保利地產(chǎn)資料價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)用案例

1、成本管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控.價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2. 70-2價(jià)值工程應(yīng)用案例第7頁(yè)共8頁(yè)1 問(wèn)題的提出1.1房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建設(shè)工程中，就設(shè)計(jì)顧問(wèn)組合、方案比選、招采評(píng)審，我們經(jīng)常會(huì)面臨多種選擇，而這種選擇不僅依照其報(bào)價(jià)，更包含諸多其他因素。1.2再比如：在設(shè)備采購(gòu)、電梯招標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程中，經(jīng)常遇到技術(shù)規(guī)格一致，但服務(wù)、品牌、品質(zhì)、價(jià)格、備品、備件等的不同?；蛘?，技術(shù)規(guī)格稍有不同，但價(jià)格相差許多（如電梯速度）。1.3現(xiàn)行的“百分制評(píng)標(biāo)法”雖在平衡品質(zhì)和價(jià)格上有所體現(xiàn)，但是否還能找到更好的方法以綜合評(píng)判？2價(jià)值工程2.1所謂價(jià)值工程是

2、通過(guò)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。2.2這里的價(jià)值指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，即V二F/C,或我們常說(shuō)的“性價(jià)比”。V 一產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)值；F功能分值；C 一成本分值2.3作為一項(xiàng)分析方法，價(jià)值工程很好地實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的緊密結(jié)合，并己在實(shí)踐中形成了一套科學(xué)的應(yīng)用程序。2.4價(jià)值工程理論已提出了近 70年，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若能積極應(yīng)用價(jià)值工程的分析方法，優(yōu)化成本配置，無(wú)疑能將成本管理水平提高到一個(gè)新的高度。3案例一：設(shè)計(jì)顧問(wèn)團(tuán)選擇3.1項(xiàng)目背景：該項(xiàng)目總建筑面積共約105萬(wàn)耐，由商業(yè)、辦公、酒店及髙級(jí)住宅，以及地下商業(yè)、機(jī)電用

3、房和車庫(kù)等組成，方案設(shè)計(jì)系經(jīng)方案國(guó)際競(jìng)賽，由境外 R勝出。3.2選擇難題：業(yè)主總部、區(qū)域公司和當(dāng)?shù)卣鞴懿块T，圍繞R、非本地/國(guó)內(nèi)一線設(shè)計(jì)院E及當(dāng)?shù)?設(shè)計(jì)院Q的不同組合和選擇，爭(zhēng)論不休，最后整理出如下四種合作方式:編號(hào)設(shè)計(jì)顧問(wèn)組合方案最后-?輪報(bào)價(jià)成本分值C#1R:規(guī)劃至建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)+精裝方案：E:合作設(shè)計(jì)+ 施工圖+設(shè)計(jì)總包：11560=5880+56800.312#2R:同上：E合作設(shè)計(jì)+設(shè)計(jì)總包施工圖：Q院：施工圖設(shè)計(jì)+駐場(chǎng)配合；11030=5880+3410+17400. 298S3R:僅規(guī)劃方案深化：E:合作設(shè)計(jì)+ 施工圖+設(shè)計(jì)總包：7300=300+70000. 197#4R :

4、同上；ECADI合作設(shè)計(jì)+擴(kuò)初+設(shè)計(jì)總包施工圖:Q 院：施工圖設(shè)計(jì)+駐場(chǎng)配合。7120=300+5080+17400. 193370101.000成本管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控.價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2. 70-2價(jià)值工程應(yīng)用案例第7頁(yè)共8頁(yè)3.3確定決策因子經(jīng)梳理，找出了如下推薦設(shè)計(jì)顧問(wèn)的理由及爭(zhēng)論點(diǎn)：?設(shè)計(jì)品質(zhì)：先進(jìn)合理、各專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)同；?設(shè)計(jì)管理：團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)、便利性：? 服務(wù)保障：技術(shù)規(guī)格書(shū)、物料設(shè)備采購(gòu)、施工配合? 設(shè)計(jì)周期：要有保障：? 招商推廣：形象塑造、政府期望；? 設(shè)計(jì)費(fèi)：最高、最低相差 4440萬(wàn)元，達(dá)到近40%3

5、.4確定因子權(quán)重及功能分值由總部.區(qū)域公司的招商、設(shè)計(jì)及管理層分別打分后，計(jì)算出各決策因子的權(quán)重如下決策因子設(shè)計(jì)品質(zhì)設(shè)計(jì)管理服務(wù)保障設(shè)計(jì)周期招商推廣介計(jì)權(quán)重設(shè)計(jì)品質(zhì)-一一5675230. 23設(shè)計(jì)管理5-一一554190. 19服務(wù)保障4563180. 18設(shè)計(jì)周期3L54-一一3150. 15招商推廣5677-一一250. 25給各個(gè)組合方案打分，計(jì)算出各方案功能分值：權(quán)重*打分功能分值F#11076798. 010. 240#2888898. 250. 247#31088988. 610. 258#4899988. 520. 25533. 391. 003. 4評(píng)判結(jié)論根據(jù) V=F/C,計(jì)

6、算得出：#1 方案:0. 77(=0. 24/0.312) ； #2 方案：0. 83(=0. 247/0. 298 ； #3 方案:1.31 (=0. 258/0.197) ； #4 方案 1? 32 (=0.255/0. 193), 由此, 選擇性價(jià)比最佳的 #4 方案。成本管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控.價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2. 70-2價(jià)值工程應(yīng)用案例第7頁(yè)共8頁(yè)4豪宅立面設(shè)計(jì)之多方案比選4. 1選定研尤對(duì)象為彰顯豪宅的華貴品質(zhì)，建筑師提出以下兒種建筑外立面設(shè)計(jì)方案，供業(yè)主比選：a） 作為比選基礎(chǔ)的現(xiàn)有方案：石材（部分為圓弧

7、型）+玻璃幕墻：b） 9m以下部分用進(jìn)口石材飾而，9m以上為滾涂石材印花復(fù)合鋁板（510/m2）+玻璃幕墻:c） 9m以下用進(jìn)口石材飾而，其余部分為仿石涂料+優(yōu)質(zhì)鋁合金系統(tǒng)門窗：d） 另聘設(shè)計(jì)顧問(wèn)優(yōu)化立面設(shè)計(jì)，用材為“方案b”，但用復(fù)合鋁板替代（PC價(jià)¥31O/m2 ）。4. 2確定決策因子除上述各方案立面效果、色差控制不同外，還需考慮保溫隔熱、結(jié)構(gòu)荷載、耐久性等諸多因素。4.3確定各決策因子權(quán)重決策因子立面效果、色差控制功能指標(biāo)耐久性何載量小計(jì)權(quán)重立面效果、色差控制868220.34功能指標(biāo)（保溫隔熱）277160.25耐久性435160.25何載量235100.164.4計(jì)算比較

8、分值及功能分值立面方案編號(hào)建筑立面方案比較分值權(quán)重X分值功能分值1號(hào)方案961057.860.242號(hào)方案910989.090.283號(hào)方案456105.710.194號(hào)方案1010989.430.294.5確定成本分值及價(jià)值立面方案編號(hào)成本（元/m2）成本分值價(jià)值二功能分值/成本分值1號(hào)方案13000.320.752號(hào)方案11000.271.043號(hào)方案6600.161.194號(hào)方案10000.251.16從上述價(jià)值工程分析可得出的結(jié)論為：外立面用料的選擇，以3號(hào)方案的價(jià)比比最優(yōu)，即 9m以 下用進(jìn)口石材飾面，其余部分為仿石涂料 +優(yōu)質(zhì)鋁合金系統(tǒng)門窗。成本管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

9、.價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2. 70-2價(jià)值工程應(yīng)用案例第7頁(yè)共8頁(yè)5案例三：天津某380米超高層項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)體系價(jià)值工程分析5.1工程概況本工程基地面積約2.67萬(wàn)m2,總建筑面積35. 52萬(wàn)m2,由四層地下室、一棟十八層（一號(hào)塔樓）、一棟八十層（二號(hào)塔樓），以及四層裙房組成。5.2價(jià)值工程分析5. 2.1本投標(biāo)方案對(duì)二號(hào)塔樓 （80層高）提出了五個(gè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，除考慮投入成本外，決定選用哪個(gè)結(jié)構(gòu)方案的決策因子如下：a. 結(jié)構(gòu)形式是否符合、貼近建筑立面的表現(xiàn)要求；b. 施工是否方便、快捷；c. 得房率的高低，即結(jié)構(gòu)件對(duì)建筑平面的占用和影響；

10、d. 結(jié)構(gòu)受力體系的合理性；e. 建造成本。5. 2.2 5種結(jié)構(gòu)方案如下：方案1 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-密柱內(nèi)框筒方案方案2 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-鋼筋混凝土內(nèi)筒方案方案3 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案方案4 :蜂窩形鋼網(wǎng)格組合柱-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案方案5 :鋼管混凝土柱-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案5. 2. 3確定決策因子權(quán)重決策因子建筑立而施工便捷得房率受力合理小計(jì)權(quán)重建筑立而987240.40施工便捷13480.13得房率273120.20結(jié)構(gòu)合理367160.275. 2. 4確定各結(jié)構(gòu)方案得分及其功能分值成本管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控.價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2. 70-2價(jià)值工程應(yīng)用案例第8頁(yè)共8頁(yè)結(jié)構(gòu)方案編號(hào)結(jié)構(gòu)方案比較分值權(quán)重X分值功能分值1號(hào)方案10910109.870.2562號(hào)方案1089109.530.2473號(hào)方案86687.330.1904號(hào)方案76676.530.1695號(hào)方案36685330.1385. 2.5確定結(jié)構(gòu)方案建造成本、成本分值及價(jià)值成本（億元）成本分值價(jià)值二功能分值/成本分值結(jié)構(gòu)方 案編號(hào)鋼瞪鋼結(jié)構(gòu)合