某咨詢上海汽車城方案

1、細化功能設(shè)計，制勝關(guān)鍵挑細化功能設(shè)計，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)機密上海國際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報二OO一年十月十四日此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。項目進展情況回顧項目進展情況回顧 本項目工作已基本完成本項目工作已基本完成實際完成工作實際完成工作提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析分析國內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計及關(guān)鍵舉措對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析制定建筑規(guī)劃設(shè)計招標書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財務(wù)模型，對經(jīng)濟效

2、益進行評估草擬招商引資營銷方案及計劃核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細布局設(shè)計,包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設(shè)計所順利開展詳規(guī)設(shè)計及模型制作對潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析建立財務(wù)模型并在不同層面展開財務(wù)分析分析總結(jié)國際汽車市場的成功經(jīng)驗擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本第一階段：第一階段：明確市場需求，制定價值定位明確市場需求，制定價值定位計劃中工作計劃中工作第二階段：第二階段： 制定功能定位與布局，明確商業(yè)制定功能定位與布局，明確商業(yè) 模式，評

3、估經(jīng)濟效益模式，評估經(jīng)濟效益第三階段：第三階段： 制定招商營銷實施方案，制定招商營銷實施方案， 并作初步溝通接觸并作初步溝通接觸實際完成工作實際完成工作設(shè)計營銷方案及計劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設(shè)計確定汽車城項目管理組織制定實施計劃形成針對不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計劃與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務(wù)的需求為汽車城發(fā)展有限公司設(shè)計了組織架構(gòu)及人員要求形成了具體實施計劃計劃中工作計劃中工作1今天匯報內(nèi)容今天匯報內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及

4、財務(wù)分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果2今天匯報內(nèi)容今天匯報內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務(wù)分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果3根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國際根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國際汽車城遠景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下汽車城遠景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下人工湖人工湖研發(fā)、管理、研發(fā)、管理、培訓區(qū)培訓區(qū)滬滬寧寧高高速速曹曹安安路路吳吳淞淞江江顧顧河河墨墨玉玉路路顧顧河河城城區(qū)區(qū)干干道道浦浦安安亭亭涇

5、涇浦浦蘊蘊藻藻浜浜認證認證檢測檢測中心中心上海汽車工上海汽車工業(yè)技術(shù)中心業(yè)技術(shù)中心綠綠化化汽汽 車車 第三方第三方 物物 流流 服服 務(wù)務(wù) 區(qū)區(qū)新鎮(zhèn)公共新鎮(zhèn)公共活動中心活動中心汽車城公園汽車城公園消費者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛安亭新鎮(zhèn)區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)銷商經(jīng)銷商會展中心會展中心（含博物館）（含博物館）經(jīng)經(jīng) 銷銷 商商經(jīng)經(jīng) 銷銷 商商二手車二手車市場市場商貿(mào)服商貿(mào)服務(wù)中心務(wù)中心體育館中心體育館中心備用備用地地廣場廣場都市都市服務(wù)中心服務(wù)中心N N汽車汽車體驗體驗園園品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心4模式一：汽車模式一：汽車城公園城公園模式三：

6、汽車第模式三：汽車第三方物流服務(wù)區(qū)三方物流服務(wù)區(qū)模式三：模式三：研發(fā)、管研發(fā)、管理、培訓區(qū)理、培訓區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)上海國際汽車城遠景功能布局的總體設(shè)想立體圖上海國際汽車城遠景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下將是如下 模式二：汽車貿(mào)模式二：汽車貿(mào)易易展示及辦公區(qū)展示及辦公區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心新鎮(zhèn)公共活動中心體育館中心體育館中心5在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對每一區(qū)在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析功能區(qū)塊功能區(qū)塊1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）3. 研發(fā)管理培訓區(qū)4. 第三方物流區(qū)5. 汽

7、車城公園根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素有哪些功能/設(shè)施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成一般情況下成功所需要的項功所需要的項目數(shù)量目數(shù)量*18221761按現(xiàn)有規(guī)按現(xiàn)有規(guī)劃，上海劃，上海國際汽車國際汽車城要實現(xiàn)城要實現(xiàn)其遠景目其遠景目標及其功標及其功能，需要能，需要成功實施成功實施90100個個項目項目在安亭取得成在安亭取得成功所需要的額功所需要的額外項目數(shù)量外項目數(shù)量*159620總計總計33312381* 有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù)資料來源：麥肯錫分析要回答的問題要回答的問題:6建設(shè)這些項目需要占用約建設(shè)這些項目需要占用約220萬

8、平方米土地的土萬平方米土地的土地地占用土地面積占用土地面積萬平方米汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心汽車研發(fā)教育培訓區(qū)汽車第三方物流區(qū)汽車城公園未占用土地面積751259745867核心貿(mào)易區(qū)總土地面積238用于園區(qū)內(nèi)綠用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣化、道路、廣場及發(fā)展備用場及發(fā)展備用資料來源: 麥肯錫分析220項目總共占有土地面積71. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析汽車貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為汽車消費者提供可選擇的多種品牌為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場地為汽車消費者提供

9、購車一站式服務(wù)為汽車消費者提供一流的試駕體驗讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展市場服務(wù)需求市場服務(wù)需求經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場會展中心購車配套政府機構(gòu)（車管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費）購車配套非政府機構(gòu)（銀行，保險）汽車體驗園品牌中心汽車博物館所對應(yīng)的功能項目所對應(yīng)的功能項目1.11.21.31.41.51.61.71.81.98汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積占用土地面積，建筑面積總建筑面積總建筑面積萬平方米經(jīng)銷

10、商3S店*汽車集中貿(mào)易市場*二手車市場會展中心一般功能項目合計汽車體驗園*品牌中心高檔品牌中心特種汽車博物館總占地面積總占地面積萬平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.080.50.320.20.132.73.2總建筑面積總建筑面積將為將為36萬萬平方米平方米總占地面積總占地面積將為將為59萬萬平方米平方米數(shù)量數(shù)量單一占地面積單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積單一建筑面積（萬平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能項目合計商貿(mào)服務(wù)中心*13.23.2* 經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)有別克、 奧迪及國外

11、3S店* 汽車集中貿(mào)易市場可以和二手車市場相結(jié)合* 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商為與購車相關(guān)的政府及非政府機構(gòu)* 汽車體驗園參照日本Motegi賽車場資料來源: 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析9汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù)就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù)67515451400*1400*120011,100120830210340數(shù)量數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)每一項目就業(yè)人數(shù)4004002001,900202401203,200預(yù)計：預(yù)計：1,100經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場二手車市場會展中心一般功能項

12、目合計汽車體驗園品牌中心高檔品牌中心特種汽車博物館所有功能項目合計商貿(mào)服務(wù)中心*20* 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商與購車相關(guān)的政府及非政府機構(gòu)* 包括市場內(nèi)經(jīng)銷人員資料來源: 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析消費者人流15,000人/天年汽車貿(mào)易量80,000 100,000輛預(yù)計到預(yù)計到2010年就業(yè)人數(shù)年就業(yè)人數(shù)人10根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，汽車貿(mào)易展示區(qū)根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下的詳細布局平面圖將是如下050 100250500M經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商廣廣 場場會展中心會展中心（包括博物館）（

13、包括博物館）品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心廣場廣場商貿(mào)商貿(mào)中心中心二手車市場二手車市場（包括輕型客（包括輕型客車卡車市場）車卡車市場）經(jīng)經(jīng)銷銷商商經(jīng)經(jīng)銷銷商商經(jīng)經(jīng)銷銷商商經(jīng)經(jīng)銷銷商商經(jīng)經(jīng)銷銷商商綠化品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心經(jīng)銷經(jīng)銷商商經(jīng)銷經(jīng)銷商商經(jīng)銷經(jīng)銷商商經(jīng)經(jīng)銷銷商商經(jīng)經(jīng)銷銷商商N N汽車體驗園汽車體驗園曹曹安安路路墨墨玉玉路路公公園園路路11經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心會展中心（包括博物館）會展中心（包括博物館）二手車市場二手車市場（

14、包括輕型客車卡車（包括輕型客車卡車市場）市場）商貿(mào)服務(wù)中心商貿(mào)服務(wù)中心汽車體驗園汽車體驗園汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下122. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析細化分析公共活動中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為消費者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務(wù)設(shè)施（住宿、餐飲、購物、娛樂）為消費者（旅游者）及駐商提供充分的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施保障（治安、消防、電信等）對于有較高消費需求的消費者（旅游者）提供有針對性的高質(zhì)量服務(wù)市場服務(wù)需求市場服務(wù)需求酒店（2

15、3星）快餐/中檔餐飲設(shè)施/酒吧電影院大型商場便利店/藥店超市警察局/消防站/電信局加油站寫字樓酒店（45星）高檔餐飲設(shè)施高檔專賣店高檔娛樂城所對應(yīng)的功能項目所對應(yīng)的功能項目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1313新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積占用土地面積，建筑面積總建筑面積總建筑面積萬平方米酒店*(23星)酒吧電影院大型商場*一般功能項目合計寫字樓*高檔專賣店總占地面積總占地面積萬平方米100.0200.01510.451.10總建筑總建筑面積將面

16、積將為為23萬萬平方米平方米總占地總占地面積將面積將為為7萬平萬平方米方米數(shù)量數(shù)量單一占地面積單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積單一建筑面積（萬平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能項目合計警察局/消防站/電信局* 餐飲設(shè)施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務(wù)中心大樓內(nèi)，不再單列資料來源: 文獻檢索；相關(guān)公司、機構(gòu)訪談；麥肯錫分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥店加油站酒店*(45星)高檔娛樂城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010

17、.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07514新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù)就業(yè)人數(shù)6002300數(shù)量數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)每一項目就業(yè)人數(shù)75100151501,600600100303,900預(yù)計到預(yù)計到2010年就業(yè)人數(shù)年就業(yè)人數(shù)人106003,1705151100130101016002800110350351600* 酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務(wù)中心服務(wù)中心均配套餐飲設(shè)施（包括高檔和中檔），所以不再單列資料來源: 文獻檢索；相關(guān)公司、機構(gòu)訪談；麥肯錫分析酒

18、店*(23星)酒吧電影院大型商場*一般功能項目合計寫字樓*高檔專賣店所有功能項目合計警察局/消防站/電信局便利店/藥店加油站酒店*(45星)高檔娛樂城*20超市12515根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，新鎮(zhèn)公共活動中根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下050 100250500M酒店酒店23星星酒店酒店23星星電影電影院院電信電信中心中心廣場廣場大酒店大酒店大型大型商場商場金桂金桂新村新村保留地保留地綠化便利店便利店停車停車場場專賣店專賣店/便利店便利店停車停車場場加油加油站站專專賣賣店店廣場廣場娛樂城娛樂城寫字樓寫

19、字樓寫字樓寫字樓N N專專賣賣店店酒吧酒吧/咖啡咖啡消防消防站站警察警察局局寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓曹曹安安路路墨墨玉玉路路16新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下圖將是如下金桂新村金桂新村大酒店大酒店大型商場大型商場娛樂城娛樂城酒店酒店酒吧酒吧/咖啡咖啡寫字樓寫字樓警察局警察局消防站消防站173. 研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析研發(fā)管理培訓區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有高水準的技術(shù)服務(wù)支持有高標準的認證檢測設(shè)施供研發(fā)機構(gòu)共享能夠通過大學、職業(yè)培訓機構(gòu)等為研

20、發(fā)機構(gòu)提供人才和基礎(chǔ)研究支持能夠通過配置創(chuàng)新企業(yè)來促進技術(shù)進步及成果轉(zhuǎn)化為研發(fā)機構(gòu)提供配套生活設(shè)施市場服務(wù)需求市場服務(wù)需求認證測試中心上汽技術(shù)中心供應(yīng)商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商大學汽車系職業(yè)培訓中心/?？茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所對應(yīng)的功能項目所對應(yīng)的功能項目3.13.23.33.43.53.63.73.818研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積占用土地面積，建筑面積總建筑面積總建筑面積萬平方米認證檢測中心供應(yīng)商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商一般功能項目合計大學汽車系職業(yè)培訓中心/?？茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園總占地面積總占地面積萬平方米114.06

21、.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑總建筑面積將面積將為為34萬萬平方米平方米總占地總占地面積將面積將為為67萬萬平方米平方米數(shù)量數(shù)量單一占地面積單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積單一建筑面積（萬平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能項目合計資料來源: 文獻檢索；大學及研發(fā)機構(gòu)訪談；麥肯錫分73.667上汽技術(shù)中心19研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù)就業(yè)人數(shù)150數(shù)量數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)每一項目就業(yè)人數(shù)3202050

22、07,6002,000* 包括大學、?？圃盒Ｔ谛W生資料來源: 文獻檢索；大學及研發(fā)機構(gòu)訪談；麥肯錫分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認證檢測中心供應(yīng)商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商一般功能項目合計大學汽車系職業(yè)培訓中心/?？茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所有功能項目合計上汽技術(shù)中心預(yù)計到預(yù)計到2010年就業(yè)人數(shù)年就業(yè)人數(shù)人20根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，研發(fā)管理培訓區(qū)根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局平面圖將是如下的詳細布局平面圖將是如下050 100250500M綠化獨立獨立研究研究開發(fā)商開發(fā)商大學汽車系大

23、學汽車系?？茖W校?？茖W校供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心認證檢測認證檢測中心中心上汽技術(shù)上汽技術(shù)中心中心創(chuàng)新創(chuàng)新企業(yè)園企業(yè)園住宅住宅用地用地住宅住宅用地用地大學汽車系大學汽車系?？茖W校?？茖W校獨立獨立研究研究開發(fā)商開發(fā)商獨立獨立研究研究開發(fā)商開發(fā)商獨立獨立研究研究開發(fā)商開發(fā)商獨立獨立研究研究開發(fā)商開發(fā)商體體育育館館供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心N N曹曹安安路路路路公公園園21研

24、發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商供應(yīng)商研發(fā)中心研發(fā)中心創(chuàng)新企業(yè)園創(chuàng)新企業(yè)園獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商大學汽車系大學汽車系?？茖W校專科學校體育館體育館上汽技術(shù)中心上汽技術(shù)中心認證檢測中心認證檢測中心224. 第三方物流區(qū)的功能定位細化分析第三方物流區(qū)的功能定位細化分析第三方物流服務(wù)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為鄰近的汽車整車廠提供進廠、出廠物流服務(wù)提供開展物流業(yè)務(wù)所需的配套設(shè)施為汽車貿(mào)易區(qū)內(nèi)的進口車貿(mào)易提供保稅倉儲服務(wù)能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提

25、供運營中心支持市場服務(wù)需求市場服務(wù)需求進廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）卡車停車場加油站所對應(yīng)的功能項目所對應(yīng)的功能項目4.14.24.34.4保稅倉庫物流企業(yè)運營中心4.54.623第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積占用土地面積，建筑面積總建筑面積總建筑面積萬平方米總占地面積總占地面積萬平方米11.50.522.01.216.02.010.5總建筑面總建筑面積將為積將為5萬平方米萬平方米總占地面總占地面積將為積將為12萬平方米萬平方米數(shù)量數(shù)量單一占地面積單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積單一建筑面積（萬平方米）2.22.

26、000.45所有功能項目合計資料來源: 文獻檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析460.50.0412保稅倉庫進廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）卡車停車場0.010.2物流企業(yè)運營中心20.10.20.51.510.040.01加油站24第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù)就業(yè)人數(shù)數(shù)量數(shù)量每一項目就業(yè)人每一項目就業(yè)人數(shù)數(shù)375150210011020010050資料來源: 文獻檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析所有功能項目合計保稅倉庫進廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）加油站物流企業(yè)運營中心25011015卡車停車場10預(yù)計到預(yù)計到2010年就業(yè)人

27、數(shù)年就業(yè)人數(shù)人10525根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，第三方物流區(qū)的根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，第三方物流區(qū)的詳細布局平面圖將是如下詳細布局平面圖將是如下050100250500M綠化卡車卡車停車停車場場出廠物流中心出廠物流中心入廠物流入廠物流中心中心加加油油站站入廠物流入廠物流中心中心物流企業(yè)物流企業(yè)運營中心運營中心保稅保稅倉庫倉庫N N曹曹安安路路26第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下保稅倉庫保稅倉庫卡車停車場卡車停車場物流企業(yè)運營中心物流企業(yè)運營中心入廠物流中心入廠物流中心出廠物流中心出廠物流中心加油站加油站275. 汽車城公園的功能定位細化分析汽車城

28、公園的功能定位細化分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有足夠多的游玩內(nèi)容有齊備的配套生活設(shè)施便利的交通條件有世界一流的主題公園運營商設(shè)計管理為消費者提供別處無法比擬的游樂體驗便利的大眾交通設(shè)施(如輕軌等)市場服務(wù)需求市場服務(wù)需求75萬平方米的汽車城公園汽車城公園內(nèi)配套餐飲、購物設(shè)施所對應(yīng)的功能項目所對應(yīng)的功能項目5.15.2汽車公園主題（如未來世界、冒險樂園等）輕軌等交通設(shè)施5.35.428今天匯報內(nèi)容今天匯報內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步

29、方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務(wù)分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果29關(guān)鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發(fā)展關(guān)鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn)至關(guān)重要，應(yīng)該按科學系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn)主要工作主要工作主要成果主要成果對潛在關(guān)鍵駐商進行分對潛在關(guān)鍵駐商進行分析與綜合排序析與綜合排序制定招商引資方案及制定招商引資方案及溝通文件溝通文件進行初步溝通，談判進行初步溝通，談判并達成協(xié)議并達成協(xié)議列出上海國際汽車城各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商對潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析綜合分析結(jié)果進行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲得的上海國際汽車城潛在關(guān)鍵駐商

30、的優(yōu)先順序名單根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點，明確上海國際汽車城價值定位制定有關(guān)上海汽車城的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件上海國際汽車城市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資文件與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據(jù)談判情況，進一步調(diào)整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進各類駐商入駐上海國際汽車城本項目工作范圍30招商引資，首先應(yīng)通過對潛在關(guān)鍵駐商在招商引資，首先應(yīng)通過對潛在關(guān)鍵駐商在發(fā)展戰(zhàn)略、關(guān)鍵技能、財務(wù)狀況及溝通渠發(fā)展戰(zhàn)略、關(guān)鍵技能、財務(wù)狀況及溝通渠道等方面的分析，進行排序道等方面的分析，進行排序關(guān)鍵分析內(nèi)容關(guān)鍵

31、分析內(nèi)容該駐商在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？該駐商對中國汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略分析原則分析原則該駐商的品牌效應(yīng)如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？關(guān)鍵技能關(guān)鍵技能該駐商過去若干年的財務(wù)狀況如何？對該駐商今后幾年的財務(wù)狀況預(yù)測是怎樣的？財務(wù)狀況財務(wù)狀況該駐商與上海市政府的關(guān)系如何？上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道溝通渠道通過綜合分析，通過綜合分析，對潛在關(guān)鍵駐對潛在關(guān)鍵駐商進行綜合排商進行綜合排序，并根據(jù)排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定序結(jié)果，制定招商引資

32、方案，招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍圖藍圖31汽車貿(mào)易、展示和辦公區(qū)汽車貿(mào)易、展示和辦公區(qū)根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關(guān)鍵駐商重點目標潛在關(guān)鍵駐商重點目標品牌中心：大眾品牌中心通用品牌中心豐田品牌中心寶馬品牌中心戴姆勒克萊斯勒品牌中心汽車行業(yè)協(xié)會：中國汽車工業(yè)協(xié)會汽車博物館：汽車與技術(shù)博物館亨利 福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館國產(chǎn)汽車銷售公司：上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪）一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗）廣州本田

33、有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）上海大眾汽車公司營銷總部展覽/會展公司TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團汽車物流區(qū)汽車物流區(qū)天地物流（TNT）安吉汽車物流有限公司32汽車研發(fā)管理培訓區(qū)汽車研發(fā)管理培訓區(qū)根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關(guān)鍵駐商重點目標（續(xù)）潛在關(guān)鍵駐商重點目標（續(xù)）汽車零配件供應(yīng)商研發(fā)中心：德爾福研發(fā)中心延峰維世通研發(fā)中心江森研發(fā)中心法里奧研發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教育：清華大學汽車工程系同濟大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院

34、美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學獨立汽車研發(fā)、測試機構(gòu)： PininfarinaRicardoItaldesignCosworth EngineeringAtlas Weathering 服務(wù)中心英國汽車工業(yè)研發(fā)協(xié)會（MIRA）中國汽車研發(fā)機構(gòu)：華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心汽車城主題公園汽車城主題公園迪斯尼Viacom新鎮(zhèn)公共活動中心新鎮(zhèn)公共活動中心麥當勞嘉定小籠包子店華聯(lián)超市星巴克咖啡店假日酒店汽車旅館環(huán)球影城時代華納33招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：整車制造廠整車制造廠商品牌中心商品牌中心世界主要著名汽車品牌世界主要著名汽

35、車品牌通用（Buick, Saab, Opel, Cadillac)福特（Lincoln, Land Rover,Jaguar, Mazda, Volvo, Aston Martin)戴姆勒克萊斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)本田（Honda, Acura）日產(chǎn)/雷諾（Nissan, Renault）菲亞特（Fiat, Ferrari）標致/雪鐵龍（Citroen, Peugeot）寶馬（BMW）

36、寶時捷（Porsche）品牌是否對中國消費者/旅游者有很大吸引力？是否將中國作為其市場發(fā)展戰(zhàn)略重點？是否有良好財務(wù)狀況？通用福特戴姆勒克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時捷寶馬上海國際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道？或是否將上海作為其在中國業(yè)務(wù)發(fā)展的重點？大眾（Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)通用（Buick, Saab, Opel, Cardillac)豐田（Lexus, Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒克萊斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)第二階段第二

37、階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否2495 假定政策假定政策允許外資汽允許外資汽車代理商在車代理商在汽車城內(nèi)有汽車城內(nèi)有汽車經(jīng)銷權(quán)汽車經(jīng)銷權(quán)資料來源: Fortune 500 企業(yè)排名；公司財務(wù)年報；公司網(wǎng)頁；麥肯錫分析 *34招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國產(chǎn)汽車制招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國產(chǎn)汽車制造廠商銷售公司造廠商銷售公司國內(nèi)主要整車制造廠商及銷售公司國內(nèi)主要整車制造廠商及銷售公司轎車 上海大眾銷售公司 一汽大眾銷售公司 天津汽車工業(yè)銷售有限公司 長安汽車集團銷售公司 廣州

38、本田汽車公司 神龍汽車有限公司 上海通用汽車公司 一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司 哈爾濱哈飛汽車制造有限公司 長安汽車集團銷售公司 昌河飛機工業(yè)集團銷售公司面包車 沈陽金杯客車制造有限公司 躍進汽車集團貿(mào)易公司 安徽江淮汽車集團公司客貨兩用車 柳州五菱汽車公司 長安汽車集團銷售公司 哈爾濱哈飛汽車制造有限公司產(chǎn)品是否有競爭力和持續(xù)發(fā)展能力？企業(yè)的銷售和財務(wù)狀況如何?上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司廣州本田有限公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司沈陽金杯客車制造有限公司柳州五菱汽車公司是否將上海作為其拓展市場

39、的重要基地？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪）一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引是是第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否41176否否第三階段第三階段重點吸引重點吸引資料來源: 中國汽車工業(yè)年鑒；公司年報；麥肯錫分析 35招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會展、展覽招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會展、展覽公司公司世界領(lǐng)先展覽公司及汽車世界領(lǐng)先展覽公

40、司及汽車博物館博物館REED展覽公司聯(lián)合新聞和媒體展覽公司展覽促銷公司CES展覽服務(wù)公司杜塞爾多夫展覽公司法蘭克福展覽公司漢諾威科隆展覽集團TMN蒙哥馬利展覽集團荷蘭皇家展覽集團是否具有領(lǐng)先的管理水平？是否具有組辦、經(jīng)營與汽車行業(yè)相關(guān)展示/博覽的經(jīng)驗？ TMN蒙哥馬利展覽集團漢諾威法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團是否具有在中國開展業(yè)務(wù)的經(jīng)驗？是否把中國作為一個戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域？是否在上海及周邊地區(qū)還沒有展覽場地、設(shè)施？ TMN蒙哥馬利展覽集團 法蘭克福展覽公司 荷蘭皇家展覽集團第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一

41、步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否6143資料來源: 公司網(wǎng)頁；年度報告；麥肯錫分析 36招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館世界著名汽車博物館世界著名汽車博物館汽車與技術(shù)博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館羅素 比洋科汽車博物館亨利 福特博物館彼得森汽車博物館佛羅汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館傳統(tǒng)汽車中心黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術(shù)博物館Abarth展覽館是否具有領(lǐng)先的管理水平？是否在行業(yè)中具有卓越聲譽？汽車與技術(shù)博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時

42、捷汽車博物館亨利 福特博物館彼得森汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術(shù)博物館Abarth展覽館與汽車城中品牌中心內(nèi)容沒有重復(fù)？是否具有獨特、有吸引力的汽車展示？汽車與技術(shù)博物館亨利 福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館第一階段第一階段重點吸引重點吸引是是第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否否否38157第二階段重點吸引第二階段重點吸引第三階段重點吸引第三階段重點吸引資料來源: 麥肯錫分析；汽車博物館協(xié)會；相關(guān)網(wǎng)頁 37招商引

43、資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會主要汽車相關(guān)行業(yè)協(xié)會主要汽車相關(guān)行業(yè)協(xié)會中國汽車工業(yè)協(xié)會中國交通協(xié)會中國汽車工程協(xié)會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國物資流通協(xié)會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會是否與政府關(guān)系密切？是否對汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？中國汽車工業(yè)協(xié)會中國汽車工程學會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國交通協(xié)會中國物資流通協(xié)會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會是否對汽車城成為汽車工業(yè)中心影響很大？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？中國汽車工業(yè)協(xié)會第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩

44、選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否561資料來源: 中國汽車工業(yè)年鑒；麥肯錫分析 38招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服務(wù)商務(wù)商國內(nèi)外主要汽車物流服務(wù)商國內(nèi)外主要汽車物流服務(wù)商天地物流（TNT)安達美集物流（APL）安吉汽車物流有限公司Danzas-AELSinotrans PG Logistics EASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流是否將汽車物流作為其業(yè)務(wù)的重要組成部分？是否將拓展中國市場作為其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分？是否有良好的財務(wù)狀況？天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司中外運(Si

45、notrans)美集物流（APL）安達EASRyder綜合物流Exel上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在中國拓展業(yè)務(wù)的成功經(jīng)驗？天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否5628資料來源: 麥肯錫分析；公司年報 39招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應(yīng)商招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應(yīng)商研發(fā)機構(gòu)研發(fā)機構(gòu)主要汽車零配件供應(yīng)商研發(fā)機構(gòu)主要汽車零配件供應(yīng)商研發(fā)機構(gòu)一類供應(yīng)商研發(fā)中心 德爾福（Delphi） 延峰維世通(Vist

46、eon) 博世（Bosch） 法里奧（Valeo） 李爾（Lear） 電裝（Denso） 江森（Johnson Controls） 戴納(Dana)其他供應(yīng)商研發(fā)中心 Freudenberg and Nok Intermet Corp. Woodbridge Group Stoneridge Inc. Illinois Tool Works Littlefuse 康明斯（Cummins） Z.F. Michelin Goodyear Bridgestone/Fivestone國內(nèi)汽車研發(fā)中心 華晨集團汽車研發(fā)中心 上海汽車技術(shù)中心 泛亞汽車技術(shù)中心有限公司 長春汽車研究所 中國汽車技術(shù)研究中心

47、 機械部第九設(shè)計研究院 東風汽車工程研究院 天津汽車研究所 重慶汽車研究所 重型汽車技術(shù)發(fā)展中心 丹東客車研究所 躍進汽車技術(shù)中心 第一汽車集團公司工藝研究所是否在中國有較大規(guī)模業(yè)務(wù)？是否有高水平的研發(fā)人員和設(shè)備？是否具有較高R&D投入?德爾福(Delphi)延峰維世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心中國汽車技術(shù)研究中

48、心是否與上海大眾有密切業(yè)務(wù)聯(lián)系？供應(yīng)商是否位于安亭或其周邊地區(qū)？或是否將拓展在中國業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略發(fā)展重點?德爾福(Delphi)延峰維世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否159817上海國際汽車城在上海國際汽車城在土地使用、稅收、土地使用、稅收、配套設(shè)施、研發(fā)環(huán)配套設(shè)施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越別的地區(qū)更為優(yōu)

49、越的條件的條件資料來源: 公司財務(wù)年報；PWC報告；麥肯錫分析 *40招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨立汽車研招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨立汽車研發(fā)機構(gòu)發(fā)機構(gòu)主要汽車配件供應(yīng)商和獨立的主要汽車配件供應(yīng)商和獨立的汽車研發(fā)機構(gòu)汽車研發(fā)機構(gòu)獨立汽車研發(fā)機構(gòu) Ricardo AVL TWR Karmann Pininfarina Holdesign Berfone Porsche Engineering Lotus Engineering FEV SDP Matra Auto EDAG Stola Heuliez Bertrandf Cosworth Engineering 是否有高水平的研發(fā)

50、實力和成功記錄？是否在同業(yè)中具有領(lǐng)先的地位？是否有較大的研發(fā)投入？獨立汽車研發(fā)機構(gòu) Ricardo AVL Italdesign TWR Karmann Pininfarina Bertone Porsche Engineering EDAG Stola Cosworth Engineering獨立汽車測試機構(gòu) 西南研究院 內(nèi)華達汽車測試中心 密歇根測試中心 ALTAS WEATHER-ING服務(wù)中心 英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）是否將中國作為其戰(zhàn)略發(fā)展重點地區(qū)之一？或是否有在中國開展業(yè)務(wù)經(jīng)驗？或是否在世界不同地區(qū)都有業(yè)務(wù)？獨立汽車研發(fā)機構(gòu) Pininfarina Ricardo Ital

51、design Cosworth Engineering 獨立汽車測試機構(gòu) ALTAS WEATHER-ING服務(wù)中心 英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）獨立汽車測試機構(gòu) 內(nèi)華達汽車測試中心（NATC） 西南研究院 英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA） Qualtest 密歇根測試中心 ACT測試實驗室 ALTAS WEATHER-ING服務(wù)中心第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否816610*資料來源: 公司網(wǎng)頁；PWC公司報告；麥肯錫分析 上海國際汽車城在上海國際汽車城在土地使用、稅

52、收、土地使用、稅收、配套設(shè)施、研發(fā)環(huán)配套設(shè)施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件的條件*41招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車高等教招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車高等教育育國內(nèi)外主要汽車大學國內(nèi)外主要汽車大學清華大學汽車工程系交通大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院同濟大學汽車學院上海工程技術(shù)大學汽車學院北京理工大學車輛與交通學院湖北汽車工業(yè)學院江蘇理工大學汽車與交通工程學院河北工業(yè)大學車輛工程系長春汽車工業(yè)高等?？茖W校武漢汽車工業(yè)大學華南理工大學交通學院汽車工程系四川工業(yè)學院汽車與交通工程系美國/密歇根大學（汽車交通研究學院）美國威斯康星大

53、學（汽車工業(yè)研究中心）英國卡迪夫大學（汽車工業(yè)研究中心）美國麻省理工學院（國際汽車系）德國RWTH-AACHEN（汽車工程學院）艾佛瑞大學（國際汽車工業(yè)和員工研究項目）澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）Monash大學（機械工程學）日本東京大學國立臺北科技大學國立屏東科技大學與汽車相關(guān)科系是否有強大的教學和科研隊伍？是否有卓越的學校聲譽?清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院交大汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院英國卡迪夫大學美國威斯康星大學美國麻省理工學院德國RWTH-AACHEN澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）上海國際汽車城與其是

54、否有便捷的溝通渠道？ 或是否有在上海建立或擴展汽車教學、科研基地的迫切要求？或是否有在中國辦學的經(jīng)驗？清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否145510資料來源: 中國汽車工業(yè)年鑒；學校網(wǎng)頁；麥肯錫分析 42招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題公園經(jīng)營商公園經(jīng)營商世界領(lǐng)先主題公園經(jīng)營商世界領(lǐng)先主題公園經(jīng)營商主題公園 迪斯尼（迪

55、斯尼樂園） Viacom（派拉蒙電影主題公園） 環(huán)球影城（環(huán)球影城） 香港賽馬會（海洋公園） Anheuser Busch（海洋世界） Accor（Asterix主題公園） ZDF（ZDF電視主題公園）游樂場 時代華納（Six Flags游樂場） 日本三井不動產(chǎn)（室內(nèi)滑雪場） Lotte（娛樂公司） Lego（Legoland兒童樂園） 日本本田賽車主題公園品牌是否有全球范圍的知名度與號召力？是否有在中國開展業(yè)務(wù)的成功記錄？是否具有開發(fā)、建設(shè)、管理主題公園的成功記錄？迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會Anheuser Busch時代華納是否有相關(guān)湖區(qū)、水景開發(fā)管理經(jīng)驗？或是否將中國作為業(yè)務(wù)發(fā)

56、展戰(zhàn)略重點地區(qū)？迪斯尼Viacom環(huán)球影城時代華納第二階段第二階段重點吸引重點吸引第一階段第一階段重點吸引重點吸引第三階段第三階段重點吸引重點吸引是是否否第一步篩選第一步篩選第二步篩選第二步篩選是是否否6246資料來源: 公司年報；網(wǎng)址；麥肯錫分析 43制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件的第一步：描述制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件的第一步：描述上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標* 包括零配件生產(chǎn)資料來源: 中國汽車年鑒2000；中國汽車統(tǒng)計2001；麥肯錫分析中國汽車中國汽車工業(yè)具有工業(yè)具有巨大的增巨大的增長潛力長潛力上海國際上海國際汽車城將汽車城將成為中國成為中國汽車產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)文化新

57、的文化新的重要中心重要中心200020052010銷售額銷售額十億元（百分比）220380560200020052010客車卡車轎車銷售量銷售量百萬輛（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國際汽車城上海國際汽車城汽車貿(mào)易汽車交易總額120200億元，貢獻GDP915億元汽車研發(fā)吸引510家汽車整車制造商、一類供應(yīng)商的研發(fā)中心及國際領(lǐng)先的獨立研發(fā)機構(gòu)入駐汽車旅游創(chuàng)造收入2535億元，貢獻GDP711億元吸引人流600700萬左右汽車物流第三方物流創(chuàng)造收入1530億元，貢獻GDP 818億元汽車制造上

58、海大眾創(chuàng)造產(chǎn)值400550億元*44制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第二步：闡述制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第二步：闡述汽車城對潛在駐商的價值定位汽車城對潛在駐商的價值定位關(guān)建駐商的價值關(guān)建駐商的價值充足的資金具有世界領(lǐng)先水平的技能卓越的品牌眾多的就業(yè)機會強大的社區(qū)發(fā)展動力上海國際汽車城的價值上海國際汽車城的價值優(yōu)越的市場環(huán)境低廉的運營成本完善的服務(wù)和配套設(shè)施集中的汽車工業(yè)和汽車消費信息政府的優(yōu)惠政策聚焦支持良好的生活環(huán)境45-1.5-0.50.51.01.5-6.0-1.04.07.08.0制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第三步：利用制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第三步：利用財務(wù)模型演示業(yè)務(wù)發(fā)展藍圖財務(wù)模型演示業(yè)務(wù)發(fā)

59、展藍圖汽車經(jīng)銷商舉例資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析銷售收入銷售收入百萬元090180270270凈利潤凈利潤百萬元現(xiàn)金流現(xiàn)金流百萬元-20-0.50.51.52.5投資資本回報率投資資本回報率%0203040506020304050646在制定招商方案及文件的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)在制定招商方案及文件的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)重點對潛在關(guān)鍵駐商展開接觸與談判重點對潛在關(guān)鍵駐商展開接觸與談判時間時間接觸、溝通接觸、溝通調(diào)整調(diào)整招商優(yōu)先招商優(yōu)先順序順序深入談判深入談判修改招商方案修改招商方案達成協(xié)議達成協(xié)議主要工作主要工作決策者決策者輔助人員輔助人員依據(jù)所確定的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通

60、對象和聯(lián)系人進行初步聯(lián)系和接觸 闡述國際汽車城對于目標關(guān)建駐商的價值定位 聽取關(guān)鍵駐商的要求和條件汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理發(fā)展公司招商引資業(yè)務(wù)負責人根據(jù)初步接觸結(jié)果調(diào)整原定目標關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序調(diào)整和細化必要的政府政策確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理發(fā)展公司招商引資業(yè)務(wù)負責人與目標駐商進行協(xié)商、會談 明確雙方的責任和義務(wù) 確定具體的財務(wù)安排條款 制定項目的具體時間安排汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員招商引資業(yè)務(wù)負責人根據(jù)會談情況修改、調(diào)整招商引資方案和文件進行新一輪談判制定合作意向書汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員招商引資業(yè)務(wù)負責人就關(guān)鍵駐商入駐汽車城的方式、