2015年揚(yáng)中市場開拓方案1

1、2015年揚(yáng)中市場開拓方案揚(yáng)中-位于鎮(zhèn)江市東部江心，是蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)，總面積331平方公里，下轄地區(qū)，三茅街道、興隆街道、新壩鎮(zhèn)、油坊 鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來橋鎮(zhèn)，總?cè)丝?34萬，在鎮(zhèn)江發(fā)展全局中具有重要 地位。15年的地產(chǎn)市場充斥著血腥味，與狼共舞的時(shí)代已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，特別是三四線城市開發(fā)商對市場預(yù)判的偏差，出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于 求的現(xiàn)象，積壓了大量的現(xiàn)房，導(dǎo)致市場畸形化，從而新興市場的開 發(fā)迫在眉睫。面臨多種問題，在公司董事的商議后，銷售布略上進(jìn)行 了調(diào)整，從本地現(xiàn)場銷售不變的前提下，從新開辟新興外地市場，而 揚(yáng)中就是這次戰(zhàn)斗的開始。1. 如何開發(fā)揚(yáng)中市場現(xiàn)在的市場是多元化的，利用不同的方式不同

2、的類型組合的綜合性開發(fā)，如電話開發(fā)、信函開發(fā)、電話與信函結(jié)合開發(fā)、電話與見面組合開發(fā)、商場的開發(fā)，超市的開發(fā)、菜場的開發(fā)、掃街的開發(fā)、陌拜的開發(fā)、金融組合型開發(fā)等等，主要還是要區(qū)分不同層次客戶的開發(fā)。而這次揚(yáng)中的市場我們就先從核心商圈開始，一個(gè)城市需要核心商圈，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力透過核心商圈就能一目了然，如何滲透搶占是問題，而通過商場、超市、步行街人流大量竄動(dòng)的地方是滲透的最佳方式。揚(yáng)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心以二矛街道和新壩鎮(zhèn)為主，二矛街道，揚(yáng)中最繁華的中心地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與購買消費(fèi)最好的地區(qū)，從而坐落了兩座商業(yè)綜合體與一條商業(yè)步行街，也刺激這個(gè)地區(qū)涌入大量rb不同階層的人流。作為經(jīng)濟(jì)最繁華的地區(qū)，雨潤中

3、央商場是這 個(gè)地區(qū)繁華的代表，當(dāng)然這次中央商場的開發(fā)入駐就是第一步,有了駐點(diǎn)才能創(chuàng)造人流聚焦的中心，才能向外進(jìn)行宣傳與品牌輻射，那第一步就是選址入駐，每個(gè)商場的入口是人流最大的地區(qū),但不是停留時(shí)間最長的地點(diǎn)，所以這次我們放棄以往近水樓臺(tái)的模式，改為商場中心地帶廣場。 目的一建筑優(yōu)勢：中央商場是慣用井字形的建筑，中心地帶是鏤空的，所以做成上下電梯圍繞井口的觀光景觀電梯，大量的人流必須通過靠近中心區(qū)才能上樓,給予了大量的時(shí)間觀察中心地帶。目的二不擁擠：商場的空間是有限的，特別是在節(jié)假日期間人流特大，那跟著人潮的前進(jìn)通道中的展臺(tái)肯定會(huì)被忽視，由于人流大需要緩解一下，唯有到中心地帶最合適。目的三空間利

4、用：商場通道的寬度是有限的，配合商場收客也會(huì)增加一點(diǎn)娛樂節(jié)目，才能更好起到預(yù)期的作用，狹窄的通道限制了這一類的想法，而中心地帶空間可利用大，能更好的起到宣傳與現(xiàn)場活動(dòng)。 目的四商場焦點(diǎn)：每年節(jié)日與換季都會(huì)有大量的季節(jié)性打折，這時(shí)候商場都會(huì)選擇將此類活動(dòng)放置寬敞的中心地帶從而吸引消費(fèi)，商場的中心地帶自然成為焦點(diǎn)。通過上述有利條件，這次中央商場的入駐地點(diǎn)，我們可以選擇中心地帶。三茅街圈圖包鶴畑激n八* -二沁二品 /中央商場場地租金報(bào)價(jià):中央商場場地租金報(bào)價(jià)表期限面和單價(jià)總價(jià)6個(gè)月Ilf200元/nV天200元x5=1000元乂30=30000元（一個(gè)月）30000元葢& =180000元

5、 優(yōu)惠價(jià)170000元10肝180元/nf "天180元X 10=1800x30=54000元 t 一個(gè)月）54000元x6=324000元優(yōu)惠價(jià)：320000元15111=180元/nf”天180元X 15=2700x30=81000元（一個(gè)月）S1000元x6=486000元優(yōu)惠價(jià)！ 450000元20 m*180元/冊天180元x20=3600s30=108000元（一個(gè)月）108000元X2648000元優(yōu)惠價(jià)：600000元商場聯(lián)系方式朱女士中央商場中心場地位置:樂:m -X. - F 4?y3-H b匸亠TT| ；7fsl> 1CS i

6、> -*-.! C»仟無f jNt±T心心I瘍sffi?i第二大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)新壩，已中小企業(yè)為核心，從而新壩的模式又 有了轉(zhuǎn)變，如何攻占新壩市場難題重重。就如同大港市場一樣, 這么多的工業(yè)園區(qū)要如何開拓確實(shí)很難，可轉(zhuǎn)機(jī)不是沒有，據(jù)統(tǒng) 計(jì)新壩70%以上的企業(yè)都是本地企業(yè)，這種優(yōu)勢是大港新區(qū)沒有 的，就證明這類人是會(huì)在本地或附近購置房產(chǎn)的，尋找到他們就 是這個(gè)話題的中心。人海營銷模式讓我對此有了亮點(diǎn)，新壩鎮(zhèn)我 將劃分四個(gè)區(qū)域，通過掃街，舉牌，通過渠道購買此區(qū)域的電話, 通過發(fā)射源對區(qū)域群體發(fā)布短信廣告，形成人海包圍每個(gè)區(qū)域輪 番一周的方式進(jìn)行介入，讓整個(gè)新壩鎮(zhèn)對名人府從陌生到

7、熟知, 之后再通過反饋的信息進(jìn)行篩選對區(qū)域的某些小區(qū)村莊進(jìn)行收縮 小范圍的掃街，有針對性的進(jìn)行陌拜，電拷模式一舉突破局限,觸發(fā)收客與成交新壩鎮(zhèn)區(qū)域圖H冬a屈市A曲42. 準(zhǔn)確的投放有效的物料俗話說好馬配好鞍，物料的配合也是非常重要，中央商場的駐點(diǎn)是一匹好馬，那怎樣才能讓此馬日行千里。通俗的講就是通過投放有效物料配合好駐點(diǎn)，那人流大是選擇的第一要素，其后物料被人流所吸收是重點(diǎn)。特殊的電影院映前視頻廣告，是一個(gè)近階段很被看好的宣傳模式，就與電視插播的廣告一樣讓人反感，也讓人記憶深刻。中央商場7樓 藍(lán)海影城是揚(yáng)中地區(qū)最大的電影院，占揚(yáng)中市場50%影視城聯(lián)系:空 F 了 T令戈：I*-I _,.,-l

8、U£ 陳達(dá)成（總經(jīng)理）藍(lán)海影城電影映前廣告發(fā)布價(jià)目表”廣告的內(nèi)容=視頻廣告（MPG格式”廣告發(fā)布位置：揚(yáng)中藍(lán)海彩城4播放時(shí)間：合同期內(nèi)所有影廳場次電影前均播放"廣場長度與價(jià)格；15秒6萬/年.20秒創(chuàng)年，30秒10萬/年屮包含：售票大廳易撿寶擺放矚.墻面展梅N時(shí)代影院揚(yáng)中三茅街道第二大人流集中點(diǎn)，時(shí)代廣場-時(shí)代電影院也是這個(gè)地區(qū)唯有的第二個(gè)影院，雖被之后崛起的中央商場藍(lán)海影城代替,但由于時(shí)代廣場與蘇果超市的配合，人流量一直很密，從而占市場份額40%時(shí)代影城聯(lián)系經(jīng)理時(shí)代影城電影映前廣告發(fā)布價(jià)目表"廣告的內(nèi)容；視頻廣

9、告（MPG格式卜 廣告發(fā)布位置=揚(yáng)中時(shí)代影城屮 播放時(shí)間：合同期內(nèi)所有影廳場次電影前均播放卍 廣場長度 30秒4 價(jià)格6萬/年卩包含：易ass敢箱三個(gè)，埴面Stef3. 尋找有效的臨時(shí)地點(diǎn)宣傳固定的駐點(diǎn)是中心，那圍繞著中心需要輻射，輻射不到的那怎么辦。那考慮成本我們可以臨時(shí)的租賃人流量大的場地進(jìn)行協(xié)射。每日節(jié)假日揚(yáng)中的三茅街總是人流竄動(dòng)，人擠人隨處可見，那固定的駐點(diǎn)有時(shí)就會(huì)有漏網(wǎng)之魚，而節(jié)假日的臨時(shí)宣傳地點(diǎn)就解決了這個(gè)問題。三茅街時(shí)代購物廣場，中央商場未進(jìn)入到揚(yáng)中前，時(shí)代廣場是三茅最繁華的地區(qū)，人流就更不用說，蘇果超市與購物商場一直是三茅街不可替代的一部分。我的收客方式很簡單，每個(gè)星期的周6周

10、7,租賃一個(gè)合適的位置,簡易的易拉寶與宣傳資料，配合有效的音樂加入小蜜蜂的派單,增加有趣的游戲活動(dòng)和派發(fā)相應(yīng)的小禮品來進(jìn)行收客。時(shí)代廣場圖位置收費(fèi)未定<Sun存I號(hào)35宇H 杓血-廠 >咚£r 'HL雖 - _ -*、麗"I-位置二，擁有獨(dú)特位置的商業(yè)步行街，時(shí)代購物廣場與中央商場之前 的步行街，人流竄動(dòng)。 神奇的步行街開盤當(dāng)天售罄，商鋪入住率達(dá) 到90%，交付不到幾個(gè)月一樓商鋪基本租滿開業(yè)，這樣的事情除了 發(fā)生在北上廣外，揚(yáng)中三茅奇跡出現(xiàn)。收客的方式和上方時(shí)代廣場一致。位置收費(fèi)未定4 “1 電步行街中心廣場圖Sy L i ;壺'®: I * 二 Ll_, h -Y孑diiR '屮I- -2015年第一次揚(yáng)中之旅結(jié)束