如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)(共39頁).ppt

1、房地產(chǎn)企業(yè)“成本殺手之道”-如何構(gòu)建企業(yè)全面計劃預(yù)算管理系統(tǒng)0.002000000.004000000.006000000.008000000.0010000000.0012000000.0014000000.00月回款比率變化2001年2002年比率變化2001年13079397. 5663371.5 7627668.4 9060642.22002年10832445. 13447218. 6485153.7 10456538.比率變化82.82%237.44%85.02%115.41%1234 100$ 200$ 300$ 自我介紹觀自在菩薩行深般若波羅密多心經(jīng)時照見五蘊皆空度一切苦厄舍利子

2、色不異空空不異色色即是空空即是色受想行識亦復(fù)如是舍利子是諸法空相不生不滅不垢不凈不增不減是故空中無色無受想行識無眼耳鼻舌身意無色聲香味觸法無眼界乃至無意識界無無明亦無無明盡乃至無老死亦無老死盡無苦集滅道無智亦無得以無所得故菩提薩垂依般若波羅密多故心無掛礙無掛礙故無有恐怖遠(yuǎn)離顛倒夢想究竟涅盤三世諸佛依般若波羅密多故得阿耨多羅三藐三菩提故知般若波羅密多是大神咒是大明咒是無上咒是無等等咒能除一切苦真實不虛故說般若波羅密多咒即說咒曰羯諦羯諦波羅羯諦波羅僧羯諦菩提娑婆訶 .管理之道：易經(jīng)的智慧 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：市 場場 經(jīng)經(jīng) 濟濟 的的 規(guī)規(guī) 則則 A、供需法則 需求： 供給： B、自由競爭法

3、則 房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境 信息時代帶來的高速變化信息時代帶來的高速變化 (定時出擊的強大壓力)產(chǎn)品、技術(shù)、觀念的更新 成本快速增加（成本快速增加（土地政策、金融政策土地政策、金融政策） 國際化競爭的日益激烈國際化競爭的日益激烈 顧客期望的飛速提高顧客期望的飛速提高 更高素質(zhì)與期望的員工更高素質(zhì)與期望的員工案例：房地產(chǎn)成本的構(gòu)成案例：房地產(chǎn)成本的構(gòu)成u由直接成本和間接成本由直接成本和間接成本u(1)直接成本直接成本:u土地費用、前期工程費用、房屋開土地費用、前期工程費用、房屋開 發(fā)費用等發(fā)費用等(2)間接成本間接成本:管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費

4、用、不可預(yù)見費和稅費見費和稅費案例：某開發(fā)項目成本構(gòu)成案例：某開發(fā)項目成本構(gòu)成(協(xié)議地價協(xié)議地價)序序號號成本內(nèi)容成本內(nèi)容金額金額(萬元萬元)占費用比例占費用比例一一土地成本336915.52二二前期工程費用前期工程費用7723.56三三基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費5502.53四四建安工程費建安工程費1624274.83五五配套設(shè)施費配套設(shè)施費1290.6六六開發(fā)費開發(fā)費6423.0七七合計合計21704100某開發(fā)項目成本構(gòu)成某開發(fā)項目成本構(gòu)成(拍賣地價拍賣地價)序號序號成本內(nèi)容成本內(nèi)容金額金額(萬元萬元)占費用比例占費用比例一一土地成本1400043.30二二前期工程費用前期工程費用7722.3

5、8三三基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費5501.7四四建安工程費建安工程費1624250.23五五配套設(shè)施費配套設(shè)施費1290.4六六開發(fā)費開發(fā)費6422.0七七合計合計32335100房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的質(zhì)變趨勢混亂事后被動神奇局部系統(tǒng)事中、事前主動腐朽全面企業(yè)成長領(lǐng)袖成熟競爭加劇客戶至上從優(yōu)秀到卓越一、全面預(yù)算管理的發(fā)展現(xiàn)狀n預(yù)算管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、全面預(yù)算管理的發(fā)展現(xiàn)狀美國企業(yè)運用預(yù)算管理情況調(diào)查表行 業(yè)公司比重商業(yè)銀行各種金融、財務(wù)結(jié)構(gòu)各種服務(wù)機構(gòu)醫(yī)療機構(gòu)人壽保險公司大型生產(chǎn)制造企業(yè)中型生產(chǎn)制造企業(yè)批發(fā)商與零售商交通運輸企業(yè)公共事業(yè)公司其他9893100100961009897949683一、全面預(yù)算

6、管理的發(fā)展現(xiàn)狀中國企業(yè)實行預(yù)算管理情況調(diào)查表全面預(yù)算管理的內(nèi)容 采掘業(yè) 制造業(yè) 建筑業(yè) 流通業(yè) 其他行業(yè) 總體比例利潤預(yù)算生產(chǎn)成本預(yù)算管理費用預(yù)算財務(wù)費用預(yù)算銷售量預(yù)算資本性支出預(yù)算存貨預(yù)算應(yīng)收賬款預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算應(yīng)付賬款預(yù)算10010010082556473555545100891008989786767392810067100100673367330100-8974744747472132715786291443029093599679675950483628房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的發(fā)展現(xiàn)狀n耗時的n不具有戰(zhàn)略性n不具有現(xiàn)實意義n沒有增加企業(yè)價值n不具有靈活性n強化指令與控制n不支持新的業(yè)務(wù)模

7、式n基于“拍腦門的決策”n加劇本位主義n側(cè)重成本削減共性的問題一、全面預(yù)算管理的發(fā)展現(xiàn)狀n全面預(yù)算管理中存在的主要問題n全面預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略的對接n只停留在預(yù)算編制階段n預(yù)算不夠全面n預(yù)算調(diào)整n上下對立n年末狂歡高管層對全面預(yù)算的共識n全面預(yù)算管理的最終目的是確保各項經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)n為企業(yè)成本、費用控制提供依據(jù)n保證實現(xiàn)董事會提出的年度財務(wù)目標(biāo)n全面預(yù)算管理是目標(biāo)管理的重要支持工具n有效控制市場高變化的手段n。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵n預(yù)算不是會計師為會計目的而準(zhǔn)備的會計工具。n預(yù)算是幫助管理者進行計劃和控制的工具，旨在盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)營和財務(wù)等方面的問題，并及時采取措施避免或糾正問題，最終確保企業(yè)

8、戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵n全面預(yù)算管理的功能之一：規(guī)劃n就是迫使管理者思想超前，即對市場的可能變化情況作出預(yù)測和準(zhǔn)備，認(rèn)真考慮完成目標(biāo)的方法，使企業(yè)目標(biāo)和政策與企業(yè)資源有效對接。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵n全面預(yù)算管理功能之二：控制n全面預(yù)算確定了明確的目標(biāo)，從而為控制提供了明確的依據(jù)n通過預(yù)算執(zhí)行過程的反饋，可以了解執(zhí)行過程中存在的問題及原因，進行過程控制二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵n預(yù)算管理功能之三：溝通和協(xié)調(diào)n預(yù)算編制，是上下、左右溝通、協(xié)調(diào)的過程和結(jié)果n預(yù)算的執(zhí)行需要公司各部門充分配合，加強對企業(yè)整體目標(biāo)的認(rèn)識。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵n預(yù)算管理功能之四：激勵與約束n預(yù)算與薪酬制度的

9、對接n經(jīng)理是千里馬，全面預(yù)算系統(tǒng)是伯樂n獎罰分明，強化企業(yè)業(yè)績管理文化預(yù)算管理預(yù)算管理全面預(yù)算管理是集規(guī)劃、控制、考評于一體的系統(tǒng)化管理全面預(yù)算全面預(yù)算會計反映會計反映 監(jiān)督監(jiān)督內(nèi)部控制內(nèi)部控制全面預(yù)算項目全面預(yù)算項目全程預(yù)算控制全程預(yù)算控制全員預(yù)算規(guī)則全員預(yù)算規(guī)則沒有業(yè)務(wù)沒有預(yù)算沒有業(yè)務(wù)沒有預(yù)算沒有預(yù)算沒有業(yè)務(wù)沒有預(yù)算沒有業(yè)務(wù)客觀反映及時反饋客觀反映及時反饋業(yè)務(wù)制度化業(yè)務(wù)制度化流程規(guī)范化流程規(guī)范化權(quán)責(zé)明確化權(quán)責(zé)明確化 等于 “經(jīng)營目標(biāo)” “制度規(guī)則” “經(jīng)營責(zé)任” “獎懲依據(jù)”全面預(yù)算不等于“ 財務(wù)預(yù)算 ”三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系的構(gòu)建n預(yù)算管理組織n預(yù)算執(zhí)行組織（一）預(yù)算管理組織

10、預(yù)算管理委員會預(yù)算管理委員會設(shè)在財務(wù)部門，設(shè)在財務(wù)部門，財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)設(shè)在總經(jīng)辦，由設(shè)在總經(jīng)辦，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)在董事會，由設(shè)在董事會，由董事長負(fù)責(zé)董事長負(fù)責(zé)（一）預(yù)算管理組織n預(yù)算管理委員會的職責(zé)n審議通過預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算政策和程序n審定、下達(dá)正式預(yù)算n根據(jù)需要調(diào)整或修改預(yù)算n制定相應(yīng)的預(yù)算控制措施和激勵制度n仲裁有關(guān)預(yù)算沖突總經(jīng)理財務(wù)部客服中心人力資源部合同預(yù)算部研發(fā)部經(jīng)營部計劃部公關(guān)部規(guī)劃局、立項、證照辦理鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕閣翡翠城公司投資地產(chǎn)項目,以項目經(jīng)理制執(zhí)行檔案室總經(jīng)辦工程管理部行政部成都翡翠城華潤俱樂部圖例說明：華潤置地組織機構(gòu)技術(shù)發(fā)展委員會董事長資金管理中心設(shè)

11、計管理部招標(biāo)采購中心網(wǎng)絡(luò)部法律部市場研究土地談判前期策劃總建筑師負(fù)責(zé),每個項目實行責(zé)任建筑師制總工負(fù)責(zé)制,實行資金的籌集使用結(jié)算統(tǒng)一管理合同起草審核執(zhí)行監(jiān)約,做工程預(yù)算信息化平臺建立維護華潤特點:1公司所有項目營銷由華潤置地經(jīng)濟公司承擔(dān),專業(yè)化與職業(yè)化,形成內(nèi)部市場化運作2實行項目經(jīng)理制總工負(fù)責(zé)制建筑師責(zé)任制3市場反應(yīng)較慢管理隊伍年輕化4華遠(yuǎn)分流人才,內(nèi)傷較大5資金品牌規(guī)劃有優(yōu)勢6逐漸形成自己開發(fā)模式,例如鳳凰城項目與翡翠城項目由項目經(jīng)理編制預(yù)算，財務(wù)部審核確認(rèn)總經(jīng)理財務(wù)管理部人力資源部管理總部建筑研究中心萬科周刊秘書處大連萬科投資決策中心檔案室總經(jīng)辦工程管理部行政部萬科集團組織機構(gòu)監(jiān)事長董事

12、長資金結(jié)算中心企劃部物業(yè)管理部審計法務(wù)部萬科特點:1最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè),倡導(dǎo)職業(yè)化管理2管理比較規(guī)范3集團本部為投資決策中心,從事戰(zhàn)略高度事宜4各地區(qū)為法人治理機制企業(yè),通過產(chǎn)權(quán)控制5分公司授權(quán)較大,機構(gòu)盡量簡單,總部提供支持和監(jiān)約功能6人力資源管理非常重視,強調(diào)人才的輪崗和晉升,職業(yè)生涯較好7、薪酬較低，強調(diào)職業(yè)生涯，人才流動大深圳萬科北京萬科天津萬科沈陽萬科南京萬科武漢萬科副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室法律部物業(yè)公司分管財務(wù)成本預(yù)算分管營銷分管工程(規(guī)劃設(shè)計工程采購預(yù)算)人力資源行政信息等功能集合區(qū)域項目利潤中心成本費用中心區(qū)域子公司作為利潤中心全責(zé)編制預(yù)算，對財務(wù)指標(biāo)負(fù)責(zé)董事長

13、計劃財務(wù)中心經(jīng)營開發(fā)中心人力資源中心信息管理中心市場開發(fā)中心經(jīng)濟法律中心總裁秘書處編輯部行政管理部信息資源部戰(zhàn)略規(guī)劃部集團總裁戰(zhàn)略發(fā)展決策委員會財經(jīng)、審計委員會客戶服務(wù)部市場研究部計劃財務(wù)部金融信貸部金融資本部審計部總會計師總工程師總經(jīng)濟師品牌推廣部經(jīng)營管理部項目管理部前期工程部子公司A子公司B子公司C子公司D集團投資控股企業(yè)薪酬福利績效考核招聘培訓(xùn)總工辦公室合同管理部法律事務(wù)部預(yù)算管理部集團參股企業(yè)當(dāng)代投資集團組織機構(gòu)當(dāng)代特點:1高速成長的企業(yè)，原始積累后迅速突破2、從人控制到制度控制轉(zhuǎn)變較為出色3、一手抓管理、一手抓人才4、管理先行，平臺先建5、注重成本控制6、骨干人才缺乏，領(lǐng)軍人物缺乏房

14、地產(chǎn)專業(yè)知識，識才不利，對高級人才缺乏信任感7、項目戰(zhàn)略定位缺乏獨到見解，使企業(yè)拖入泥潭8、總裁事無巨細(xì)，一抓到底，即耽誤工作，又不利于培養(yǎng)高級人才每個子公司出經(jīng)營計劃，依據(jù)集團全面預(yù)算管理系統(tǒng)編制與執(zhí)行，財務(wù)權(quán)利集中極重視計劃管理和全面預(yù)算管理，控制成本非常重視人力資源管理，認(rèn)為人才決定項目成功股東大會住宅建設(shè)事業(yè)部商用物業(yè)事業(yè)部土地經(jīng)營事業(yè)部控股公司支持系統(tǒng)定制服務(wù)事業(yè)部監(jiān)事會亞運新新家園房地產(chǎn)公司北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理龍山新新小鎮(zhèn)北京京伯房地產(chǎn)開發(fā)公司北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)公司三亞萬通房地產(chǎn)開發(fā)公司北京先鋒置業(yè)股份有限公司北京萬通新世界房地產(chǎn)公司北京萬通新世界商城公司萬通廣場房地產(chǎn)公

15、司戰(zhàn)略與金融部總經(jīng)理辦公室人力資源部法律部北京萬通新概念集成住宅開發(fā)公司北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問公司萬通集團組織機構(gòu)董事會財務(wù)管理部會計部公共關(guān)系部客戶關(guān)系部與香港置地共同開發(fā)新城國際項目，萬通控股51%萬通特點:1以投資公司為定位,在地產(chǎn)和風(fēng)險投資兩個領(lǐng)域發(fā)展,相互支持2較早實現(xiàn)所有者和經(jīng)營者分離,走向“兩權(quán)分離”，引進大批職業(yè)經(jīng)理人，全面推動“資本社會化、公司專業(yè)化、經(jīng)理職業(yè)化、發(fā)展本土化” 3企業(yè)文化則從充滿理想色彩發(fā)展到強化商人精神，堅持“以股東利益最大化”為核心價值觀。萬通集團認(rèn)為自己基本克服了民營企業(yè)成長過程中自身的一些致命障礙，完成了民營企業(yè)的理性變革和體制創(chuàng)新這一重要轉(zhuǎn)折，

16、使公司上升到一個新的發(fā)展平臺。 4通過產(chǎn)權(quán)控制保障公司擴張與發(fā)展5認(rèn)為房地產(chǎn)將重走到定制時代(成立萬通研究院定制事業(yè)部)6人才比較穩(wěn)定,強調(diào)企業(yè)文化認(rèn)同與人才培養(yǎng),年輕人才承擔(dān)較大責(zé)任7戰(zhàn)略清晰,對企業(yè)自身認(rèn)識較為深刻,具有長遠(yuǎn)發(fā)展動力事業(yè)部出自己預(yù)算管理制度，集團匯總報表（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行機構(gòu)n預(yù)算執(zhí)行主體由全面預(yù)算管理部門和直線經(jīng)理共同組成預(yù)算責(zé)任經(jīng)理全面預(yù)算管理部角色1主角2球員1設(shè)計師2咨詢顧問與伙伴3全面預(yù)算管理者職責(zé)1制定分管領(lǐng)域的經(jīng)營計劃2學(xué)習(xí)掌握公司全面預(yù)算管理制度和應(yīng)用工具3、參與公司預(yù)算管理計劃會4、按照全面預(yù)算管理編制計劃完成預(yù)算表的編制并交財務(wù)審核5、同上級領(lǐng)

17、導(dǎo)審核確認(rèn)6、依據(jù)財務(wù)管理制度執(zhí)行預(yù)算1建立全面預(yù)算管理流程與體制，交委員會審批2發(fā)布公司全面預(yù)算管理制度，培訓(xùn)全面預(yù)算管理技能3、制定全面預(yù)算編制計劃，上級審批后嚴(yán)格實施4、全面預(yù)算編制過程中的輔導(dǎo)預(yù)審和5參與基于預(yù)算指標(biāo)的激勵政策討論6追蹤全面預(yù)算執(zhí)行狀況，提出修正意見7執(zhí)行公司財務(wù)授權(quán)政策8例外事件處理 四、預(yù)算管理循環(huán)企業(yè)戰(zhàn)略薪酬計劃預(yù)算目標(biāo)預(yù)算編制預(yù)算執(zhí)行預(yù)算考評n房地產(chǎn)企業(yè)管理的本質(zhì)是？房地產(chǎn)企業(yè)管理的本質(zhì)是？ ?n韓非子說！韓非子說！?一流房地產(chǎn)企業(yè)管理平臺的組成 各崗位職位說明書各崗位職位說明書職位評估職位評估各部門目標(biāo)管理各部門目標(biāo)管理崗位工資系統(tǒng)崗位工資系統(tǒng) 績效獎金系統(tǒng)（

18、預(yù)算獎金）績效獎金系統(tǒng)（預(yù)算獎金）人力資源開發(fā)（招聘錄用、培訓(xùn)、職業(yè)生涯管理）人力資源開發(fā)（招聘錄用、培訓(xùn)、職業(yè)生涯管理）長期留才計劃長期留才計劃 戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃 公司組織設(shè)計公司組織設(shè)計 公司財年計劃管理公司財年計劃管理預(yù)算執(zhí)行預(yù)算執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)考核預(yù)算指標(biāo)考核目標(biāo)管理和全面預(yù)算管理系統(tǒng)各部門預(yù)算編制各部門預(yù)算編制目標(biāo)執(zhí)行目標(biāo)執(zhí)行目標(biāo)績效考核目標(biāo)績效考核績效考核系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)職位說明書職位說明書職位評估職位評估預(yù)算指標(biāo)與科預(yù)算指標(biāo)與科目編制系統(tǒng)目編制系統(tǒng)預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算執(zhí)行與控制控制 系統(tǒng)系統(tǒng)崗位工資系崗位工資系 支付支付 預(yù)算業(yè)績預(yù)算業(yè)績獎金獎金人力資源開發(fā)（招聘錄用、培訓(xùn)、職業(yè)生涯管理）人力資源開發(fā)（招聘錄用、培訓(xùn)、職業(yè)生涯管理）長期留才計劃長期留才計劃 公司戰(zhàn)略規(guī)劃公司戰(zhàn)