關于表決票的發(fā)放。表決票應交給業(yè)主，有條件的，可以采用遞交書面通知、放入業(yè)主信箱內、郵寄或其他方式送達業(yè)主。如收到表決票的是非業(yè)主使用人時，應告知非業(yè)主使用人及時轉交或告知業(yè)主。)

15、九、召開業(yè)主大會會議。在房管部門的指導監(jiān)督下，本屆業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業(yè)主大會會議，并組織人員在投票點做好驗核業(yè)主身份、簽收表決票及登記等工作。(注：1、有利害關系的業(yè)主應當回避，不能擔任監(jiān)票、驗票、唱票、計票等工作;2、投票期限一般為10日之內，1500戶以上的物業(yè)管理區(qū)域的投票期限可以延長至15日。3、投票的時間超過一天的，在投票當天截止的時間，在籌備組、業(yè)主代表與縣、區(qū)房管部門三方見證下共同封箱，封好的投票箱放置在社區(qū)居委會辦公室，任何人不得毀損投票箱。4、業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票，代理人須出具業(yè)主的產(chǎn)權證、身份證的

16、復印件，書面的委托書及本人合法的有效證件。)十、開箱驗票，確定會議結果。投票結束后，在縣、區(qū)房管部門的指導監(jiān)督下，本屆業(yè)主委員會負責組織開箱驗票，統(tǒng)計會議結果。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，首次業(yè)主大會成立。正式的業(yè)主委員會委員候選人獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主的選票，才能當選。(注：開箱驗票后，將所有的表決票當眾密封完畢，并存檔。)十一、公示會議表決結果。本屆業(yè)主委員會于開箱驗票的次日將業(yè)主大會會議的結果在本物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示期一般是7日。十二、召開業(yè)主委員會會議。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后3日內召開第一次業(yè)主委員會會議，選

17、舉主任1名、副主任1-2名。十三、工作交接。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。十四、業(yè)主大會及業(yè)主委員會備案。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持業(yè)主大會會議成立情況說明、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會組成名單、內部職責分工及業(yè)主委員會辦公場所證明文件等材料向城區(qū)房管部門備案。(注：業(yè)主委員會辦公場所證明由建設單位或物業(yè)服務企業(yè)提供)十五、業(yè)主委員會成立。業(yè)主委員會自房管部門備案之日起成立，任期由業(yè)主大會決定?！咀⒁狻繕I(yè)主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以

18、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動。業(yè)主委員會逾期未換屆的，指導部門應當指導換屆工作。業(yè)主大會會議無法產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的印章暫交房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。重新選舉業(yè)主委員會時，參照首次業(yè)主大會會議的規(guī)定選舉新一屆業(yè)主委員會。篇3：南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（20xx）關于印發(fā)南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的通知南房20xx101號各城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局，高新區(qū)、相思湖新區(qū)建設房產(chǎn)局，經(jīng)開區(qū)建設發(fā)展局，市各業(yè)主委員會，駐市物業(yè)服務企業(yè)，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會：為進一步規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，我局根據(jù)住建部業(yè)主大會

19、和業(yè)主委員會指導規(guī)則(建房20xx274號)的規(guī)定，對20xx年5月1日起施行的南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則進行了修訂，現(xiàn)將于20xx年3月1日起施行新修訂的南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。特此通知南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局二0一一年二月二十三日南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第一章總則第一條為規(guī)范本市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、南寧市物業(yè)管理辦法、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則等規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)則。第二條各城區(qū)人民政府、南寧高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會、南

20、寧市相思湖新區(qū)管理委員會房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對本轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導、監(jiān)督和管理，處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。第三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。第四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議召開的程序及作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，該物業(yè)管理區(qū)域所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、人口與計生部門，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同

21、做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、計劃生育等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。第二章業(yè)主投票權的確定和行使第六條依法登記取得或者因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈取得物業(yè)專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有物業(yè)專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。建設單位已建成但尚未交付的房屋，建設單位為業(yè)主。第七條業(yè)主的投

22、票權數(shù)，由物業(yè)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。在首次業(yè)主大會會議上，物業(yè)專有部分建筑面積按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權人或者同一業(yè)主擁有多個物業(yè)產(chǎn)權的，以一個業(yè)主計算。第八條業(yè)主擁有的物業(yè)專有部分建筑面積按照業(yè)主所持有的房屋權屬證書上記載的建筑面積來計算。房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋權屬證書的，按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按房屋買賣合同記載的面積計算。第九條下列物業(yè)的建筑面積不計入物業(yè)專有部分建筑面積：(一)依法歸全體業(yè)主共有的;(二)權屬有爭議的。第十條業(yè)主應當自行行使投票權，業(yè)主

23、因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托他人行使投票權。業(yè)主不具有完全民事行為能力的，應當由其監(jiān)護人代為行使投票權。業(yè)主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權。第十一條共有物業(yè)的業(yè)主投票時，應當推選一人行使表決權，但其共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。第十二條物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積達50萬平方米以上的小區(qū)，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，每一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主人數(shù)不得超過15人。由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前15日，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見，表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上如實反映。若

24、已授權的，業(yè)主代表應出具授權書。業(yè)主代表的代表權限為代其他業(yè)主參加本次業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會提出意見和建議，向業(yè)主轉達業(yè)主大會事項，未經(jīng)授權不得代其他業(yè)主表決事項。推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主大會第一節(jié)首次業(yè)主大會會議的籌備第十三條物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;(二)房屋建筑物面積清冊;(三)業(yè)主名冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用設施設備的證明;(六)物業(yè)服務用房備案材料;

25、(七)其他有關文件資料。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)交付使用的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時，經(jīng)占業(yè)主總人數(shù)20%以上業(yè)主書面申請籌備成立業(yè)主大會的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當負責組織、指導成立該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會會議籌備組。第十五條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到業(yè)主的書面申請后30日內完成以下核實工作：(一)核實業(yè)主聯(lián)名簽名情況;(二)確定物業(yè)管理區(qū)域;(三)了解物業(yè)項目的開發(fā)建設情況。城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府完成核實工作后，對符合條件的，應當在20個工作日內指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組;對不符合條件的，應當將

26、申請材料退回業(yè)主，并書面說明理由。第十六條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為715名的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。第十七條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。業(yè)主代表應當模范履行業(yè)主義務，遵紀守法，責任心強，有一定組織能力，由業(yè)主本人申請，并按照以下方法推薦：(一)應當由10人以上的業(yè)主聯(lián)名書面推薦;(二)業(yè)主推薦的業(yè)主代表人數(shù)超過預定人數(shù)的，可以抽簽的方式確定業(yè)主代表。第十八條籌備組應當將成員名單以書

27、面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告不少于5日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核查處理。第十九條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未按本規(guī)則協(xié)助籌備組開展工作的，應當記入企業(yè)不良信用記錄。第二十條籌備組成立后，應當做好以下籌備工作：(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作;(二)參照房產(chǎn)主管部門提供的示范文本，草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;(三)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;(四)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分建筑面積;(五)制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并確定表決票、選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗票、唱票及計票的人員名單;(六)制定業(yè)委會委員候選人產(chǎn)

28、生辦法，確定業(yè)主委會委員候選人名單;(七)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，公告時間不少于10日。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。第二十一條籌備組應當自組成之日起90日內，完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。逾期不組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散?；I備組不接受城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導和監(jiān)督，自行開展工作的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門對其組織選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會不予備案。第二十二條籌備組應當在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)出業(yè)主委員會候選人報名的通知，通知內容應當包含業(yè)主委員會候選人報名的條件、方式、領

29、取報名表的時間、地點等事項，報名時間為3-7日。第二十三條籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定業(yè)主委員會的人數(shù)，業(yè)主委員會由自愿報名的業(yè)主組成，人數(shù)為5-15人的單數(shù)。業(yè)主委員會候選人報名時間截止，符合條件的報名人員尚未達到預定人數(shù)，可繼續(xù)征集業(yè)主報名參加業(yè)主委員會委員的選舉，延長期限最長為7日。經(jīng)延長報名期限，報名人數(shù)仍不達預定人數(shù)的，本次業(yè)主大會籌備工作終止。第二十四條業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，業(yè)主委員會候選人數(shù)與應選人數(shù)差額比例不得低于20%。第二十五條業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合以下條件：(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;(二)遵紀守法;(三)遵

30、守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)管理費用、專項維修資金、公攤水費、電費等;(四)熱心公益事業(yè)，責任心強;(五)具有必要的工作時間和組織能力;(六)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及下屬企業(yè)內任職或與該企業(yè)有其他利害關系。業(yè)主在競選業(yè)主委員會委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。第二十六條籌備組依照規(guī)定對所有業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進行驗核，經(jīng)半數(shù)以上籌備組成員簽名確認后，將所有候選人的材料原件報送城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門進行復核。第二十七條籌備組將符合業(yè)主委員會委員候選條件人選的相關材料在物業(yè)管理區(qū)域內公告不少于5日，公告

31、期滿無異議的，產(chǎn)生正式候選人;公告期間有業(yè)主提出異議的，由籌備組再次進行核查?；I備組將正式候選人的相關材料在小區(qū)內公告不少于5日。第二十八條籌備組應當于業(yè)主大會會議通知公告后，將選票、表決票發(fā)放給全體業(yè)主。選票、表決票應交給業(yè)主本人，如收到選票、表決票的為非業(yè)主本人時，籌備組應告知其及時轉交業(yè)主本人。第二十九條與業(yè)主委員會委員正式候選人有利害關系的業(yè)主應當回避，不能擔任監(jiān)票、驗票、唱票、計票等工作。第二節(jié)首次業(yè)主大會會議的召開第三十條首次業(yè)主大會會議應當包括以下內容：(一)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員;(三)其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。第三十一條城區(qū)

32、、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應指導并監(jiān)督籌備組根據(jù)業(yè)主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業(yè)主大會會議，并組織人員在投票點做好驗核業(yè)主身份、登記選票、表決票等工作。第三十二條籌備組應在業(yè)主大會會議通知上載明的時間、地點設立固定的投票箱，一般不得設立流動投票箱上門收取選票或表決票。第三十三條以書面征求意見方式召開業(yè)主大會會議的，應當由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、社區(qū)居委會負責在投票地點公開對投票箱進行封存和開啟。投票箱封存期間由街道辦事處或社區(qū)居委會負責保管。第三十四條業(yè)主應持本人的有效身份證件、產(chǎn)權證明(房屋所有權證或購房發(fā)票、購房合同等)到指定的投票地點進行投票

33、。籌備組應當組織人員在投票點做好驗核業(yè)主身份、登記投票情況等工作。業(yè)主書面委托代理人代為投票的，代理人須出具業(yè)主的產(chǎn)權證明、身份證明、書面委托書及證明代理人身份的合法證件。第三十五條涂改的選票或表決票無效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的，投票人應當重新領取選票或表決票填寫。第三十六條投票時間截止后，不得再采用任何方式收取選票或表決票。第三十七條投票結束后2個工作日內，籌備組負責組織業(yè)主等人員進行公開唱票，統(tǒng)計業(yè)主大會會議的投票結果。第三十八條業(yè)主委員會候選人經(jīng)專有部分占物業(yè)總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意方可當選業(yè)主委員會委員。經(jīng)業(yè)主大會同意的候選人數(shù)超過應選人數(shù)的，

34、得票高的候選人當選;候選人得票相同，不能確定當選人的，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，也可由籌備組組織業(yè)主對票數(shù)相等的候選人進行第二輪投票，得票多的當選。經(jīng)專有部分占物業(yè)總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意的候選人少于應選人數(shù)時，可以采用以下方式確定業(yè)主委員會委員：(一)當選的候選人少于5名時，對不足部分的委員進行第二輪增選。經(jīng)一次增選仍不能選舉產(chǎn)生5名以上業(yè)委會委員的，本次業(yè)主大會不得再增選;(二)當選候選人為5名以上的單數(shù)的，可以由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后確定縮減業(yè)主委員會人數(shù)，直接確定當選的候選人組成業(yè)主委員會，不再另行選舉;協(xié)商后同意縮減業(yè)主委員會人數(shù)，但有兩名

35、以上候選人得票相同不能確定當選人的，由得票并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，或就票數(shù)相等的候選人第二輪投票，得票多的當選。(三)經(jīng)協(xié)商確定不縮減業(yè)主委員會人數(shù)的，對不足部分的委員進行第二輪選舉，第二輪選舉根據(jù)在第一次投票時得票多少的順序，按照差額比例不低于20%的標準再次確定第二輪候選人名單;(四)所有候選人均未能當選，本次選舉失效。經(jīng)籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后確定進行第二輪選舉。第三十九條籌備組應當于業(yè)主大會會議結果統(tǒng)計完的次日將結果在物業(yè)管理區(qū)域內公告不少于5日。在業(yè)主大會會議結果公告期間，業(yè)主對該結果以書面形式提出異議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織人員對投票

36、情況予以復核。第四十條業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第四十一條業(yè)主大會成立后由業(yè)主委員會憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章，刻制的印章應報城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。業(yè)主大會印章遺失的，應登報公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。業(yè)主大會印章應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會會議的決定使用。業(yè)主委員會負責封存保管業(yè)主大會印章，業(yè)主委員會到期未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會印章由社區(qū)居民委員會負責封存保管。第四十二條籌備組自業(yè)主大會成立之日起自行解散，業(yè)主大會未能成立的，籌備組自公布選舉結果后自行解

37、散。第三節(jié)業(yè)主大會定期會議和臨時會議第四十三條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。第四十四條業(yè)主大會確定以下事項：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(四)制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案;(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);(六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;(十)法律法規(guī)規(guī)章或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共

38、同決定的事項。第四十五條業(yè)主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出其他的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第四十六條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四十七條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。第四十八條業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集。第四十九條有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開

39、業(yè)主大會臨時會議:(一)有20%以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會有權核實提議業(yè)主的業(yè)主身份，非業(yè)主使用人未經(jīng)業(yè)主授權的提議無效，無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。第五十條業(yè)主大會會議召開15日前，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告會議的議題、時間、地

40、點、表決的事項等內容，公告時間不少于5日。第五十一條業(yè)主大會會議應當邀請所在地的社區(qū)居民委員會參加，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當予以指導和協(xié)助。第五十二條業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組應當做好業(yè)主大會會議記錄。第五十三條除業(yè)主委員會、城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居民委員會外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。第五十四條業(yè)主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等應當按照相關法律法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行，參照首次業(yè)主大會的相關規(guī)定執(zhí)行。第五十五條業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定業(yè)主委員會的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會議事規(guī)則沒

41、有規(guī)定，或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的，依照本規(guī)則執(zhí)行。第三章業(yè)主委員會第五十六條業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)管理區(qū)域的名稱保持一致。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持業(yè)主大會會議成立情況說明、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會組成名單、內部職責分工及業(yè)主委員會辦公場所證明文件等材料向城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。業(yè)主委員會自城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案之日起成立。上述備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況到城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。第五十七條業(yè)主委員會產(chǎn)生后3日內召開第一次業(yè)主委員會會議，選舉主任1名、副主任1-2名。第五十八條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管

42、部門應當掌握本轄區(qū)內業(yè)主委員會的任期情況，并建立業(yè)主委員會檔案。第五十九條業(yè)主委員會成立后憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章，刻制的印章應報城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。印章遺失的，應登報公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。第六十條業(yè)主委員會應確定印章保管人，對業(yè)主委員會形成決議的事項，方可使用業(yè)主委員會印章，并做好用章記錄。業(yè)主委員會應依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。第六十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當依法履行下列職責：(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(二)召集業(yè)主大會會議

43、，報告物業(yè)管理實施情況;(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。第六十二條業(yè)主委員會委員就任后半年內應當至少參加一次業(yè)務培訓，并在任期內定期參加有關業(yè)務培訓和會議，掌握物業(yè)管理相關法律政策。第六十三條業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內容：(一)工作經(jīng)費來源及使用情況。(二

44、)各類會議記錄、紀要;(三)業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料;(四)各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料;(五)房屋產(chǎn)權名冊;(六)物業(yè)管理服務合同;(七)有關法律法規(guī)規(guī)章和業(yè)務往來文件;(八)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;(九)物業(yè)專項維修資金收支情況;(十)其他書面和實物資料。第六十四條按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定、經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，

45、由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的，應記錄在案。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請所在地的社區(qū)居民委員會派員列席會議。第六十五條業(yè)主委員會會議作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示7日以上。有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上的委員在公示上簽字：(一)關于專項維修資金使用的建議;(二)關于調整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議;(三)根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式(招標或協(xié)議方式)選聘物業(yè)服務企業(yè)的工作方案;(四)對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度管