部分省市加強(qiáng)土地管理集約利用土地的做法

1、部分省市加強(qiáng)土地管理集約利用土地的做法 魏月為了認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，切實(shí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)土地的集約使用，部分省市紛紛出臺(tái)政策，加強(qiáng)土地管理，鼓勵(lì)節(jié)約用地、集約用地。一、采取多種措施，挖掘存量土地潛力為加強(qiáng)土地管理，集約利用土地，杭州市委、市政府采取了 “一調(diào)兩寬兩嚴(yán)”辦法，眼 睛向內(nèi)，盤活存量，切實(shí)做到“有地優(yōu)用”，實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地、集約用地，確保重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、社會(huì)公益事業(yè)、重大技改項(xiàng)目和住宅建設(shè)用地?！耙徽{(diào)”，就是在符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的前提下，合理調(diào)整“已批未供”、“已供未用”存量土地和非農(nóng)轉(zhuǎn)用土地的規(guī)劃功能和指標(biāo)。杭州市首先對老城區(qū)所有存量土地提高容積率、投入強(qiáng)度和產(chǎn)

2、出率，從而在確保工業(yè)用地的前提下，盡量騰出一部分土地， 用于住宅建設(shè)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。“兩寬”，就是放寬容積率、放寬建筑高度。杭州市明確提出，只要符合城市總體規(guī)劃， 不影響城市“天際線”，不破壞城市景觀，容積率能放寬的要盡量放寬，讓建筑物向空中發(fā) 展?！皟蓢?yán)”，就是嚴(yán)格控制建筑密度，嚴(yán)格保證綠化率。在條件許可的情況下，容積率和 建筑高度可以放寬， 但建筑密度絕對不能提高，綠化率絕對不能降低，以確保提升杭州的城市品位和檔次，從而實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的最大化。杭州市對老城區(qū)的存量土地進(jìn)行排查，經(jīng)測算，其中可以提高容積率的約2.7萬畝，可以調(diào)整用地性質(zhì)的約 4600畝。杭州高新區(qū)（濱江

3、）在排查摸底的基礎(chǔ)上，對圈而不用的閑置 土地進(jìn)行清理，今年已依法收回了面積達(dá) 468畝的6宗土地使用權(quán)，并優(yōu)先用于從美國、 德 國等引進(jìn)的高新技術(shù)項(xiàng)目建設(shè)研發(fā)大樓、生產(chǎn)基地。據(jù)杭州市有關(guān)部門測算， 杭州老城區(qū)已建和在建工業(yè)項(xiàng)目的平均容積率約為1.2,市里已將純工業(yè)項(xiàng)目的容積率控制在1.6至1.7,工業(yè)兼研發(fā)項(xiàng)目的容積率控制在1.6至2.0,綜合項(xiàng)目的容積率定在 2以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，老城區(qū)在存量土地中繼續(xù)保留工業(yè)用地約12525畝，按平均提高容積率 0.4測算，相當(dāng)于增加用地4173畝；有7667畝土地要求調(diào)整為科研、綜合或居住用地，按平均容積率提高1.0測算，相當(dāng)于增加用地 3482畝。兩項(xiàng)合計(jì)，

4、相當(dāng)于可增加用地7655畝。紹興市采取10種方法集約利用土地和加大挖潛力度，有效緩解了建設(shè)用地供需矛盾， 使經(jīng)濟(jì)得以平穩(wěn)有序發(fā)展。一是向“閑置”要土地。該市結(jié)合實(shí)際，相應(yīng)制定了一些政策措施，對違反出讓合同約 定，逾期不開發(fā)建設(shè)，甚至長期閑置的土地，通過收取閑置費(fèi)、協(xié)議收回、無償收回、公開 出讓等方式予以處置。二是向空間要土地。引導(dǎo)企業(yè)確立立體的用地觀，向空間要土地，向“地下”要土地。 一方面鼓勵(lì)企業(yè)建造多層廠房，充分利用“地上”和“地下”兩大空間，多方引導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部 挖潛，對廠房進(jìn)行改造，平房建樓房，樓房建多層；另一方面加快推進(jìn)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)， 積極引導(dǎo)集約用地，鼓勵(lì)企業(yè)使用工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，節(jié)約

5、用地空間。三是向時(shí)間要土地。 在努力提高單位土地投資強(qiáng)度和建筑容積率的同時(shí)，加快資金、技術(shù)、人才等要素投入速度，加快項(xiàng)目建設(shè)周期，使有限的土地能在短期內(nèi)產(chǎn)生可觀的效益， 有效縮短土地等各項(xiàng)審批程序環(huán)節(jié)。四是向管理要土地。引導(dǎo)企業(yè)努力探索一條通過加強(qiáng)各個(gè)管理環(huán)節(jié)節(jié)約用地的新路子。 通過對企業(yè)的廢品倉庫、成品倉庫或堆煤場等加強(qiáng)管理，充分利用這些場地，有效的節(jié)約用地。例如，加快對廢品的處理速度，節(jié)約廢品占用地；成品倉庫不但可以通過各種方式減少 產(chǎn)品積壓，節(jié)省空間，還可向改建為多層發(fā)展。五是向科技要土地。 變外延擴(kuò)展為內(nèi)涵挖潛， 依靠科技提高土地的投入產(chǎn)出率，盡可能 使用少量土地資源產(chǎn)生最大使用價(jià)值。

6、首先從招商的源頭入手，引進(jìn)占地少、技術(shù)含量高、 附加值高的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，變寸土為寸金；其次，努力提升現(xiàn)有企業(yè)用地的集聚度，項(xiàng)目的科 技含量和土地利用率，實(shí)現(xiàn)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。六是向規(guī)劃要土地。在不影響消防通道，不影響周圍建筑的情況下，重新布局、規(guī)劃， 鼓勵(lì)業(yè)主經(jīng)規(guī)劃審批后在原廠房上加層，或利用超面積的綠化用地、空地建造廠房。超原規(guī)劃審批部分容積率，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，免收新增部分容積率的土地出讓金，以此引導(dǎo)企業(yè)通過合理規(guī)劃集約用地。七是向“機(jī)制”要土地。建立審查報(bào)批機(jī)制， 加強(qiáng)建設(shè)用地全程管理， 嚴(yán)把用地審批關(guān)， 對于要新增建設(shè)用地的項(xiàng)目，嚴(yán)格要求必須建立在現(xiàn)有閑置土地已充分消化的基礎(chǔ)上

7、，核算用地規(guī)模時(shí)把閑置地也一并計(jì)算在內(nèi)。建立適當(dāng)準(zhǔn)入機(jī)制。對土地使用設(shè)置多道“門檻”，實(shí)施嚴(yán)格管制，變“招商引資”為“選商引資”，杜絕質(zhì)量不高的項(xiàng)目。同時(shí)建立土地市場化運(yùn)作機(jī)制。進(jìn)一步規(guī)范協(xié)議出讓土地使用權(quán)行為，對具有競爭性的工業(yè)用地，引入競爭機(jī)制，一律以招拍掛方式出讓。八是向企業(yè)要土地。在全縣范圍內(nèi)開展工業(yè)土地利用狀況大排查，對現(xiàn)行企業(yè)內(nèi)的留白土地狀況、綠化用地狀況、廠房設(shè)施布局及舊廠房改造利用狀況、征而未供、供而未動(dòng)項(xiàng)目 用地狀況等進(jìn)行一一排查，在進(jìn)一步掌握相關(guān)數(shù)據(jù)情況的基礎(chǔ)上，把長時(shí)間閑置的土地從業(yè)主手中剝離出來，新上其他項(xiàng)目。九是向“置換”要土地。充分開發(fā)未利用土地資源，全面推進(jìn)土地開

8、發(fā)整理。積極實(shí)施 以宅基地整治為主的農(nóng)村土地整理，大力開展“退宅還耕”，在前幾年宅基地整治的基礎(chǔ)上，結(jié)合小康新農(nóng)村建設(shè)和移民下山工作，加大退宅還耕的力度和速度， 積極盤活農(nóng)村存量土地。十是向域外要土地。針對土地資源十分緊張的形勢，把用地“突圍”的眼光放在域外，積極向外拓展。制定相關(guān)政策，實(shí)行高能耗企業(yè)外遷， 向企業(yè)提供詳細(xì)的外省市土地供應(yīng)信 息和招商政策，積極為外出企業(yè)穿針引線、服務(wù)協(xié)調(diào)，逐步把一些消耗資源大，占用土地多 的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到域外加工，向外拓展用地空間。二、制訂土地利用投資強(qiáng)度指標(biāo)和企業(yè)進(jìn)入、退出政策蘇州市在全國率先提出了 “單位面積土地利用投資強(qiáng)度”這項(xiàng)控制指標(biāo)，要求省級(jí)以上 開發(fā)區(qū)

9、一般每平方公里實(shí)際投入不低于5億美元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)一般每平方公里實(shí)際投入不低于3億美元。與此同時(shí)，各開發(fā)區(qū)大力推行建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，凡能使用標(biāo)準(zhǔn)廠房的，決 不單獨(dú)供地。蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，投資額低于1000萬美元的項(xiàng)目大都住進(jìn)了標(biāo)準(zhǔn)廠房，經(jīng)測算，其每平方公里投資強(qiáng)度達(dá)66.9億美元。在長三角各地，過去不為外商看好的標(biāo)準(zhǔn)廠房如今日益“緊俏”，棲身其間的中小外資項(xiàng)目越來越多。昆山市提出了項(xiàng)目用地的“ 5432”供地定額標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定每畝土地的投資額，在國家級(jí)出口加工區(qū)不得低于 50萬美元，在國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)不得低于40萬美元，在省級(jí)開發(fā)區(qū)不得低于30萬美元，在其它各類工業(yè)配套區(qū)不得低于 20萬美元。對投

10、資規(guī)模在500萬元人民 幣以下的各類民營企業(yè)， 采取租賃土地使用權(quán)或租賃廠房方式提供生產(chǎn)經(jīng)營場所。一般民營企業(yè)平均每畝土地的投資額不得低于注冊資本40萬元或投資總額150萬元人民幣。對分期實(shí)施的大型項(xiàng)目可預(yù)留規(guī)劃用地，但必須根據(jù)其實(shí)際到賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，分期確定供地?cái)?shù)量；凡超過用地定額標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目一律核減用地規(guī)模。對企業(yè)建多層廠房的， 昆山市出臺(tái)一項(xiàng)政策規(guī)定：凡建一層廠房的，按規(guī)定每平方米收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)50元；建第二層減半收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，第三層起免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。廣州開發(fā)區(qū)制定了每平方米投資強(qiáng)度為670美元的規(guī)定以及相應(yīng)的環(huán)保指標(biāo)和技術(shù)要求。規(guī)定投資總額達(dá)不到 500萬美元的不單獨(dú)

11、供地，引導(dǎo)其進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠房。開發(fā)區(qū)堅(jiān)持土地 有償使用、嚴(yán)格管理的原則。嚴(yán)格開發(fā)區(qū)用地審批制度，堅(jiān)持依法出讓土地、土地有償使用 的原則。結(jié)合開發(fā)區(qū)自身實(shí)際情況， 確定了合理的地價(jià)和優(yōu)惠條件并對外公布，不搞無原則的降低地價(jià)和擴(kuò)大項(xiàng)目用地，增強(qiáng)了地價(jià)政策的剛性。在廣州開發(fā)區(qū)，沒有土地閑置的概念。從去年10月份起，嚴(yán)格規(guī)定動(dòng)工和竣工期限，如果項(xiàng)目批下來，半年內(nèi)不動(dòng)工、兩年內(nèi)不 能竣工者，解除合同，收回土地。去年共收回未開發(fā)土地78萬平方米。寧波市出臺(tái)提高土地利用水平的意見，明確規(guī)定建設(shè)用地投資強(qiáng)度系數(shù)在省規(guī)定的基礎(chǔ)上上浮0.2,不落實(shí)投資密度、容積率雙控指標(biāo)的地方，暫停農(nóng)用地報(bào)批。該意見 規(guī)定，上一年度

12、供地率達(dá)不到80%或當(dāng)年度供地率達(dá)不到 50%的地方，暫停辦理新的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用報(bào)批手續(xù)，并相應(yīng)核減該地區(qū)的年度用地計(jì)劃。落實(shí)征地綜合區(qū)片價(jià)政策的地方和被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障、再就業(yè)、征地拆遷工作做得好的地方，優(yōu)先落實(shí)用地指標(biāo)。 對符合國家產(chǎn)業(yè)政策的高新技術(shù)項(xiàng)目，經(jīng)審定后優(yōu)先供地。對早期投入雖低，但產(chǎn)出高的高新技術(shù)項(xiàng)目，可要求其在一定期限內(nèi)達(dá)到投資強(qiáng)度。如達(dá)不到要求，將按雙控指標(biāo)要求核減用地。對投資額小于一定數(shù)額的工業(yè)項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地， 采取租賃土地使用權(quán)或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的形式提供生產(chǎn)經(jīng)營場所。有條件的地方，可以在時(shí)機(jī)成熟和依法辦理有關(guān)手續(xù)后，利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展留用地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，

13、出租給企業(yè)使用。該意見明確，努力 提高土地容積率，對適于多層廠房生產(chǎn)的行業(yè)，必須使用多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。嚴(yán)格控制單層廠房 建設(shè)，確需建設(shè)單層廠房的，必須經(jīng)市計(jì)劃、國土資源、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等部門審定。企業(yè)技改 項(xiàng)目應(yīng)首先利用現(xiàn)有廠房、土地，立足內(nèi)涵挖潛，逐步提高容積率。意見還規(guī)定，降低綠化用地比例。城市公建綠地、道路兩側(cè)綠化用地的面積，嚴(yán)格按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。適 當(dāng)壓縮開發(fā)區(qū)（園區(qū)）公共綠地面積，適當(dāng)調(diào)整工廠企業(yè)等內(nèi)部的綠化率，將綠化率控制在 20%以內(nèi)。三、長三角引資新模式一一“無地招商”在國家宏觀調(diào)控的背景下， 土地稀缺性矛盾日益突出， 長三角土地資源日益緊張， 原來 那種簡單地以土地、政策優(yōu)惠吸引

14、外資的做法，以投資拉動(dòng)為主動(dòng)力的粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式 已難以為繼。今年以來，長三角地區(qū)紛紛改變“招商引資，土地先行”的傳統(tǒng)辦法，通過對 現(xiàn)有企業(yè)增資擴(kuò)股的方式，用盡量少甚至不占有土地的方式來吸引外資，拓展出一條內(nèi)涵式增長之路。一是從注重引進(jìn)新項(xiàng)目， 到重點(diǎn)鼓勵(lì)外商增資擴(kuò)股，同時(shí)因地制宜推出引導(dǎo)企業(yè)主動(dòng)嫁接外資，鼓勵(lì)外商并購原有企業(yè)， 催生高成長性的中小企業(yè)借力海外資本市場，謀劃海外上市等新的舉措。外商增資已成為“無地招商”的重要途徑。上海浦東新區(qū)今年1月至7月增資項(xiàng)目420個(gè)，新增合同外資 9.76億美元，占新區(qū)當(dāng)期合同外資總額的48.4%。江蘇全省有1599個(gè)外資企業(yè)增資，新增協(xié)議注冊外資 4

15、4.8億美元，占全省新批協(xié)議注冊外資的 16%, 其中凈增資超過1億美元的有9家企業(yè)。蘇州市1月至10月份，批準(zhǔn)增資項(xiàng)目 931個(gè)，增 加合同外資30.09億美元，占合同利用外資總額的24.55%。昆山市今年前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同外資22.45億美元，其中40%為現(xiàn)有外資企業(yè)的增資擴(kuò)股。“寸土必盡其用”成為長三角地區(qū)用地準(zhǔn)則。浙江對一些企業(yè)檔次較低或經(jīng)營狀況不佳造成廠房閑置的，統(tǒng)一調(diào)整項(xiàng)目布局，通過協(xié)議收回、安排臨時(shí)使用等多種方式轉(zhuǎn)讓給科技含量高、市場前景好、投資規(guī)模大的企業(yè)。上半年共有 40多個(gè)“有為”項(xiàng)目取代原有的“無為”項(xiàng)目。二是從重項(xiàng)目數(shù)量的引進(jìn)， 到重技術(shù)為先。目前，長三角許多地方已開始

16、把 “招商引資” 變成“招商選資”。今年以來，長三角各地招商引資的關(guān)注點(diǎn)從以往追求數(shù)量和速度轉(zhuǎn)向了 對技術(shù)、規(guī)模的要求。同時(shí)，長三角各地還把吸引跨國公司設(shè)立研發(fā)中心作為“無地招商” 的重要內(nèi)容。長三角利用外資的重心和走向已呈現(xiàn)新的態(tài)勢。越來越多的跨國公司在長三角設(shè)立研發(fā)中心，使長三角作為國際制造業(yè)基地的聚集效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。在無錫新區(qū)，今年定下了符合產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)含量高、投資強(qiáng)度大、環(huán)保達(dá)標(biāo)、增加就業(yè)崗位、產(chǎn)出貢獻(xiàn)大、能 源消耗低等七項(xiàng)選資條件后，跨國公司的大型投資項(xiàng)目明顯增多。上半年新批的1000萬美元以上的外商投資項(xiàng)目 114個(gè)，平均每個(gè)工作日就有一個(gè)千萬美元以上的外資項(xiàng)目誕生，這些項(xiàng)目的平均規(guī)模達(dá)到 1717萬美元。昆山市通過實(shí)施“地塊招商”進(jìn)行選資。采取先確定 地塊面積、用途和投資額度等，招商時(shí)以投資項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)滿足地塊要求為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招商。在具體操作中，先由一個(gè)實(shí)體受讓國有土地，由實(shí)體對受讓地塊進(jìn)行前期開發(fā)，配套區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，建造標(biāo)準(zhǔn)廠房和商務(wù)樓， 從而大幅度降低輔助配套用地，以最少量的土地吸納最大的投資，謀求最大的產(chǎn)出和最好的效益。近年來，跨國公司開始了新一輪全球產(chǎn)業(yè)布局