商業(yè)板塊中商項目定價模板

1、XX項目定價報告模板商業(yè)管理部以下內(nèi)容中所涉及到的數(shù)字及文字近作為模板使用，各項目需要根據(jù)實際情況填寫。完成ppt后刪除此頁即可。2第一部分：本體分析項目整體：商鋪： _萬公寓： _萬住宅： _萬總建筑面積： _萬已推未售：住宅：_套_億公寓： _套_億商鋪: _套_億小計： _套_億本次新推：住宅：_套_億公寓： _套_億商鋪: _套_億小計： _套_億1取證：2013年12月23日開盤：2015年9月20日產(chǎn)品： 4#住宅面積：14400平米套數(shù)：100套均價：16500元/平米；總價：1.5億取證：2013年11月15日開盤：2014年6月28日產(chǎn)品：1#寫字樓面積：42000平米套數(shù)：

2、280套均價：14000元/平米；總價：5.88億目標：2.8億 ，48%取證：2013年12月23日開盤：2014年7月26日產(chǎn)品： 2#住宅面積：14400平米套數(shù)：150套均價：16500元/平米；總價：2.4億目標：1.6億 ，67%取證：2013年11月15日開盤：未推產(chǎn)品：3#寫字樓面積：40267平米套數(shù)：276套總價：5.6億年度推盤計劃243推盤計劃新推產(chǎn)品*項目本次推盤房源梳理 沿街內(nèi)鋪面積套數(shù)面積套數(shù)20以下120以下3020-50220-504050-100350-10050100以上1100以上10外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪貨量情況 : 此次預推出盱眙雨潤廣場新

3、推盤商業(yè)B，共259套。其中沿街外街7套，總面積*；內(nèi)鋪252套，總面積，*。開盤目標：本次開盤預計沿街去化*，內(nèi)街去化*套。新推產(chǎn)品推案節(jié)奏/時間樓號供應成交在售去化率（%）庫存套數(shù)面積（）均價（底價）（元/）金額（萬元）套數(shù)面積（）成交均價（元/）金額（萬元）套數(shù)面積（）均價（元/）金額（萬元）2014.10.25內(nèi)街底商283008.912126763093381.021871371311%252627.89216675693西側(cè)商鋪10423.431051544528262.161079928380%2161.2710095162合計383432.3419678675411643.18

4、15487996.29%272789.16209985856項目存貨西側(cè)商鋪同類產(chǎn)品存貨梳理總結(jié)：新推產(chǎn)品自身現(xiàn)狀結(jié)合之前類似產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀，對目前新推產(chǎn)品做一個市場評估。第二部分：定價機制價格策略影響因素影響制定價格策略的因素市場政策銷售指標市場競爭客戶蓄水產(chǎn)品特性成本因素一、整體市場走勢：二、競爭市場現(xiàn)狀：三、蓄水及價格測試情況：四、銷售指標：影響本項目定價因素五、新推產(chǎn)品情況及成本因素：市場政策沭陽住宅市場供求年份 供應（萬方）成交（萬方）供求比成交均套面積（）成交均價（年）存量（萬） 存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201

5、416141.1976792373沭陽商業(yè)市場供求年份 供應（萬方）成交（萬方）供求比成交均套面積（）成交均價（年）存量（萬） 存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373供求特點：整體湖州住宅市場成交體量走低。量價關(guān)系：整體市場量價齊跌，其中西南區(qū)市場跌幅接近10%。存量風險：整體湖州住宅市場存量風險巨大，其中西南片區(qū)存量去化周期與市區(qū)持平。市場分析若推出的為住宅產(chǎn)品，只需提供住宅市場至少3年以上供應、成交、庫存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。若推出的為商業(yè)產(chǎn)品，僅需提供商業(yè)市場至少3年以上供應、成交、庫存等

6、如數(shù)據(jù)，具體如上表。若推出的為公寓產(chǎn)品，需提供住宅以及商業(yè)市場至少3年以上供應、成交、庫存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。表中所列的數(shù)據(jù)項必須要體現(xiàn)，不可刪除，特殊情況請線下溝通。整體市場供求指標特征分析近18個月走勢圖(2013.022014.7)成 交環(huán)比降2%p 旺季與淡季成交量，原因分析，政策效果等。價 格環(huán)比降5%p 成交價格變化，原因。存量環(huán)比增3%p 存量變化及對應的存量去化周期7166652913.0213.0413.0613.0813.113.1214.0214.0414.6市場分析4047454852654027374038433813.1214.214.414.614.814.11

7、4.12804 0 200 400 600 800 1000 13.12 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 14.1 14.1114.12項目若無18個月內(nèi)數(shù)據(jù)，至少需提供6個月以上成交、價格、存量數(shù)據(jù)。成交量價走勢市場競爭競爭分析分析項目概況運營模式銷售情況量價關(guān)系項目名稱商業(yè)類型商業(yè)計容總建/容積率開盤時間持有比例（不含地下停車）銷售模式預售面積（萬）/主力面積銷售產(chǎn)品供應套成交套去化率（%）套均成交面積（）得房率成交均價年去化速率（萬元/)（萬/年）XX項目綜合體10/32014.125（50%）返租5年，每年8%，1.5/200內(nèi)

8、街3F，分層獨立銷售11510490%250內(nèi)街：70%1F：3.5萬；2F：2.5萬；3F：1萬；1競品分布億豐賽格數(shù)碼城2014年去化量8000方,總價100-150萬，銷售難度大樓層主力面積（）層高（米）供應套數(shù)成交套數(shù)去化率成交價格總價段銷售模式運營模式130-604.525615259%2.5萬80-150萬12年統(tǒng)一經(jīng)營管理，前5年穩(wěn)定回報8%每平三年免租，只交管理費10元/月2年租金用5年，租金1-20萬。230-604.528515755%2萬60-120萬330-604.228312343%1.8萬48萬-96萬430-604.22792810%1.5萬45萬-90萬競爭分析

9、重點競品分析開盤時間2012年5月12日總建面積92.8萬容積率1.75物業(yè)形態(tài)普通住宅（高層）、別墅規(guī)劃期數(shù)/目前開發(fā)期數(shù)4期/2期規(guī)劃戶數(shù)/推出戶數(shù)4500/2503累計成交套數(shù)/去化率1604/60%目前成交均價（高層、多層）高層6000元/近期推出的戶型89（2+1/2/1）112（3/2/1）150（3/2/1）客戶摸底客戶摸底新客戶蓄水情況房源數(shù)量開盤目標蓄客數(shù)量預計認籌數(shù)量比例10.8101.3數(shù)量30024030004001.目前蓄客數(shù)量，客戶主要抗性，解決措施2.價格測試情況蓄水分析0200400600800100012009000-1000010000-1200012000

10、-1500015000-2000020000以上客戶意向價格分布主力價格區(qū)間在，占全部比重的，比例設(shè)置：根據(jù)地產(chǎn)市場一般規(guī)律，蓄客數(shù)量的10%可以轉(zhuǎn)化為成交。開盤解籌率在0.6-0.7之間。 成本制約項目成本成本測算表均價推導參考因素系數(shù)對比因素標值本案項目一項目二項目三外部因素40%區(qū)位評分100100100105115外部因素15%交通評分10010010010510010%周邊配套評分1001009510010510%自然人文景觀評分1001001059595內(nèi)部因素5%產(chǎn)品產(chǎn)品類型評分10010010090955%建筑設(shè)計評分1001009590905%自身配套評分1001009590

11、905%開發(fā)商品牌評分1001009595955%物業(yè)管理評分100100959085合計100%系數(shù)累加10010098.7598.5103項目價格（元/）600061007200修正價格607661936990參考權(quán)重100%60%30%10%本案商鋪建議均價6000根據(jù)市場比較法，本案商鋪推導均價為*元/.市場比較法法均價推導商業(yè)街一樓平均租金水平（元/天）銷售均價（萬元/）回報率街道長度入住率主要形式經(jīng)營現(xiàn)狀二環(huán)西路1.523-4%2公里50%專業(yè)市場沿街商鋪一般東坡路1.21.62-3%1.2公里20%專業(yè)市場沿街商鋪一般港南路東段224-5%1公里85%社區(qū)配套商業(yè)一般紅豐路2.2

12、2.24-5%1公里90%社區(qū)配套商業(yè)一般東坡路：投資回報率2-3%港南路：投資回報率3-4%紅豐路：投資回報率3-4%投資回報率2-3%雨潤廣場沿街單層：30000元/，租金75元/月，投資回報率3%左右；內(nèi)街（單層）：15000元/，租金45元/月，投資年回報率3.6%，內(nèi)鋪（一層）：只租不售，租金約50元/月，按照投資回報率3.6%測算，預計內(nèi)鋪一層售價在1.67萬元/。在這種投資回報下，五洲經(jīng)營慘淡，退租率高，年合同到期后商家基本不再續(xù)租。主要原因除了招商運營問題，租金的收益也難以支撐； 而市場上，一般沿街商鋪投資回報率能達到5%左右。 收益還原法均價推導按市場上投資回報率5%水平測算

13、根據(jù)租金反推價格測算公式：月租金*12/投資回報率根據(jù)市場分析得出本項目租金預計50元/月，根據(jù)公式計算商業(yè)內(nèi)鋪價格：50 X12/0.05=12000元/,結(jié)合營銷實現(xiàn)，上幅15%，建議內(nèi)鋪1F售價在14000元/。預計盱眙雨潤廣場一層內(nèi)鋪均價14000元/，結(jié)合市場樓層系數(shù)1：0.55：0.45，結(jié)合自身情況，得出二層內(nèi)鋪均價7700元/，三層內(nèi)鋪均價6000元/。根據(jù)收益還原法，本案商鋪推導均價為*元/.收益還原法均價推導綜合測算：考慮到開發(fā)成本及當前房地產(chǎn)市場狀況，市場比較法與收益還原法比較貼近市場，所以權(quán)重各占40%?？蛻魞r格測試符合市場供需，作為輔助，所以權(quán)重占比20%，相結(jié)合得出

14、均價：核心價格測算測算方法市場比較法收益還原法客戶價格測試測算結(jié)果120001300013000權(quán)重40%40%20%權(quán)重分值480052002600加權(quán)后結(jié)果12600綜合考慮，本項目定價*元/，預計開盤完成去化*%。結(jié)合項目前期推盤策略，綜合考慮營銷價格策略制定的六個方面因素，沿用項目整體高開低走的定價策略：24銷售策略表價制定1.項目銷售由原先底價控制改為表價控制，2.綜合考慮各種折扣體系，制定總體折扣率，3.通過已推導核心均價以及總體折扣率制定表均價。表均價=推導核心均價/綜合折扣率銷售策略優(yōu)惠策略1、正常銷售優(yōu)惠方案項目項目優(yōu)惠方案優(yōu)惠方案優(yōu)惠內(nèi)容優(yōu)惠內(nèi)容1 1認籌優(yōu)惠認籌優(yōu)惠、認籌

15、住宅的客戶向公司財務(wù)繳納、認籌住宅的客戶向公司財務(wù)繳納50005000元認籌金，開盤轉(zhuǎn)認購可抵元認籌金，開盤轉(zhuǎn)認購可抵2 2萬。萬。、認籌商鋪的客戶向公司財務(wù)繳納、認籌商鋪的客戶向公司財務(wù)繳納3 3萬元認籌金，開盤轉(zhuǎn)認購可抵萬元認籌金，開盤轉(zhuǎn)認購可抵5 5萬。萬。2 2付款方式優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠一次性付款一次性付款9797折，按揭折，按揭9999折折3 3準時簽約優(yōu)惠準時簽約優(yōu)惠大定期限內(nèi)準時簽約大定期限內(nèi)準時簽約1 1個點優(yōu)惠個點優(yōu)惠2、大客戶優(yōu)惠方案：一次性購買在600平米以上的(可自行組織)，在規(guī)定時間內(nèi)付清首付款的，可享受優(yōu)惠6個點；（以上3重優(yōu)惠不再享受）3、公司內(nèi)控優(yōu)惠審批方案（考慮

16、社會關(guān)系及政府關(guān)系維護，根據(jù)本地行業(yè)現(xiàn)場優(yōu)惠通則）1）項目營銷部負責人優(yōu)惠權(quán)限：1%；2）區(qū)域營銷副總優(yōu)惠權(quán)限：2%；3）城市公司總經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限：控制不超過底價的最高優(yōu)惠幅度（92折）；第三部分：推售策略銷售指標為完成開盤各階段指標，按照成交與來訪1比10的比例，需要通過線上線下渠道多種途徑完成*組客戶到訪，以完成開盤強銷期以及續(xù)銷期的銷售指標。開盤目標分解工作內(nèi)容開盤強銷期續(xù)銷期合計來訪量（組）500200700認購量（套/貨值）502070推量計劃（套/貨值）8080銷售指標（套/貨值）32套33套65套目標分解補充說明強銷期：新推房源開盤一周內(nèi)，強銷期來訪量指開盤前的客戶需水量。續(xù)銷期：

17、強銷期后至完成約90%去化所需要的時間（根據(jù)開盤完成比例不同有所差異）推廣策略推廣主線以什么樣的形象重新推向市場，打開客戶心智？公寓產(chǎn)品、學區(qū)房、精裝、綜合體、市中心五大優(yōu)勢中心繁華之上，學區(qū)精裝小戶推廣策略只需要在蓄客期及強銷期的推廣鋪排推廣鋪排重要節(jié)點營銷思路推廣渠道精裝小戶開盤銷售節(jié)點5/85/205/1推廣籌備期精裝小戶推廣啟動精裝小戶認籌啟動6/21中央華宅續(xù)銷中央金街推廣6/12開盤密集推廣5月8日：精裝空間，十分享受5月20日：中心繁華之上，學區(qū)精裝小戶+認籌6月21日，盛大開盤新形象入市，全面、深入的渠道拓客、精準營銷；以新產(chǎn)品推廣帶動余貨去化集中性爆發(fā)推廣，迅速積累客源戶外、

18、陣地、網(wǎng)絡(luò)、微信、影城分眾、CALL客、短信、網(wǎng)絡(luò)、派單、巡展、全民營銷等戶外、陣地、網(wǎng)絡(luò)、微信、影城分眾、CALL客、短信、網(wǎng)絡(luò)、派單、巡展、全民營銷等渠道外拓中央商場、起亞4S店電影專場、有能集團/鼎盛集團/億龍集團/威騰母線/銀行/餐飲協(xié)會/河豚協(xié)會/大型餐飲店、學校、社區(qū)、商場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、商鋪、辦公樓等密集拓客階段主題活動執(zhí)行河豚節(jié)贊助冠名、起亞車主電影包場活動、財富人生雨潤先行股票講座、五一購房節(jié)、母親節(jié)主題活動暨認籌啟動、財富中央，博樂雨潤暖場活動蓄水期開盤銷售期獲知項目信息的途徑投入費用預計到訪客戶數(shù)量占比投入費用預計到訪客戶數(shù)量占比工地圍擋樓體報紙戶外廣告牌道旗網(wǎng)絡(luò)廣播電視公交車大巴車LED廣告屏出租車LED雜志短信微信派單直郵介紹活動房展會展點鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展看房團自拓編外經(jīng)紀人帶客合計推廣渠道效果預估蓄水期：項目為新推房源做的各項推廣的開始日期至開盤 開盤銷售期：新推房源開盤內(nèi)一個月媒體推廣推廣執(zhí)行第一階段(蓄水至認籌）圍繞產(chǎn)品定位，整體多種媒體資源，考慮費效比前提下展開有效推廣。媒體推廣第二階段（認籌至開盤）圍繞銷售節(jié)點信息，根據(jù)認籌情況、客戶關(guān)注點等展開針對性推廣。第三階段（開盤后熱銷）圍繞開盤熱銷信息，整合多種媒體資源展開有效推廣?；顒訄?zhí)行推廣執(zhí)行蓄水期以“客群針對性、目的明確性、費用經(jīng)濟性”為活動宗旨，在主要的時間節(jié)點展開不同類型的活動。1、xx活動2