商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計與人流動線研究要點

1、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計與人流動線研究商業(yè)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計的建議【文章簡述】：隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng) 初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對后期經(jīng)營管理的重視 程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設(shè)計 的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動線等。本文從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設(shè)計、 配套設(shè)施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計和布局規(guī)劃提出建設(shè) 性的意見，減少后期的改動與損失。第一部分商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間1、商業(yè)項

2、目設(shè)計總體原則 商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：1）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步 行街等）3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián) 購物中心）4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受 到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的 空間形式。商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率 K （實際使用面積/ 銷售面積）也要控制，

3、不能過小。室外步行街的得房率K能達到8090%,而室內(nèi)購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積 都屬于公攤面積，一般在得房率在 55%65%之間。內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人 流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在 規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：（1）以主力店引導(dǎo)人流。 一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人 流起到引導(dǎo)作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里， 盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經(jīng)過較長

4、的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；?者將大賣場設(shè)置在二樓，讓消費者必須要從二樓經(jīng)過。(2)以局部的造景、中庭聚集人流； 景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不 論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、 消費檔次的符號。景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作 用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視 覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導(dǎo)人流。(3)以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集 人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為

5、 主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、 百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻 能夠很好的吸引人流。 餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用(4)出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口12個，次入口 23個，視項目的具體面積而定。出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。 商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性

6、風(fēng)格，同時要追求 商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收 入。及建筑細節(jié)中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。5)商業(yè)項目的無障礙設(shè)計商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良 好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計體現(xiàn) 以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高 差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。6)商業(yè)項目的景觀設(shè)計 豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購 物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計一樣，景觀綠化設(shè)計在項目開始時就要拿

7、出方 案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護問 題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強光光源的影響等等因素。7)公共部 位的燈光照明設(shè)計 商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突 出商品立體感和質(zhì)感的重點照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū) 域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感 較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修 的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計

8、的最大挑戰(zhàn) 在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向 于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、 商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。 其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、 結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與 復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。在商業(yè)運營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用出發(fā)而 確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生 關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)

9、項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進 步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使 用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的 可能性。第二部分人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會造成動線 混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。1、人流規(guī)劃符合易達性暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。外部交通的易達性和人流組織的結(jié)合是商業(yè) 項目成功的關(guān)鍵。因此

10、，商業(yè)項目必須具有非常好的易達性。 位于公交換乘站 點、地鐵出入口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干道或者 有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。通常可以根據(jù)不同情況進行如 下設(shè)計：將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置，在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站 相通，設(shè)置過街人行天橋，設(shè)置規(guī)范、準確的引導(dǎo)標識系統(tǒng)2、停車體系現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以 及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計中最基本的一 個滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系

11、到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消 費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場外部周圍布置大量的 地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停 車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷、直達；另外，還 需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸、卸貨區(qū)及出租車?？奎c的停車用地，并進行有效的人車 分流體系，以免對消費者產(chǎn)生相互干擾的影響。大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設(shè)置在地下一層， 與家樂福立場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費者購物，也 增加了商家的商業(yè)機會。3、廣場許多大型的商業(yè)項

12、目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也 可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它 也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運 動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況： 室內(nèi)廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑 元素。室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會設(shè)置在主入口或項目紅線。 以漂陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場。一般廣場的用途主要有：設(shè)置地面停車場設(shè)置綠化、道路景觀設(shè)置消費者休憩空間4、外立面設(shè)計形象鮮明、設(shè)計突出

13、的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受， 吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。從外立面設(shè)計的角度來看，符合產(chǎn)品、目標客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購物中心的 外立面不應(yīng)設(shè)計的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計 更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè) 態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。1、物理因素即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱問 距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠

14、在前期設(shè)計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明 確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費。2、建筑設(shè)計因素1）人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金 的價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式， 以提升局部商鋪的租金。 小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散 引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開問和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價 值。2）為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部 分功能分布在次級通道上，以拉開次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主 要通道旁占用黃金

15、鋪面的損失。3）如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通 及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又 能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之 問，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計也會存在一些問題，例如：商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）4）人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計會起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不

16、同的區(qū)域之間 起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流 行走的效率。5）在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增 加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場里較為常 見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。3、業(yè)態(tài)1）合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但 如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價 值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在高層。2）按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時 尚

17、類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購 買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦 公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。3）按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用 品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高 樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。4）進行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達到“1+1>20勺效果。4、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）1）每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使 消費者更加輕松的行進，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，從而喪失了 再次光顧的情緒。2）商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓 抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。3）在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息 可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。4）應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認，避 免了消費者認為商場象迷宮難逛，而產(chǎn)