物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)(PPT51頁)

1、來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載第二章 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)第一節(jié) 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)知識(shí) （一）法律規(guī)范的概念和特征n法律規(guī)范法律規(guī)范是是統(tǒng)治階級(jí)依靠自己的意志，由國家機(jī)關(guān)統(tǒng)治階級(jí)依靠自己的意志，由國家機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則制定或認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則。在所有的社會(huì)行為規(guī)范中，在所有的社會(huì)行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國家只有法律規(guī)范是由國家制訂或認(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的制訂或認(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的?？捎伞？捎梢韵滤膫€(gè)方面來理解法律規(guī)范的特征。以下四個(gè)方面來理解法律規(guī)范的特征。n法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范是法的具體化。

2、n法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。n法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機(jī)關(guān)來制定。法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機(jī)關(guān)來制定。n法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。一 物業(yè)管理的法律規(guī)范（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 n中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個(gè)以國家立法權(quán)為核心，兩級(jí)(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為： n憲法具有最高的法律效力 n法律分為由全國人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國人大常委會(huì)制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次

3、于憲法。如：公司法、民法通則、合同法等行政法規(guī)由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效力次于法律。如： 城市私有房屋管理?xiàng)l例國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。 地方性法規(guī) 只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效。如： 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例立法解釋、司法解釋二、物業(yè)管理法律關(guān)系二、物業(yè)管理法律關(guān)系 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念 n法律關(guān)系法律關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。n物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即是法律關(guān)系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的過程中

4、所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系動(dòng)的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素 物業(yè)管理法律關(guān)系的物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持主體、客體、內(nèi)容主體、客體、內(nèi)容三要三要素說素說 。n1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 可簡(jiǎn)稱可簡(jiǎn)稱業(yè)事主體業(yè)事主體 。業(yè)事業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體

5、、刑事主體。物業(yè)管理法律體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關(guān)系的關(guān)系的基本主體是基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。 2. 2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對(duì)象?？腕w亦稱法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對(duì)象?？腕w亦稱為為“標(biāo)的標(biāo)的” 。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。 n（1 1）物業(yè)

6、）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。括的空間和環(huán)境。 n（2 2）權(quán)利）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。n（3）行為效果）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)。行為效果體現(xiàn)

7、出利益狀態(tài)(增進(jìn)了或損害了主體增進(jìn)了或損害了主體的利益的利益)。主要包括國家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服。主要包括國家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果等。 3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容 是指業(yè)事主體在是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán)包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括

8、職責(zé)包括職責(zé))。 業(yè)主的權(quán)利 1財(cái)產(chǎn)權(quán) ：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán) 2提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)3決策權(quán)、表決權(quán)4業(yè)主權(quán)利的保留 業(yè)主的義務(wù) 遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容：物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容：（1 1）有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；）有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；（2 2）有權(quán)獲得勞動(dòng)報(bào)酬；）有權(quán)獲得勞動(dòng)報(bào)酬； （3 3）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體 業(yè)主利益的行為。業(yè)主利益的行為。物業(yè)管理公司的義務(wù) 最大義務(wù)：遵法守規(guī) 應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責(zé) 【案例】【案例】n房款未付清房款未付清 物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？物

9、業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對(duì)這個(gè)住住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對(duì)這個(gè)住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正?？睢Ｎ?/p>

10、業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？ 【分析分析】 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。可是兩種法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律

11、關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。 上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定

12、交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)商的做管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)商的做法是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要法是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)這個(gè)

13、住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按這個(gè)住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征 小區(qū)誰做主小區(qū)誰做主三三 物業(yè)管理法律事實(shí)物業(yè)管理法律事實(shí) n法律事實(shí)法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)

14、生能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生產(chǎn)生)、變更和、變更和終止終止(消滅消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。的客觀現(xiàn)象或原因條件。 n根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)自然事實(shí)與與行為事實(shí)行為事實(shí)兩大兩大類。類。 （一）法律事實(shí)的概念（一）法律事實(shí)的概念 （1 1）自然事實(shí)）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象象。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：n1)事件事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗不可

15、抗力事件和社會(huì)意外事件力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。不可抗力是指不能兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事不可抗力事件通常指件通常指自然災(zāi)害性的事件自然災(zāi)害性的事件( (如地震、風(fēng)暴等如地震、風(fēng)暴等) )和戰(zhàn)爭(zhēng)和戰(zhàn)爭(zhēng)等。等。社會(huì)意外事件社會(huì)意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。償法律責(zé)任。情勢(shì)變更原則情

16、勢(shì)變更原則可適用于因社會(huì)意外事件可適用于因社會(huì)意外事件引發(fā)的法律關(guān)系糾紛。引發(fā)的法律關(guān)系糾紛。情勢(shì)變更原則情勢(shì)變更原則n所謂情勢(shì)變更原則所謂情勢(shì)變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒有意義不能克服的客觀情況，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同商，協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。的法律規(guī)則。 情勢(shì)變更原則的適用條件

17、，可歸結(jié)為：情勢(shì)變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：n(1)在客觀上，須有情勢(shì)變更的客觀事實(shí)。在客觀上，須有情勢(shì)變更的客觀事實(shí)。 n(2)在主觀上，情勢(shì)的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯(cuò)。在主觀上，情勢(shì)的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯(cuò)。 n(3)在原因上，須有情勢(shì)變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這在原因上，須有情勢(shì)變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。種變化。 n(4)在結(jié)果上，須因情勢(shì)變更而致使原合同的履行將對(duì)一方當(dāng)事人沒有在結(jié)果上，須因情勢(shì)變更而致使原合同的履行將對(duì)一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。n(5)

18、在程序上，協(xié)商程序是適用情勢(shì)變更原則的必須程序。在程序上，協(xié)商程序是適用情勢(shì)變更原則的必須程序。 情勢(shì)變更與不可抗力的主要區(qū)別情勢(shì)變更與不可抗力的主要區(qū)別n一是客觀表現(xiàn)不同一是客觀表現(xiàn)不同：情勢(shì)變更主要表現(xiàn)為影響合同履行：情勢(shì)變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識(shí)便可感知。認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識(shí)便可感知。n二是造成影響不同：二是造成影響不同：發(fā)生情勢(shì)變更，在一般情況下，合發(fā)生情勢(shì)變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會(huì)造成明顯的不公平后果；同仍然能履行

19、，只是履行合同會(huì)造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。n三是適用范圍不同三是適用范圍不同：情勢(shì)變更僅適用于合同法；而不可：情勢(shì)變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法?？沽瓤梢赃m用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。n四是免責(zé)情況不同：四是免責(zé)情況不同：情勢(shì)變更是情勢(shì)變更是“裁量免責(zé)裁量免責(zé)”；而因不；而因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)當(dāng)然免責(zé)”。n2)2)狀態(tài)狀態(tài)，是指某種

20、客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過。民主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過。民法通則第法通則第136136條中規(guī)定，延付或者拒付租金條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為的訴訟時(shí)效期間為1 1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1 1年后才行年后才行使起訴權(quán)，若無法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，使起訴權(quán)，若無法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，一般就會(huì)喪失勝訴利益。一般就會(huì)喪失勝訴利益。（2）人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系有關(guān)活動(dòng)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志

21、有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。（二）物業(yè)管理法律事實(shí)的分類 1 法律事件 （1）不可抗力事件和社會(huì)意外事件 （2）自然人業(yè)主死亡的事實(shí) （3）法人的物業(yè)管理公司解散或破產(chǎn)的事實(shí) （4）時(shí)間經(jīng)過的法律事實(shí) 2 法律行為 （1）合法行為 （2）違法行為）違法行為 物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件：物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件： a a 違法性違法性 b

22、b 危害性危害性 c c 主體合格性主體合格性 d d 主觀過錯(cuò)性主觀過錯(cuò)性 四、物業(yè)管理法律責(zé)任四、物業(yè)管理法律責(zé)任 n ( (一一) )物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征 物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強(qiáng)制性和不利法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強(qiáng)制性和不利性的法律報(bào)應(yīng)性的法律報(bào)應(yīng)(法律后果法律后果)。法律報(bào)應(yīng)的。法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方具體承擔(dān)方式式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定即報(bào)應(yīng)的具體

23、種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征 n1.1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合 物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。 n2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大 在確定物業(yè)

24、管理技術(shù)操作活在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。 n3.3.法律責(zé)任的復(fù)雜性法律責(zé)任的復(fù)雜性 與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多

25、不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。 (二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同按內(nèi)容不同，一般分為，一般分為民事法民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。任范圍。1.

26、1.民事法律責(zé)任民事法律責(zé)任 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法( (包括合同法包括合同法) )規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。它主要表現(xiàn)為一種。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方承擔(dān)民事責(zé)任的方式：式：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更

27、換；賠償損失；支付違約金；復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 2. 2.行政法律責(zé)任行政法律責(zé)任 指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)行政法律不利報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。行政法律責(zé)任分為兩類：。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱一類稱違法行違法行政責(zé)任政責(zé)任；另一類稱；另一類稱行政違法責(zé)任行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：行政處罰行政處罰。中國行政處罰

28、法第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：。中國行政處罰法第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。他行政處罰。行政處分行政處分。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為

29、或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。勞動(dòng)教養(yǎng)勞動(dòng)教養(yǎng)。是對(duì)。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。改造的一種行政措施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類n3.3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任 指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)( (法律后果法律

30、后果) )。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。n4.4.刑事法律責(zé)任刑事法律責(zé)任 指行為人指行為人(包括自然人和法人包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法法律后果律后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰

31、，分為兩類：，分為兩類：一是主刑一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑二是附加刑，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 n違約責(zé)任違約責(zé)任違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：n一是一

32、是基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；n二是二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿合同自愿( (自由自由) )原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。事人自由約定。 在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位 (三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任n侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)

33、管理活動(dòng)中，民事主體因違是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法法實(shí)施侵犯國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。應(yīng)。 根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出出一般侵權(quán)行為一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)特殊侵權(quán)的民事責(zé)任的民事責(zé)任兩類。兩類。 物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：幾種：n(1)(1)國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職

34、務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任害的民事責(zé)任。根據(jù)中國憲法第41條和民法通則第12條規(guī)定，由于國家機(jī)關(guān)或者國家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。n(2)(2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任事責(zé)任。 【案例】 員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負(fù)？ 一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。清潔公司認(rèn)為：公司曾經(jīng)多次

35、教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無關(guān)。請(qǐng)問，員工違規(guī)操作帶來的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？ n(3)(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格不合格。 【案例】 外墻滲水，家具霉?fàn)€誰負(fù)責(zé)？ 某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會(huì)有水滲入房?jī)?nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對(duì)外墻進(jìn)行修理，但滲水問題始終未解決

36、。兩年多來業(yè)主黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長(zhǎng)期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。業(yè)主黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？ (4) (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。民法通則第125條規(guī)定：“在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?(5) (5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設(shè)施以

37、及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！?某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案 某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共管理。大廈共1616層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但

38、實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。20012001年年5 5月月2121日下午，日下午，1313層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)致使孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8 8萬元。事后，孫某

39、將實(shí)業(yè)公司、萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告肖某辯稱：被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告實(shí)業(yè)公司辯稱被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝

40、存在質(zhì)量問題，物業(yè)管某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?” n(6)(6)飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。n(7)(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。n(8)(8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任害的民事責(zé)任。 (四四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任物業(yè)管理行

41、政違法行為及其行政責(zé)任 n物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對(duì)人的行為違反物業(yè)管理過程中，行政相對(duì)人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：下四類： 1. 1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為(1)(1)非法經(jīng)營行為非法經(jīng)營行為(2)(2)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為(3)(3)擅自作為行為擅自作為行為 (4)(4)不履行或

42、不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為 (5) (5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為 2.2.業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為他單位、個(gè)人的行政違法行為 (1) (1)決定違法行為決定違法行為(2)(2)擅自作為行為擅自作為行為(3)(3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為3.3.開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為(1)(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為(2)(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為不履行物業(yè)移交法定義務(wù)