兒童體驗型主題商業(yè)方案

1、臨平商業(yè)項目臨平商業(yè)項目目錄一、參考案例二、本案分析三、商業(yè)方案四、商業(yè)布局五、物業(yè)要求（另行制作） 杭州杭州dodo都城都城 上海星期八小鎮(zhèn)上海星期八小鎮(zhèn)case1case1case2case23相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)建筑面積建筑面積10000，一層6000、二層4000開業(yè)時間開業(yè)時間2008年10月職業(yè)種類職業(yè)種類112種建筑尺度建筑尺度實際尺度的70%l所在區(qū)位：所在區(qū)位：本項目所在區(qū)域為錢江新城的核心區(qū)錢江新城的核心區(qū)市民中心，周邊有大型的商業(yè)綜合體萬象城，可以對其業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)l項目背景：項目背景：杭州市政府“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，跨江發(fā)展，沿江開發(fā)”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略的實施及市民

2、中心的建設(shè)成為DO都城依托，使其成為全國規(guī)模最大的少兒職業(yè)體驗中心，具有政策的優(yōu)勢投資主體：投資主體： 由杭州政府投資、國內(nèi)首家、場館規(guī)模亞洲最大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的少年兒童體驗類教育場館；目標(biāo)人群：目標(biāo)人群：定位在312周歲的青少年兒童參與方式：參與方式：孩子們可以像大人一樣，在安全互動的環(huán)境中嘗試各項工作，體驗真實的社會活動，理解通過勞動取得報酬的生存道理，為未來的健康成長和職業(yè)發(fā)展打下良好的認(rèn)知基礎(chǔ)。業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合：一共5層的裙樓內(nèi)配備兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)。基本上來說這種職業(yè)體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗來帶動少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)

3、態(tài)組合項目特色：項目特色：商業(yè)體驗主題鮮明精神文明盈利模式專業(yè)的職業(yè)體驗發(fā)展主題類商業(yè)品牌引進(jìn)與門票引領(lǐng)健康潮流Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城教育娛樂主題教育娛樂主題兒童節(jié)職業(yè)體驗中心兒童節(jié)職業(yè)體驗中心4現(xiàn)代汽車展廳現(xiàn)代汽車展廳休閑活動區(qū)休閑活動區(qū)火災(zāi)現(xiàn)場火災(zāi)現(xiàn)場工商銀行工商銀行入口入口出出口口卡丁車場卡丁車場嘟嘟城大劇場嘟嘟城大劇場主要節(jié)點(diǎn)車行道人行道l規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)為組團(tuán)式生活區(qū)，以環(huán)形交通組織兩邊店鋪，既緊湊又有利于安排各店鋪，功能分區(qū)不明顯但組織有序l主要節(jié)點(diǎn)主要節(jié)點(diǎn) 包括失火現(xiàn)場、工商銀行、現(xiàn)代汽車展廳、嘟嘟城大劇場、拉丁車場等l配套設(shè)施配套設(shè)

4、施 包括300平米休閑區(qū)，和配套餐飲店2個，衛(wèi)生間2個Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城規(guī)劃布局：采用環(huán)形流線布局，形成最大化臨街面，雙向業(yè)態(tài)布局規(guī)劃布局：采用環(huán)形流線布局，形成最大化臨街面，雙向業(yè)態(tài)布局5l職業(yè)角色：職業(yè)角色： 包括消防員、宇航員、考古學(xué)家、記者、醫(yī)生、機(jī)長、設(shè)計師、主播、駕駛員、建筑工人等職業(yè)在內(nèi)的一百種職業(yè)l游戲方式：游戲方式：1.每個進(jìn)入場館的孩子需要佩戴一個特殊的手環(huán)（可看做是一個隨時更新的個人簡歷），用以記錄當(dāng)天的一切活動信息并且可以在下次體驗時繼續(xù)記錄，同時也是一個跟蹤儀，防止孩子掉隊迷路或者擅自離場；2.場館有自身的金融系統(tǒng)和貨幣，一切交易活動

5、必須使用“DO”幣，制約了家庭條件不同的孩子在城內(nèi)的社會地位，營造一個公開公平的社會環(huán)境；3.其中50多個項目、100多種職業(yè)都是相互聯(lián)系的，也有自由創(chuàng)業(yè)店可供孩子自主創(chuàng)業(yè)美發(fā)中心美發(fā)中心黑石餐廳黑石餐廳建筑工地建筑工地嬰兒護(hù)理中心嬰兒護(hù)理中心主要節(jié)點(diǎn)車行道人行道l規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本二層結(jié)構(gòu)沿襲一層，為環(huán)形結(jié)構(gòu)，可供小鎮(zhèn)內(nèi)車行l(wèi)主要節(jié)點(diǎn)主要節(jié)點(diǎn) 包括美發(fā)中心、黑石餐廳、嬰兒護(hù)理中心、建筑工地等l配套設(shè)施配套設(shè)施 包括130平米休閑區(qū)，和90平餐飲店一個，衛(wèi)生間2個Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城業(yè)態(tài)形式：近百種職業(yè)體驗，滿足不同年齡階段孩童的夢想需求業(yè)態(tài)形式：近百種職業(yè)體

6、驗，滿足不同年齡階段孩童的夢想需求6聚集效應(yīng)健康生活體驗場館的商業(yè)模式不僅滿足了兒童日常娛樂需求，更能夠給我們祖國的下一代盡早地給自己一個社會定位，樹立自己努力方向，同時更能夠在體驗過程中及早糾正他們的不成熟社會心理，可避免許多社會問題。發(fā)展空間DO都城現(xiàn)僅開放了100個職業(yè)，日后經(jīng)營上升空間大。循環(huán)的消費(fèi)模式，增加了這種商業(yè)模式的壽命。因此在未來項目的升級上，擴(kuò)充場地面積、擴(kuò)大職業(yè)范圍、增加主題活動內(nèi)容和規(guī)模、尋找更多不同的合作商家都是有效的升級手段。一共5層的裙樓內(nèi)還配備的兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)?；旧蟻碚f這種職業(yè)體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗來

7、帶動少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合游泳館健身館游藝館舞蹈館體育館文藝部多功能廳外語部文學(xué)部科技部辦公區(qū)B13F4F（注：2F和3F為杭州DO都城）Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城優(yōu)勢分析：整合周邊兒童活動配套資源，城市商業(yè)功能定位準(zhǔn)確，項目自身特色性強(qiáng)優(yōu)勢分析：整合周邊兒童活動配套資源，城市商業(yè)功能定位準(zhǔn)確，項目自身特色性強(qiáng)7p客戶訪談：客戶訪談：第一次來這里，幼兒園老師也有提到這個地方，以后還會陸續(xù)的帶她來玩，現(xiàn)在都是獨(dú)生子女，找不到這么多玩伴一起熱熱鬧鬧的，所以來這邊交交朋友其實也不錯。 杭州蔡小姐p客戶訪談：第三次來了，小孩挺喜歡這里的，說是玩遍所有的職業(yè)館才

8、罷休，票價還挺適中的，畢竟現(xiàn)在消費(fèi)都高了，一百多塊錢能讓孩子寓教于樂，還挺好的 慈溪陳女士p客戶訪談：第二次來這里了，覺得還挺不錯的，我覺得對于他個人能力來說都是有一個提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力從現(xiàn)在其實已經(jīng)開始慢慢形成了 溫州胡先生p客戶訪談：小孩平時周末在上一些興趣班，所以一直沒抽出時間來，暑假到了，所以來嘗試一下，如果孩子喜歡，以后肯定還要再來的。 杭州張女士8%5%65%23%媒體廣告朋友介紹老師、學(xué)校推薦單位組織客戶訪談?wù)浛蛻粼L談?wù)浛蛻袅私庑畔⑼緩娇蛻袅私庑畔⑼緩胶贾菔袇^(qū)客戶省內(nèi)其它城市客戶外省客戶客戶了解信息途徑客戶了解信息途徑客戶對DO都城的認(rèn)可度很高，大部分

9、客戶都表示愿意再來客戶改進(jìn)建議客戶改進(jìn)建議增加和小孩親子互動的項目為家長提供休息交流的空間增加主題相關(guān)的購物點(diǎn)Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城消費(fèi)者行為調(diào)查及訪談：消費(fèi)者行為調(diào)查及訪談：8杭州DO都城位于市民中心，周圍多為市民休閑的服務(wù)類業(yè)態(tài)；但是在其周邊1公里內(nèi)內(nèi)，目前24萬平的大型綜合商業(yè)體杭州萬象城為支撐，在未來商業(yè)發(fā)展中，將建有高達(dá)100萬平的商業(yè)面積，能夠完全滿足其商業(yè)需求完全滿足其商業(yè)需求休閑商業(yè)設(shè)計鄰街零售商業(yè)下沉式商業(yè)廣場高檔精品商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間軌道交通樞紐市民市民中心中心DO都城所在地都城所在地萬象城萬象城DO都城位于杭州市錢江新城市民中心，市民中心是杭

10、州市政府為豐富城市生活建立的一個大型公共建筑中心，其業(yè)態(tài)包括城市規(guī)劃館、圖書館、青少年活動中心等，同時也是事業(yè)單位集中辦公的地方，并無商業(yè)配套DO都城運(yùn)營訪談中可得，由于運(yùn)營良好，客流量平均在15000人/周，在市民中心內(nèi)暫無商業(yè)綜合體的情況下，需要大量商業(yè)項目與之配套周邊周邊1 1公里商業(yè)綜合體項目一覽公里商業(yè)綜合體項目一覽項目名稱項目名稱建筑面積定位業(yè)態(tài)萬象城萬象城（運(yùn)營中）（運(yùn)營中）24萬平集娛樂休閑為一體的高端商業(yè)綜合體Central中央百貨、玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代、蘇浙匯以及路易威登、巴黎世家、古奇、蘭姿等國際品牌來福士來福士（在建）（在建）40萬方中高端商業(yè)綜合體，

11、包括餐飲娛樂休閑等將參照上海、北京和成都的模式來進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分華聯(lián)華聯(lián)udcudc等等（在建）（在建）共約60萬方商業(yè)綜合體尚未劃分，其領(lǐng)域包括娛樂、餐飲、休閑、百貨等來福士廣場來福士廣場華聯(lián)華聯(lián)udc高德置地廣場高德置地廣場周邊周邊1 1公里內(nèi)商業(yè)項目列表公里內(nèi)商業(yè)項目列表12Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城周邊商業(yè)聚集性分析周邊商業(yè)聚集性分析9體驗中心計劃投入成本體驗中心計劃投入成本建筑裝修成本室內(nèi)裝修成本約2500元/平方米（嘟嘟城總裝修投入約為2500萬）。設(shè)備成本設(shè)備整體引進(jìn)總成本為1000萬元運(yùn)營成本人力資源成本約700萬/年，包括70個現(xiàn)場輔導(dǎo)員、10個核心技術(shù)

12、人員以及若干保全、環(huán)衛(wèi)人員。品牌輸出成本官方公布的品牌輸出費(fèi)用約為500萬，其中300萬為技術(shù)和人員支持（包括網(wǎng)站建設(shè)、軟件系統(tǒng)提供，后期的更新、升級，主題活動策劃案的提供，前期招商、采購建議），100萬為營運(yùn)保證金。簽約合同期為10年，之后每年需要向官方提供50萬左右的資金援助（包括技術(shù)更新、設(shè)備維護(hù)等）。體驗中心收益表體驗中心收益表收益項目嘟嘟城具體收益改良模式后具體收益門票收益定價60/人（現(xiàn)時主要為節(jié)假日為高峰區(qū)，平時約為二天一輪）每段上限人數(shù)1200人，=60元/人次*(120天節(jié)假+(240閑時*0.3)*1000人/天=11520000元北京通州歡樂之都定價150元/人，上海星期

13、8定價為200元/人次。小賣部收益約20萬（僅一、二層內(nèi)部快餐和零食吧一年純利潤）增加零售項目、配備特色餐飲后可達(dá)到約100萬收益周邊商鋪出租租金收益無在場館外設(shè)置配套商鋪，以出租的方式給散戶經(jīng)營，收取租金收益。盈利模式門票銷售商家入駐帶來資金回籠等候區(qū)家長消費(fèi)引導(dǎo)來盈利建立客戶檔案、發(fā)行專用DO幣帶來循環(huán)消費(fèi)商家合作伙伴商家合作伙伴Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城盈利模式：盈利模式：杭州DO都城每周消費(fèi)人口1500人，年營業(yè)經(jīng)額1200萬，廣告收入400萬，總收入1600萬，運(yùn)營成本約1000萬，其中人力成本700萬，年毛利潤約600萬。10要保證成功運(yùn)營，持續(xù)的客流量是

14、關(guān)鍵。最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源，聯(lián)合運(yùn)營，保證持續(xù)人流。1 12 23 3Case1:Case1:杭州杭州DODODODO城城案例借鑒點(diǎn)分析案例借鑒點(diǎn)分析整合周邊兒童活動配套資源，只針對兒童這一細(xì)分市場，提供一站式的兒童消費(fèi)環(huán)境，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費(fèi)空間等，提高商業(yè)坪效Case2:Case2:上海星期八小鎮(zhèn)上海星期八小鎮(zhèn)教育娛樂主題教育娛樂主題兒童節(jié)職業(yè)體驗中心兒童節(jié)職業(yè)體驗中心基本簡介基本簡介 位置位置莘莊地鐵南廣場仲盛世界商城5樓總面積總面積7000 項目概述項目概述專為 3-13

15、歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂園，以 2/3 的比例打造真實生活場景，既有設(shè)施林立的街道，又有各式風(fēng)格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號世界。領(lǐng)取到 星期 8 護(hù)照、小鎮(zhèn)地圖、 E 幣旅行支票 閱讀小鎮(zhèn)地圖，前往銀行兌換 E 幣旅行支票，作為游戲啟動資金。也可同時辦理小鎮(zhèn)銀行賬戶開立手續(xù)，擁有屬于自己的存折和金融卡搜尋中意工作的主題館位置；或至小鎮(zhèn)職業(yè)介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位置進(jìn)入主題館后，聽從輔導(dǎo)員指揮，更換工作制服，完成工作來到主題館前，按照輔導(dǎo)員指示耐心排隊等候主題館開放任務(wù)完成，輔導(dǎo)員會在小朋友的 星期 8 護(hù)照上登記已學(xué)會的職業(yè)

16、技能，并支付小朋友 E 幣工資（僅限于職業(yè)性主題館） 小朋友手中有足夠的 E 幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場買票看演出、或到紀(jì)念品店挑選心儀的禮品。也可去銀行，把多余的 E 幣存入自己的銀行卡，下次來可以繼續(xù)使用12項目總平面項目總平面涵蓋涵蓋8 8 大領(lǐng)域、大領(lǐng)域、 50 50 類行業(yè)的類行業(yè)的 70 70 多種社會角色扮演內(nèi)容多種社會角色扮演內(nèi)容13盈利模式：盈利模式：-投入及贏利投入及贏利場館冠名收入（約占場館冠名收入（約占10%10%）門票收入（約占門票收入（約占70%70%）場地零租收入（約占場地零租收入（約占5%5%）兒童票180元/人，家長票50元/人獨(dú)一無二的冠名權(quán)，模仿

17、洛杉磯奧運(yùn)會模式，在一個行業(yè)只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業(yè)有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）將場地出租給非長期合作單位，用于品牌推廣等。筆者看的時候，入口處正舉辦“匯豐保險”兒童環(huán)繪畫活動，譬如此類。廣告植入收入（約占廣告植入收入（約占10%10%）諸如：門票采用仿真機(jī)票形式。標(biāo)明承運(yùn)方：東方航空。生日會派對等特殊活動收入生日會派對等特殊活動收入( (約占約占5%)5%)生日會派對以一個孩子家庭為發(fā)起人，為10組家庭提供包括常規(guī)活動和生

18、日特別活動的增值服務(wù)。其他類似形式還有企業(yè)包場、團(tuán)購等等。衍生商品銷售收入衍生商品銷售收入( (當(dāng)前正在籌劃當(dāng)前正在籌劃) )兒童品牌服飾、文具等場地租金場地租金由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。人員費(fèi)用人員費(fèi)用除少量管理人員及財務(wù)人員，其他員工部分由品牌企業(yè)派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計。設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用廣告推廣費(fèi)用廣告推廣費(fèi)用每年23次的設(shè)備維護(hù)，并更新游戲內(nèi)容，使游戲內(nèi)容常玩常新。前期需要大量的公共推廣及媒體費(fèi)用，同時配合以各大品牌企業(yè)的合作推廣，創(chuàng)造巨量影響力、并帶來足夠的客流。后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及常客計劃等，保證穩(wěn)定客流。14客戶反

19、饋：改善服務(wù)流程和接待水平、增加家長和孩子的休憩空客戶反饋：改善服務(wù)流程和接待水平、增加家長和孩子的休憩空間以及票價是客戶反映最多的問題間以及票價是客戶反映最多的問題15客戶問題排序客戶問題排序：1、孩子排隊時間太長，一次能玩的項目太少2、工作人員不熱情，缺乏對待小孩的基本素養(yǎng)3、票價太貴，尤其是大人票50元/張4、內(nèi)部缺少休憩和消費(fèi)的空間，容易疲勞5、接待和服務(wù)流程不人性化6、內(nèi)部缺乏導(dǎo)視和指引系統(tǒng)，方便孩子游玩星期八小鎮(zhèn)：位于上海仲盛世界商城的星期八小鎮(zhèn)，作為主力店，帶動多種業(yè)態(tài)形成目的地型消費(fèi)，保證了客流量和回頭率，起到相互帶動作用購物、餐飲于一身的ShoppingMall尤其注重延長消

20、費(fèi)者逗留時間延長消費(fèi)者逗留時間以目的性消費(fèi)來積聚人氣，而此類招數(shù)的理想境界應(yīng)是消弭租金級差。以日本較為成熟的Mall如Canalcity等為例，完全打破“奢侈品、化妝品女裝男裝童裝/玩具餐飲/娛樂”的壁壘分明的業(yè)態(tài)分布，顛覆了租金與海拔的反比關(guān)系，就與大量布置目的性消費(fèi)場所有關(guān)。主力店類主力店類面積面積主要品牌主要品牌家樂福0.8萬平綜合莘莊百盛19萬平中高端綜合百思買4000平綜合星期八小鎮(zhèn)7000平餐飲類餐飲類 3 萬平蕉葉咖喱、避風(fēng)塘、采蝶軒、休閑類休閑類1.5萬平娛樂類娛樂類1萬平CGV電影院周邊商業(yè)帶動分析周邊商業(yè)帶動分析消費(fèi)人數(shù)人均消費(fèi)時間單位時間消費(fèi)次數(shù)人均單次消費(fèi)金額消費(fèi)總額消

21、費(fèi)總額xxx=其中，三大主力綜合購物中心的消費(fèi)數(shù)據(jù)顯示，兒童類的商品消費(fèi)金額和數(shù)量明顯比其它旗艦購物中心的量要高，星期八小鎮(zhèn)的帶動作用由此可見一斑目的地型目的地型場所帶來場所帶來客流量客流量以星期八以星期八的拉動作的拉動作用帶來回用帶來回頭客頭客Case2:Case2:上海星期八小鎮(zhèn)上海星期八小鎮(zhèn)周邊商業(yè)帶動分析周邊商業(yè)帶動分析16商業(yè)價值體系：商業(yè)價值體系：-選擇場內(nèi)活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：選擇場內(nèi)活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：星期八小鎮(zhèn)活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：0014：00、下午15：3019：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家?guī)砩虣C(jī)。

22、體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進(jìn)入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA（1.5小時，通常200元/次），或是做一場瑜伽（1小時，辦卡折合150元/次）+美發(fā)（1小時，200500元）+購物（2小時，無法統(tǒng)計）；爸爸可以打幾場桌球（30元/小時）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統(tǒng)計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（1.5小時，160元/兩人）延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母

23、可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。目標(biāo)客群為313歲兒童，主力客群510周歲主力客群的家庭結(jié)構(gòu)通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結(jié)構(gòu)通常為“1+1”至“1+4”17本案分析1、項目地處臨平星光街紅豐路口附近，總建筑面積25000平方米，目前主樓為準(zhǔn)“四星級”酒店君湖國際酒店，酒店主樓高21層，是集休閑、娛樂、餐飲、食宿于一體的綜合性大酒店。項目整體地處于臨平東部新城CBD核心區(qū)，東接海寧市，西鄰休閑娛樂的繁華街區(qū)。2、本案是位于酒店的輔樓，總共三層，面積約12000方。目前為空置狀況，樓內(nèi)為全框架結(jié)構(gòu)。3、缺點(diǎn)：（1）、目前東湖國際項目的二期為空白待建區(qū)域，區(qū)

24、域內(nèi)圍墻遮擋，影響從星光街兩邊過往的車輛和人群視線。（2）、該商業(yè)部分因為要考慮二期商業(yè)規(guī)劃的原因，所以目前只有三樓可簽租賃時間為12年，其余部分可簽租賃時間較短，只有4年左右。（4）、項目內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施、設(shè)備不全，地和頂未裝修。（5）、項目單層面積較大。（6）、因項目的主樓為星級酒店，導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍單一。城市要求城市要求項目要求項目要求主城區(qū)或副城中心重視兒童教育，兒童教育理念領(lǐng)先商業(yè)綜合體內(nèi)，具備復(fù)合一站式的商業(yè)氛圍層高4.5米以上，單層面積3000平米以上區(qū)域要求區(qū)域要求主城區(qū)位，區(qū)位不宜偏有地鐵或者專屬公交直達(dá)市區(qū)項目及周邊停車位充足，道路交通便利主城區(qū)主城區(qū)/副副城中心城中心交通發(fā)

25、達(dá)交通發(fā)達(dá)周邊商業(yè)周邊商業(yè)氛圍復(fù)合氛圍復(fù)合本項目商業(yè)定位本項目商業(yè)定位和政府機(jī)構(gòu)合作，和政府機(jī)構(gòu)合作，高效整合城市的兒高效整合城市的兒童教育資源，確保童教育資源，確保長期穩(wěn)定客流長期穩(wěn)定客流針對兒童消費(fèi)客針對兒童消費(fèi)客群獨(dú)特性，延展群獨(dú)特性，延展兒童周邊商業(yè)消兒童周邊商業(yè)消費(fèi)鏈，提升商業(yè)費(fèi)鏈，提升商業(yè)的吸引力和盈利的吸引力和盈利能力能力產(chǎn)品硬件上：開發(fā)產(chǎn)品硬件上：開發(fā)更豐富的職業(yè)任務(wù)，更豐富的職業(yè)任務(wù)，制造新鮮體驗；內(nèi)制造新鮮體驗；內(nèi)部增加消費(fèi)者的休部增加消費(fèi)者的休憩消費(fèi)空間憩消費(fèi)空間產(chǎn)品軟件：服務(wù)產(chǎn)品軟件：服務(wù)接待流程的特定接待流程的特定人性化，接待人人性化，接待人員服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)員服務(wù)水平標(biāo)

26、準(zhǔn)化提升非常關(guān)鍵化提升非常關(guān)鍵關(guān)于主力商家關(guān)于主力商家我們考慮的主力商家就是親子樂園：因為想把一個商業(yè)中心招商招滿不是一件很困難的事，但運(yùn)營好一個商業(yè)項目使其長期盈利才是非常困難的事，好多商業(yè)項目從開業(yè)到盈利都經(jīng)過了多年的漫長調(diào)整，即使你項目是本市商業(yè)中心位置再好并不代表你可馬上可做活一個商業(yè)項目，把大量人流從商場前面的步行街上運(yùn)作到商場內(nèi)都需要很大的技巧，更何況我們的商業(yè)項目還不是在市中心核心商業(yè)圈內(nèi)，所以商業(yè)項目還是保守運(yùn)作的穩(wěn)當(dāng)。樓上有大型兒童游樂園（2000方起）帶動人氣，中間樓層出效益。在和影院同等面積的情況下，兒童游樂園所帶動的客流量將超過影院，而且都是白天客流的多，更具消費(fèi)潛力更

27、顯人氣。真正概念的室內(nèi)兒童游樂園就應(yīng)該是大規(guī)模的設(shè)計，輻射影響面應(yīng)該是整個臨平區(qū)域，甚至要大過影院的規(guī)模。所以招商時應(yīng)按主力店的要求去招。各樓層商業(yè)規(guī)劃各樓層商業(yè)規(guī)劃三樓：兒童商業(yè)主力店和兒童配套商業(yè)各樓層商業(yè)規(guī)劃各樓層商業(yè)規(guī)劃三樓商業(yè)規(guī)劃說明：本案的主力樓層就是三樓的兒童商業(yè)，也是本案首先要完成的商業(yè)規(guī)劃和招商工作，三樓商家招商和運(yùn)營的成敗，也決定了本案，商業(yè)運(yùn)營的成敗。主力店可以選擇國內(nèi)較為成熟的親子樂園品牌，親子樂園面積不少于2000方，然后配合兒童攝影、嬰幼產(chǎn)品銷售、兒童教育、動漫產(chǎn)品等相關(guān)配套商業(yè)。在招商工作完成后，就將進(jìn)行整體的運(yùn)營輔助工作，可聯(lián)系整個臨平區(qū)域的幼兒園和小學(xué)進(jìn)行針對

28、性營銷推廣工作，以活動帶動營銷的方式進(jìn)行整體的營運(yùn)，建立成為臨平唯一的一個親子商業(yè)集合體，以此作為整個商業(yè)的突破點(diǎn)。各樓層商業(yè)規(guī)劃各樓層商業(yè)規(guī)劃二樓：游戲世界、臺球會所和餐飲等各樓層商業(yè)規(guī)劃各樓層商業(yè)規(guī)劃一樓：部分小餐飲、美容美發(fā)及兒童主題商業(yè)的配套等一樓作為整個項目的二期商業(yè)部分，在商業(yè)規(guī)劃上有兩個方向可以選擇，第一個當(dāng)然是拿出部分面積作為酒店及會所的配套部分，如美容美發(fā)、小餐飲等。第二個則是看三樓商業(yè)的招商和運(yùn)營狀況，可以作為三樓兒童主商業(yè)的后續(xù)部分，目前考慮的方向可以是兒童教育等?？偨Y(jié)：總結(jié)： 整個項目我們考慮用分階段招商運(yùn)營的方式來操作，主要考慮原因一是因為各樓層的可租時間的不同以及各

29、樓層的商業(yè)主題不同。二則是因為我們還是希望以建立臨平唯一的兒童親子主題商業(yè)的大前提出發(fā)來進(jìn)行后期的商業(yè)運(yùn)營，同時還可以照顧到東湖國際二期商業(yè)部分的對接。最后分析一下最后分析一下【盈利模式盈利模式】租金收入、廣告收入、衍生商業(yè)收入、配套服務(wù)收入共同經(jīng)營盈利，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險租金收入、廣告收入、衍生商業(yè)收入、配套服務(wù)收入共同經(jīng)營盈利，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險Title衍生商業(yè)收入衍生商業(yè)收入吉祥物、玩具、文具以及各種紀(jì)念品銷售創(chuàng)意產(chǎn)品展覽和銷售各類配套服務(wù)收入各類配套服務(wù)收入場內(nèi)各類餐飲（包括西餐、點(diǎn)心、各類套餐）租金收入租金收入商業(yè)體的主要收入還是為商鋪場租收入，按層設(shè)置租金，主力商家租金可享受部分補(bǔ)貼廣告植入

30、收入廣告植入收入場內(nèi)廣告植入外墻廣告植入記事本記事本徽章徽章拼圖拼圖明信片明信片26【關(guān)于關(guān)于配套服務(wù)及設(shè)施的一些設(shè)想配套服務(wù)及設(shè)施的一些設(shè)想】p 多種多樣的餐飲服務(wù)：多種多樣的餐飲服務(wù)：項目禁止攜帶外食，城內(nèi)設(shè)有餐飲服務(wù)，提供各類熟食及飲料，可供游客選購。p館內(nèi)服務(wù)咨詢：館內(nèi)服務(wù)咨詢：入口及出口處有游客咨詢服務(wù)臺，游客若需任何協(xié)助，可親至服務(wù)臺咨詢。p公共休息區(qū)：公共休息區(qū)：中央公共區(qū)及街道旁設(shè)有桌椅，可供游客休憩或用餐。p 醫(yī)務(wù)室及哺乳服務(wù)：醫(yī)務(wù)室及哺乳服務(wù)：設(shè)有專屬的醫(yī)務(wù)室，安駐全職的護(hù)士服務(wù)，醫(yī)務(wù)室內(nèi)另提供給婦女及嬰兒哺乳空間。p 置物服務(wù)：置物服務(wù)：城內(nèi)設(shè)有多處置物柜，可以選擇上鎖付

31、費(fèi)置物或未上鎖免費(fèi)置物柜。城內(nèi)其他服務(wù)城內(nèi)其他服務(wù)p 停停車服務(wù)車服務(wù)：憑每張門票可免費(fèi)折抵1小時停車費(fèi)，每張停車票卡最多可折抵3個小時。 餐飲服務(wù)餐飲服務(wù)停車服務(wù)停車服務(wù)27項目效果圖項目效果圖目錄一、參考案例二、本案分析三、商業(yè)方案四、商業(yè)布局五、物業(yè)要求（另行制作）目錄一、參考案例二、本案分析三、商業(yè)方案四、商業(yè)布局五、物業(yè)要求（另行制作）杭州DO都城位于市民中心，周圍多為市民休閑的服務(wù)類業(yè)態(tài)；但是在其周邊1公里內(nèi)內(nèi)，目前24萬平的大型綜合商業(yè)體杭州萬象城為支撐，在未來商業(yè)發(fā)展中，將建有高達(dá)100萬平的商業(yè)面積，能夠完全滿足其商業(yè)需求完全滿足其商業(yè)需求休閑商業(yè)設(shè)計鄰街零售商業(yè)下沉式商業(yè)廣場高檔精品商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間軌道交通樞紐市民市民中心中心DO都城所在地都城所在地萬象城萬象城DO都城位于杭州市錢江新城市民中心，市民