房地產(chǎn)開發(fā)大作業(yè)2014

1、 安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院2013-2014第二學(xué)期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)大作業(yè)姓名 _周莉_班級(jí) _程112_學(xué)號(hào) _119044234_任課教師 _呂自豪_日期 2014年4月1、在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，普遍存在對(duì)環(huán)境的破壞、對(duì)資源過度開采使用，造成資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，而當(dāng)下消費(fèi)者環(huán)保意識(shí)逐步增強(qiáng)，綠色消費(fèi)觀念日益盛行，請(qǐng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，你認(rèn)為在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何貫徹綠色營(yíng)銷的房地產(chǎn)開發(fā)理念？（20分）答：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，而由建筑材料所導(dǎo)致的室內(nèi)氣體污染問題日益嚴(yán)重，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說引入綠色理念，實(shí)施綠色營(yíng)銷非常必要，它將為企業(yè)爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并帶來新的賣點(diǎn)。但房地產(chǎn)開發(fā)商又

2、應(yīng)該如何將這一理念貫徹執(zhí)行呢？下面是我的觀點(diǎn)。(1)、將綠色理念融入到設(shè)計(jì)中 綠色住宅要杜絕粗放、浪費(fèi)的模式，以最低的能源和資源成本去獲取最高的效益。早在幾年前，一些開發(fā)商就開始嘗試將“綠色”的理念融入部分設(shè)計(jì)之中，在節(jié)能水龍頭、節(jié)能燈上探索。作為全方位、立體環(huán)保工程的“綠色住宅”，土地資源的節(jié)約與新型建材、新型墻體的采用是其構(gòu)成內(nèi)容，住宅墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。進(jìn)入住宅小區(qū)的能源有電、燃?xì)狻⒚?，?duì)這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。同時(shí)，應(yīng)充分選用自然資源，如自然采光以節(jié)

3、約電能，盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)等。在有條件的地方，鼓勵(lì)采用新能源和綠色能源（太陽能、風(fēng)能、地?zé)?、其他再生能）。在水環(huán)境方面，室外要設(shè)立將雜排水、雨水等處理后重復(fù)使用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等，供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型。選擇不會(huì)對(duì)人體產(chǎn)生傷害、有助于節(jié)能、盡量減少維護(hù)需求的綠色環(huán)保建材，是建造“以人為本”住宅的基本要求。如塑鋼窗比傳統(tǒng)的木窗、鐵窗及鋁合金窗更節(jié)約資源，且保溫、隔音、隔熱效果更好。（2）、通過綠色認(rèn)證，增加企業(yè)的可信度對(duì)于實(shí)施綠色營(yíng)銷的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)和環(huán)?？偩值木G色認(rèn)證是非常重要的，這樣可以增加企業(yè)的信譽(yù)和可信度。歐典地板在1999年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候，就是通過

4、申請(qǐng)環(huán)保認(rèn)證的方式，獲得了巨大的賣點(diǎn)，得到了消費(fèi)者的青睞，這令很多早于歐典進(jìn)入市場(chǎng)的地板企業(yè)措手不及。另外，企業(yè)還應(yīng)該將設(shè)計(jì)、開發(fā)、建筑、裝修、的全過程都透明化，包括所使用的各種綠色建材、綠色家居等都披露給消費(fèi)者，并予以承諾，這樣更能增加企業(yè)的可性度。（3）、綠色促銷策略 對(duì)推銷人員實(shí)行綠色培訓(xùn)，在宣傳、公共關(guān)系等促銷手段中，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保特征，把產(chǎn)品、企業(yè)與環(huán)保有機(jī)聯(lián)系起來。重視售后服務(wù),真正為消費(fèi)者服務(wù),為環(huán)境保護(hù)系統(tǒng)服務(wù)。（4）、綠色營(yíng)銷的定價(jià)策略根據(jù)環(huán)境有償使用原則,企業(yè)環(huán)保支出應(yīng)納入產(chǎn)品成本,制定產(chǎn)品的綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品的價(jià)格因其技術(shù)、原料等原因造成綠色產(chǎn)品的價(jià)格普遍比一般商品高，而在

5、我國(guó)目前價(jià)格因素仍是影響消費(fèi)者購(gòu)買的最敏感的因素之一，因而降低經(jīng)營(yíng)成本，制定合理的綠色價(jià)格是綠色營(yíng)銷成功與否的關(guān)鍵因素之一?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入綠色理念，實(shí)施綠色營(yíng)銷，發(fā)展綠色生態(tài)住宅區(qū)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。但作為一種全新的生活理念和消費(fèi)模式，有一個(gè)推廣、普及和實(shí)現(xiàn)的過程，也受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)者的文化素質(zhì)、法制觀念，以及人們的價(jià)值觀等多方面條件的制約。要使綠色消費(fèi)由時(shí)尚變?yōu)槊總€(gè)消費(fèi)者的自覺行動(dòng)，成為社會(huì)主體消費(fèi)模式必須由消費(fèi)者、生產(chǎn)者、社會(huì)管理著政府，三方互相配合，共同推進(jìn)。2、近年來我國(guó)住宅商品價(jià)格持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)居高不下，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人難以承受當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，人們對(duì)

6、房地產(chǎn)發(fā)展的有諸多怨言，請(qǐng)從我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境入手，分析我國(guó)住宅價(jià)格居高不下的原因有哪些？2010-2013連續(xù)進(jìn)行多輪宏觀調(diào)控收效甚微，你如何看待或評(píng)價(jià)房地產(chǎn)調(diào)控政策？（20分）答：住宅價(jià)格居高不下的原因我認(rèn)為有一下三點(diǎn)(1) 、房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在著巨大需求,促使房?jī)r(jià)上漲。首先,這幾年隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,大量人口進(jìn)城居住、就業(yè),以及廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng);其次,綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起,商品房檔次明顯提高,有效需求很旺盛;再次,拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求,且這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng);最后,1998年以來政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),選擇房地產(chǎn)消

7、費(fèi)作為切入點(diǎn)的“政策慣性”作用,以及受“入世”、“申奧”和“申博”等好消息影響所形成的房?jī)r(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”,刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預(yù)期的影響,大量的國(guó)際熱錢和游資涌入國(guó)內(nèi)，進(jìn)一步加大了房?jī)r(jià)的居高不下。（2）、地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所扮演的角色加大了房?jī)r(jià)下調(diào)的困難。首先，土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要來源。在一些城市，土地出讓金甚至占政府財(cái)政預(yù)算外收入的百分之六十以上。這必然導(dǎo)致地方政府在賣地和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不節(jié)制行為。房?jī)r(jià)下跌、地價(jià)下降。地方政府的利益直接受損。因此地方政府在下調(diào)房?jī)r(jià)這個(gè)問題上的態(tài)度其實(shí)很噯昧。其次，房地產(chǎn)對(duì)地方政府GDP有著舉足輕重的意

8、義。地方政府都很需要房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，而繁榮的背后必定是高額利潤(rùn)，而高利潤(rùn)必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。（3）、房地產(chǎn)業(yè)中銀行貸款過多也是房?jī)r(jià)難以下調(diào)的一個(gè)原因。銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來源，在房地產(chǎn)業(yè)中。銀行一方面向開發(fā)商提供貸款另一方面又向消費(fèi)者提供購(gòu)房貸款，從而獲得豐厚利潤(rùn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，從而無力清償銀行貸款。房地產(chǎn)調(diào)控政策看待與評(píng)價(jià)：從長(zhǎng)期看，調(diào)控政策的取向還包括調(diào)整富人和窮人在資源占有上的關(guān)系，維護(hù)社會(huì)公平。例如，通過稅賦等手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件；推進(jìn)資源節(jié)約，

9、例如發(fā)展節(jié)能省地型住宅，抑制奢侈性住房消費(fèi)，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)；加快存量資源的優(yōu)化配置，例如推進(jìn)現(xiàn)有住房市場(chǎng)化流動(dòng)，提高既有城市住房資源的利用效率；完善市場(chǎng)體系，例如形成一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和中介市場(chǎng)之間的合理結(jié)構(gòu)關(guān)系等。政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)量。供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房?jī)r(jià)下降。但平均房?jī)r(jià)下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價(jià)格就下降。普通居民在購(gòu)房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長(zhǎng)達(dá)20年左右的按揭期間或長(zhǎng)期持有期間，累積起來的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)

10、變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。解決窮人住房要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)提供的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。依靠“市場(chǎng)”以及市場(chǎng)中的“價(jià)格”信息，是無法制定出能夠保障真正困難和特困群體住房需求的政策的。 任何政策制定者的認(rèn)識(shí)都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美國(guó)的能源政策要是沒有缺陷就不會(huì)有加州電力危機(jī)，歐洲的社保政策要是沒有缺陷就不會(huì)成為其財(cái)政和社會(huì)的包袱。全世界的政府都是不斷從失誤、不足中找出教訓(xùn)，完善政策的。3、在現(xiàn)階段，我國(guó)一些地方在土地征用和房屋拆遷過程中，經(jīng)常出現(xiàn)一些“拆遷釘子戶”，為什們會(huì)出現(xiàn)這些“釘子戶”？為了避免出現(xiàn)暴力強(qiáng)拆，激化社會(huì)矛盾，你認(rèn)為應(yīng)從哪些方面著

11、手以較好的解決這一問題？（20分）答：出現(xiàn)“釘子戶”的原因：拆遷肯定會(huì)陪錢的，我個(gè)人認(rèn)為有釘子戶的原因有如下幾點(diǎn)：1、拆遷房的地里位置好過安置房的地里位置，如商業(yè)價(jià)值；生活、工作的方便程度等。被拆戶心里不平衡，又得不到其它的經(jīng)濟(jì)賠償。2、被拆戶的房子若被拆后得到的經(jīng)濟(jì)賠償不能滿足再購(gòu)?fù)让娣e房屋和裝修的需要，還可能會(huì)出現(xiàn)“二套房貸款”，這個(gè)貸款要比“一套房貸款”利息高了很多。3、有極個(gè)別的釘子戶想把利益最大化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了拆遷單位或相關(guān)單位的承受底線。最后我要說的是，在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家也有釘子戶，但拆遷單位不會(huì)采取“強(qiáng)拆”的方式。我認(rèn)為解決問題的方法有如下幾種：一是要耐心細(xì)致的做好思想工作。深入走

12、訪群眾，搞好政策宣傳，積極化解矛盾，協(xié)商解決辦法。對(duì)生活特別困難的拆遷戶，在不違反政策法規(guī)的前提下做到“無情拆遷、有情操作、讓利于民”，幫助群眾走出 “不鬧不解決，小鬧小解決，大鬧大解決”的誤區(qū)；二是要走法律途徑秉公辦事。對(duì)蠻不講理、漫天要價(jià)的“釘子戶”，切實(shí)掌握事實(shí)依據(jù)，正確運(yùn)用法律手段，依法做出行政和司法裁決。盡快完善強(qiáng)制拆遷的條件與程序，對(duì)拒不履行裁決的，依法實(shí)行強(qiáng)制拆遷；三是要加大強(qiáng)制拆遷執(zhí)法力度。強(qiáng)制拆遷“釘子戶”是經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要，拔“釘”刻不容緩、勢(shì)在必行。對(duì)無理取鬧、煽動(dòng)鬧事的“釘子戶”，不能姑息縱容，不能瞻前顧后、膽小怕事，不能“喊口號(hào)”走過場(chǎng)，不能讓“釘子戶”鉆政策的空子

13、，占法律的便宜，要切實(shí)加強(qiáng)執(zhí)法力度，堅(jiān)決執(zhí)行強(qiáng)制拆遷，促進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行。4、 2014年 4月4日上午8點(diǎn)45分浙江奉化一幢只有20年歷史的居民樓如麻將般突然倒塌。對(duì)于奉化市錦屏街道居敬社區(qū)里的那一聲巨響，不同方向目擊者有略微不同的描述。有的人形容這次倒塌像“地震”，有的人聽到了疑似鞭炮聲的“噼里啪啦”，有的人覺得它的坍塌像麻將牌倒下一樣，有的人視線則被浮起的漫天灰塵遮住至今還沒能從那陰影里走出。廢墟下面曾掩埋的7名受困者，分別來自于二樓、三樓和五樓的5個(gè)住戶，其中307和507室都是兩名家庭成員同時(shí)遭遇事故。按照我國(guó)民用建筑設(shè)計(jì)通則的規(guī)定，一般性建筑的耐久年限為50年到100年。然而，

14、現(xiàn)實(shí)生活中，很多建筑的實(shí)際壽命與設(shè)計(jì)通則的要求有相當(dāng)大的距離。2010年，住建部的一位負(fù)責(zé)人在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上說：“我國(guó)是每年新建建筑量最大的國(guó)家，卻只能持續(xù)2530年?！毕噍^之下，英國(guó)建筑的平均壽命達(dá)到132年，美國(guó)是74年。請(qǐng)從建筑質(zhì)量的角度你認(rèn)為那些因素導(dǎo)致這次房屋坍塌事故？你認(rèn)為應(yīng)采取哪些措施以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑質(zhì)量？（20分）答： 首先，由于該房子是上世紀(jì)八九十年代建的，那段日子曾經(jīng)建了不少的“快餐房”，很多建筑工人甚至來不及學(xué)習(xí)建筑常識(shí)，就從農(nóng)民轉(zhuǎn)職成了建筑工人。加上建筑技術(shù)、資金，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系滯后等方面的原因，工程質(zhì)量有瑕疵是在情理之中。再者，

15、考慮到建筑成本，當(dāng)時(shí)一些結(jié)構(gòu)應(yīng)該采用鋼筋和水泥的地方或被減少或被取消，甚至以泥漿代替水泥砂漿使用，嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量和使用壽命。最后，城市發(fā)展規(guī)劃上的科學(xué)性，也與房屋質(zhì)量有著潛在的不可忽視的聯(lián)系。不難理解的是，如果一個(gè)地區(qū)和城市的規(guī)劃往往是“朝定夕改”，無疑將影響到建筑方乃至監(jiān)管方的“責(zé)任心理”：如果“百年建筑”在現(xiàn)實(shí)生活中無存在的可能，誰還會(huì)有動(dòng)力打造“百年建筑”？目前城市建設(shè)過程中規(guī)劃不公開，欠論證，以及“一任市長(zhǎng)一張藍(lán)圖”等現(xiàn)象，影響的是一個(gè)城市整體的穩(wěn)定感和對(duì)高質(zhì)量建筑的心理需求，其負(fù)面影響其實(shí)遠(yuǎn)大于某個(gè)單一的“偷工減料”，而是助長(zhǎng)了“快餐建筑”的大氣氛。 歷史與現(xiàn)實(shí)雙重原因，當(dāng)前至于建

16、筑安全問題，歷史與未來兩個(gè)角度都需要兼顧。綜上所述，導(dǎo)致此次悲劇事故的發(fā)生。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑質(zhì)量的措施： 隨著公司的不斷發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)比少數(shù)大型標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，大部分公司的管控水平還有一定差距，迫切要求通過提高自身質(zhì)量管理水平，來提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和增加利潤(rùn)。（1）、完善質(zhì)量管理體系，積極申請(qǐng)認(rèn)證貫標(biāo) 。按照我國(guó)質(zhì)量管理體系（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的規(guī)定，建立規(guī)范質(zhì)量管理的組織結(jié)構(gòu)，完善質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量手冊(cè)、程序性文件和質(zhì)量記錄,積極申請(qǐng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。 （2）、建立質(zhì)量成本管控體系 要深入開展質(zhì)量成本管理的研究、學(xué)習(xí)和宣傳，對(duì)主

17、要從事質(zhì)量成本管理的人員進(jìn)行專門培訓(xùn)，明確其職責(zé)和任務(wù)；對(duì)有關(guān)技術(shù)人員和統(tǒng)計(jì)財(cái)會(huì)人員，提高工作技能。 制定質(zhì)量成本管理的有效標(biāo)準(zhǔn)，即確定適宜的質(zhì)量成本水平；完善公司會(huì)計(jì)核算和成本管理制度，建立質(zhì)量成本報(bào)表；建立質(zhì)量成本控制科目同時(shí)下發(fā)各責(zé)任部門。 編制質(zhì)量成本報(bào)告并對(duì)質(zhì)量成本的控制情況進(jìn)行考核，結(jié)合企業(yè)的具體情況，提出質(zhì)量成本改進(jìn)計(jì)劃和相應(yīng)的質(zhì)量成本改進(jìn)措施。 此外，在質(zhì)量成本管控過程中要加強(qiáng)質(zhì)量成本的預(yù)測(cè)和分析：質(zhì)量成本預(yù)測(cè)是質(zhì)量問題決策的依據(jù)，在預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)考慮客戶對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)要求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的質(zhì)量和質(zhì)量成本、公司質(zhì)量成本結(jié)構(gòu)和質(zhì)量成本水平；通過質(zhì)量成本分析，找出公司質(zhì)量成本的薄弱環(huán)節(jié)和

18、主要因素，圍繞質(zhì)量改進(jìn)和目標(biāo)，形成全過程控制目標(biāo)。 （3）、進(jìn)行明確的質(zhì)量目標(biāo)分解，加強(qiáng)考核。從工程設(shè)計(jì)到工程建設(shè)再到交付使用，設(shè)定每個(gè)階段的質(zhì)量管理目標(biāo)，開展全員參與質(zhì)量管理的重要手段就是運(yùn)用目標(biāo)管理方法，將組織的質(zhì)量總目標(biāo)逐級(jí)進(jìn)行分解，使之形成自上而下的質(zhì)量目標(biāo)分解體系和至上而下的質(zhì)量目標(biāo)保證體系，發(fā)揮組織系統(tǒng)內(nèi)部每個(gè)工作崗位、部門或團(tuán)隊(duì)在實(shí)現(xiàn)質(zhì)量總目標(biāo)過程中的作用。建立立體考核制度，不僅有上級(jí)部門對(duì)下級(jí)部門的考核，還要有下步工作主體對(duì)上步工作主體的考核評(píng)價(jià)，以橫向約束來提高員工的質(zhì)量行為。 建設(shè)工程質(zhì)量不僅要重視某個(gè)“點(diǎn)”或“幾個(gè)點(diǎn)”的管理，更要注意“面”的管理，“全過程”的管理，工程質(zhì)

19、量不僅是靜態(tài)管理，更重要的是動(dòng)態(tài)管理。管理是通過人來掌握的，如忽視了對(duì)工程質(zhì)量和信譽(yù)切切相關(guān)的以人為本的技術(shù)質(zhì)量創(chuàng)新即企業(yè)素質(zhì)、人力資源的開發(fā)，必然造成企業(yè)缺乏發(fā)展動(dòng)力。全面質(zhì)量管理是以全員的技術(shù)質(zhì)量創(chuàng)新，提高人的工作質(zhì)量，通過管理創(chuàng)新，使建設(shè)工程企業(yè)具有動(dòng)力、凝聚力。形成強(qiáng)大潛力的內(nèi)在機(jī)制，為提高工程質(zhì)量，為企業(yè)生存和發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。 （4）加強(qiáng)公司的質(zhì)量文化建設(shè)。 營(yíng)造質(zhì)量文化，包括質(zhì)量精神文化、質(zhì)量物質(zhì)文化、質(zhì)量信譽(yù)文化，樹立員工的質(zhì)量戰(zhàn)略意識(shí)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和質(zhì)量參與意識(shí)。 （5）加強(qiáng)員工培訓(xùn)，增強(qiáng)自身技術(shù)及管理素質(zhì) 。房地產(chǎn)開發(fā)公司是資金密集型企業(yè)，不同于一般的勞動(dòng)密集型建筑業(yè)

20、或零售業(yè)。開發(fā)公司現(xiàn)場(chǎng)工程管理部門是工程師管理建筑施工隊(duì)伍，因此工程部工程師的管理水平直接影響著工程的建設(shè)質(zhì)量。質(zhì)量差異性的競(jìng)爭(zhēng)，也演變成了企業(yè)人才資源的競(jìng)爭(zhēng)，僅僅靠市場(chǎng)招聘遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)高速發(fā)展的需要，加強(qiáng)員工培訓(xùn)不斷增強(qiáng)自身技術(shù)及管理素質(zhì)，提高房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理水平，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量。 強(qiáng)調(diào)人本管理，調(diào)動(dòng)員工積極性和創(chuàng)造性，為員工的自我發(fā)展提供機(jī)會(huì)，在員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)；加強(qiáng)員工的精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)，建立合理的薪酬體系，嚴(yán)格績(jī)效考核和獎(jiǎng)勵(lì)措施，建立良好的晉升制度，及時(shí)提拔表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，用富有吸引力的薪酬和相對(duì)公平的機(jī)制來留住人才。 總之，在企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)中

21、，造成質(zhì)量問題的原因只有10%-15%來自于技術(shù)，85%-90%是企業(yè)內(nèi)部管理上的問題。建立規(guī)范有效的質(zhì)量管理體系，是提高企業(yè)生產(chǎn)管理質(zhì)量的根本，同時(shí)，質(zhì)量管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，應(yīng)該貫徹“三全”管理的思想和方法，進(jìn)行全面、全過程、全員參與的質(zhì)量管理，才能不斷提高工程建設(shè)質(zhì)量。 5、請(qǐng)以馬鞍山的某個(gè)項(xiàng)目為例，從項(xiàng)目定位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)及營(yíng)銷策略等方面著手分析其項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略的成敗。（20分）答：下面我將以馬鞍山恒泰達(dá)觀天下項(xiàng)目為例，從項(xiàng)目定位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)及營(yíng)銷策略等方面著手分析該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略的成敗。 首先在項(xiàng)目定位上，達(dá)觀天下擯棄了傳統(tǒng)的產(chǎn)品、地段等地產(chǎn)賣點(diǎn)，從心理與所處環(huán)境氛圍的營(yíng)造出發(fā)，突出“人

22、文城，星空墅”的社區(qū)理念，向城市展現(xiàn)出一種胸懷天下、豁達(dá)從容卻兼具時(shí)尚、流行的生活倡導(dǎo)。地理區(qū)位上，恒泰·達(dá)觀天下有著近南京、望上海的便利區(qū)位！這里更是馬鞍山未來發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力與方向。特別是隨著寧安高鐵的修建，這一優(yōu)勢(shì)將更加的明顯。恒泰·達(dá)觀天下5分鐘對(duì)接高鐵站經(jīng)濟(jì)圈，15分鐘對(duì)接時(shí)尚都會(huì)南京的公交化高鐵交通，讓早安南京、晚安達(dá)觀天下成為馬鞍山的一種新生活時(shí)尚標(biāo)榜?！安删諙|籬下，悠然見南山”的生活曾一度被人向往，但對(duì)城市生活來說歸隱卻并不適合。 其次，區(qū)位優(yōu)勢(shì)：恒泰達(dá)觀天下恒泰集團(tuán)進(jìn)軍馬鞍山的首個(gè)大型綜合性地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于馬鞍山市霍里山大道東、河海大學(xué)正對(duì)面。雄踞于馬鞍

23、山大學(xué)城中央，有著四面大學(xué)三面山的獨(dú)特地理區(qū)位，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市配套日趨成熟。恒泰達(dá)觀天下坐擁大學(xué)城中央，觸手可及的山林生態(tài)，信步可達(dá)的寧?kù)o校園、幽靜小道，卻是所有城市人理想的居住之選。 最后，其采取的營(yíng)銷策略有如下幾種：a、每日推出特價(jià)房，吸引一般購(gòu)買力。b、在付款方式上做文章，例如，2014年4月21號(hào)三房樓中樓，首付5萬優(yōu)惠5萬。c、擁有自己獨(dú)特的地理位置，最關(guān)鍵的是坐落于大學(xué)城中央，該項(xiàng)目就可以打出這樣的廣告：邊上有家學(xué)校濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍。下面是恒泰達(dá)觀天下自2013年10月17日至最近的售房?jī)?yōu)惠等政策，從表格中我們可以清晰的看到恒泰主要的營(yíng)銷策略。2014-04-21目前在售1

24、0#、11#、17#，面積68-144。三房樓中樓，首付5萬優(yōu)惠5萬。一次性付款98折。大學(xué)城中心現(xiàn)房街鋪火爆公開，免一年租金。搶到就是賺到！6#、7#即將4月30日交付。2014-03-25目前在售10#、11#、17#，面積68-144。三房樓中樓，首付5萬優(yōu)惠5萬。一次性付款98折。大學(xué)城中心現(xiàn)房街鋪火爆公開，免一年租金。搶到就是賺到！6#、7#即將交付。2014-03-14目前在售10#、11#、17#，面積68-144。三房樓中樓，首付5萬優(yōu)惠5萬。一次性付款98折。大學(xué)城中心現(xiàn)房街鋪火爆公開，免一年租金。搶到就是賺到！2014-03-05目前在售10#、17#，折惠價(jià)3200元/。

25、11#樓順勢(shì)加推，面積68-144?，F(xiàn)優(yōu)惠存5千抵6萬！購(gòu)房就可免試讀中加！大學(xué)城中心唯一黃金現(xiàn)街鋪首期公開，均價(jià)1100016000元/。搶到就是賺到！2014-02-21目前在售10#、17#，均價(jià)6300元/。11#樓順勢(shì)加推，面積68-144?，F(xiàn)優(yōu)惠存5千抵6萬！購(gòu)房就可免試讀中加！大學(xué)城中心唯一黃金現(xiàn)街鋪首期公開，均價(jià)1100016000元/。搶到就是賺到！2014-02-12目前在售10#、17#，均價(jià)6300元/。年末回饋，每套最高優(yōu)惠6萬?。ń刂箷r(shí)間2月14日）11#樓順勢(shì)加推，面積68-144。大學(xué)城中心唯一黃金現(xiàn)街鋪首期公開，均價(jià)1100016000元/。搶到就是賺到！1月

26、14-2月14日期間，老帶新，給予老客戶獎(jiǎng)勵(lì)2000元現(xiàn)金。新客戶則免一年物業(yè)費(fèi)。2月14日當(dāng)天來訪就送玫瑰花。2014-01-16達(dá)觀天下年末回饋，霸氣團(tuán)購(gòu)風(fēng)暴來臨，每套最高優(yōu)惠6萬，截止時(shí)間2月14日。11#樓順勢(shì)加推，面積68-144。大學(xué)城中心唯一黃金現(xiàn)街鋪首期公開，均價(jià)1100016000元/。搶到就是賺到！1月14-2月14日期間，老帶新，給予老客戶獎(jiǎng)勵(lì)2000元現(xiàn)金。新客戶則免一年物業(yè)費(fèi)。2014-01-14達(dá)觀天下年末回饋，霸氣團(tuán)購(gòu)風(fēng)暴來臨，每套最高優(yōu)惠6萬，截止時(shí)間2月14日。11#樓順勢(shì)加推。大學(xué)城中心唯一黃金現(xiàn)街鋪首期公開，搶到就是賺到！老業(yè)主優(yōu)享“老帶新”優(yōu)惠政策，詳情可咨詢項(xiàng)目營(yíng)銷中心。2014-01-03在售為二期全明墅式樓中樓，特價(jià)優(yōu)惠進(jìn)行中，折惠價(jià)3200元/，現(xiàn)1月15日前購(gòu)房直降6萬。按揭優(yōu)惠2萬。老帶新，成交即免一年物業(yè)費(fèi)。另外12月28日-1月5日內(nèi)，每日推出5套特價(jià)房，67-69，39萬至42萬不等。速來搶購(gòu)吧！11#新盤即將加推，認(rèn)籌5000抵35000元。12月28日一期商鋪開盤。2013-12-27在售為二期全明墅式樓中樓，特價(jià)優(yōu)惠進(jìn)行中，折惠價(jià)3200元/，現(xiàn)1月15日