土地利用政策解讀提綱11-06培訓課件

1、精品文檔土地利用政策解讀、背景框架二、供地與監(jiān)管三、存量相關四、案例分析省國土資源廳土地利用處薦網(wǎng)站：中國土地市場網(wǎng)政策理解與信息積累測試政策理解示例國務院辦公廳關于統(tǒng)籌推進新一輪 “菜籃子” 工程建設的意見（國 辦發(fā) 201018 號）“支持農村集體經(jīng)濟組織根據(jù)規(guī)劃使用本集體土地從事 農產品批發(fā)市場建設；對農產品批發(fā)市場用地符合土地利用總體規(guī)劃的， 應納入年度土地利用計劃， 優(yōu)先保障供應， 落實批發(fā)市場用地按工業(yè)用地 對待政策 ?！保?）批發(fā)市場用地的地類（商服用地批發(fā)零售用地）？（2）工業(yè)用地特殊政策？國土資源部辦公廳關于農產品批發(fā)市場用地有關問題的復函 （國土

2、資廳函 2010966 號）“在土地調查、登記等基礎性管理工作 中，農產品批發(fā)市場用地應嚴格按照土地利用現(xiàn)狀分類執(zhí)行。 供應國有建設用地用于農產品批發(fā)市場建設的，應當嚴格依法依規(guī) 采取招標、拍賣、掛牌方式出讓或租賃。土地出讓前要制訂控 制性詳細規(guī)劃和土地供應方案，明確容積率等規(guī)劃條件。規(guī)劃條件 一經(jīng)確定，不得擅自調整。 簽訂土地出讓合同時， 對改變土地用途、 容積率等土地使用條件的， 由政府收回土地使用權， 重新依法出讓。 土地使用權出讓底價，應符合國家出讓地價管理的規(guī)定，嚴格履行 規(guī)定的程序，不得低于最低價標準。 ”精品文檔集 體）使用（用途、主體 ）流轉市場第一部分 背景制度框架用途管制制

3、度（ 填海造地 ）（存量 ）農用地 / 未利用地 / 建設用地（國 有 / 農村土地承包經(jīng)營 / 國有土地有償使用 / 行政劃撥 /轉讓市場 補充：農用地的配置；設施農用地；國有農場用地國有建設用地來源及配置可供應的國有建設用地來源程序可供應的 國有建設用地配置方式因用途改變而發(fā)生因權屬性質改變而發(fā)生行政配置市場配置國有農用地國有未利用轉用批準使用劃撥批準使用有償使用出讓租賃作價出 資或者 入股集體農用地集體未利用地轉用征收招標拍賣掛牌協(xié)議招標拍賣掛牌協(xié)議存量國有建設用地收回、收購存量集體建設用地征收填海造地海域使用納入 土地 管 理第二部分 供地與監(jiān)管一、供地政策（一）供地主體（誰有權利供地

4、，誰有權利取得土地） 關鍵詞：劃撥 /出讓；區(qū) / 開發(fā)區(qū)；受讓人 /房地產調控政策要求（二）供應客體（可以供什么地）關鍵詞：國有建設用地使用權 ；凈地 /毛地；生地 /熟地（三）供地方向（能不能供）關鍵詞：限制用地項目目錄 、禁止用地項目目錄 （ 2006 年本和 增補本）。四）供地方式（以什么方式供）關鍵詞：劃撥 / 有償使用（出讓、租賃、作價出資或者入股） ；招標拍賣掛牌、協(xié)議；不得捆綁1 劃撥范圍的把握：土地管理法規(guī)定； 劃撥用地目錄的理解與修訂；保障性安居工程用地與劃撥2有償使用的改革方向3招拍掛出讓的理解與把握（1）三種方式的適用與區(qū)別；綜合公告；2）必須招拍掛的六種情形例外：國土

5、資發(fā) 2009101 號。難點：填海造地、單獨選址、集體建設用地征為國有。3）國土資發(fā) 201163 號；經(jīng)驗介紹。（4）網(wǎng)上交易（封閉 / 半封閉；單軌 /多軌；平臺整合方向）（五）供地標準（可以供多少） 關鍵詞：建設用地使用標準。工程項目建設用地指標工業(yè)項目建設用地控制指標 （國土資發(fā) 200824 號）：是核定工業(yè)項目用地規(guī)模的重要標準， 由 投資強度、容積率、建筑系數(shù) （不低于 30% ）、行政辦公及生活服務設施用地所占比重 （不超過 7%） 、綠地率 （不得安排 ;不超過 20%） 五項指標構成。遼寧省工業(yè)項目建設用地控制指標 （遼國土資發(fā) 2006118 號）：由投資強度、產出率、

6、建筑系 數(shù)、容積率、行政辦公及生活服務設施用地比例和綠化率六項指標構成。遼寧省城市基礎設施、公益事業(yè)建設項目用地控制指標 （遼國土資發(fā) 2007201 號）（六）地價問題（多少錢可以供） 關鍵詞：定價程序；最低價控制標準；地價調整政策。 1確定程序：地價評估（主體） 、集體決策（主體） 、綜合確定。 2最低價標準：協(xié)議出讓最低價、工業(yè)用地出讓最低價（全國工業(yè) 用地出讓最低價、地方政策、最低價調整政策）（ 1 ）協(xié)議出讓最低價國土資源部 21 號令協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定 ：“協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地有償使用費、 征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價

7、的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的 70% 。”省政府關于實施協(xié)議出讓國有土地使用權最低價標準的通知 （遼政發(fā) 200617 號） 遼寧省國土資源廳關于公布協(xié)議出讓國有土地使用權最低價和應用說明的通知 （遼國土資發(fā) 200657 號） （ 2）工業(yè)用地出讓最低價 國土資源部關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知 （國土資發(fā) 2006307 號） 國土資源部關于調整部分地區(qū)土地等別的通知 （國土資發(fā) 2008308 號） 遼寧省國土資源廳轉發(fā)國土資源部關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知 （遼國土資辦發(fā) 20075 號） 國土資源部關于調整工業(yè)用地出讓最低價標

8、準實施政策的通知 （國土資發(fā) 200956 號） 省國土資源廳省發(fā)改委省經(jīng)信委關于調整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知 （遼國土資發(fā) 2009164 號）遼寧省優(yōu)先發(fā)展產業(yè)目錄 、遼寧省農林牧漁業(yè)產品初加工項目目錄3）安全準則：最低價標準；基準地價70%；成本與地價的關系（七）出讓年期（可以供多久） 關鍵詞：最高年限 ；年期起算（八）供地程序（什么程序供）關鍵詞：供地計劃、出讓方案報批及出讓活動實施1劃撥程序：2出讓程序：土地管理法實施條例 ；城鄉(xiāng)規(guī)劃法21號令、 39 號令、國土資發(fā) 2006114 號政府新供地： 編制報批公布出讓計劃編制及報批出讓方案出讓活動實施（通過招拍掛或協(xié)議方式

9、確定受讓方）簽訂出讓合同合同履行（交付出讓金；登記發(fā)證；交地；開發(fā)建設）（九）契約方式 關鍵詞：劃撥決定書 / 出讓合同二、履約監(jiān)管關鍵詞：閑置土地的認定與處置；土地使用條件調整與地價調整等第三部分 存量相關一、 存量土地（一）存量劃撥地 1權能（被動受限；權益價格） 2辦理有償使用問題（ 1）需不需要辦； （2）程序；（3）價格確定 3轉讓問題1）三種可能性：招拍掛出讓；協(xié)議出讓；不辦理出讓2）程序；公開交易問題、存量有償?shù)兀ㄒ猿鲎尀槔?改變土地使用條件（用途、容積率等）2轉讓問題3續(xù)期與到期問題年限屆滿時對土地的處理：住宅用地與非住宅用地區(qū)分類別申請批準土地地上物住自動續(xù)期原權利人繼續(xù)使

10、用；對程序及土地出讓金交付問題未作規(guī)定申請準予簽合同、交錢，續(xù)用原權利人繼續(xù)使用非住不批由國家無償收回約定：殘值補償；無償收回規(guī)定：無償收回未申請由國家無償收回合同：無償收回；規(guī)定：無償收回4提前收回問題法律規(guī)定：城市房地產管理法第 19條、 55號令第 42條、物權法 148條；合同約定：第二十條土地資產處置（一）土地資產處置主要政策國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局第 8 號令） 關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見 （國土資發(fā) 1999433 號） 關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知（國土資發(fā) 2001 44 號）關于印發(fā) <

11、; 企業(yè)改制土地資產處置審批意見（試行） >和<土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行） > 的 通知（國土資廳發(fā) 200142 號）劃撥用地目錄 （2001 年 10 月 22 日國土資源部令第 9 號發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）（二）土地資產處置方式與辦理權限企業(yè)改制涉及的劃撥土地，根據(jù)行業(yè)性質、企業(yè)類型和改革的需要，可采取保留劃撥、出讓、租 賃、作價出資（入股） 、授權經(jīng)營方式處置。1 保留劃撥方式。企業(yè)使用的劃撥土地，改制后只要用途符合劃撥用地目錄 （國土資源部令第 9 號）規(guī)定的劃撥 用地范圍，經(jīng)批準，可繼續(xù)以劃撥方式使用，不符合的，則應當依法有償使用。2 出讓方式； 3. 租賃方

12、式。 出讓方式的范圍沒有界限，任何形式、任何性質的企業(yè)改制所涉及的劃撥土地，均可采用出讓方 式處置。租賃方式的適用范圍僅次于出讓方式， 除經(jīng)營性房地產開發(fā)用地不能采取租賃方式外， 其他情況 均可實行租賃，條件與出讓一致。任何性質和類型的企業(yè)改制采取出讓和租賃方式處置土地的，不再進行處置審批，直接到土地 所在地的市、縣土地管理部門辦理有償用地手續(xù)。4國家作價出資（入股）方式； 5. 國家授權經(jīng)營方式。針對國有企業(yè)改制的一項優(yōu)惠政策， 其適用范圍不是任何企業(yè)都可以享受的。國務院或省級人民 政府批準的授權投資機構和國家控股公司試點企業(yè)，改制時可采取授權經(jīng)營和國家作價出資（入股） 方式處置劃撥土地。應

13、報經(jīng)省級以上國土資源管理部門批準。其中，經(jīng)國務院批準改制的，報國土資源部審批；經(jīng)其 他單位批準改制的，報省國土資源廳（局）批準。（三）國家作價出資（入股）土地使用權和授權經(jīng)營土地使用權有什么區(qū)別？ 以作價出資或入股方式處置土地資產的， 被出資或入股企業(yè)取得作價出資或入股土地使用權。 作 價出資或入股土地使用權， 在使用年期內可依法轉讓、 作價出資、 出租、抵押等， 經(jīng)批準改變用途的， 應按土地市場價格補繳土地出讓金的差價部分；以授權經(jīng)營方式處置土地資產的， 母體企業(yè)（國家授權投資機構或國家控股公司試點的企業(yè)） 必 須存在，母體企業(yè)可將授權土地以作價出資、 租賃等方式具體配置給改制后企業(yè)， 母體企業(yè)或改制后 企業(yè)取得授權經(jīng)營土地使用權， 土地使用權在使用年期內， 可依法在國家授權投資機構或國家控股公 司試點企業(yè)內轉讓、作價出資、出租、抵押等，但當改變用途或向國家授權投資機構或國家控股公司試點的企業(yè)外的單位或個人轉讓時，應當報土地行政主管部門批準，并