惠州立越山水可行性研究報(bào)修改后的2016613

1、 惠陽(yáng)“天著春秋”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告惠州市立越實(shí)業(yè)有限公司 “天著春秋”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2016年6月1日惠陽(yáng)“天著春秋”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目基本情況5一、項(xiàng)目概況5二、項(xiàng)目背景5三、項(xiàng)目建設(shè)的合法性6第二章 開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介6一、企業(yè)基本情況6二、公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況7第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析7一、惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析7二、項(xiàng)目基本情況7三、周邊項(xiàng)目分析7四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析7第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案17一、總平面布局及規(guī)劃指標(biāo)17二、住宅建筑方案設(shè)計(jì)24三、配套工程設(shè)計(jì)24四、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃25五、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃25第五章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措25一、項(xiàng)目總投資估算25二、資金籌措計(jì)劃26

2、第六章 項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)26一、項(xiàng)目收入測(cè)算26二、投資成本測(cè)算26三、稅金估算26四、利潤(rùn)估算26五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)26六、不確定性分析26七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析26第七章 還貸能力及風(fēng)險(xiǎn)分析31一、項(xiàng)目還款能力分析31二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估32第八章 結(jié)論33一、公司具備借款能力33二、項(xiàng)目具備良好的市場(chǎng)前景33三、項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)完善33四、項(xiàng)目投資來(lái)源已經(jīng)落實(shí)，自籌資金部分目前已經(jīng)到位33五、項(xiàng)目預(yù)計(jì)效益較佳，具備貸款償還能力33第九章 附表及附件34第一章、項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目名稱(chēng)：天著春秋項(xiàng)目位于惠陽(yáng)區(qū)新橋片區(qū)。項(xiàng)目地塊大至如下：東側(cè)：亞公頂森林公園南側(cè)：亞公頂森林公園西側(cè)：大埔村北側(cè)： 廈深

3、高鐵線，惠州南站l 項(xiàng)目情況介紹項(xiàng)目占地面積16853，總建筑面積52422，其中地上建筑面積40447，建筑層數(shù)22層的高層商住樓。項(xiàng)目平面布置正面朝北向，背面布置在南面。l 項(xiàng)目周邊配套中小學(xué)：華南師大學(xué)府中學(xué)、惠陽(yáng)一中學(xué)校、惠陽(yáng)第六小學(xué)、西區(qū)小學(xué)、惠陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、崇雅學(xué)校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等幼稚園：新蕾幼兒園、文華中英文幼兒園等綜合商場(chǎng)：大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)、新天虹、佳佳樂(lè)購(gòu)、沃爾瑪商場(chǎng)等醫(yī)院：惠陽(yáng)人民醫(yī)院、三合醫(yī)院、瑪萊醫(yī)院、惠陽(yáng)區(qū)婦幼保健院、長(zhǎng)安醫(yī)院等郵局：中國(guó)郵政銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行、廣州銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、招商銀行等項(xiàng)目

4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：16853建筑基底面積：4136總建筑面積：52422 計(jì)容面積：40447其中住宅建筑面積36402商鋪面積：4045地下室面積：10800架空層面積：1175停車(chē)位：405地下室：305地上停車(chē)位：100住宅戶(hù)數(shù)：338容積率：2.93建筑密度：30%綠化率：30%二、項(xiàng)目背景項(xiàng)目建設(shè)用地由惠州立越實(shí)業(yè)有限公司于2013年 12月5日以出讓方式取得。 該項(xiàng)目用地通過(guò)合法手續(xù)獨(dú)資購(gòu)得，惠州立越實(shí)業(yè)有限公司獨(dú)家享有本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)。三、項(xiàng)目建設(shè)的合法性根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)法律

5、、法規(guī)及政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。本項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)均以惠州立越實(shí)業(yè)有限公司的名義辦理，惠州立越實(shí)業(yè)有限公司按照建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)及申請(qǐng)用地程序，先后取得國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證。第二章 開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介一、企業(yè)基本情況公司名稱(chēng)：惠州立越實(shí)業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)地址：惠州市惠陽(yáng)區(qū)人民路法人代表：張漢軍注冊(cè)資本：人民幣2000萬(wàn)元注 冊(cè) 號(hào)：914413030684604923公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理；裝飾；裝潢工程；園林綠化

6、工程；銷(xiāo)售；五金建材。成立日期：2013年5月8日營(yíng)業(yè)期限：長(zhǎng)期二、公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況惠州立越實(shí)業(yè)有限公司作為一家從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的民營(yíng)企業(yè)，從一開(kāi)始，就堅(jiān)持走“穩(wěn)扎穩(wěn)打”的戰(zhàn)略路線,著眼于市場(chǎng)，一切從市場(chǎng)出發(fā)。惠州立越實(shí)業(yè)有限公司根據(jù)無(wú)限利好支撐的巨大商機(jī)，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為項(xiàng)目所在區(qū)域高中層的住房需求強(qiáng)勁，在現(xiàn)有基礎(chǔ)房?jī)r(jià)上漲空間還有很大的空間，本項(xiàng)目全力打造高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，項(xiàng)目取得驕人的成績(jī)。所以本項(xiàng)目一定能取得市場(chǎng)的認(rèn)可，取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售收益。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析一、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究1、惠陽(yáng)區(qū)概況行政區(qū)劃：2003年3月6日，撤銷(xiāo)縣級(jí)惠陽(yáng)市，設(shè)惠州市惠陽(yáng)區(qū)

7、，現(xiàn)轄淡水、秋長(zhǎng)、三和3個(gè)街道和新圩、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭6個(gè)鎮(zhèn)，轄區(qū)面積915.6平方公里，常住人口58.8萬(wàn)人，區(qū)人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道，由此惠陽(yáng)由縣級(jí)市改為惠州市中心城區(qū)的一部分，惠州由一個(gè)沿江城市變?yōu)檠睾３鞘?，隨著沿海的城市飛速發(fā)展的節(jié)奏，潮流迅猛發(fā)展。區(qū)位：惠陽(yáng)地處惠州南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與惠州市區(qū)環(huán)接。市中心至深圳58公里，至廣州190公里，到香港47海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，正吸引著越來(lái)越多的周邊發(fā)達(dá)城市資金的涌入，作為周邊發(fā)達(dá)城市的衛(wèi)星城，是“深莞惠1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的樞紐中心，正在以前所未有的速度向前發(fā)展

8、。交通：，惠陽(yáng)已經(jīng)形成發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，坐擁惠州機(jī)場(chǎng)和廈深高鐵惠州南站，潮莞、深汕、惠大等8條高速公路和廈深等2條鐵路穿境而過(guò)，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)通高速公路。京九鐵路在這里經(jīng)過(guò)，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯，大型客機(jī)在這里升降，遠(yuǎn)洋貨輪在這里啟航，兩小時(shí)內(nèi)，能到達(dá)周邊主要發(fā)達(dá)城市。根據(jù)惠州市住建局發(fā)布深圳市城市軌道交通14號(hào)線(惠州段)建設(shè)規(guī)劃方案環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一次信息公告透露，深圳市城市軌道交通14號(hào)線(惠州段)線路起點(diǎn)位于惠州南站，沿愛(ài)民路、白云路、深汕公路鋪設(shè)至深惠邊界，線路全長(zhǎng)9 .1公里。2、總體規(guī)劃城市規(guī)劃及定位改革開(kāi)放以來(lái)，惠陽(yáng)緊緊抓住發(fā)展機(jī)遇，有力推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展

9、，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐年提升。2015年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值380.43億元，增長(zhǎng)13.5%；公共財(cái)政預(yù)算收入40.47億元，增長(zhǎng)14.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為3.4:52.5:44.1。現(xiàn)落戶(hù)有伯恩光學(xué)、聯(lián)想、中建鋼構(gòu)、安博、保利、恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、星河、沃爾瑪、家樂(lè)福、天虹等知名企業(yè)，形成了電子信息、光學(xué)玻璃、精細(xì)化工、新能源新材料等產(chǎn)業(yè)集群，打造了商貿(mào)物流、酒店餐飲、休閑旅游、娛樂(lè)購(gòu)物、金融服務(wù)全面發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)活力區(qū)。    近年來(lái)，惠陽(yáng)以創(chuàng)建全國(guó)文明城市為契機(jī)，打造了宜居宜業(yè)宜游的發(fā)展環(huán)境。境內(nèi)交通四通八達(dá)，依托自然生態(tài)、田園景觀、民俗文化等資源，打造

10、了秋長(zhǎng)葉挺將軍紀(jì)念園、沙田世外梅園等一批生態(tài)休閑觀光基地。擁有全國(guó)文明城市、全國(guó)義務(wù)教育發(fā)展基本均衡區(qū)、全國(guó)科普示范區(qū)、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)、全國(guó)法制宣傳教育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)集體等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。    目前，惠陽(yáng)牢牢抓住珠江三角洲規(guī)劃綱要實(shí)施、“深莞惠”一體化和環(huán)大亞灣新區(qū)建設(shè)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)建設(shè)、文化建設(shè)、城市建設(shè)、生態(tài)建設(shè)，努力建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明的惠陽(yáng)，安居樂(lè)業(yè)、平安和諧的惠陽(yáng)，藍(lán)天白云、青山綠水的惠陽(yáng)，助力惠州以更好質(zhì)量更高水平進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)。一個(gè)中心是建設(shè)以淡水為核心的區(qū)域性商貿(mào)流通服務(wù)中心。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上看，隨著工業(yè)化、

11、城市化水平迅速的提高，近幾年來(lái)淡水的人流量、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的條件。如今淡水已形成了商貿(mào)流通中心的雛形。為建設(shè)商貿(mào)流通中心，政府把有限的土地資源留用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，城區(qū)8.8平方公里中心區(qū)原則上不再上工業(yè)項(xiàng)目，并積極爭(zhēng)取將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地?；莸蟮朗且匀烷_(kāi)發(fā)區(qū)為重點(diǎn)，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，大力發(fā)展數(shù)碼電子和文化休閑產(chǎn)業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地?；莅拇蟮绖t是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)，承接中海殼牌南海石化項(xiàng)目和惠州數(shù)碼工業(yè)園的輻射，引入石化中下游產(chǎn)業(yè)。新秋公路發(fā)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點(diǎn)，承接深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊。3、項(xiàng)目位置規(guī)劃

12、新橋片區(qū)將成惠陽(yáng)“城市客廳”根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃（20062020年），廈深鐵路惠州南站作為該線最大的客運(yùn)站場(chǎng)，項(xiàng)目所在惠州南站規(guī)劃CBD商業(yè)區(qū)內(nèi)，有很多商業(yè)商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)、星級(jí)酒店、金融會(huì)展、信息研發(fā)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，是惠陽(yáng)綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中片區(qū)。是該站場(chǎng)作為一個(gè)區(qū)域性交通樞紐。同時(shí)，惠陽(yáng)目前利用交通、區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)和消費(fèi)基礎(chǔ)，加快清泉城市廣場(chǎng)、英之皇商業(yè)文化中心、大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心等大型商貿(mào)流通項(xiàng)目建設(shè)，大力提升商貿(mào)批發(fā)、文化教育、醫(yī)療保健等生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。大力發(fā)展紅色旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)、大酒店、教育基地。本片區(qū)發(fā)展目標(biāo)為：依托毗鄰深圳、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮國(guó)家東南沿海

13、高鐵樞紐站的帶動(dòng)影響因素，本片區(qū)已發(fā)展成為集中商業(yè)/商務(wù)中心、城市住區(qū)、體育/文化中心和軌道交通樞紐為一體的惠州南部門(mén)戶(hù)中心，以及服務(wù)于惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和深圳東部的惠陽(yáng)新中心區(qū)。 項(xiàng)目所處片區(qū)是惠陽(yáng)區(qū)新中心區(qū)，本片區(qū)內(nèi)的任何開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)均應(yīng)遵循下列原則：（1）充分利用本片區(qū)中部體育文化公園和古屋河濕地沿線地區(qū)的自然環(huán)境特征，組織步行休閑活動(dòng)帶，突出公共活動(dòng)空間形象和品質(zhì)；（2）加強(qiáng)對(duì)本片區(qū)古屋河濱水景觀、亞公頂城市森林公園景觀的保護(hù)，體現(xiàn)本地區(qū)在環(huán)境景觀的本土性、整體性與連續(xù)性的特色。4、項(xiàng)目位置交通及配套 建立立體公共交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)惠州市“一城兩區(qū)”（即惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、

14、大亞灣區(qū)）公交線路與惠州南站的無(wú)縫銜接，根據(jù)惠州“一城兩區(qū)”公交線路與廈深鐵路惠州南站對(duì)接方案，將有惠南公司 “市汽車(chē)客運(yùn)總站至惠陽(yáng)汽車(chē)客運(yùn)總站” 客運(yùn)班線改造為公交車(chē)，開(kāi)通大站快線公交線路通往惠州南站?；蓐?yáng)區(qū)新增幾條公交線路、優(yōu)化調(diào)整公交線路與惠州南站對(duì)接；為公交線路與惠州南站對(duì)接。廈深鐵路 鐵路通車(chē)之后，列車(chē)34對(duì)，其中G字頭列車(chē)3對(duì)、D字頭列車(chē)31對(duì)。G字頭的列車(chē)是廣鐵集團(tuán)管內(nèi)運(yùn)行的高鐵車(chē)次，全長(zhǎng)502公里，沿線設(shè)20個(gè)車(chē)站，其中客運(yùn)站18個(gè)，從北往南依次為：廈門(mén)北、角美、漳州、漳浦、云霄、詔安、饒平、潮汕、潮陽(yáng)、普寧、葵潭、陸豐、汕尾、鲘門(mén)、惠東、惠州南、深圳坪山、深圳北。地鐵14號(hào)線

15、 根據(jù)惠州市住建局發(fā)布深圳市城市軌道交通14號(hào)線(惠州段)建設(shè)規(guī)劃方案環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一次信息公告透露，深圳市城市軌道交通14號(hào)線(惠州段)線路起點(diǎn)位于惠州南站，沿愛(ài)民路、白云路、深汕公路鋪設(shè)至深惠邊界，線路全長(zhǎng)9 .1公里。深圳14號(hào)線預(yù)計(jì)最快將于2017年全面動(dòng)工，2022年完工，14號(hào)線 (惠州段)線路起于惠州南站，與深圳市城市軌道交通14號(hào)線銜接，并與其同步建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，連接深圳市福田-羅湖中心區(qū)。   本項(xiàng)目配套中小學(xué)：惠陽(yáng)第六小學(xué)、惠陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、崇雅學(xué)校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)幼稚園：新蕾幼兒園、文華中英文幼兒園綜合商場(chǎng)： 人人樂(lè)商場(chǎng)、沃爾瑪商場(chǎng)、美宜佳醫(yī)院：

16、惠陽(yáng)人民醫(yī)院、惠陽(yáng)區(qū)婦幼保健院、長(zhǎng)安醫(yī)院郵局：中國(guó)郵政銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行5、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地面積16853，總建筑面積52422，其中地上建筑面積40447，建筑層數(shù)22層的高層商住樓。6、惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述（1）市場(chǎng)回顧目前，惠陽(yáng)區(qū)的最高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)主要集中在惠陽(yáng)區(qū)新橋片區(qū)，在售的主要有惠州星河丹堤、旭園等項(xiàng)目。這類(lèi)物業(yè)的最大特點(diǎn)是具有不可復(fù)制的稀缺資源優(yōu)勢(shì)與區(qū)位條件，針對(duì)高端客戶(hù)群開(kāi)發(fā)出高檔次、高品位、產(chǎn)品多樣化的具有巨大影響力的大盤(pán)。就惠陽(yáng)目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，該類(lèi)物業(yè)主要有惠州星河丹堤、旭園、半島一號(hào)，棕櫚島，東方新城，建祥花園等，下面我們單獨(dú)就本項(xiàng)目周邊類(lèi)似項(xiàng)目分別從規(guī)模

17、、戶(hù)型、客戶(hù)、銷(xiāo)售狀況、營(yíng)銷(xiāo)、園林等方面來(lái)分析該類(lèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)。Ø 周邊項(xiàng)目分析惠州星河丹堤樓盤(pán)名惠州星河丹堤位置惠陽(yáng)區(qū)淡水星河?xùn)|七路1號(hào)（亞公頂國(guó)家森林公園旁）物業(yè)類(lèi)型住宅、別墅 塔樓 高層 毛坯 淡水 豪華居住區(qū),特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑風(fēng)格現(xiàn)代功能宜商宜住占地面積1053900平方米建筑面積2482710平方米容積率1.80 總戶(hù)數(shù)9369戶(hù)主力戶(hù)型兩房76-85平米，三房98-126平米、138-156平米配套小區(qū)內(nèi)部配套：星河COCOPARK、會(huì)所、無(wú)邊際泳池、將引進(jìn)省重點(diǎn)學(xué)校。銷(xiāo)售時(shí)間2013年12月-2016年6月，天頌大二批高層首推300套，九璽復(fù)式洋房單位

18、約90套，目前在推的產(chǎn)品為，天頌高層組團(tuán)，九璽復(fù)式洋房銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)20000元/平方米 銷(xiāo)售狀況90%旭園樓盤(pán)名旭園位置惠州市惠陽(yáng)區(qū)淡水深汕高速南站斜對(duì)面2里路處物業(yè)類(lèi)型住宅 高層 毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格功能宜商宜住 占地面積30000平米建筑面積約18.6萬(wàn)平方米容積率4.88總戶(hù)數(shù)990戶(hù)主力戶(hù)型62-119平2-5房高層洋房，戶(hù)型分別為86、89平2房，100-135平3房，139-142平4房. 銷(xiāo)售時(shí)間 2015年1月開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)18000元/平方米。銷(xiāo)售狀況約70%目前，項(xiàng)目周邊樓盤(pán)毛坯均價(jià)在18000元/左右，其客戶(hù)群主要是周邊企業(yè)中高管人員、當(dāng)?shù)鼐用瘛⑸钲?/p>

19、投資客，目前銷(xiāo)售情況很好。從最近調(diào)查的有關(guān)資料來(lái)看，項(xiàng)目周邊缺乏小戶(hù)型單位的住宅樓盤(pán)，目前區(qū)域樓盤(pán)客戶(hù)群主要定位于中高端階層，本項(xiàng)目的周邊配套較完善，商場(chǎng)、學(xué)校，銀行配套齊全，本項(xiàng)目打造為高性?xún)r(jià)比的帶精裝修銷(xiāo)售項(xiàng)目，本項(xiàng)目85-125m2戶(hù)型住宅銷(xiāo)售均價(jià)18000元/，相對(duì)于以上的項(xiàng)目具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，容易創(chuàng)造熱銷(xiāo)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，項(xiàng)目將吸引附近眾多企業(yè)的藍(lán)領(lǐng)、中層管理人員、本地居民以及深圳投資客。刺激有效市場(chǎng)需求，使項(xiàng)目在市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟。區(qū)域市場(chǎng)供給分析項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)倩蓐?yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展惠州南站規(guī)劃CBD商業(yè)區(qū)域，區(qū)域四周有：星河丹堤、旭園、左岸春天，翡翠山等樓盤(pán)，而星河丹堤、旭園更是引領(lǐng)了惠陽(yáng)

20、樓市價(jià)格新高地。廣東惠州環(huán)大亞灣新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃(2013-2030年)4日在省政府常務(wù)會(huì)議審議并獲得原則通過(guò)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快惠州環(huán)大亞灣新區(qū)建設(shè)，對(duì)于打造促進(jìn)惠州盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)的增長(zhǎng)極、探索陸海統(tǒng)籌發(fā)展新模式、強(qiáng)化珠三角對(duì)粵東北地區(qū)的輻射帶動(dòng)、探索環(huán)大亞灣地區(qū)生態(tài)文明建設(shè)新路子具有重要意義。隨著深惠交通網(wǎng)絡(luò)、城市配套的完善，惠陽(yáng)、大亞灣將成為深圳大遷徙第一站。目前該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展供應(yīng)量過(guò)大，需求市場(chǎng)迅猛增加。（4）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)通達(dá)性 高鐵交通、地鐵（規(guī)劃建設(shè)中）蘊(yùn)藏巨大升值潛力便捷性 項(xiàng)目處惠陽(yáng)城市新發(fā)展中心，周邊樓盤(pán)、商業(yè)、交通等配套齊全。資源性 背靠7100畝亞公頂森林公

21、園劣勢(shì)項(xiàng)目依山建筑，施工成本較高、難度較大。機(jī)會(huì)惠陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，市民消費(fèi)水平大大提升，城市規(guī)模擴(kuò)大很快，在一定程度上促進(jìn)了對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求。深廈高鐵開(kāi)通，地鐵14號(hào)線惠州段的規(guī)劃確定，給惠陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)勁動(dòng)力。深圳房?jī)r(jià)的進(jìn)一步飆升，價(jià)格洼地導(dǎo)致的客戶(hù)外溢，以惠陽(yáng)、大亞灣為首要關(guān)注區(qū)域，特別是深圳投資客對(duì)惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，為惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷(xiāo)創(chuàng)造有利條件。8、市場(chǎng)及項(xiàng)目定位（1） 產(chǎn)品定位住宅部分中戶(hù)型產(chǎn)品為主，輔以部分中偏大戶(hù)型項(xiàng)目住宅戶(hù)型配比：戶(hù)型面積區(qū)間（平米）套數(shù)套數(shù)比緊湊型三房80-958525%舒適型三房100-11516850%經(jīng)濟(jì)型四房116-1258525%小計(jì)

22、/338100%商業(yè)裙樓（首層）建筑面積：4045，面積較小，可規(guī)劃為臨街鋪銷(xiāo)售。（2） 客戶(hù)定位核心客戶(hù)：深圳異地置業(yè)群體l 大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、電子信息、港務(wù)區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。重要客戶(hù)：l 大亞灣本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員l 惠州惠城區(qū)、惠陽(yáng)、大亞灣中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主；l 大亞灣本地居民游離客戶(hù)：外地非深圳異地置業(yè)群體包括周邊縣市港澳人士等（投資、商務(wù)度假、居住三大類(lèi)）（3） 價(jià)格定位住宅部分根據(jù)區(qū)域內(nèi)已售同類(lèi)型物業(yè)的價(jià)格，本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售均價(jià)在18000元較為合理，本價(jià)格為毛坯價(jià)格。商業(yè)裙樓項(xiàng)目周邊項(xiàng)目商鋪正

23、在銷(xiāo)售價(jià)格約為38000元,建議本項(xiàng)目裙樓售價(jià)在36000。項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)從惠陽(yáng)、大亞灣區(qū)域近來(lái)看，近兩年住宅市場(chǎng)推盤(pán)量較大，住宅市場(chǎng)將一片紅火。鑒于惠陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，深惠大道拓寬、南坪快速干線龍崗段及廈深高鐵的通車(chē)，從大亞灣到深圳東站5分鐘，到龍華總站20分鐘，深圳3號(hào)線、14號(hào)線也規(guī)劃連通大亞灣，這些利好規(guī)劃讓更多的客戶(hù)可以看到惠陽(yáng)、大亞灣的未來(lái)一片光明。加速了深惠一體化進(jìn)程的發(fā)展。隨著深圳、東莞第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，給惠陽(yáng)、大亞灣的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、總平面布局及規(guī)劃指標(biāo)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，首先要強(qiáng)調(diào)規(guī)劃用地與城市周?chē)h(huán)境的融合，建筑風(fēng)格與整體

24、的融合；其次規(guī)劃要結(jié)合整體性原則、生態(tài)原則、本土原則、可操作性原則；最后規(guī)劃要注重以人為本、要增加人情細(xì)節(jié)的考慮，處處關(guān)心與溫暖，讓人感到這是舒適與享受。 本項(xiàng)目建筑是場(chǎng)區(qū)內(nèi)并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求后退紅線，在該建筑的前部形成綠化及小廣場(chǎng)，以更張現(xiàn)本建筑的氣度。四棟樓錯(cuò)開(kāi)布置，一層裙房上的兩塔樓用連廊連接，形成一個(gè)有機(jī)的整體，整個(gè)建筑物渾然一體，一氣呵成，既突出主題建筑又使整個(gè)建筑物協(xié)調(diào)為一體。房型要滿足現(xiàn)代居住的要求，突出居住的舒適度，好房型應(yīng)該符合以下條件：朝向，中國(guó)人比較注重房間朝向，正朝南或者東南之間是非常理想的；通風(fēng)與采光；二房以上要配備兩個(gè)以上的衛(wèi)生設(shè)施，全明；南北雙向陽(yáng)臺(tái)；雙廳或

25、多廳設(shè)計(jì)；有足夠的家人活動(dòng)空間、生活各功能的分區(qū)等。此外，每個(gè)功能區(qū)還有其各自的要求。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃用地面積：16853建筑基底面積：4136總建筑面積：52422 計(jì)容面積：40447其中住宅建筑面積36402商鋪面積：4045地下室面積：10800架空層面積：1175停車(chē)位：405地下室：305地上停車(chē)位：100住宅戶(hù)數(shù)：338容積率：2.93建筑密度：30%綠化率：30%項(xiàng)目位置項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案效果圖二、住宅建筑方案設(shè)計(jì)1、使用功能設(shè)計(jì)根據(jù)初步的設(shè)計(jì)方案，本次項(xiàng)目按人車(chē)分流,高層住宅樓均配有載人電梯。2、建筑立、平面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)。外墻：高級(jí)外墻磚。內(nèi)墻：水泥砂漿抹平。天花：

26、水泥砂漿抹平。地面：混凝土結(jié)構(gòu)面找平。窗：鋁合金窗。欄桿：優(yōu)質(zhì)欄桿。衛(wèi)生間：結(jié)構(gòu)面設(shè)置，給排水預(yù)留點(diǎn)。三、配套工程設(shè)計(jì)1、水系統(tǒng)本系統(tǒng)工程皆利用現(xiàn)有市政管網(wǎng)與小區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)連接。2、供電系統(tǒng)供電電源為市政高壓10KV電源，接至配電房2500KVA變壓器變電后配至各建筑物用電，為了保證物業(yè)的正常作業(yè)，配電房設(shè)自動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源。3、消防系統(tǒng)按不同的消防等級(jí)要求，本項(xiàng)目分別配置了消火栓；商場(chǎng)、地下室車(chē)庫(kù)及電梯前室設(shè)自動(dòng)噴淋、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；配電房配備干粉滅火裝置。4、通風(fēng)系統(tǒng)（高層住宅樓）（1）配電房設(shè)有平時(shí)通風(fēng)與氣體滅火后排風(fēng)系統(tǒng)。（2）地下室及電梯前室設(shè)有機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。5、弱電系統(tǒng)工程

27、本項(xiàng)目按現(xiàn)有住宅配置需求，至各套住宅房全部預(yù)埋了通信網(wǎng)絡(luò)、綜合布線系統(tǒng)的主干線及可視對(duì)講系統(tǒng)。同時(shí)各用戶(hù)的用水、用電皆采用自動(dòng)抄表系統(tǒng)。6、其它市政綠化配套工程本項(xiàng)目園林綠化利用本小區(qū)用地形狀的優(yōu)勢(shì)，初步的設(shè)計(jì)方案將本項(xiàng)目盡可能利用平、立空間進(jìn)行綠化建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積，做到精小別致。四、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃1、實(shí)施進(jìn)度建議項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)期，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目（批準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告）到項(xiàng)目竣工交付使用這段時(shí)間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準(zhǔn)備，在保證建設(shè)質(zhì)量同時(shí)，盡量縮短建設(shè)時(shí)間。工程進(jìn)度表五、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水

28、準(zhǔn)，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售如下：住宅第1年銷(xiāo)售70%、第1.5年銷(xiāo)售30%；商鋪第1年銷(xiāo)售70%、第1.5年30%；車(chē)庫(kù)第1年銷(xiāo)售50%、第2年50%。第五章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資由建設(shè)期投資和建設(shè)期貸款利息組成。本項(xiàng)目以2016年7月1日為基礎(chǔ)時(shí)點(diǎn)，計(jì)算期為2年，項(xiàng)目建設(shè)總工期24個(gè)月，銷(xiāo)售期約16個(gè)月。貸款利息按1至3年期中長(zhǎng)期貸款計(jì)算。1、建設(shè)期投資估算根據(jù)惠州市政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)稅費(fèi)規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為33506.96萬(wàn)元（見(jiàn)附表1）。2、借款利息估算本項(xiàng)目首筆擬融20000萬(wàn)元，貸款期1-3年。二、資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目投資估算總額為33506.96萬(wàn)元，

29、開(kāi)發(fā)公司自籌資金13506.96萬(wàn)元，籌資金比例40.31%，同時(shí)開(kāi)發(fā)公司擬首筆向銀行貸款20000萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源表 序號(hào)名稱(chēng)金額一建設(shè)總投資33506.96萬(wàn)元二資金來(lái)源33506.96萬(wàn)元1企業(yè)自有資金13506.96萬(wàn)元11其中：已支出土地價(jià)款及前期工程支出8589.44萬(wàn)元2銷(xiāo)售滾動(dòng)資金 4900萬(wàn)元3商業(yè)銀行貸款資金20000萬(wàn)元第六章 項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)一、項(xiàng)目收入測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目于大亞灣的市場(chǎng)定位結(jié)合區(qū)域目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，本公司決定以該項(xiàng)目的建設(shè)及銷(xiāo)售為公司的長(zhǎng)期發(fā)展樹(shù)立品牌，小戶(hù)型住宅售價(jià)低于目前區(qū)域內(nèi)類(lèi)似樓盤(pán)，盡量縮短銷(xiāo)售時(shí)間，加速資金周轉(zhuǎn)。根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目

30、定位的具體情況，住宅銷(xiāo)售價(jià)格平均18000元/、商場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格平均36000元/、地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)格平均150000元/個(gè)，同等價(jià)格條件下，本項(xiàng)目小區(qū)環(huán)境、設(shè)施等都體現(xiàn)了較高的性?xún)r(jià)比。項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入86160.6萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售面積（）銷(xiāo)售單價(jià)（元/）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅部分364021800090%65523.6商業(yè)裙樓40453600090%14562車(chē)位405150000元/個(gè)90%6075合計(jì)77544.4586160.62項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額(萬(wàn)元)單價(jià)(元/)占總投資比例1土地成本8089.442000.0124.14%2前期工程費(fèi)500123.621.4

31、9%3建安工程130003214.838.8%4管理費(fèi)450111.261.34%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20049.450.60%6其他費(fèi)用267.5266.140.80%7財(cái)務(wù)費(fèi)用3000741.718.95%8銷(xiāo)售費(fèi)用3000741.718.95%9銷(xiāo)售稅及附加50001236.1914.92%10合計(jì)33506.968284.89100%1、 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行首筆融資及預(yù)售收入。根據(jù)人民銀行公布的房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金為企業(yè)的所有者權(quán)益，自有資金為13506.96萬(wàn)元達(dá)到本項(xiàng)目所需的自有資金總投資的40.31%項(xiàng)目資金來(lái)源表：序號(hào)項(xiàng)目(分期)

32、資金（萬(wàn)元）比例1自有資金13506.9625.69%2銀行首筆融資20000.0059.69%3項(xiàng)目滾動(dòng)資金490014.62%4總投資33506.96100%一、 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定1、 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，項(xiàng)目住宅部分的可售面積為36402平方米，以銷(xiāo)售均價(jià)18000元/，銷(xiāo)售率90%計(jì)算，住宅部分的銷(xiāo)售收入約為58971.24萬(wàn)元。商業(yè)裙樓可售面積為4045，按銷(xiāo)售均價(jià)36000元/，銷(xiāo)售率90%計(jì)算，商業(yè)的銷(xiāo)售收入約為13105.8萬(wàn)元。車(chē)位405個(gè)，按銷(xiāo)售均價(jià)150000元/個(gè)，銷(xiāo)售率90%計(jì)算，車(chē)位銷(xiāo)售收入約為5467.5萬(wàn)元。2、 銷(xiāo)售利潤(rùn)項(xiàng)目銷(xiāo)售

33、利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）（1）經(jīng)營(yíng)收入86160.6（2）開(kāi)發(fā)成本22056.96（3）銷(xiāo)售費(fèi)用3000（4）運(yùn)營(yíng)成本（出租）0.00（5）銷(xiāo)售稅金及附加5000（6）管理費(fèi)用450（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用3000（8）利潤(rùn)總額（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）52653.64（9）所得稅（8）*15%7898.05（10）凈利潤(rùn)（8）-（9）44755.59二、 財(cái)務(wù)與敏感性分析贏利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為33506.96萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為3年，投資回收期為1.5年，利潤(rùn)總額為52653.64萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為44755.59萬(wàn)元，則項(xiàng)目的成本凈利潤(rùn)率為133.57%，凈利潤(rùn)率為

34、51.94%。項(xiàng)目不確定性分析：項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅及商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá)44.13%時(shí)，項(xiàng)目可保本。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售率不變，項(xiàng)目的住宅保本銷(xiāo)售價(jià)格為13000元/ 商業(yè)的保本價(jià)格約為 30000元/。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率較易實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)不大。項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。當(dāng)售價(jià)收入下降10%，經(jīng)營(yíng)收入為77544.45萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為37431.87萬(wàn)元，成本凈利潤(rùn)率為1

35、11.71%當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升10%，售價(jià)收入同時(shí)下降10%，稅后凈利潤(rùn)為34583.77萬(wàn)元，成本凈利潤(rùn)率為93.83%經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響不大，銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益產(chǎn)生影響較大。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映良好，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能較強(qiáng)。保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目贏利的有效保證。社會(huì)效益和影響分析改善區(qū)域環(huán)境 ，完善城市功能本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善項(xiàng)目所在區(qū)域的區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。增加財(cái)政稅收本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅及所得稅等相關(guān)稅利12898.05萬(wàn)元

36、第七章 還貸能力及風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目還款能力分析1、項(xiàng)目的借款與還款計(jì)劃本項(xiàng)目擬首筆融資20000元，貸款期136個(gè)月經(jīng)估算貸款總利息約為3000萬(wàn)元。2、借款抵押擔(dān)保建設(shè)期，本項(xiàng)目以公司已取得的16853平方米土地進(jìn)行抵押，項(xiàng)目主體封頂及完善相關(guān)手續(xù)后，該項(xiàng)目的在建工程也用于本次貸款的抵押擔(dān)保。3、還款能力分析按該項(xiàng)目的收入、經(jīng)營(yíng)成本及相關(guān)各種稅費(fèi)的測(cè)算，結(jié)合還款計(jì)劃及抵押實(shí)際情況，在貸款期內(nèi)利用本項(xiàng)目的自身經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還款的具體情況編制借款還本付息表。由表可看出只要本項(xiàng)目按項(xiàng)目進(jìn)度完工及按計(jì)劃銷(xiāo)售，還款資金來(lái)源足以?xún)斶€本次借款本金及利息。綜上所述，本項(xiàng)目預(yù)期效益好，利潤(rùn)空間較大，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)、位置，可以說(shuō)只要該項(xiàng)目按期完工，該項(xiàng)目的還貸能力是絕對(duì)足夠的。二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，針對(duì)近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等有關(guān)問(wèn)題，自2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知、關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知等通知，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是針對(duì)我國(guó)部分地區(qū)的商品房投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然目