北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案

1、北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案1、 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，現(xiàn)就在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上住宅房屋拆遷的市場評估，提出本技術(shù)方案。2、 拆遷評估的計算公式為：拆遷評估價款=（標(biāo)準房地產(chǎn)價格-標(biāo)準重置價）乂K浙遷房屋重置成新價X朝向修正系數(shù)X樓層修正系數(shù)X其它因素修正系數(shù) X拆遷房屋建筑面積+拆 遷房屋設(shè)備、裝修及附屬物價格 三、 標(biāo)準房地產(chǎn)價格是指在拆遷區(qū)域內(nèi)與被拆遷房屋物業(yè)類型相似的標(biāo)準樣本房屋平均價格。（1） 標(biāo)準樣本房屋， 是指在被拆遷房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下， 模擬新建普通 住宅商品房。一般應(yīng)滿足以下條件：1、鋼混或磚混結(jié)構(gòu)；2、毛坯房或普通裝修（四白落

2、地、水泥地面、帶門窗等）；3、項目容積率大于1。若拆遷區(qū)域環(huán)境狀況特殊，也可根據(jù)區(qū)域環(huán)境狀況確定標(biāo)準樣本房屋。（2） 標(biāo)準房地產(chǎn)價格應(yīng)采用市場比較法評估確定， 不具備采用市場比較法條件的，可采用其它評估方法。1、一般情況下，在同一拆遷區(qū)域內(nèi)可評估一個標(biāo)準房地產(chǎn)價格，如果拆遷區(qū)域呈狹長帶狀分布，可將其劃分為不同區(qū)段，分別評估各區(qū)段的標(biāo)準房地產(chǎn)價格。2、市場比較法計算公式為：標(biāo)準房地產(chǎn)價格=可比實例價格X交易情況修正X交易日期修正X區(qū)域因素修正X個別因素修正X其它因素修正3、可比實例，一般應(yīng)在與拆遷范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)符合要求的交易案例中搜集和選取，可比實例原則上不少于三個。前述范圍內(nèi)可比

3、實例不足時，可將選取范圍擴展為與拆遷區(qū)域具有替代關(guān)系、價格會相互影響的相似區(qū)域。4、可比實例的成交價格應(yīng)符合下列要求：成交價格一般為正常交易情況下的房屋價格；成交價格應(yīng)選取樓盤或項目的平均價格； 條件不具備時， 可選取個案價格， 但 須修正為樓層、朝向、成新等因素均處于一般狀況下的價格。5、市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、其它因素等各項因素的修正，均采用百分率法。區(qū)域因素修正內(nèi)容主要包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等因素。具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)用途確定。個別因素修正內(nèi)容主要包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層

4、，朝向等。具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)用途確定。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。4、 標(biāo)準重置價是指標(biāo)準樣本房屋的重新建造成本價格?？筛鶕?jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。5、 拆遷房屋重置成新價，根據(jù) 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準 ， 平房和中式樓房按照房屋的屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面分部件以標(biāo)準間為單位按條件計分、依成新折扣的辦法計算，再按房屋建筑面積折算成單價；樓房按照樓房基本價格及增項價格分別依成新折扣的辦法計算。房屋的設(shè)備、裝修及附屬物價格依實際數(shù)量按條件計分、計價計算。6、 K為容積率修正系數(shù)，按照容積率修正系數(shù)表（見附件一）確定。7、 朝

5、向修正系數(shù)、樓層修正系數(shù)按照相關(guān)修正體系（見附件二、三）確定。8、 本技術(shù)方案涉及相關(guān)評估技術(shù)問題，由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會負責(zé)解釋。附件一：容積率修正系數(shù)（K）表容積率r修正系數(shù)Kr<0.120.1 <r<0.21.90.2 <r<0.31.80.3 <r <0.41.70.4 <r <0.51.60.5 <r <0.61.50.6<r<0.71.40.7<r<0.81.30.8 <r<0.91.20.9<r<0.11.1r > 11注：被拆遷房屋容積率，按照房屋

6、建筑面積除以土地面積計算； 被拆遷房屋建筑面 積和土地面積，按照房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定。房地權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的， 平房的容積率修正系數(shù)（K）按照1.3 計算；成套樓房（主要指有獨立的居室、廚房及衛(wèi)生間）的容積率修正系數(shù)（ K） 按照1.0計算；非成套樓房的容積率修正系數(shù)根據(jù)其房屋附屬設(shè)施（主要指廚房、 衛(wèi)生問）的實際配套情況在1.01.3之間選取。當(dāng)事人有異議的，也可以按照 測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。附件二：朝向修正系數(shù)表表1:住宅平房朝向修正系數(shù)表朝向北西東南修正系數(shù)-2%-1%0%1%注：平房朝向指房屋坐落的自然朝向。非成套樓房朝向按平房朝向進行修正表2:住宅樓房朝向修正系數(shù)表朝向南北南東南西南東西東西東北西北北修正 系數(shù)2%1.5%1%0.5%0%-0.5%1%1.5%2%-2.5%附件三：住宅樓房樓層修正系數(shù)表 總層數(shù)層次一二三四五六七高層半地下-5%-5%-5%-5%-5%-5%-5%-5%10%0%0%-1%-1%-1%-1%0%22%2%0%0%0%0%-1%31%2%1.5%1.5%2%0.5%4-2%1%1%1.5%0%5-2.5%0%0.5%0%6-3%-0.5%0.5%7-