房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理概述

1、財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理我認(rèn)為“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”對(duì)于完成項(xiàng)目目標(biāo)要比“項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理”更加主動(dòng)，范圍更廣， 管理力度更大。所以用“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”為題更能反映財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的作用。傳統(tǒng)上，衡量項(xiàng)目是否成功實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時(shí)、不超預(yù)算和準(zhǔn)確” 。新的標(biāo)準(zhǔn)除了這些，還包括“實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤最大化”，針對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“項(xiàng)目利潤最大化” ，換句話說就是讓股東或投資者收益最大化。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要受工作范圍、 項(xiàng)目成本、 進(jìn)度計(jì)劃及客戶滿意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的目標(biāo)都是要讓客戶滿意。 所以我理解財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管

2、理是通過在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計(jì)劃控制等的系列管理工作來達(dá)到股東或投資者收益最大化目標(biāo)的管理過程。每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)一無二的、 屬于一次性的任務(wù)， 即每個(gè)項(xiàng)目有其獨(dú)特性。 但也有其共性，共性就是都要經(jīng)過立項(xiàng)、開發(fā)銷售一系列的階段。一、 項(xiàng)目各階段財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)的管理工作：項(xiàng)目管理不只是項(xiàng)目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項(xiàng)目進(jìn)程，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到項(xiàng)目準(zhǔn)備、計(jì)劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能：序項(xiàng)目各階段對(duì)應(yīng)的管理工作號(hào)名稱1.1項(xiàng)目準(zhǔn)備階段 ,對(duì)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指項(xiàng)目可行性分標(biāo)的測算（核心指標(biāo)：內(nèi)部析收益率及銷售凈利

3、率）1.2項(xiàng)目聽證會(huì)準(zhǔn)將項(xiàng)目可行性分析階段成備果形成文字形式： 項(xiàng)目的成本測算、稅收分析、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金運(yùn)用預(yù)測1.3項(xiàng)目土地合同有關(guān)付款方式和稅收政策談判、簽訂等的建議， 確定項(xiàng)目公司注冊(cè)資金及股東單位、 出資比例。2.1項(xiàng)目計(jì)劃 ，設(shè)立根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、 銷售計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理部劃等資料編制項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃2.2目標(biāo)成本確定會(huì)同成本管理部編制目標(biāo)成本3.1項(xiàng)目執(zhí)行與控施工、甲供材料合同的審核制，項(xiàng)目招標(biāo)、簽訂施工、 甲供材料合同3.2項(xiàng)目施工， 合同合同款及進(jìn)度款支付的審款及進(jìn)度款的核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)必備資料投入少、回報(bào)項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)高、見效快目開發(fā)計(jì)劃、估算成( 公司 內(nèi)部本，項(xiàng)目銷售計(jì)劃，內(nèi)部收

4、益率財(cái)務(wù)制度 )合作方承諾等25%銷售凈利率 9%風(fēng)險(xiǎn)最小化、(公司內(nèi)部利益最大化財(cái)務(wù)制度 )項(xiàng)目投資回(公司內(nèi)部按開發(fā)銷售計(jì)劃編制報(bào)，利潤、費(fèi)財(cái)務(wù)制度 )的固定資產(chǎn)購置計(jì)用指標(biāo)劃、人員配置計(jì)劃、營銷費(fèi)用計(jì)劃可控，符合經(jīng)(公司內(nèi)部項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)確營計(jì)劃財(cái)務(wù)制度 )定，項(xiàng)目施工圖完成在目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本確定范圍內(nèi)，付款條款合理按合同付款對(duì)應(yīng)的合同對(duì)應(yīng)的合同已簽訂支付3.3項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本每月會(huì)同成本管理部編制與目標(biāo)成本(公司內(nèi)部目標(biāo)成本確定情況項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本， 分析成本變比較財(cái)務(wù)制度 )動(dòng)原因3.4項(xiàng)目前期銷售營銷合同及付款的審核在計(jì)劃范圍營銷費(fèi)用計(jì)營銷費(fèi)用計(jì)劃確定推廣內(nèi)劃3.5項(xiàng)目開盤預(yù)售財(cái)

5、務(wù)前臺(tái)收取房款， 換退房應(yīng)收帳款最(公司內(nèi)部預(yù)售許可證審核，應(yīng)收帳款管理，銷售少化財(cái)務(wù)制度 )合同抽查等3.6項(xiàng)目綜合變動(dòng)分析項(xiàng)目各變動(dòng)因素對(duì)經(jīng)與經(jīng)營計(jì)劃(公司內(nèi)部以上資料確定情況分析營計(jì)劃的影響比較財(cái)務(wù)制度 )4.1項(xiàng)目收尾 ，項(xiàng)目房款補(bǔ)差的審核， 入住前臺(tái)與預(yù)測面積(公司內(nèi)部測繪報(bào)告入住收款安排等工作比較財(cái)務(wù)制度 )4.2項(xiàng)目竣工結(jié)算會(huì)同各部門召開項(xiàng)目總結(jié)(公司內(nèi)部會(huì)議，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告財(cái)務(wù)制度 )4.3項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì)協(xié)助總部審計(jì)室完成項(xiàng)目內(nèi)部收益率(公司內(nèi)部項(xiàng)目竣工結(jié)算結(jié)盤審計(jì)25%銷售財(cái)務(wù)制度 )凈利率 9%二、 財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用：從上表財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作中無法清晰地看

6、出財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用。事實(shí)上，財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的確是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個(gè)例子進(jìn)行說明。例 1、項(xiàng)目可行性分析：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去)通過測算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部項(xiàng)目可行性分析的作用。例 2、合同款支付的審核：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去)這里要提醒我們注意的是在開工計(jì)劃時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項(xiàng)目成本的角度出發(fā)。例 3、動(dòng)態(tài)成本測算分析：經(jīng)測算？月？日稿的？成本較年初項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃時(shí)的？元/ 上升了？元 /，可售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了？元/。由于成本上升項(xiàng)目利潤減少？萬，稅后利潤減少？萬，單位凈利減少？元/ ，凈利率下降？% ，售價(jià)增加？元/才能達(dá)到先前凈

7、利率？%的要求； 2003年計(jì)劃貢獻(xiàn)利潤？萬，由于成本上升，影響經(jīng)營計(jì)劃？萬。經(jīng)分析，了解到成本上升是因?yàn)椋海?；？。最終？月？日的成本會(huì)議上一期成本定在？元/，調(diào)整分?jǐn)偡椒?，？，?cái)務(wù)帳務(wù)處理則仍持穩(wěn)重性原則， ？。例 4、綜合情況分析：？ 月中旬？部反饋頂層房型加建閣樓可能出現(xiàn)？等的問題，通過會(huì)議討論后，定下來？。財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目綜合情況變動(dòng)分析中將上述決策的過程記錄了下來，在以后面臨同樣決策時(shí)就有了依據(jù)。下面探討的是上述例子財(cái)務(wù)部項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況分析中資料的來源。記錄分析項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況的基礎(chǔ)就是與項(xiàng)目相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通無限，快樂無限” ，用它來形容財(cái)務(wù)部的溝

8、通最恰當(dāng)不過了。三、 項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通：1、 項(xiàng)目施工階段付款業(yè)務(wù)流程：部門施工總包施工單位若是分包單位簽證，則方上審核報(bào)有總包審核步驟監(jiān)理單位監(jiān)理審核公司公司領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)審核項(xiàng)目經(jīng)理部主管工程經(jīng)理師審核形象進(jìn)度確認(rèn)成本人成本成本管理部員審核部審金額核財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)部部審核從上圖可知施工階段的付款流程很簡單。但是當(dāng)施工單位提請(qǐng)支付進(jìn)度款時(shí)，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個(gè)部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去)2、 項(xiàng)目銷售過程信息的溝通：下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：已支付提供水單提供水單詢問是否到帳出納付款時(shí)間客戶業(yè)務(wù)員財(cái)務(wù)部銀行催繳收款憑證到帳，開具