別墅策劃案_3

1、別墅策劃案別墅策劃案別墅策劃案山水湖濱別墅策劃案我如今就要出發(fā)啟程，因?yàn)椴还馨滋旌谝?，我都能?tīng)到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處。威廉姆巴特勒濟(jì)慈Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongther oadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart. WilliamBartlerJice 賽博地產(chǎn)顧咨詢(xún)機(jī)構(gòu)前言第一章、市場(chǎng)分析一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第二章、S

2、WOT分析一、現(xiàn)狀分析二、SWOT分析第三章、產(chǎn)品策略一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議三、其他物業(yè)形式的建議四、功能配套五、環(huán)境建議六、物業(yè)治理規(guī)劃第四章、目標(biāo)客戶(hù)群分析第五章、營(yíng)銷(xiāo)策略一、推廣案名、Logo二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣(mài)點(diǎn)提煉四、推廣策略五、推廣重點(diǎn) 讓 Townhouse 迅速竄紅市場(chǎng)六、價(jià)格策略七、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售策略八、時(shí)期性媒體打算及活動(dòng)策略第六章、營(yíng)銷(xiāo)治理一、營(yíng)銷(xiāo)治理二、人員配置及培訓(xùn)治理前言別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了日子的“最高境地”。如今，無(wú)錫的國(guó)民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，都市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的形成，更使居住理

3、念發(fā)生了深刻的變化。假如說(shuō)，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是 “第一波 ”， “優(yōu)化居住環(huán)境，說(shuō)究日子質(zhì)量 ”是 “第二波 ”的話(huà)，那么無(wú)錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波 ”“ 追求回歸自然，提高日子品位”。繼多層、高層、 小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住宅關(guān)注的熱點(diǎn)方向，因此別墅將成為將來(lái)幾年無(wú)錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。關(guān)于無(wú)錫的開(kāi)辟商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)辟的經(jīng)驗(yàn)從總體來(lái)說(shuō)并別豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)辟的房產(chǎn)商，都在做著努力 讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶(hù)更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！項(xiàng)目應(yīng)該如何規(guī)劃？怎么給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的要緊客戶(hù)群體特征又是怎么樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上

4、才會(huì)受歡迎這些基本上本策劃案所要緊闡述的。第一章、市場(chǎng)分析一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析1、五里湖 將成為以后幾年無(wú)錫別墅開(kāi)辟的焦點(diǎn)不管在北京、深圳，依然距離無(wú)錫較近的上海、蘇州，真正的頂級(jí)別墅都分布在風(fēng)景秀媚的自然山水附近，如北京的香山身邊數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)，有開(kāi)辟商說(shuō)“要把這個(gè)地方變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為寶貴的自然資源，因此松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境地，在這個(gè)地方聚攏了國(guó)內(nèi)別墅最高境地的典范 紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)

5、格在 2500 萬(wàn)元左右，也是開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)。別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受都市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，因此風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅普通位于都市別處像一具衛(wèi)星一樣的位置上，使用者能夠方便地到達(dá)，并且也能夠方便地回到都市中去。別墅概念是和都市日子相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了都市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。太湖是無(wú)錫那個(gè)聞名的旅游都市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建筑的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這個(gè)地方燃起，因此近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)辟焦點(diǎn)。2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)辟的嚴(yán)峻滯后

6、，積聚了巨大的消費(fèi)空間。無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)刻，惟獨(dú)世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來(lái)也別到400套物業(yè)。這與無(wú)錫那個(gè)人均GDP在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)都市來(lái)說(shuō)，別墅市場(chǎng)的開(kāi)辟不管在數(shù)量依然質(zhì)量上都嚴(yán)峻滯后。因此市場(chǎng)差不多積聚了巨大的消費(fèi)空間。從20xx 年房交會(huì)上，唯一參展的別墅項(xiàng)目 金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目 湖光山色展為前川流不息的詢(xún)咨詢(xún)者來(lái)看，無(wú)錫別墅物業(yè)的稀缺就可見(jiàn)一斑了。3、無(wú)錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅無(wú)錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒?jí)公寓而使容積率較高

7、，日子舒適度大大下落。真正的頂尖級(jí)別墅在無(wú)錫是難覓的，但是在以后的一兩年之內(nèi)，無(wú)錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(zhǎng)，有以山景見(jiàn)長(zhǎng)。怎么從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無(wú)錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。4、別墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)企劃顯得尤為重要。以往的無(wú)錫市場(chǎng)因?yàn)?，別墅物業(yè)的稀缺，因此有像樣的別墅，普通銷(xiāo)售事情都較好，相對(duì)別需要強(qiáng)有力的推廣活動(dòng)。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將正式拉開(kāi)帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細(xì)節(jié)的制造、重口碑的

8、傳播。所以，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)企劃、富有創(chuàng)意的活動(dòng)尤其重要。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析太湖虹橋花園太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級(jí)酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但是規(guī)模別大， 而且因?yàn)檎P(guān)于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，因此此項(xiàng)目正在調(diào)整之中因?yàn)榱矿w小和部分內(nèi)部消化的原因，恐怕此項(xiàng)目可不能有太大的市場(chǎng)炒作，因此可不能對(duì)本案構(gòu)成嚴(yán)峻的威脅。太湖明珠苑項(xiàng)目（湖光山色）與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風(fēng)景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建造風(fēng)水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨(dú)厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價(jià)值。如今本地塊差不多由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110 萬(wàn)元 /畝的地

9、價(jià)拿下，按照民生一貫的開(kāi)辟理念，確信會(huì)造成高檔的別墅區(qū)。20xx 年秋季房交會(huì)上，此項(xiàng)目差不多亮相，案名為湖光山色，建造風(fēng)格是類(lèi)似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的 165 幢也縮為94 幢，是容積率下落了依然分期開(kāi)辟，還有待考證，作為本項(xiàng)目最為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們應(yīng)緊密地關(guān)注此項(xiàng)目的進(jìn)展，包括臺(tái)灣三福福禎的整體包裝及銷(xiāo)售策略。寶界山莊地處太湖花園度假村對(duì)面的原大浮種禽場(chǎng)地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項(xiàng)目比，地理位置別夠優(yōu)越，聚江公司以120 萬(wàn)元 /畝拍得，擬建筑56 幢獨(dú)立別墅，整體規(guī)模較小，恐怕售價(jià)在 10000元/itf以上。該地塊所擁有的自然山景是其他

10、項(xiàng)目所無(wú)可匹敵的，聚江公司打算建筑傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類(lèi)似于上海云頂別墅的風(fēng)格，恐怕會(huì)利用項(xiàng)目的山體優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大量的半地下室設(shè)計(jì)，力求更多的可銷(xiāo)售面積。太湖威尼斯花園二期金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開(kāi)辟，地塊與本案距離較遠(yuǎn)，從五里湖的地形來(lái)分析，屬于二類(lèi)區(qū)域，該項(xiàng)目的物業(yè)檔次較高，充分做腳了水文章，但其中別是純粹的別墅區(qū)，恐怕還有部分高級(jí)公寓。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格仿照杭州聞名的別墅項(xiàng)目 九溪玫瑰園，采納歐式的建造，日式景觀，若益都的項(xiàng)目已全部交給星觀達(dá)陣代理的話(huà)，其未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策略也應(yīng)該緊密關(guān)注。蠡湖新城1 號(hào)地塊20xx年9月陽(yáng)光集團(tuán)以16.71億拍得蠡湖新城1號(hào)地，這樣高昂的價(jià)格和1.2的容積率， 開(kāi)

11、辟商一定會(huì)采納別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建造形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨(dú)棟別墅和Townhouse 恐怕會(huì)采納現(xiàn)代式風(fēng)格。有政府宣傳作為其項(xiàng)目的有力支持，在社會(huì)上市民的關(guān)注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。太湖金色水岸地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241 套別墅，分三期開(kāi)辟，首推73 戶(hù)，其中獨(dú)立別墅55幢，townhouse18戶(hù)（雙拼別墅，面積 230 m2）,是目前無(wú)錫最大的別墅群降。由于地 處馬山，離市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，有著明顯的別腳之處，定位在度假別墅。如今此項(xiàng)目一期以4000-6500 元的市場(chǎng)價(jià)格差不多銷(xiāo)售一空，因?yàn)槠涠ㄎ慌c本項(xiàng)目有很大的差異性，

12、故可不能 對(duì)本案造成太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。上海新聯(lián)康的營(yíng)銷(xiāo)策略也沒(méi)有很大的突破，作為20xx 年秋季房交會(huì)上唯一的參展的別墅項(xiàng)目，金色水岸卻也賺腳了人氣。馬山檀溪村地塊本地塊為供電局拍下，占地1200 畝，如今正在拆遷時(shí)期，一部分對(duì)供電局內(nèi)部職工，一部分對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)，恐怕會(huì)在明年五、六月份上市。巨大中高檔樓盤(pán)對(duì)本案的沖擊以上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本上別墅物業(yè)，但本案別是純粹的別墅社區(qū)，還有相當(dāng)?shù)膖ownhouse 、疊加式別墅和電梯洋房，因此， 整個(gè)無(wú)錫市場(chǎng)今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來(lái)巨大的市場(chǎng)沖擊，如 “財(cái)寶廣場(chǎng)”的住所部分、金色維也納的townhouse 和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地

13、塊很大量體的townhouse 、陽(yáng)光都市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成巨大的市場(chǎng)沖擊，而如今無(wú)錫各大樓盤(pán)都越來(lái)越重視營(yíng)銷(xiāo)企劃或全案代理的導(dǎo)入，因此各項(xiàng)目的動(dòng)向都應(yīng)該及時(shí)關(guān)注。第二章、SWOT分析一、現(xiàn)狀分析無(wú)錫有得天獨(dú)厚的自然體面和豐富的人文資源，無(wú)錫近幾年來(lái)在經(jīng)濟(jì)和都市建設(shè)上都取得了極大的進(jìn)展。都市中心南移，市民廣場(chǎng)、太湖大道等市政重點(diǎn)工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運(yùn)河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。本地塊位于五里湖之畔，不管是到市區(qū)依然太湖風(fēng)景區(qū)都特別便捷，西側(cè)的蠡湖新城如今差不多初綻芳容，而地塊

14、隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國(guó)際級(jí)演藝中心，因此本地塊是建設(shè)高檔住所的理想用地。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、地理位置優(yōu)勢(shì)特別明顯，三面環(huán)湖，擁有別可再生的自然資源，將成為無(wú)錫真正的濱湖高尚社區(qū)。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)也很明顯，今年上半年樓盤(pán)多為大盤(pán)，大盤(pán)也成為市民購(gòu)房的一具重要籌碼，本項(xiàng)目建造面積22 萬(wàn)多平米，也是市民心目中最理想的規(guī)模。3、地塊方正，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大。4、亮麗的美湖路已成為一道風(fēng)景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。5、市民對(duì)臨湖而居的日子有種憧憬，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)日子可成為現(xiàn)實(shí)。6、無(wú)錫樓市一路高走，擁有極龐大的購(gòu)房人群，投資者也對(duì)樓市充滿(mǎn)信心。7、政府對(duì)蠡湖

15、及湖濱的改造方案累計(jì)了一部分持幣觀望的購(gòu)房者，本案優(yōu)越的地理位置也會(huì)吸引這部分人群形成購(gòu)買(mǎi)，即具備天時(shí)和地利。8、 蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購(gòu)物帶來(lái)很大的方便，易初蓮花賣(mài)場(chǎng)等使周邊的日子配套逐步完善。9、規(guī)劃中金城路將與長(zhǎng)江路貫穿，屆時(shí)本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)不少白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。劣勢(shì)：1、 目前周邊配套別夠成熟，給日子帶來(lái)諸多的別方便。（隨著政府規(guī)劃別斷發(fā)展，配套會(huì)逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會(huì)彌補(bǔ)這方面的別腳）2、 目標(biāo)客戶(hù)都比較注重學(xué)區(qū)，但本社區(qū)沒(méi)有很好的學(xué)校。（建議利用泰德學(xué)校超前而氣派的硬件設(shè)施，聯(lián)系名校進(jìn)駐，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)）3、

16、地塊的保留建造為94 年建筑的，不管是外觀立面、整體布局，依然如今的居住人群素養(yǎng)，都妨礙社區(qū)的整體品質(zhì)感。（能夠在社區(qū)規(guī)劃中分割成別同的組團(tuán)，對(duì)其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整）4、地塊對(duì)岸的現(xiàn)狀破舊別堪，成為目標(biāo)客戶(hù)的形成購(gòu)買(mǎi)的障礙。（隨著規(guī)劃別斷發(fā)展，政府重金打造的金色港灣將很快啟動(dòng)，這些都將得到完全改善，銷(xiāo)售說(shuō)辭和銷(xiāo)售道具中應(yīng)充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)）5、市民對(duì)本地塊還比較生疏，要認(rèn)識(shí)其價(jià)值，除靠政府規(guī)劃宣傳外，還需要較長(zhǎng)時(shí)刻的導(dǎo)入。 （全面導(dǎo)入營(yíng)銷(xiāo)策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標(biāo)客戶(hù)的心理離）6、離市中心有一定距離，目前公交線(xiàn)路別多，住戶(hù)必須有私家車(chē)，會(huì)縮小了目標(biāo)客戶(hù)的范圍。 （隨著地塊

17、的逐步成熟這種現(xiàn)狀會(huì)逐步改善，也可開(kāi)通社區(qū)巴士，既服務(wù)于業(yè)主，又是樓盤(pán)的形象宣傳）7、 區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會(huì)攔住部分視線(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要為其讓路。（景觀設(shè)計(jì)中，因勢(shì)造景，能夠營(yíng)造優(yōu)美的水系）機(jī)會(huì)：1、政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質(zhì)。今年10.1 對(duì)市民開(kāi)放的環(huán)湖路周邊區(qū)域，其嘆為觀止的美讓人對(duì)蠡湖的價(jià)值有了感性的認(rèn)識(shí)，本地塊所在的區(qū)域內(nèi)，政府明年將重金打造的“金色港灣”將吸引眾人的目光，市民對(duì)本項(xiàng)目會(huì)更有信心。2、蠡湖新城一號(hào)地塊的拍賣(mài)更幫助支撐起本案的價(jià)值定位。威脅：1、明年無(wú)錫整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的上市量將持續(xù)放大，townhous

18、e 的上市量會(huì)迅速增長(zhǎng)，本案目標(biāo)客戶(hù)為中高檔收入人群，鎖定此類(lèi)人群的樓盤(pán)將陸續(xù)在今年下半年和明年強(qiáng)勢(shì)推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對(duì)的特別激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2、 本案附近立項(xiàng)的樓盤(pán)拍賣(mài)的價(jià)格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊）， 會(huì)擁有更大的價(jià)格優(yōu)勢(shì),從而分流掉部分客戶(hù)。（針對(duì)這些現(xiàn)狀，首先本案在規(guī)劃上要出奇制勝，在銷(xiāo)售過(guò)程中導(dǎo)入強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)策劃也特別重要）第三章、產(chǎn)品策略小區(qū)就應(yīng)該是一具社區(qū)、一具都市、一具全面照應(yīng)、全員呵護(hù)的日子空間。一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃依照地塊特征及指標(biāo)，結(jié)合本案目標(biāo)客戶(hù)的定位及喜好，以及本地塊樓盤(pán)的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤(pán)的氣質(zhì)和韻味，因此應(yīng)充分思考建造的

19、節(jié)奏感于韻律感。利用地塊較方正的優(yōu)勢(shì)，形成一具圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線(xiàn)摒棄傳統(tǒng)建造高度一致或相差別遠(yuǎn)的特點(diǎn)，說(shuō)究建造高度的變化等降差。在地塊西南湖景最開(kāi)闊處應(yīng)該造獨(dú)立別墅，依次向東羅列能夠雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級(jí)公寓，使整個(gè)社區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線(xiàn)。本地塊的總體規(guī)劃原則是要經(jīng)過(guò)道路使新建造與保留建造各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充分思考到沿湖的景觀與美湖路沿路的景觀，形成高低錯(cuò)降的湖畔風(fēng)景線(xiàn)，讓建造、景觀與自然和諧共生。本項(xiàng)目地分成三個(gè)部分：第一部分位于美湖路北側(cè)，獨(dú)立成區(qū)，建議做成高層，成為一具高品質(zhì)湖景住所，每棟都能夠觀賞太湖的體面，面湖一側(cè)以大降地窗、大面寬拉近與湖景距

20、離。第二部分位于美湖路南側(cè)的東半部這個(gè)地方能夠排布雙拼別墅、townhouse 和疊加式別墅及高級(jí)電梯公寓，并與保留建造形成整體。第三部分由星級(jí)酒店和提供度假式服務(wù)的獨(dú)立別墅。美湖路南側(cè)的有兩個(gè)入口，一具是在社區(qū)中央的美湖路沿路，還有即在星級(jí)酒店廣場(chǎng)和會(huì)所處入口。沿五里湖是退湖50 米的綠化帶，也是整個(gè)小區(qū)的公共部分。本社區(qū)的幾個(gè)部分是相對(duì)分離，但又擁有許多共享的風(fēng)景與配套，建議在沿湖適當(dāng)堆坡造景，使獨(dú)立別墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能領(lǐng)會(huì)到五里湖的秀媚水景。二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議別墅物業(yè)在建造造型上風(fēng)格迥異，有充滿(mǎn)地中海風(fēng)情的西班牙建造，此類(lèi)風(fēng)格多見(jiàn)外挑門(mén)亭、弧型長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等；有

21、海岸風(fēng)情的北歐式建造，此類(lèi)風(fēng)格常見(jiàn)三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡(jiǎn)潔明快的德國(guó)式建造，常見(jiàn)有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊圍繞、有用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡(jiǎn)約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿(mǎn)陽(yáng)光的澳洲建造，自然還有江南山水的中國(guó)庭園式建造等等，建造藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。關(guān)于開(kāi)辟商來(lái)說(shuō)，開(kāi)辟獲利是一方面，另一方面也有著一定的社會(huì)責(zé)任，應(yīng)該更是都市新的日子方式的引導(dǎo)者，這才是開(kāi)辟商真正的貢獻(xiàn)所在，也是可以迅速提升開(kāi)辟商品牌知名度的捷徑，這就需要開(kāi)辟商的智慧、勇氣和創(chuàng)新。如始終站在中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)口浪尖的潘石

22、屹的 soho 現(xiàn)代城、建外 soho 曾一度成為中國(guó)房地產(chǎn)的里程碑，其在?？陂_(kāi)辟的博鰲藍(lán)色海岸的現(xiàn)代式風(fēng)格一舉成為別墅產(chǎn)品創(chuàng)新的旗幟！因此建議開(kāi)辟商在建造風(fēng)格上要有創(chuàng)新，將自然資源和建造的靈性發(fā)揮到極致！建造風(fēng)格建議：依照以上別墅市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目的SWOT分析，感受本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)特別清楚，處在政府規(guī)劃的黃金地段，分析地塊處于五里湖北岸，蠡湖新城隔路為鄰，本樓盤(pán)的外立面風(fēng)格建議以下兩種：1、美國(guó)鄉(xiāng)村別墅推舉原因：無(wú)錫至今還沒(méi)有這種風(fēng)格的別墅項(xiàng)目（僅有湖光山色在規(guī)劃中），美式別墅也是最經(jīng)典的風(fēng)格之一，其尖屋頂及充滿(mǎn)鄉(xiāng)村味和藝術(shù)感的石材墻若坐降在本項(xiàng)目地，定會(huì)成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來(lái)之筆

23、?？赡馨l(fā)生的事情及解決方案：盡管項(xiàng)目地的建造形式有多種，但怎么說(shuō)獨(dú)立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有相當(dāng)部分是純粹的獨(dú)立別墅項(xiàng)目，綜合品位在本項(xiàng)目之上的。因此在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。獨(dú)特的促銷(xiāo)手段也要讓其脫穎而出。2、現(xiàn)代歐式別墅推舉原因：現(xiàn)代歐式別墅這種風(fēng)格已為大眾所同意，許多人概念中豪宅的模板基本上現(xiàn)代歐式的，因此這種風(fēng)格在推廣中沒(méi)有什么市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。可能發(fā)生的事情及解決方案：與威尼斯二期等項(xiàng)目形成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶(hù)型中，使整個(gè)戶(hù)型采光和通透性特不行，并能夠設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。另外在營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入

24、獨(dú)特的U,使本案在眾多項(xiàng)目中獨(dú)樹(shù)一幟。三、其他物業(yè)形式的建議1 .保留單位項(xiàng)目地中的保留單位是本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的一具難點(diǎn)。保留單位建設(shè)初期是外銷(xiāo)房，當(dāng)時(shí)檔次并別低，但是幾年下來(lái)，數(shù)易其主，加之有一部分向來(lái)沒(méi)有銷(xiāo)售出去，由建造工地上民工居住，因此整體檔次別高。為幸免保留單位妨礙本項(xiàng)目的整體品位，我們建議在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，思考別墅及TOWNHOUSE的立面顏色、整體風(fēng)格等，對(duì)保留單位進(jìn)行一定的改造，保證整個(gè)社區(qū)格調(diào)的整體性，并且又要將保留單位與別墅及 TOWNHOUSEB當(dāng)分離，建議采 納紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行隔斷， 別墅和TOWNHOUSEA 口處采納電子卡入戶(hù)方式， 保留單位住 戶(hù)別能進(jìn)入別墅區(qū)。關(guān)于幾幢民工租住的部分，建議尋覓其如今所有權(quán)人，協(xié)商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)立面、樓道、景觀進(jìn)行處理后可進(jìn)入二手房市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售。2 .雙拼別墅、TOWNHOUSE及疊加式別墅關(guān)于TOWNHOUSE我們建議采納化整為零，各