項(xiàng)目定位可行性評(píng)價(jià)58

1、1.項(xiàng)目定位及開發(fā)主題可行性評(píng)估5 / 681.1. 項(xiàng)目命名及依據(jù)蘋果園案名釋義： 大眾化品牌：“蘋果”平實(shí)而不失高雅，能走上國(guó)宴席，亦能進(jìn)入尋常百姓家，獨(dú)具的 親和力而廣受歡迎，“蘋果”預(yù)示著我們的產(chǎn)品定位：高品質(zhì)、平價(jià)的大眾化品牌。 充滿健康活力的生活：“蘋果”秀出自然、充滿健康、活力、親切以及田園野趣的快樂。 不動(dòng)聲色的浪漫：蘋果豐碩圓潤(rùn)，獨(dú)立又依存既有著自然的恬淡，又有著自由自我的 快樂，透露出一種不動(dòng)聲色的浪漫。 生在鳳嶺的蘋果：在鳳嶺，蘋果已成為現(xiàn)代時(shí)尚、觀光旅游、休閑娛樂、購(gòu)物的代名 詞。1.2. 項(xiàng)目功能定位方案1.2.1. 項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題綜合市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)及結(jié)論，我們可以

2、獲得如下判斷：? 本項(xiàng)目規(guī)模宏大， 客戶定位必須有廣度， 單一狹窄的客戶定位不能滿足本項(xiàng)目發(fā) 展的需要。? 本項(xiàng)目地塊從位置、形狀、發(fā)展?jié)摿Υ蟆?.2.2. 項(xiàng)目主題要點(diǎn)及重要：蘋果園南寧最大旅游式山水生態(tài)住區(qū)引領(lǐng)時(shí)尚的領(lǐng)跑者，具有 8 大優(yōu)勢(shì)：1）理念優(yōu)勢(shì)。 為南寧第五代生態(tài)型住宅社區(qū)， 以優(yōu)質(zhì)居住空間引領(lǐng)時(shí)尚， 倡導(dǎo)全新 的生活方式和居住模式。2）規(guī)模優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。3）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目定位為南寧市的優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)， 在價(jià)格上卻屬中檔。 突顯本項(xiàng) 目物超所值的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。4）環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 南寧居民購(gòu)房決策影響因素的第一位為環(huán)

3、境， 優(yōu) 于價(jià)格（第二位），交通（第三位）和物業(yè)管理（第四位）本項(xiàng)目具有南寧市房地產(chǎn)項(xiàng)目中獨(dú)一無二的山水景觀，真山真水。只要合理利 用地形地貌，定可打造出南寧市最具特色的山水住區(qū)。5）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目由著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，為南寧前 所未有的產(chǎn)品。6）配套優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目配備有學(xué)校、超市、醫(yī)院、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，小城規(guī)模， 足不出戶，一切無憂。7）科技優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目采用當(dāng)前國(guó)內(nèi)先進(jìn)適用的技術(shù)和設(shè)備， 為項(xiàng)目住戶提供高品質(zhì) 的服務(wù)。8）服務(wù)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目強(qiáng)化和提升物業(yè)管理職能，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)，倡導(dǎo)社區(qū)文化， 力 創(chuàng)南寧最佳居住環(huán)境和文明住區(qū)。主題要點(diǎn)：兩個(gè)飄逸的廣場(chǎng)，兩個(gè)現(xiàn)代（西

4、方）文化與古樸（廣西）文化相 融匯，集文化、休閑、旅游、步行街為一體的商業(yè)文化。三個(gè)山勢(shì)居 住群體的升華。構(gòu)成了蘋果園的靈魂。在青秀山的綠肺功能夢(mèng)想成真之前， 蘋果園的綠肺呼吸節(jié)奏已經(jīng)開始了。 所有建筑物都象蘋果一樣結(jié)成豐碩的果實(shí)。五彩繽紛不同大小的 果實(shí)就象居住的房子。蘋果園生態(tài)園轉(zhuǎn)基因中西文化的基因合成由蘋果樹葉上的甘露匯集而成的水源將穿梭于蘋果文化的空間之 中健康的文化、享受生活的文化、豐碩的文化。一幅動(dòng)人的蘋果 生長(zhǎng)故事的畫面，將在蘋果電影院中展現(xiàn)于世。兩條貫穿的步行街把 文化與生態(tài)融匯在一起這就是蘋果成長(zhǎng)的故事。一片片嫩綠的蘋果樹葉，穿插于蘋果之間，保護(hù)它們健康成長(zhǎng)， 接受著雨露，它

5、們將成為新生態(tài)居住空間的綠地。在青秀山腳下生長(zhǎng) 起來的蘋果樹，將圍繞著青秀山一棵棵成長(zhǎng)，擴(kuò)大綠肺的空間邊界。 最終人們?cè)谔O果樹下釣魚。1.3. 項(xiàng)目潛在銷售客戶來源及消費(fèi)行為分析1.3.1. 潛在客戶來源南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段和高速發(fā)展階段，客源廣泛。另外，由于南寧省 會(huì)城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，在今后幾年內(nèi)也會(huì)顯現(xiàn)。對(duì)本項(xiàng)目客戶來源的判斷，基于如下分析：? 南寧市在售樓盤的客戶情況分析 ?南寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的需求分析。? 外地客源需求的增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。? 依據(jù)人口增長(zhǎng)、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性研究。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源主要來自如下幾方面：由于折遷補(bǔ)償產(chǎn)生的

6、買家。第一次置業(yè)者。（如結(jié)婚產(chǎn)生新家庭）第二次置業(yè)者。多次置業(yè)者。特殊企事業(yè)單位、政府官員。城市化進(jìn)程（如撤縣改區(qū)），人口入城產(chǎn)生的需求。沿海、邊貿(mào)產(chǎn)生的新客戶。南寧周邊縣市先富起來的小老板、 暴發(fā)戶、特殊企事業(yè)單位、政府官員，有意愿在南寧購(gòu)房置業(yè)者。1.32核心客戶構(gòu)成來源二次市內(nèi)暴發(fā)高收入行業(yè)國(guó)家沿海、邊貿(mào)、特殊企外地來南置業(yè)戶、小老職業(yè)經(jīng)理公務(wù)礦業(yè)產(chǎn)生的老事業(yè)單寧的置業(yè)者板員板、暴發(fā)戶位者比例30%15%5%10%10%10%20%主要針對(duì)二次置業(yè)者、來南寧置業(yè)的人士及高收入階層。別墅定價(jià)約40-80萬(wàn)元/棟，多層定價(jià)18萬(wàn)-25萬(wàn)/套。對(duì)環(huán)境要求特別高的人士。對(duì)配套設(shè)施和服務(wù)相當(dāng)看重的

7、人士。追逐時(shí)尚和創(chuàng)新的人士。1.3.3. 潛在客戶消費(fèi)心理及消費(fèi)行為潛在購(gòu)房者追尋“物超所值”的物業(yè)。部份購(gòu)房者屬享受型買家，部份 買家為省會(huì)置業(yè)者，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求較高。收入較高，對(duì)綜合居住環(huán)境要求較高。對(duì)價(jià)格反應(yīng)的敏感度較弱。對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高。購(gòu)房專業(yè)知識(shí)較強(qiáng)。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)造新的生 活方式為賣點(diǎn)。對(duì)時(shí)尚、創(chuàng)新和高科技的住宅產(chǎn)品較感興趣。1.4. 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估1.4.1. 項(xiàng)目定位對(duì)周邊地區(qū)及南寧市相似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局的5 / 68影響本項(xiàng)目居住人口將接近 5.5 萬(wàn)人，為南寧市城區(qū)人口的 3.1% 。項(xiàng)目發(fā)展對(duì)南寧市城市發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生

8、巨大的影響。本項(xiàng)目的發(fā)展，將大大改善居住社區(qū)的形象，打破南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的舊有 格局。本項(xiàng)目作為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目， 對(duì)市內(nèi)的其它項(xiàng)目將形成巨大的 競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目“旅游小區(qū)”、“山水住區(qū)”、“花園式生態(tài)家園”的理念將使本項(xiàng)目徹底超越南寧市現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，起到強(qiáng)大的示范作用。 “第五代生態(tài)住宅”的概念將帶動(dòng)南寧乃至廣西房地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)品升級(jí)換代。本項(xiàng)目也將成為廣西房地產(chǎn)業(yè)的第一品牌。1.4.2. 項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性南寧首席 “旅游式山水生態(tài)住區(qū)” 理念的提出和實(shí)施， 使本項(xiàng)目具有超越其它項(xiàng) 目的品質(zhì) ,以產(chǎn)品創(chuàng)造市場(chǎng)。南寧市居民的居住水平已經(jīng)接近 10 平方米 /人，急需升級(jí)換

9、代產(chǎn)品，本項(xiàng)目的 開發(fā)迎合了市場(chǎng)的需求（尤其是二次置業(yè)的需求） 。城市的發(fā)展、人口的增加， 外來人口入駐省城，都使本項(xiàng)目的發(fā)展獲得契機(jī)。 本 項(xiàng)目正迎合了這一需要。1.4.3.項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析蘋果園占地達(dá) 1000 多畝，開發(fā)周期長(zhǎng)，必須保持其延續(xù)性。項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)必須 高，做成中高檔，使項(xiàng)目形成“領(lǐng)跑者” 、“示范小區(qū)”的形象。否則不足以吸引 買家購(gòu)買，同時(shí)也不利于項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不便”、“配套不全”等項(xiàng)目固有的不利因素的影響。蘋果 園須在“生態(tài)”、“環(huán)境”、“戶型”上下功夫，力求在樓盤品質(zhì)上有一個(gè)飛躍提高， 先造環(huán)境后賣樓。2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2.1.

10、總體布局建議（一）核心規(guī)劃理念：以人為本，體現(xiàn)生態(tài)、科技、文化的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造南寧最佳的園林山水生態(tài)住 區(qū)，構(gòu)建引領(lǐng) 21 世紀(jì)居住水平的高品質(zhì)示范居住區(qū)。（二）哲學(xué)觀1） 體現(xiàn)“天地合一”的自然觀山地生態(tài)觀。2） 系統(tǒng)觀規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮和尊重整體性和可持續(xù)發(fā)展空間。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思貫徹項(xiàng)目“南寧市首創(chuàng)旅游式山水生態(tài)住區(qū)”的項(xiàng)目定位。充分體現(xiàn)“旅游住區(qū)” 、“山水住區(qū)”、“生態(tài)住區(qū)”三個(gè)特點(diǎn)。充分利用和保護(hù)自然生態(tài)條件地形、 地貌、水源及環(huán)境背景等， 創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，總體布局要充分體現(xiàn)巧于利用地貌、與環(huán)境融為一體、構(gòu)圖生動(dòng)活潑、規(guī)劃結(jié)構(gòu)清 晰、環(huán)境整合有序、生活出行方便、物業(yè)管理科學(xué)。

11、力求形成湖光山色、山川秀麗鐘靈、 百花盛開、綠樹掩映、山中城、城中湖， “山、水、林、園、花、城”融成一體的美好家 園。（1）從項(xiàng)目?jī)?nèi)外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)與體現(xiàn)自然環(huán)境及 地域文化特征的關(guān)系，達(dá)到人與自然的和諧。規(guī)劃過程中要貫徹可持續(xù)發(fā)展理論中著名的 3R 理論：通過對(duì)山地生態(tài)系統(tǒng)的有效調(diào) 控，減少（ Reduce ）山地環(huán)境中可能產(chǎn)生的各種危害；通過合理運(yùn)用山地建筑形態(tài)（如 掩土建筑或架空建筑） ，利用建筑頂部的覆土層或架空的底部增加植被，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資 源的再利用（ Reuse ）；通過悉心保護(hù)山地生態(tài)系統(tǒng)中的各個(gè)要素， 促成山地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)各 要素的良性循環(huán)（ Re

12、cycle ）。（2）處理好規(guī)劃結(jié)構(gòu)骨架、組團(tuán)規(guī)模均衡、居民出行方便、綠地率達(dá)標(biāo)及建筑組群 間的合理間距等問題。（3）創(chuàng)造積極多樣的空間，滿足新時(shí)代的生活方式和人性個(gè)性化發(fā)展的需要，同時(shí) 注重傳統(tǒng)文化的延續(xù)。（4）合理布局以獲得良好的聲環(huán)境，最大限度降低噪音污染。（5）充分利用原有水系，構(gòu)造富于動(dòng)感的景觀水系，滿足人們的親水本性。形成整 個(gè)住區(qū)山水相融的特色。（6）提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑，把居民帶往健康鍛煉之路。（7）居住區(qū)內(nèi)實(shí)施無障礙設(shè)計(jì)，方便休閑，渡假人士生活之便。（8 ）考慮設(shè)置先進(jìn)完善的通訊系統(tǒng)，令使用者可以方便快捷地與外界溝通。（9）合理布局服務(wù)設(shè)施，使居民能方便

13、地獲取內(nèi)心安寧和精神愉快，又能擁有物質(zhì) 生活的滿足。（10）充分考慮分期發(fā)展的需要。每一區(qū)的住宅發(fā)展具有獨(dú)立性，能享受到自然的環(huán) 境，并且在發(fā)展的過程中可以保持相對(duì)的完整性，直至整個(gè)居住小區(qū)完全落成。（11 ）強(qiáng)調(diào)主入口的設(shè)計(jì)，形成宏大的氣勢(shì)。（12 ）在“蘋果園”內(nèi)部考慮設(shè)置一所名牌中學(xué)，占地約100畝，并考慮結(jié)合多層次教育，遠(yuǎn)程教育等。（13 ）項(xiàng)目會(huì)所配置：53400平方米，首期建10000平方米.（14 ）充分考慮蘋果園的山水景觀，營(yíng)造南寧市獨(dú)一無二的生態(tài)山水住區(qū)。 營(yíng)造體現(xiàn) 居住環(huán)境自然化的綠化體系。見表：表6.1-1坡度與山地建筑的生存關(guān)系類別坡度建筑場(chǎng)地布置及設(shè)計(jì)基本特征平坡地3

14、%以下基本上是平地，道路及房屋可自由布置，但須注意排水。緩坡地3%-10%建筑區(qū)內(nèi)車道可以縱橫自由布置，不需要梯級(jí)，建筑群布置不受地形的約束中坡地10%-25建筑區(qū)內(nèi)須設(shè)梯級(jí)，車道不宜垂直等高線布置，建筑群%布置受一定限制。陡坡地25%-50建筑區(qū)內(nèi)車道須與等高線成較小銳角布置，建筑群布置%與設(shè)計(jì)受到較大的限制。急坡地50%-10車道須曲折盤旋而上，梯道須與等咼線成斜角布置，建0%筑設(shè)計(jì)需作特殊處理。懸崖坡地100% 以車道及梯道布置極困難，修建房屋工程費(fèi)用大上表6,1-2 山位特征與景觀利用山位空間特征景觀特征利用可能山頂中心性、標(biāo)志性強(qiáng)具有全方位的景觀、面積越大，利用可能性越大，視野開闊、

15、深遠(yuǎn)、對(duì)并可向山腹部位延伸山體輪廓影響大山脊具有一定的導(dǎo)向性，具有兩個(gè)或三個(gè)方面積越大，利用可能性越大，對(duì)山脊兩側(cè)的空間向的景觀，視野開并可向山腹部位延伸有分割作用。闊，體現(xiàn)了山勢(shì)。山腰空間方向明確，可隨具有單向性的景觀，使用受坡向限制，寬度越大、水平方向的內(nèi)凹或視野較遠(yuǎn)，可體現(xiàn)層坡度越緩，越有利于使用。外凸形成內(nèi)斂或發(fā)次感。散的空間，并隨坡度的陡緩產(chǎn)生緊張感或穩(wěn)定性山崖由于坡度陡，具有一具有單向性景觀，其利用困難較大定的緊張感，強(qiáng)離心力本身給人以一定的視覺緊張度。山麓類似于山腰，只是穩(wěn)視域有限，具有單向當(dāng)面積較大時(shí)，利用受限制定性更強(qiáng)性景觀。較小。山谷具有內(nèi)向性、內(nèi)斂性視域有限，在開敞方當(dāng)面

16、積較大時(shí)，利用受限制和一定程度封閉感向形成視覺通廊較小。盆地內(nèi)向性、封閉性強(qiáng)產(chǎn)生視覺聚焦當(dāng)面積較大時(shí)，利用受限制較小。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)分區(qū)方案（附圖）（五）后續(xù)土地儲(chǔ)備建議（附圖（1）用地平衡表序號(hào)用地分類用地面積（平方米）百分比（）1總用地面積2居住用地面積3市政道路用地4多層住宅用地面積5別墅用地面積6公建用地面積7道路廣場(chǎng)用地面積8公共綠地面積（2）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)（平方米）1總用地面積2總建筑面積其中住宅建筑面積公建建筑面積3居住總戶數(shù)4總居住人口（3.5人/戶）5人口毛密度人/公頃6平均住宅層數(shù)別墅3層，多層6層7建筑密度%8容積率（平均）9綠地率%停車位2.2. 建筑風(fēng)格

17、建議（一）隨著生活水平的日益提高，消費(fèi)者的精神需要得到進(jìn)一步體現(xiàn)。買家從注重地段、平面設(shè)計(jì)、價(jià)格、物業(yè)管理等等逐漸過渡到追求小區(qū)綠化環(huán)境、景觀、建筑外觀等精神領(lǐng)域上來。南寧市的消費(fèi)者對(duì)住宅建筑風(fēng)格的要求也越來越高， 如何把握這些消費(fèi)心理, 是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的主要因素之一（二）目前，南寧市熱銷樓盤的建筑風(fēng)格主要集中在如下幾方面： 歐陸式，帶有異國(guó)情調(diào)的建筑風(fēng)格仍然受到購(gòu)房者的追捧。如澳洲麗園。 富有現(xiàn)代氣息，簡(jiǎn)約明快的建筑風(fēng)格得到相當(dāng)多購(gòu)房者的認(rèn)同。 具有豪華高貴氣氛的建筑外觀在南寧最受買家歡迎。（三）當(dāng)今世界建筑設(shè)計(jì)流派中，出現(xiàn)了一種所謂的“地方主義”（ Regionalism 或Locali

18、sm ），是指在建筑上吸收本地的、民族的、民俗的風(fēng)格，使現(xiàn)代建筑中體現(xiàn)出地方 特定的風(fēng)格?！暗胤街髁x”不等于地方傳統(tǒng)建筑的仿古、復(fù)舊， “地方主義”建筑歸根到底還是屬于現(xiàn)代建筑，在形體上體現(xiàn)地方傳統(tǒng)和地方特色，具有很大的實(shí)用主義。中國(guó)具有悠久的傳統(tǒng)歷史，現(xiàn)代建筑基本上又是外來的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)格、民俗風(fēng)格的建筑很少發(fā)展。蘋果園規(guī)模宏大， 可以在建筑風(fēng)格上進(jìn)行一些探索， 以引領(lǐng)南寧乃至廣西住宅建 筑的潮流。南寧市的建筑 （無論是新建筑還是舊建筑） 均很少體現(xiàn)地方特色和文化底蘊(yùn)。 如 果能作一些成功的探索，將可引起轟動(dòng)效應(yīng)。建議在“南方建筑風(fēng)格”或“八桂建筑

19、特色”上作一些突破。1) 把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留下來， 強(qiáng)化形式，突出特色，應(yīng)用于住宅設(shè)計(jì)上；2) 運(yùn)用比較明顯的南方建筑的符號(hào)來強(qiáng)調(diào)突出“傳統(tǒng)特色” ；3) 采用反復(fù)擴(kuò)展、延伸、 重疊等手法來擴(kuò)展傳統(tǒng)建筑的功能，來打造“新派建筑” 。4) 對(duì)傳統(tǒng)重新詮釋。強(qiáng)調(diào)文脈感， 采用南方建筑、園林、 亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特征，而賦予現(xiàn)代的內(nèi)容，采用現(xiàn)代的結(jié)構(gòu)。(四) 南寧市普通居民目前在消費(fèi)心理上傾向于追求時(shí)尚，追求現(xiàn)代和豪華。 根據(jù)上述分析，提出如下建議：以多層住宅和小高層為主。規(guī)模宏大，發(fā)展空間廣闊。建議考慮為：“世界建筑博覽”，集世界建筑之大成，突顯異域風(fēng)情。具體處理上，應(yīng)建立于對(duì)傳統(tǒng)空

20、間理解基礎(chǔ)上，而非盲目抄襲、模仿歐美樣式。在空間上，主要為尊重自然環(huán)境，以人為本。南寧氣候潮濕、悶熱。必須在騎樓處理、架空層設(shè)計(jì)、庭院組織、通風(fēng)系統(tǒng)等方面綜合考慮。并能在空間上形成一種可聚集、聊天的交叉型的南國(guó)文化模式。2.3. 景觀設(shè)計(jì)建議2.3.1. 創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提當(dāng)前的居住小區(qū)規(guī)劃往往是規(guī)劃師先做小區(qū)總體布局 ,安排主次道路 ,布置住宅單體 ,隨后 ,建筑師接著進(jìn)行住宅單體設(shè)計(jì) ,往往直到最后 ,甚至要等到住宅單體封頂之后 ,才邀請(qǐng)園林綠化師進(jìn)行設(shè)計(jì) ,這種小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟與本項(xiàng)目第五代生態(tài)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)大相徑庭。蘋果園的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求規(guī)劃、 建筑、景觀環(huán)境三者從一

21、開始就同時(shí)介入住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃不僅需要風(fēng)景園林師的理解，更需要得到建筑師、規(guī)劃師的共識(shí)。景觀 規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合并同時(shí)介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。2.3.2. 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的三方面要求環(huán)境方面創(chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。2) 陽(yáng)光與陰影。3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。4) 發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水與園中湖水、溪水的優(yōu)勢(shì)，借景遠(yuǎn)山，使用近水，創(chuàng) 造花園式山水生態(tài)住區(qū)。戶外活動(dòng)方面提供充足豐富的戶外活動(dòng)場(chǎng)地1) 底層架空，用作公共活動(dòng)場(chǎng)所，提供了充足的戶外公共活動(dòng)場(chǎng)地。2) “動(dòng)態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結(jié)合。3) 公共場(chǎng)地與私密場(chǎng)地并重。4) 開敞

22、空間與半開敞空間并重。景觀形態(tài)方面展現(xiàn)優(yōu)美獨(dú)特的現(xiàn)代都市山水園林景色1) 遠(yuǎn)山近水，爭(zhēng)取每戶有山水景色；2) 綠滿全景 ,底層架空，視線進(jìn)深多在 50 米以上；3) 以曲代直，還自然園林空間本來面目；4）依山就勢(shì)、錯(cuò)落有致。2.3.3. 景觀綠化功能分區(qū)規(guī)劃：（1）公用景觀綠地。1-2 組團(tuán)集中景觀綠地：以組團(tuán)為受益對(duì)象，即在每一個(gè)組團(tuán)內(nèi)適中位置，規(guī)劃 個(gè)集中整塊綠地，使其兼有晨練、交往、小型集會(huì)場(chǎng)所和游憩的功能，特別是借此保證提 供老人、兒童休閑、游憩的基本場(chǎng)地。布置形式有：孤植樹、疏林草地、樹石草地、色葉 樹叢草地等。 中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方，結(jié)合會(huì)所

23、 等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。（2）防護(hù)景觀綠地。 道路防護(hù)景觀綠地：街坊內(nèi)行道樹沿著車行道形成道路防護(hù)綠帶，并將街坊、組 團(tuán)有機(jī)地聯(lián)系起來。人行道綠化與周邊綠地結(jié)合考慮，或灌木或草地，或標(biāo)志栽植等。 設(shè)施防護(hù)景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、 水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護(hù)綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需 要。 停車場(chǎng)防護(hù)景觀綠地：停車場(chǎng)是現(xiàn)代人生活的需要，同時(shí)也是居住小區(qū)空氣污染 和噪音超標(biāo)的主要地方。因此，采用枝葉密集的灌木構(gòu)成防護(hù)隔離帶，其中間植大樹冠落 葉喬木，擴(kuò)大綠蔭面積，減少場(chǎng)內(nèi)車輛的酷熱。臨街防護(hù)景觀綠地：為了隔離

24、小區(qū)境外交通污染，鄰街地段規(guī)劃復(fù)層結(jié)構(gòu)的植物墻， 中層灌木選用帶刺種類，以具有隔離、防盜雙重功能。（3）形象景觀綠地： 點(diǎn)狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點(diǎn)，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變 化明顯的景觀植物和花卉，以強(qiáng)化、突出其景觀效果。 條狀、帶狀景觀綠地：規(guī)劃在主要出入口、住宅出入口布置條狀景觀綠地和花卉，形成規(guī)則整齊的形象景觀。（4）休閑、游憩景觀綠地：飯后散步、周末休閑，是居民們就近休息的主要方式。為方便享用綠色環(huán)境，規(guī)劃 將組團(tuán)綠地定位為休閑、游憩綠地。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡(jiǎn)潔、 規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。（5）生態(tài)景觀綠地：利用組團(tuán)

25、與組團(tuán)之間及組團(tuán)邊緣綠地，布置葉面積系數(shù)大、釋放有益離子強(qiáng)的人工 植物群落。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、銀杏林、香樟林、楷杷林、 柑橘林、榆樹林等；有益消除疲勞的香花植物群落，包括梔子樹叢，月季灌叢，松、竹、 梅三友林群落，銀杏 -桂花群落，丁香樹叢等；有益招引鳥類的鳥語(yǔ)林植物群落包括海棠群 落、火棘群落、油橄欖樹等。（6）突出花園式生態(tài)住區(qū)的特點(diǎn) .項(xiàng)目園林配置上應(yīng)盡量考慮配置各種花卉 ,形成“四季有花， 開門見花； 姹紫嫣紅， 花 團(tuán)簇錦“的花園住區(qū)形象。2.3.4.創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境環(huán)境場(chǎng)地處理：充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢(shì)，依山面水、合理布局，使整個(gè)住宅區(qū)形成

26、 層層躍落的趨勢(shì)，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特 色的坡地建筑形式。生態(tài)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目定位為“生態(tài)型住區(qū)” ，為賦予項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，在景觀設(shè)計(jì)上可適當(dāng) 考慮增加魚類觀景區(qū)、鳥類觀景區(qū)等。以實(shí)現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。2.4. 居住區(qū)道路交通的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)2.4.1. 居住道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)1) 居住區(qū)道路系統(tǒng)是為居住區(qū)內(nèi)居民服務(wù)的 ,居民的要求是道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)的主 要依據(jù) ,居民的出行目的、出行方式和出行頻率是我們合理規(guī)劃必須要考慮的重 要因素。2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。3) 區(qū)內(nèi)道路分級(jí)清楚， 做到人車分流，將車輛對(duì)住房和

27、安全及環(huán)境的影響減至最低。4) 除機(jī)動(dòng)車、自行車、 行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)安排。 以簡(jiǎn) 潔的步行道路將各功能空間聯(lián)系起來， 并為晨跑的居民設(shè)計(jì)了安全、 寧?kù)o的道路 路線。5) 組團(tuán)綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施， 對(duì)于老人和兒童均可步行到達(dá)。6) 滿足消防要求。7) 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。2.4.2. 居住區(qū)靜態(tài)交通的組織居住區(qū)靜態(tài)交通應(yīng)區(qū)別于汽車、自行車行駛所構(gòu)成的交通而言。主要指居住區(qū)機(jī)動(dòng) 車和非機(jī)動(dòng)車停放處的組織問題。靜態(tài)交通組織的好壞，直接影響著居民生活的舒適性與 方便性，同時(shí)也對(duì)居住景觀環(huán)境產(chǎn)生較大的影響，特別是南

28、寧市摩托車作為交通工具非常 普遍，應(yīng)予特別重視。2.4.3. 交通巴士站場(chǎng)考慮對(duì)外交通巴士站場(chǎng)的合理位置，使居住區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系“順而不穿、通而不暢。 減少噪聲對(duì)居民的干擾。2.5. 建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住 區(qū)豐富的空間形態(tài)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計(jì)的多樣化為原則。1) 住宅建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)既要有規(guī)律性，又要有恰當(dāng)合理的變化。2) 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。3) 住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。4) 建筑組團(tuán)的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感， 擴(kuò)大環(huán)境的認(rèn)同感， 增加居民心理的舒適 性

29、和便于物業(yè)管理。2.6. 單體設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議平面設(shè)計(jì)單體平面設(shè)計(jì)方面結(jié)合總體策劃理念， 蘋果園首期推出多層住宅， 從一房一廳到四房 二廳均有。以一梯二戶為主。平面設(shè)計(jì)上均應(yīng)做到功能齊全，布局合理，通風(fēng)采光良好， 充分考慮南寧人的生活起居需要。細(xì)部設(shè)計(jì)。細(xì)部設(shè)計(jì)在立面方面談得比較多，平面方面則被忽視。住宅是與人類生活關(guān)系最為 密切的建筑類型，細(xì)部的設(shè)計(jì)能帶給住戶真正的實(shí)惠與方便。如：1) 在室內(nèi)走廊兩側(cè)安排儲(chǔ)藏空間；2) 公用洗手間將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開，避免干擾；3) 預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或內(nèi)陽(yáng)臺(tái)結(jié)合考慮；4) 廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；5) 有條件的設(shè)小玄關(guān)，方便換鞋，整

30、理衣冠，空間上也有過渡；6) 客、飯廳盡可能連通，空間感覺寬敞，又能照顧南寧人喜歡邊吃飯邊看電視 的習(xí)慣。其他建議。1設(shè)入口大堂住宅入口都應(yīng)設(shè)入口大堂，大堂門口裝可視對(duì)講門鈴，大堂外設(shè)不銹鋼信箱，大堂內(nèi) 設(shè)公告欄及管理處，方便物業(yè)公司管理2首居住宅位于視平線以上首層向街住宅層為商鋪，而向花園內(nèi)部首層則為住宅單位。首層住宅面向人行過道， 私穩(wěn)性相對(duì)減少， 銷售速度最慢， 為避免此缺點(diǎn)， 建議設(shè)半地下車庫(kù)， 使首層地面離地 l.2 米，在人的視平線以上，有利于銷售。既然有部份首層住宅離地面 l.2 米，建議可考慮設(shè) 一部份首層復(fù)式帶花園。首層不為車庫(kù)的住宅則設(shè)計(jì)為架空層， 車庫(kù)與架空層的高度不一，

31、 造成小區(qū)住宅外型 高低起伏，較為借落有致，視覺效果亦較豐富。3大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置大單位一般是售價(jià)較高的一批住宅， 買家對(duì)大單位的選擇也較為挑剔， 除室內(nèi)間隔方 正，無黑房設(shè)計(jì)，更要求窗外景觀怡人，景觀開闊，座向要坐北向南，沒有北風(fēng)吹襲、夕 陽(yáng)西照。4主人房要開闊三房以上的單位都應(yīng)設(shè)主人套間，主人房的開間要開闊，約 3.5 米，一般面積約為 1316 m2 為宜，有較大的玻璃墻面，在整個(gè)單位中其座向應(yīng)放在東南面。5二房以上單位客廳開間不少于 3.5 米二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動(dòng)空間，因此 客廳不宜過小，開間不少于 3.5 米，而進(jìn)深則按 1：2

32、 的比例，約為 7 米，大單位客廳開間 應(yīng)達(dá) 44.5 米。6層高升至 3 米建議本項(xiàng)目的層高升至 3 米，以增大空間感覺。7、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)便于空間的利用及外部視覺效果，廳出陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)較受買家歡迎，如陽(yáng) 臺(tái)在房間則使用率減低，不利于維護(hù)私秘性，以客廳開間 3.5 米計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)寬 1.5 米已足 夠，面積約 5.25 平方米。另一生活陽(yáng)臺(tái)則應(yīng)設(shè)在廚房或廁所， 能放一臺(tái)洗衣機(jī)及作曬衣臺(tái)， 約 2 平方米左右，布置于樓宇的凹處，使外部感觀較為整潔。8異型梁柱結(jié)構(gòu)異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時(shí)異型柱已大受買家歡迎，也是 以后的趨向。9廚、廁、客房面積隨著居住素質(zhì)不斷提高，用戶對(duì)各種功能

33、房的空間要求也有所提高。建議二房 或以上單位的廚房面積要為 6 平方米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時(shí)容納兩人走動(dòng)空 間，客房面積最小不能小于 7 平方米，開間約 2.4 米。廁所面積為 4-6 平方米左右，可放 置一套三件浴房配套；10儲(chǔ)物室隨著物質(zhì)生活的豐富，家庭購(gòu)置了不同季節(jié)使用的電器產(chǎn)品及各種必要但不常 用的工具，如在空間合理布置的條件下，可適當(dāng)增加一個(gè) 2 平方米的儲(chǔ)物室，無需采光， 以供放置多余物件。11外飄窗臺(tái)外飄窗臺(tái)已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺(tái)為外飄窗臺(tái)12躍層單位面向花園景觀開陽(yáng)的單位可考慮作躍層式設(shè)計(jì)，使買家有小復(fù)式住宅的感覺13錯(cuò)層單位錯(cuò)層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡

34、迎，可考慮適當(dāng)設(shè)置2.7. 項(xiàng)目定位與戶型比例、配套設(shè)施的設(shè)置戶型比例建議-多層售價(jià)：18萬(wàn)一一25萬(wàn)/套。戶型比例建設(shè):面積（平方米）70-8080-100100-120120-150150以上戶型一房一廳二房一廳三房/二房一廳四房二廳四房二廳五房三廳比例10%20%30%30%10%28設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝1. 綠色材料綠色材料除了實(shí)用美觀外，還要對(duì)人體，環(huán)境無毒害、污染，其性能是環(huán)保型和健康 型。如環(huán)保乳膠漆，本身不產(chǎn)生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含 鉛、不含汞等，而且還隔離墻體產(chǎn)生的有害物質(zhì)。

35、石膏板方面出現(xiàn)了一種在濕熱氣候下， 受潮不發(fā)霉， 不變形的環(huán)保型石膏板； 木質(zhì)地板材料方面出現(xiàn)了復(fù)合地板等。 而塑鋼門窗、 水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。2. 設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施方面可采用全玻璃真空管太陽(yáng)能熱水器， 提供區(qū)域內(nèi)的熱水供應(yīng)； 采用分質(zhì) 供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲(chǔ)入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。3. 智能化建議采用一卡通智能 IC 系統(tǒng)，全自動(dòng)抄表和管線檢測(cè)系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個(gè) 居住小區(qū)實(shí)行全天候封閉管理，確保住戶安全。鋪設(shè)光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快

36、捷 和完善。2.9. 項(xiàng)目教育配套、醫(yī)療配套、會(huì)所等配套設(shè)施的建議貫徹教育題材根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的要求， 建議在本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立名牌中學(xué)一間。 可考慮與南寧三中等 名校合辦，形成教育特色。依據(jù)大型住宅發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，名牌中學(xué)的用地規(guī)模不應(yīng)小于100畝。醫(yī)療康復(fù)中心本項(xiàng)目居住人口接近 5.5 萬(wàn)人，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。建議首期即規(guī)劃獨(dú)立醫(yī)療康復(fù) 中心一所。會(huì)所設(shè)置本項(xiàng)目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)， 會(huì)所的配置必不可少。 如規(guī)劃要求小 區(qū)設(shè)置會(huì)所，建議采用“泛會(huì)所”的方式，把會(huì)所的項(xiàng)目設(shè)施如運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所健康緩 跑徑、太極運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童運(yùn)動(dòng)室、歷險(xiǎn)樂園等、休閑空間如茶文化區(qū)、雕塑噴泉等結(jié)合庭 園和首

37、層架空層設(shè)置。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園 平臺(tái)的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求 相一致。另外，建議將中心會(huì)所設(shè)計(jì)成標(biāo)志性建筑。中心會(huì)所配置會(huì)所是居住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間，健身、休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、KTV 、游樂室、棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購(gòu)物設(shè)施， 中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但 會(huì)所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動(dòng)。住戶在會(huì)

38、所 可以會(huì)客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會(huì)、舞會(huì)，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶 之間的友誼，營(yíng)造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。你可以把會(huì)所看作家庭生活的延伸，住戶 的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個(gè)人及社區(qū)身份的象征。由于沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)， 會(huì)所起碼應(yīng)具備哪些設(shè)施， 會(huì)所的面積應(yīng)多大， 都因物業(yè)檔次、住戶數(shù)量而有很大的不同。我們認(rèn)為，象蘋果園這樣的大盤，首期會(huì)所至少應(yīng)在10000 平方米以上， 所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能， 光有一個(gè)游泳池或網(wǎng)球場(chǎng)， 或者一個(gè)超市、 一家餐飲店，不能算會(huì)所。銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校等也不能算入會(huì)所。目前大多數(shù)會(huì)所微利或不盈利， 不少開發(fā)商項(xiàng)目做完后把會(huì)所留在

39、自己手上， 又沒法 把費(fèi)用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤(rùn)，于是就開放會(huì)所。因此，開放式會(huì) 所與開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)思想、住戶檔次、周邊基礎(chǔ)設(shè)施等大有關(guān)系。我們認(rèn)為，開放式會(huì)所可 能帶來利潤(rùn)，更可能沒有利潤(rùn)，面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。首先它沒有住戶這一現(xiàn)成而穩(wěn)定的 客源，其次它與社會(huì)上的類似設(shè)施直接競(jìng)爭(zhēng)，一旦經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)所設(shè)施就可能出租出售給 別人，這樣，對(duì)住戶的承諾就會(huì)落空，物業(yè)的價(jià)值也會(huì)打個(gè)折扣。會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費(fèi)一樣，會(huì)所收費(fèi)夠維持運(yùn)營(yíng)及維修就行了。蘋果園首期中心會(huì)所配置指標(biāo)建議總建筑面積 10000 平方米。2.10. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、機(jī)會(huì)與時(shí)機(jī)研究1) 項(xiàng)目在規(guī)劃上分兩

40、部份考慮， 能有效解決本項(xiàng)目規(guī)模大、 發(fā)展周期長(zhǎng)與市場(chǎng)容量 有限、項(xiàng)目定位要寬的矛盾。兩大部份可獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)開發(fā)啟動(dòng)。2) 蘋果園主入口設(shè)計(jì)要強(qiáng)化提前建造。 營(yíng)造一種區(qū)域感和歸屬感。 位置可考慮設(shè)置 在青山路邊，建筑物具有標(biāo)志性。3) 沿 為“蘋果園”的主干道，應(yīng)提前修建， 由發(fā)展商建造并起與小區(qū)有 聯(lián)系的名字，如蘋果大道、八桂大道等，對(duì)項(xiàng)目形象營(yíng)造有利。4) 根據(jù)前面的市場(chǎng)定位蘋果園通過成本較低的多層入市。 推盤壓力將大大減少， 風(fēng)險(xiǎn)也將降低5）本項(xiàng)目定位為：南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。在南寧房地產(chǎn)業(yè)中起到示范作用。 為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考慮市場(chǎng)因素和項(xiàng)目綜合成本， 建議綜合容積

41、率為1.5,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場(chǎng)，回報(bào)也是可觀的。 后期可視市場(chǎng)具體信息建造容積率較高的小高層或高層，贏取利潤(rùn)最大化。6）本項(xiàng)目貫徹突出旅游題材。建造兩個(gè)各具多元文化特色的步行街及兩個(gè)漂移的廣場(chǎng)形成旅游特色，將使本項(xiàng)目取得其它項(xiàng)目難以獲得的優(yōu)勢(shì)。3. 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及資金流量分析3.1.項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想3.1.1.依據(jù)根據(jù)南寧市近幾年市場(chǎng)需求增長(zhǎng)情況及發(fā)展趨勢(shì)，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思、營(yíng)銷思路等，提出項(xiàng)目分期開發(fā)的設(shè)想。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表7.1.1-1 o表7.1.1-1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)單位合計(jì)總用地m2總建筑面積m2其中：

42、1住宅2.商業(yè)3公共配套可銷售面積m2容積 率建筑密度綠地 率總戶 數(shù)戶數(shù)總?cè)丝谌藬?shù)人 口密度3.12項(xiàng)目整體分期開發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)首期必須做到迅速聚集人氣，提升項(xiàng)目形象。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升時(shí)期，需求增長(zhǎng)快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快 回籠資金。建議項(xiàng)目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設(shè)周期“短”、樓盤價(jià)格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。整個(gè)項(xiàng)目各期的開發(fā)規(guī)模見表 7.1.2.-1, 各年開發(fā)進(jìn)度表7.1.2-2。3.2. 成本和投資估算根據(jù)公司歷年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃初步設(shè)想，對(duì)本項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算本項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，詳見表

43、 7.2-13.3. 項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)由于本項(xiàng)目的區(qū)位條件 ,本項(xiàng)目宜采取低開高走的策略，蘋果園多層均價(jià)為2000 元/平方米，多層住宅售價(jià)每年遞增 5%，此價(jià)格策略目的旨在迅速聚集人氣，達(dá)到快速銷售 的目的。項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)見表 7.3-1。3.4. 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售原則是快速出貨、迅速回籠資金。第一年銷售率為 60%；第二年基本銷售完 第一年積壓，同時(shí)第二年開工面積的銷售率為 70%；第三年?duì)幦∠甑诙攴e壓，同時(shí) 力爭(zhēng)第三年新開工面積銷售 80%；以后逐年類推。預(yù)計(jì)各年的銷售收入情況見表 7.4-1。3.5. 項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況從表 7.5-1 7.5-4 分析可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

44、良好， FIRR=%，NPV= 萬(wàn)元。3.6. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)分析，雖然項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目仍然可以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)計(jì)可以獲得 %的內(nèi)部收益率 （全投資），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為萬(wàn)元。 從表 7.6-1 可以看出，全投資的投資收益率為 % 。因而，宜加快本項(xiàng)目啟動(dòng)，爭(zhēng)取與南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增 長(zhǎng)期同步，獲得預(yù)期良好的投資回報(bào)。3.7. 項(xiàng)目敏感性分析在項(xiàng)目建設(shè)過程中， 銷售收入減少、 追加投資（成本） 都會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。 收入減少 15% ，內(nèi)部收益率為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為萬(wàn)元；成本增加 10% ，內(nèi)部收益率為 % ，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，可見，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，詳見表 7.

45、7-1 。銷 售收入變動(dòng)和追加投資對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感程度見下圖。4. 項(xiàng)目操作及營(yíng)銷策略4.1. 項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略總體策略：通過價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強(qiáng)勢(shì)沖擊， 滾動(dòng)造市；營(yíng)造南寧市空前的房地產(chǎn)營(yíng)銷熱潮； 引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的營(yíng)銷理念；創(chuàng)造 南寧新一代的居住生活概念。4.1.1. 營(yíng)銷主題打造一種現(xiàn)代時(shí)尚、充滿健康活力的全新生活方式、營(yíng)造一種全新的現(xiàn)代居住文化。 融匯傳統(tǒng)與國(guó)際化的生活，解構(gòu) TLD （旅游居住形象區(qū)）物質(zhì)生存與精神生存全景需求。 蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求； 蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢； 蘋果街，輕松、時(shí)尚的城市

46、多元文化匯聚； 蘋果街，濃縮獨(dú)特的城市文明，全景體驗(yàn)獨(dú)一無二的城市風(fēng)情。 建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上的精神家園，全面體現(xiàn)物質(zhì)和精神雙重領(lǐng)域的性能價(jià)格比。4.1.2. 營(yíng)銷策略價(jià)格策略 ：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升。形象策略 ：通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營(yíng)理念。 形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包 裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。廣告策略 ：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強(qiáng)化 形象，營(yíng)造全城矚目的熱銷效應(yīng)。媒體策略 ：強(qiáng)調(diào)媒體造勢(shì)的重要性和必要性。本項(xiàng)目采用的媒體主要以報(bào)紙、電視及 公共活動(dòng)為主，通

47、過軟性新聞、硬性廣告強(qiáng)化大眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注程度，通過動(dòng)感視覺效果 渲染項(xiàng)目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)空間和市場(chǎng)認(rèn)知度。各類媒 體的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的立體空間。42 項(xiàng)目運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)圖及時(shí)間進(jìn)度表（見附件 6）43 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃4.3.1. 價(jià)格定位及策略價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升通過我們對(duì)南寧各大城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先 購(gòu)先住者的物業(yè)升值根據(jù)市場(chǎng)問卷調(diào)查結(jié)果及市場(chǎng)調(diào)研的一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手的價(jià)格銷

48、售政策，既考慮項(xiàng)目開發(fā)成本又考慮項(xiàng)目市場(chǎng)接受能力，擬定“ 低價(jià)入市、 快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升” 的銷售定價(jià)策略。1 入市價(jià)格方案“蘋果園”第一年建議開發(fā)量為30萬(wàn)平方米，容積率控制在1.8，建筑類型為多層不帶電梯（6層以下）和小高層公共配套為10000平方米。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。多層住宅戶型、面積比例分配表戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳面積（m ）60 7980100101120121150比例15%40%35%10%購(gòu)房總價(jià)12 15.916 2020.2 2424.4 30（萬(wàn)元）說明：表中購(gòu)房總價(jià)按均價(jià)2000元/平方米計(jì)算建議多層住宅在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)的入市均價(jià)定在每平方米20

49、00元（一次性付款），考慮到樓層、方位的因素，在實(shí)際銷售中，最高可達(dá)每平方米2300元，最低在每平方米1800元。2 基本價(jià)格方案“蘋果園”的開發(fā)周期為8年，則售價(jià)以每年提升5%的幅度增長(zhǎng)，在每年之初提升 價(jià)格為宜。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期均價(jià)為每平方米2500元（一次性付款）；項(xiàng)目啟動(dòng)年度（2004年）均價(jià)定價(jià)每平方米2000元（一次性付款）。前3年售價(jià)以每年提升8%的幅度增長(zhǎng)，后5年售價(jià)以每年提升5%的幅度增長(zhǎng)，在每 年之初提升價(jià)格為宜。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期均價(jià)為每平方米2500元（一次性付款）；項(xiàng)目啟動(dòng)年度（2004年）均價(jià)定價(jià)每平方米2000元（一次性付款）。4.3.2. 項(xiàng)目形象營(yíng)銷策略通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的

50、設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營(yíng)理念。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)1項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)稱 VI 設(shè)計(jì)，是企業(yè) CI 設(shè)計(jì)中的重要環(huán)節(jié)。 VI 系統(tǒng)的設(shè) 計(jì)對(duì)整個(gè)營(yíng)銷策劃能否準(zhǔn)確表達(dá)開發(fā)主題、營(yíng)銷理念，有舉足輕重的影響。因此，建議在 項(xiàng)目進(jìn)行前期營(yíng)銷策劃時(shí)，開始著手有關(guān)項(xiàng)目標(biāo)志的設(shè)計(jì)工作。? VI 系統(tǒng)基本組成部分有：項(xiàng)目名稱標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）標(biāo)志象征圖形? VI 系統(tǒng)應(yīng)用部分有：交通工具類招牌、標(biāo)識(shí)類宣傳廣告類證件、文具類2工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑

51、施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺效果 部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗、路燈 安裝等。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線 以及綠化工程施工。要求嚴(yán)格按照 VI 設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程按營(yíng)銷進(jìn)度要求按時(shí) 完成。3營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場(chǎng)所， 客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接 影響其對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)估；因此，營(yíng)銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。建議在公開發(fā)售前完成營(yíng)銷接待中心的建設(shè)，面積約 1000 平方米（會(huì)所首層），與項(xiàng) 目會(huì)所合二為一。 明快的色

52、調(diào)、經(jīng)典的造型、 優(yōu)良的品質(zhì)， 先聲奪人地樹立起良好的口碑。營(yíng)銷接待中心的裝飾應(yīng)給人親切、清新的感覺，從座椅圍臺(tái)、展板、噴畫墻、沙盤模 型、大屏幕彩電、觸摸屏系統(tǒng)，到接待臺(tái)資料擺放處，處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的精品意 識(shí)和品牌形象，激發(fā)看樓者的購(gòu)買欲望。營(yíng)銷接待中心主要組成部分有：形象墻 ：這是營(yíng)銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。形象墻前面是 接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。展板及場(chǎng)地布置： 展板編排為展銷會(huì)的重要部分。 它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情 況及銷售情況，最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè) 性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明

53、，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購(gòu)買 決定。展板內(nèi)容有：各戶型透視圖、主要交通及建筑照片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖， 室內(nèi)布置圖，價(jià)目表及付款方式等等。大屏幕彩電及觸摸顯示屏： 大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況， 播放高質(zhì)素錄影帶，以及發(fā)展商、合作商背景情況等，使買家對(duì)項(xiàng)目所在地有更深入的了解和認(rèn)識(shí)。同時(shí)，也增加營(yíng)銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。透視圖及項(xiàng)目模型 ：模型與透視圖能增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)， 令買家身置其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家 倍增信心。本項(xiàng)目是南寧市最大規(guī)模的樓盤，模型一定要做得精美，有氣勢(shì)。

54、透視圖在展 廳的適當(dāng)位置，以燈箱形式展示，給人一幅美景如畫的家園感覺，激發(fā)美好的遐想。4營(yíng)銷接待中心的安排及專線看樓巴士的設(shè)置本項(xiàng)目面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)層次多，客源范圍輻射廣，因此，建議在市中心區(qū)增加兩個(gè)銷 售中心，一個(gè)位于南寧百貨大樓附近，另一個(gè)位于“夢(mèng)之島”附近。由于本項(xiàng)目地塊是屬于郊區(qū)，交通距離非常不利，即使設(shè)有公交汽車，行車時(shí)間過長(zhǎng) 更加不利；因此，必須設(shè)置專線看樓巴士，每半個(gè)小時(shí)發(fā)車，統(tǒng)一由銷售中心出發(fā)。通過 快捷的直線巴士，形成買家的心理距離較短，而且有尊貴、享受、舒適的感覺，營(yíng)造項(xiàng)目 的非凡品位。（附地圖）5樣板房的包裝設(shè)計(jì)樣板房的裝飾有著很強(qiáng)的示范作用，能潛移默化引導(dǎo)小區(qū)居民的生活方式。 建議樣板房選擇二房二廳、 三房二廳及樓中樓三種，專門聘請(qǐng)有名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師對(duì)樣板房進(jìn)行設(shè)計(jì)，70 / 68風(fēng)格確定以清新明快的后現(xiàn)代主義為主。4.3.3.入市時(shí)機(jī)策略本項(xiàng)目總