商業(yè)大樓招商方案

1、商業(yè)大樓招商方案目錄、招商執(zhí)行方案基本原則。1. 方向?qū)嵤┰瓌t。2. 各樓層業(yè)態(tài)方向說明。3. 價格策略。4. 招商條件。5. 基礎(chǔ)傳播信息。、招商計劃實施的基礎(chǔ)板塊策略。1. 基礎(chǔ)板塊策略說明。2. 板塊劃分。、目前的招商實施計劃及推廣支持計劃。1. 階段一。2. 階段二。3. 階段三。招商執(zhí)行方案基本原則、方向?qū)嵤┰瓌t。1. 維護業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容的平衡原則， 令零售、 餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容在商場 內(nèi)得到平衡發(fā)展。2. 維護商場的統(tǒng)一主題形象原則，杜絕招進有違于商場經(jīng)營主題的經(jīng)營商。3. 注意功能和形式的同業(yè)差異， 異業(yè)互補原則， 禁止盲目招進同一類型的經(jīng)營 商，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)與種類的同質(zhì)化。

2、4. 招商順序主力店先，輔助店后的原則。5. 圍繞經(jīng)營規(guī)劃亮點及核心主力店而制定的招商版塊布局原則。6. 放水養(yǎng)魚的招商價格原則。7. 經(jīng)營方式的選擇原則，同類經(jīng)營商中合作條件更佳者優(yōu)先。8. 特殊經(jīng)營商招商優(yōu)惠原則。、各樓層業(yè)態(tài)方向說明。1. 2F/時尚生活館。1 )核心業(yè)態(tài)：品牌生活超市 /品牌零食超市 /品牌餐飲。2) 普遍業(yè)態(tài)：品牌時尚服飾 /品牌時尚精品 /鞋/鐘表/皮鞋/皮具。3) 主力商家：屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客。4) 品牌商家：Theme、百絲、百圖、Swatch、古川琦、70/30、2%、達芙妮、 A-look 、時間廊、眼鏡 88、信步、百麗、鄉(xiāng)村路、美的鞋

3、。2. 3F/時尚休閑館。1 ) 核心業(yè)態(tài)：特色餐飲 /兒童樂園 /電臺直播室 /發(fā)廊2) 普遍業(yè)態(tài)：時尚雜志 /音像 /品牌兒童精品 /文具/玩具 /休閑品牌服飾。3) 主力商家： Qoo 游樂園、食尚引、金牛角、傲發(fā)社4) 品牌商家：Qoo、Pucca班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ、森馬、三福、Hello kitty 。3. 4F/流行生活館。1) 核心業(yè)態(tài)：零食超市 /女性精品 /廣州主題館。2) 普遍業(yè)態(tài)：品牌潮流服飾 /潮流精品 /飾品/表/圍巾/帽/首飾/牛仔/化妝品。3) 主力商家：哎呀呀、春之花、頂好、桃園、沙芭哇。4) 品牌商家：VAF、馬可、le-paco、A-one

4、、360°、JOJO香水加油站、 訊馳時尚手機、70/30、MasterMind、壹潮流、木果果木。4. 5F/流行體驗館。1) 核心業(yè)態(tài)：特色餐飲 /特色主題街區(qū)。2) 普遍業(yè)態(tài)：動漫 /網(wǎng)游/街頭文化 /軍事/戶外用品。3) 主力商家：湯飽寶、許留山、真功夫、文廟坪、無賴制造。4) 普遍商家：戶外用品 /運動服裝 /極限運動用品 /軍事用品 /動漫/網(wǎng)游/大頭 貼/發(fā)廊/DIY/美容美甲。三、項目總體的價格策略。1. 制定價格策略的依據(jù)。1) 價格的制定前提是根據(jù)發(fā)展商所要求的月租金收益而制定：第一年月租金收益為Y 780,000元。第二年月租金收益為Y 960,000元。第三年

5、月租金收益為Y 1,200,000元。2) 根據(jù)目前的平面規(guī)劃圖而制定，若平面圖有所改動，也需要做出調(diào)整。2. 基本的價格政策。1) 項目的二至五層， 于各層抽取一部分面積用作與大型品牌主力商的合作 形式，以此帶動招商以及整個項目的經(jīng)營(由于與該些主力商家的最終 合作形式還未正式確定，所以用以合作部分面積的租金將暫設(shè)為 “零”， 以便于日后進行調(diào)整操作) 。2) 除以上之外，還將于每層抽取部分面積實施租金優(yōu)惠政策，以進一步加 強項目的招商及經(jīng)營效果 (實施優(yōu)惠政策部分的面積以底線租金出租)3) 以上面積之外，其余部分均采取正常租金標準及出租模式進行招商。3. 項目整體租金制定標準。1) 制定第

6、三年的月租金收益標準作為租金基準( 100%)。2) 第二年月租金標準相當于租金基準的 80%，第一年月租金標準相當于租 金基準的 65%。3) 除此之外，不作任何租金遞增。目的是使商家認同發(fā)展商愿意在商家的 經(jīng)營培養(yǎng)期間做出非常大的租金優(yōu)惠的誠意。4. 商鋪租金制定原則。1) 面積小。2) 接近中庭或店面面向中庭。3) 擁有雙門面。4) 交通條件優(yōu)越符合以上條件的商鋪租金單價要求較高， 相反，租金單價要求相對較低。5. 各層商鋪數(shù)量及建筑面積明細。1) 2F:商鋪總數(shù)114間，建筑面積3,022m2實用率50%。2) 3F:商鋪總數(shù)141間，建筑面積3,018m2實用率50%。3) 4F:商

7、鋪總數(shù)140間，建筑面積2,857m2實用率50%。4) 5F:商鋪總數(shù)158間，建筑面積2,964m2實用率50%。6. 各層擬讓利優(yōu)惠及合作部分的面積統(tǒng)計。1) 2F:讓利部分面積1,113 m2合作部分面積262m2,占2F總建筑面積的 45.5%。2) 3F:讓利部分面積430 m2合作部分面積529m2占3F總建筑面積的 31.8%。3) 4F:讓利部分面積為零，合作部分面積782m2占4F總建筑面積的31.8%4) 5F:讓利部分面積398 m2合作部分面積172m2占5F總建筑面積的19.2%。5) 2F5F讓利部分總面積1,941m2合作部分面積1,745m2總讓利優(yōu)惠及 合作

8、部分的面積3,686m2占2F5F總建筑面積的31%。7. 各層租金基準單價設(shè)計。1) 2F: 92-154-185-200-231-277-292-308-4622) 3F: 62-123-138-154-185-2153) 4F: 62-77-92-100-108-123-138-1544）5F: 31-46-62-77-85-92-108-1238.各年各層月租金總價和月租金均價（合作部分面積除外）樓層首年（65%）第二年（80%）第三年（100%）租金總價均價租金總價均價租金總價均價2F298,49099367,372122459,2151523F214,85071264,431883

9、30,5381104F134,79047165,89558207,369735F117,98040145,20649181,50861合計766,110-942,904-1,178,639-9.發(fā)展商期望的租金收益與本計劃租金收益對比年度發(fā)展商期望租金收益現(xiàn)計劃租金收益租金收益差額首年780,000 元766,110 元13,890 元第二年960,000 元942,904 元17,096 元第三年1,200,000 元1,178,630 元21,370 元10.租金收益差額回收方式的組成部分。1）通過與各主力商家采取多種形式的合作所收取的營業(yè)性收入。2）通過經(jīng)營亮點構(gòu)建及有效的推廣支持，令招

10、商態(tài)勢形成主動從而有可能在招商中后期提升剩余商鋪的租金標準，增加租金收益。四、招商條件1. 入場費。由于將會為每一層引入主力商家，形成各層不同的經(jīng)營亮點，而主力商家也 能帶來大量人流，為其他散戶的經(jīng)營形成有力的支持，致使項目整體的價值 得到大大提高，更為商家?guī)碓诖私?jīng)營必定成功的信念和信心， 所以應根據(jù)各層的具體情況制定商鋪的入場費2F面積入場費間數(shù)21375 m20 （暫免）共34間10m2以 下5,000元/間10間12 m213m210,000 元/間4間14mZ15m212,000 元/間9間16m214,000 元/間4間17m2-19m215,000 元/間18間20m2-22m2

11、16,000 元/間5間25m2-30m221,000 元/間18間30m2上30,000 元/間12間合共：1,342,000 元3F面積入場費間數(shù)959m20 （暫免）共29間10m2以 下4,000元/間7間10mZ14m28,000元/間38間15m29,000元/間2間16mZ18m210,000 元/間8間19m2-20m212,000 元/間22間22mZ28m215,000 元/間30間30mZ32m218,000 元/間2間35m2上25,000 元/間3間合共：1,255,000 元4F面積入場費間數(shù)782m20 （暫免）2710m2以 下2,500元/間710m2-20m

12、25,000元/間6420m2上8,000元/間42合共：673,500元5F面積入場費間數(shù)570 m20 （暫免）2310m2以 下2,000元/間2610m2-20m23,000元/間4820m2上5,000元/間61合共：501,000元預期入場費總收入：3,771,500元2. 二、三層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。1) 兩種繳付方式：一季度或半年一繳。2) 按季度繳付租金：首年租金優(yōu)惠 68%、第二年租金優(yōu)惠83%3)一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠65%、第二年租金優(yōu)惠80%3.四、五層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。1)兩種繳付方式：半年一繳或一年一繳。2)一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠

13、68%、第二年租金優(yōu)惠83%3)一次性繳付一年租金：首年租金優(yōu)惠65%、第二年租金優(yōu)惠80%4.成交條件。1)簽定認租書收取RMB5,000元定金，5天內(nèi)簽定正式合同。2) 簽定合同時收取入場費和2個月租金作為合同押金，在約定之交鋪日必 須按照繳付方式交齊應付租金，辦理收鋪手續(xù)。3) 管理費RMB15元/ m24) 能源費用分攤RMB10/m2。5) 免租期為 2 個月五、招商方式。1. 方式一。1) 一般品牌商家或散戶。2) 正常收取租金及入場費。2. 方式二。1) 品牌商家特色商家(時尚數(shù)碼、時尚發(fā)廊、特色餐飲等) 。2) 租金給予優(yōu)惠免入場費。3. 方式三。1) 主力核心商家(桂林人、屈

14、臣氏、千色店、必勝客等) 。2) 租金保底(樓層年均租金的 50%保底)，免入場費合作分成，服飾百貨類 按 1520%計取，餐飲類按 58%計取，保底分成或兩者取其高。4. 方式四。1) 主力核心商家(屈臣氏、千色店、必勝客、食尚引、 VAF 、70/30、馬可 等)。2) 免租金免入場費合作分成， 服飾百貨類按 1525%計取，餐飲類按 510% 計取。3) 主力核心商家(酷兒兒童游樂場、春之花零食、廣州流行館等) 。4) 免租金免進場費，甲方提供裝修，合作分成，服飾百貨類按2030%計取，餐飲類按 815%計取。六、項目的基礎(chǔ)傳播信息。1. 硬件規(guī)劃。1)在首層東、北方向設(shè)置以電動手扶梯及

15、步行梯組成的往二層、 M 層的醒 目的項目主體出入口。2) 由觀光梯、雙向電動手扶梯及步行梯組成的立體垂直交通組織系統(tǒng)。3) 近 200 平方米的中庭，及由二層直通四層的長沙首創(chuàng)的快速扶手電梯。4) 近 300 個停車位的機械智能化設(shè)計的負一層停車場。5) 五層樓頂?shù)拈L沙首創(chuàng)的戶外運動公園。6) 嶄新的彩虹步梯、液晶飛碟及室內(nèi)環(huán)境裝飾設(shè)計。7) 眩目亮麗的建筑外觀設(shè)計。8) 由首層外廣場、二層中庭、五層樓頂組成的立體展示及推廣平臺。2. 商家進駐。1) 項目的主力經(jīng)營商由廣州及沿海地區(qū)引進， 大部分為長沙地區(qū)首次亮相 的潮流品牌。2) 每一樓層、每一區(qū)域都將由具有強號召力的主力經(jīng)營商引領(lǐng)經(jīng)營，

16、確保 商場內(nèi)每一區(qū)域足夠的客流和人氣。3) 主力經(jīng)營商囊括吃、 喝、玩、購等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)， 不但有最潮流的服裝、 精品、妝飾，更有最熱最火的明星館、唱片店、手機鋪、網(wǎng)游站、游樂 場和社交會所。3. 潮流文化與廣州之間的互動關(guān)系。1) 由于商場的策劃、 招商及運營管理均由來自廣州的資深商場管理公司負責，因此商場將體現(xiàn)更多的與廣州及沿海地區(qū)流行文化的互動和溝通。2) 這些互動包括將引進廣州及沿海地區(qū)的流行品牌經(jīng)營商入場經(jīng)營， 同時 亦將在商場經(jīng)營期間不斷推出與廣州地區(qū)潮流文化、藝術(shù)、資訊的交流 或合作，營造及引領(lǐng)長沙地區(qū)真正的潮流文化。4. 經(jīng)營模式。1) 發(fā)展商投入巨資全力打造商場亮麗的硬件設(shè)施

17、和運營亮點， 并傾力引進 眾多有實力和號召力的品牌經(jīng)營商入場， 充分反映了發(fā)展商與眾商家共 同及長遠發(fā)展商場的經(jīng)營的誠意和信心。2) 商場的運營管理由來自廣州的資深商場管理公司負責， 將體現(xiàn)有別于目 前長沙地區(qū)商業(yè)管理水平的專業(yè)標準，具體將在推動商場大眾傳播形 象、促進商場整體經(jīng)營、幫助眾商家提升經(jīng)營業(yè)績上著力，主動運用有 效的推廣手段營造互動的消費與流行文化氣氛， 促成消費者的到達和消 費，并促進商家間的多贏互利。3) 舉例來說，商場經(jīng)營公司將投入資金與資源， 實施商場會員制， 以贈品、 明星、流行文化活動等為焦點吸引會員加盟以奠立商場的基礎(chǔ)與忠實消 費群，并促進他們的慣常到達及消費。招商計

18、劃實施的基礎(chǔ)版塊策略、基礎(chǔ)版塊策略說明。1. 所謂的基礎(chǔ)版塊策略，即是以點帶面、以面推動整體而產(chǎn)生極具影響力的效 應策略。2. 具體而言，是指以商場的主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點為核心， 將商場分割為 多個局部區(qū)域，而每一個區(qū)域?qū)⒂梢粋€或多個主力品牌經(jīng)營商或硬件亮點帶 動經(jīng)營提升，并相應地影響招商執(zhí)行。3. 招商實施的版塊策略為根據(jù)主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點的準備進度，分階段地向市場推出與該主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點相對應的局部面積進行目標性招商，并支持予相對應的傳播信息及推廣計劃， 該區(qū)域面積招商完成后再 進行下一個區(qū)域的目標性招商。策略的執(zhí)行規(guī)避慣常的全面招商、傳播信息 全面發(fā)布的一般做法。、版塊

19、劃分1.版塊-樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F23間1113m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-23間542m2目標核心-零食超市、品牌餐飲、生活超市。業(yè)態(tài)/品牌-屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客等。2.版塊樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F2間62m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-14間262m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌-時尚鞋帽、眼鏡、鐘表、特色飲品。- 巴克閃冰、JOJO SWATCH、眼鏡88等。3.版塊三樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F3間104m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-20間317m2目標核心-時尚品牌服飾。業(yè)態(tài)/品牌-古川琦、70/30等。4.版塊四樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式

20、輻射范圍2F6間96m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-23間526m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌-時尚服飾、鞋。- 百絲、百圖、信步、百麗、鄉(xiāng)村路等。5.版塊五樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F17間359m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-22間518m2目標核心-兒童游樂場。業(yè)態(tài)/品牌-Qoo。6.版塊六。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F5間110m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-20間324m2目標核心-兒童品牌主力商豕。業(yè)態(tài)/品牌-迪士尼、酷兒等。7.版塊七樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F1間138m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-16間370m2目標核心-時尚發(fā)廊。業(yè)態(tài)/品牌-傲發(fā)社等。8.版塊八。樓

21、層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F2間69m2經(jīng)營亮點配套商鋪數(shù)量總面積-15間2278m2目標核心-電臺直播室。業(yè)態(tài)/品牌9.版塊九樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F4間292m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-39間569m2目標核心-特色餐飲。業(yè)態(tài)/品牌10.版塊十。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F15間308m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-31間2669m2目標核心-廣州潮流街。業(yè)態(tài)/品牌-VAF、馬可等。11.版塊十樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F10間130m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-22間414m2目標核心-主力品牌商豕。業(yè)態(tài)/品牌-le-pacc、A-one、360

22、76;等。12.版塊十二。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F1間52m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-21間455m2目標核心-音像制品。業(yè)態(tài)/品牌13.版塊十三樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F1間292m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-39間537m2目標核心-音像制品。業(yè)態(tài)/品牌14.版塊十四樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F4間108m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-59間1155m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌-潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。- 文廟坪。15.版塊十五樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F7間145m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-26間513m2目標核心-潮流發(fā)廊。業(yè)態(tài)/品牌-

23、無賴制造。16.版塊十六。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F5間253m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-27間376m2目標核心-潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。業(yè)態(tài)/品牌-文廟坪。17.版塊十七。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F4間64m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-23間352m2目標核心-潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。業(yè)態(tài)/品牌-文廟坪。目前的招商實施計劃及推廣支持計劃、階段一。1. 階段時間。1）2006 年 12 月 21 日 25 日。2）跨度5天。2. 階段目標。1）項目招商階段的正式啟動（并非招商信息的正式發(fā)布）。2）項目定位與形象概念的正式發(fā)布。3）制造在長

24、沙地區(qū)范圍內(nèi)的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，營造非一般化的項目亮相的傳播效果4) 為正式招商與相關(guān)信息的發(fā)布制造強勢的支持平臺， 有力影響社會公眾與經(jīng)營商對項目的矚目關(guān)注。3. 階段執(zhí)行方案。1) 版塊組合。A. 暫不公開招商標的。2) 傳播信息。A. 四大基礎(chǔ)傳播信息。B. 主題推廣活動 潮盟匯。3) 招商手法及主要工作內(nèi)容。A. 利用主題推廣活動所制造的輿論強勢及現(xiàn)場人氣，積極邀請目標主 力商家到營銷中心洽談。B. 針對小型商家的來訪及咨詢，配合項目各樓層的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃，登記其樓層、經(jīng)營內(nèi)容等資料的登記。4) 推廣支持計劃。A. 主題推廣活動：潮盟匯。創(chuàng)造性地在招商階段啟動時(并項目尚未正

25、式營業(yè)時)向社會公開招募商場未來會員(創(chuàng)始會員預期 3,000 名)。用以下條件吸引潮流青少年參與：a. 免費獲贈全中國最潮流而長沙地區(qū)尚未發(fā)行的雜志 1626b. 有機會獲得潮流派對的入場券，與馬可及歌星面對面。c. 通過抽獎形式有機會獲得由廣州及沿海地區(qū)引進的潮流品牌所提供的豐富潮流獎品，包括手機、服裝、精品、手表、 背囊、鞋帽、飾物等。d. 商場開業(yè)后獲得各種特權(quán)性質(zhì)的消費優(yōu)惠、 活動參與、 潮流 信息交流及交友。傳達為經(jīng)營商帶來的利益：a. 以 3,000 名會員為基礎(chǔ)的忠實消費客源。b. 與眾多從廣州及沿海地區(qū)引進的潮流品牌同場經(jīng)營。c. 商場對經(jīng)營推廣的投入誠意。 主要透過以下渠道

26、傳播主題推廣活動：a. 長沙地區(qū)主流報紙、電臺、網(wǎng)站。b. 大學校園網(wǎng)站、海報。c. 覆蓋青少年聚集地、中小學的宣傳單張。d. 營銷中心及項目工地現(xiàn)場裝飾。B. 透過主題推廣活動傳播渠道預告性傳播潮流派對活動。C. 借助“潮盟匯”活動而策動的軟性傳播攻勢。 宣告長沙潮流文化的真正到臨。 商場與廣州潮流文化的融合和互動。 加入“潮盟匯”的眾多利益。5) 其他配合與準備工作。A. 招商現(xiàn)場、項目工地、招商人員形象的革新。B. 項目視覺標識系統(tǒng)及宣傳品形象的革新C. 項目招商宣傳手冊。D. 平面設(shè)計公司協(xié)作。E. 主題推廣活動的代理執(zhí)行公司協(xié)作。F. 軟性傳播的編輯發(fā)布執(zhí)行公司協(xié)作。G. 項目部分室內(nèi)外裝修效果圖樣。H. 營銷中心示范店鋪完成。I. 營銷中心辦公功能應因活動的局部調(diào)整、階段二。1. 階段時間。1) 2006年 12月 26日2007年1月 25日。2) 跨度 30 天。2. 階段目標。1) 項目招商信息的正式發(fā)布。2) 針對項目的主力核心商家實施招商工作。及有力3) 持續(xù)制造在長沙地區(qū)范圍內(nèi)的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，影響社會公眾與經(jīng)營商對項目的矚目關(guān)注。3. 階段執(zhí)行方案。1) 版塊組合。A. 所有版塊中的核心主力商家目標面積。2) 傳播信息。A. 四大基礎(chǔ)傳播信息。B. 主題推廣活動 潮流派對。C. 達成意向的商家