武漢市集體土地上房屋拆遷補償標準及方式

1、城中村改造成本核算方式1、開發(fā)用地供地地價（土地掛牌底價）二（還建安置成本+本宗地地價）x1 . 15+整合開發(fā)用 地成本+整合開發(fā)用地政府規(guī)費。2、實際成本法是根據(jù)改造中發(fā)生的主要成本測算的。用于對政策法測算的土地掛牌底價進行校核。實際改造成本=還建安置成本所遷補償費+規(guī)劃設計費+勘測定界費+規(guī)劃咨詢費+供 地附圖測量費+新增建設用地有償使用費+耕地開墾費+還建房項目的配建公共服務設施 的建設成本+整合開發(fā)用地成本+整合開發(fā)用地政府規(guī)費。集體土地征用征地主要指國家出于公共利益的需要，按照法定程序強制征用農民集體所有 土地，并根據(jù)補償標準一次性給予被征地者（包括土地所有權人、使用權人以及土地承

2、 包經(jīng)營權的發(fā)包人、承包人、轉包人等）一定的貨幣補償，有的還必須按照要求進行必 要的就業(yè)安置。一般來說，只要是出于公共利益的需要，對于屬于農民集體所有的土地都可以進行 強制征用。但是，我國為了保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地的行為。報批基本流程征地申請一政策審查一勘測定界一發(fā)布征地預公告 一征地調查一社會保 障情況調查 一社會保障方案審查 一組織征地聽證 一征地報批一繳納報批費用 報批流程詳解一、征地申請：項目業(yè)主根據(jù)國家和自治區(qū)征地報批的有關規(guī)定，向市國土資源局 提出建設項目征地申請。教育資料征地申請須提交的材料包括：項目征地申請報告、建設項目用地預審批復文件、項 目審批文件（項目核準或項目

3、備案材料）、項目用地規(guī)劃范圍圖相關資料等。屬單獨選 址建設的項目，需提交地質災害和壓礦評估報告?zhèn)浒肝募?；項目涉及占用占用林地的?需提交林地批準文件；項目涉及土地復墾的，需提交土地復墾方案審查意見。二、政策審查。市國土資源局對項目業(yè)主提交的征地申請材料進行審查，符合征地 條件的，將征地任務分解、下達給轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦及相關部門，并由項目 業(yè)主委托測繪技術單位（市國土資源信息中心）開展土地勘測定界工作。三、勘測定界。轄區(qū)人民政府組織被征地群眾配合市國土資源局、市征地拆遷辦、 測繪技術單位實地踏勘征地范圍和權屬界線，測繪地形、地物和地貌，核定土地地類等 工作；四、發(fā)布征地預公告。市征地拆

4、遷辦根據(jù)土地勘測定界初步結果，擬訂征收土地 預公告（送審稿），經(jīng)市國土資源局審核后，報市人民政府發(fā)布征收土地預公告。 市國土資源局將征收土地預公告轉市征地拆遷辦交由轄區(qū)人民政府在被征收土地所 在的鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）進行張貼、公告，同時抄送市勞動和社會保障局、市農業(yè) 局、市公安局、市民政府局等相關單位；五征地調查。市國土資源局組織轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦及相關部門對征地涉 及的土地權屬、地類、面積進行調查，調處土地、房屋權屬糾紛，核定被征地農村集體 經(jīng)濟組織人均耕地面積和征地前后人均耕地變化情況，地上建（構）筑物和附著物的種 類、數(shù)量、結構、產權等情況。轄區(qū)政府及其征地拆遷辦組織被征地農村

5、集體經(jīng)濟組織、 土地承包經(jīng)營戶及相關權利人在征地情況調查表、征收土地面積確認表及征 地地上附著物補償?shù)怯洷淼日鞯貓笈牧仙虾炞?、確認并報送市征地拆遷辦；六、社會保障情況調查。轄區(qū)人民政府在市征地拆遷辦、市勞動保障局、市民政局 及市衛(wèi)生局的指導下，調查征地涉及土地承包經(jīng)營戶人口、戶數(shù)及其就業(yè)、社會保障情 況，編制被征地農民花名冊，核定符合社會保障條件的人口、戶數(shù)，計算被征地農民社 會保障費用及政府、個人的分擔份額，擬訂被征地農民社會保障實施方案（征求意見 稿），按規(guī)定公示后，報送市征地拆遷辦審核、市勞動保障局審定；七、社會保障方案審查。市勞動保障局對轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦報送的被 征地農民社

6、會保障實施方案及相關資料進行審查，出具被征地農民社會保障方案審 查意見并抄送市征地拆遷辦、市國土資源局；如屬報國務院審批征地的建設項目，上 報自治區(qū)勞動和社會保障廳出具被征地農民社會保障方案審查意見，并送市征地拆 遷辦、市國土資源局；八、組織征地聽證。市征地拆遷辦對轄區(qū)人民政府及相關部門報送的征地材料進行 審查，擬訂征地聽證告知書，報市國土資源局審定后，由轄區(qū)人民政府將征地聽 證告知書送達被征地農村集體經(jīng)濟組織、土地承包經(jīng)營者及相關權利人；對申請聽證 的，由市國土資源局依法組織召開征地聽證會； 教育資料九、征地報批。市征地拆遷辦根據(jù)征地報批材料齊備情況，按照有關規(guī)定擬訂征地 報批“一書四方案”

7、，收集和組織征地報批相關資料并協(xié)調市財政局或項目業(yè)主單位落 實征地報批費用后，將征地報批材料送市國土資源局審核后報市人民政府、自治區(qū)人民 政府（或國務院）審批；十、繳納報批費用。市財政局根據(jù)自治區(qū)國土資源廳繳費通知單、市國土資源局繳 費函及征地報批費用上繳財政單據(jù)，辦理征地報批費用上繳和入庫工作，由市國土資源 局協(xié)調自治區(qū)國土資源廳辦理建設用地審批手續(xù)。批準流程當征地的對象屬于基本農田、基本農田以外的耕地超過 35公頃的、或者其它土地超 過70公頃三種情況的，必須由國務院批準。不屬于這三類土地的，則由省、自治區(qū)、直 轄市人民政府批準，并報國務院備案。征地的程序分前后銜接的兩大塊，即征地的批準程

8、序和征地的實施程序。在征地過 程中，征地的對象必須符合城市規(guī)劃的規(guī)定。所有土地必須得到相關部門的批準方能征 用。（一）征地的批準程序征地的批準程序：1、建設項目依法經(jīng)國務院或省政府批準。2、建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請。3、市、縣政府地政部門審查后擬訂征用土地等方案。4、經(jīng)市、縣政府同意后逐級上報。5、征用土地等方案依法由國務院或者省政府批準。（二）征地的實施程序征地的實施程序：1、發(fā)布征地公告（1）發(fā)布機關：市縣政府。（2）發(fā)布范圍：被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村。（3）公告內容：批準征地機關、批準文號、征用土地用途、范圍、面積以及征地補 償標準、農業(yè)人員安置辦法、辦理征地補

9、償?shù)钠谙薜取?4)發(fā)布后果：公告發(fā)布后搶栽、搶種的農作物或搶建的建筑物不列入補償范圍2、辦理征地補償?shù)怯?1)登記機關：征地公告指定的政府地政部門。(2)登記申請人：被征用土地的所有權人、使用權人。(3)登記期限：征地公告規(guī)定的期限。(4)登記所需材料：土地權屬證書證書、地上附著物產權證明等文件。(5)不辦理登記的后果：不列入補償范圍。3、擬訂征地補償安置方案(1)擬訂機關：市、縣政府地政部門會同有關單位。(2)擬訂根據(jù)：土地登記資料、現(xiàn)場勘測結結果、經(jīng)核對的征地補償?shù)怯浨闆r、法 律法規(guī)規(guī)定的征地補償標準。(3)方案內容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。(4)方案公告：

10、市、縣政府地政部門在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、 村公告方案, 聽取被征用土地的農村集體經(jīng)濟組織和農民的意見。(5)報批：由市、縣政府地政部門報市、縣政府批準。4、確定征地補償安置方案 確定和批準機關：市、縣政府(并報省政府地政部門備 案)。5、實施征地補償安置方案(1)組織實施機關：縣級以上政府地政部門。(2)費用支付：在方案之日起 3個月內全部支付給被征地的單位和個人，未按規(guī)定 支付費用的，被征地的單位和個人有權拒交土地。6、土地交付 被征地單位和個人應當按規(guī)定的期限交付土地。(三)征地補償費用項目1、土地補償費用地單位依法對被征地的農村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng) 濟損失而支付的一種

11、經(jīng)濟補償。2、青苗補償費用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的 單位和個人支付的一種補償費用。3、附著物補償費 用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地 被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。4、安置補助費、用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。(四)征地補償標準數(shù)額1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案 規(guī)定。2 、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。3 、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費

12、尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征 用前三年平均年產值的 30倍。(五)補償費用的管理和歸屬各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物 補償費，由被征地單位管理和使用。2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。3、安置補助費的歸屬、使用：(1)由農村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給農村集體經(jīng)濟組織，由其管理和使用。(2)由其他單位安置的，支付給安置單位。(3)不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經(jīng)被安置人員同意后用于支 付被安置人員的

13、保險費用。地地上附著物補償征地地上附著物補償包括：房屋拆遷補償、地上附屬物補償和拆遷過渡期補 償。拆遷房屋補償目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民 自建3種方式。一、實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地 土地所有權區(qū)位補償價。計算公式分別為：(1)被拆遷集體土地住宅房屋補償價 =被拆遷集體土地住宅房屋補償單價x被拆遷居 住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區(qū)分房屋結構、等級分 別計算合并補償。(2)宅基地所有權區(qū)位補償價=宅基地綜合補償單價X核定的宅基地土地補償面積。附：未超過批準使用期限的臨時

14、建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補 償，不給予宅基地土地所有權區(qū)位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所 有權區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)武漢市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、武漢市市國有土地所 有權基準地價、房地產市場變化情況予以適當調整，經(jīng)市人民政府批準后定期公布。二、實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準 建筑面積低于50平方米/人的，按人均50平方米核定；一人戶，按 80平方米核定；獨 生子女戶多計50平方米。三、實行農民自建，應符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關規(guī) 定進行建設。(一)本村集體經(jīng)濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷

15、人自建住宅或由村 集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設住宅。1 .如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予 補償，對集體經(jīng)濟組織按照宅基地土地所有權區(qū)位補償價給予補償。2 .如由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關規(guī)定給予村集體經(jīng)濟組織補償，由村集體經(jīng)濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。(二)本村集體經(jīng)濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一 建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農用地轉建設用地等手續(xù)和支付相 關費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。過渡期內的臨時安置補助費一、搬遷補助費（含電話、有線電視、空調

16、、水表、電表、家電家私等搬遷涉及的一 切搬遷費用）拆遷人對在規(guī)定時間內簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷人，本村戶籍人 口每戶可享受搬遷補助費；非本村戶籍人口，但有祖屋在拆遷區(qū)域的被拆遷人每戶可享受拆遷補助費；超過規(guī) 定期限仍拒不搬遷的，拆 遷人將申請依法強制拆遷，并不給予搬遷補助費和獎勵。非住宅房屋及企業(yè)法人不動產補償一、企業(yè)法人不動產補償（需非農用地且符合土地利用總體規(guī)劃）拆遷已領取營業(yè)執(zhí)照用于生產經(jīng)營的房屋及附著物，由拆遷人給予貨幣補償，該補 償包括：房屋補償、附著物及附屬設施的補償。停產停業(yè)補償以及設備安裝調試等其他補償。一）有形資產的補償1 、法人不動產（出讓性質、直接與集體經(jīng)濟

17、組織或村民委員會簽訂合約的、包括房屋和土地使用權）的補償：拆除農村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產估價機構評估。2 、非住宅補償（轉讓性質、與承包經(jīng)營權使用權人或自留地權利人或與村集體簽訂合約的權利人未經(jīng)部門批準或登記轉讓的）按照房屋重置價結合成新進行補償。3 、附屬設施及附著物補償（其他建設用地和未利用地上的）被拆遷人的無法恢復使用的設備及其他設施，按重置價格結合成新評估給予補償。二）無形資產的損失補償及其

18、他補助費用1 、停產停業(yè)損失的補償標準（按企業(yè)營業(yè)執(zhí)照認定，在拆遷地點，有村集體承認的相關合作或租憑合同、并在公告前尚在納稅的按照公司法依法成立的企業(yè)法人） 補償期限：符合重建條件的，按重建期確定補償時間；不符合重建條件的，按法 定清算所需時間確定補償時間。 損失核定：對符合重建條件的，可參照企業(yè)上年度月平均生產（經(jīng)營）成本以及重 置固定資產、技術改造和安置職工等費用支出情況確定；對不符合重建條件的，按企業(yè) 因停產、停業(yè)導致的實際損失（包括安置職工所涉及的費用等）情況確定。2 、其它補助。按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用二、關于住宅房屋用于經(jīng)營的補償（需宅基

19、地上、無證但需是合法面積）：按照實際經(jīng)營白面積給予 600/平方米的補償，最高不高于 18000元。三、改為商業(yè)經(jīng)營門面的補償（需宅基地上）1 、（有房產證且是臨街底層經(jīng)營面積的）私房、自管房、直管房臨街底層住宅房屋，經(jīng)批準改為商業(yè)經(jīng)營門面，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等合法手續(xù)且事實營業(yè) 的，對其實際經(jīng)營的有證建筑面積給予適當補償。即：補償款=商業(yè)區(qū)位價）X （6070） %明屋重置價X營業(yè)面積。2 、（有房產證但不是臨街底層經(jīng)營面積）私房、自管房、直管房非臨街底層住宅房 屋，經(jīng)批準改為商業(yè)經(jīng)營門面，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等合法手續(xù)且事實營業(yè) 的，對其實際經(jīng)營的有證建筑面積給予適當補償。即：補償款=（住宅區(qū)位價+房屋重置價+600元）X營業(yè)面