物業(yè)管理案例分析

1、Company Document number : W物業(yè)管理案例分析B8 Y-W8BffliB-B W YTT-199981、在南京居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，繼業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛不斷后，本 屬同一個“戰(zhàn)壕戰(zhàn)友”的業(yè)主和業(yè)主委員會的矛盾又成為最近物業(yè)管理中的新焦 點。2001年9月，南京某住宅小區(qū)的數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員 會”，公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會”，并要求選出能代表廣 大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會成員。據(jù)悉，該新村住宅小區(qū)的業(yè)委會當初在做 出選聘物業(yè)管理公司的決定之后，只是直接由幾個業(yè)主委員會成員決定了選聘 結(jié)果，并沒有經(jīng)過業(yè)主大會的審議，更沒有形成業(yè)主

2、大會的決議，少了一道選 聘程序，因此鬧出了現(xiàn)在的大麻煩。業(yè)主可以罷免業(yè)主委員會嗎解析：業(yè)主委員會是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是 業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法 權(quán)益，其合法權(quán)益受國家法律保護，一切活動都應(yīng)當遵守國家法律、法規(guī)和物 業(yè)管理制度。而本案中業(yè)主委員會當初在做出選聘物業(yè)管理公司的決定之后， 只是直接由幾個業(yè)主委員會成員決定了選聘結(jié)果，并沒有經(jīng)過業(yè)主大會的審 議，更沒有形成業(yè)主大會的決議，因此損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，也違法了 相關(guān)的法律、法規(guī)和物業(yè)管理制度。根據(jù)業(yè)主大會規(guī)程第二十九條規(guī)定： “經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議

3、，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由 業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！备鶕?jù)物業(yè) 管理條例第十一條第（三）款選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員由全 體業(yè)主共同決定。發(fā)生重大事故，或緊急事件需要及時處理，或業(yè)主大會議事 規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員 會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。由此可見，業(yè)主大會做出的決議至少 要有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加的業(yè)主大會，經(jīng)與會業(yè)主 的投票權(quán)半數(shù)以上通過才有效，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。只有 通過這一系列的程序，罷免業(yè)主委員會或主任的程序才是合法有效的。因此， 業(yè)

4、主不可以罷免業(yè)主委員會，須由召開業(yè)主大會做出決議。2、居住在某小區(qū)的業(yè)主林某，因在他處另購新房，遂欲在現(xiàn)在房處開辦一家廣 告公司。就在他火熱朝天地搬家和再裝修時，周圍的鄰居們紛紛提出異議：“這 是一幢住宅樓，你怎么開起公司來了，也不征求我們的意見”林某卻滿不在乎的 說：“這是我個人的產(chǎn)權(quán)房，我想怎么用就怎么用，你們管得著嗎”3、住在某一新建小區(qū)一樓的居民張某，這兩年一直擺地攤做小生意，因生意不 錯，就打了一個報告給街道和物業(yè)管理公司，要求將其住宅前部改為商店。當 他認出來阻止時，他說汀這房子已經(jīng)辦好公房出售手續(xù)了，我有權(quán)處置自己的 房子?！苯Y(jié)合分析（2、3）業(yè)主能擅自改變物業(yè)用途嗎解析:業(yè)主作

5、為物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)對自己所有的物業(yè)行使占有、使用、收 益、處分的權(quán)利。但是，這種權(quán)利的行使不得侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主 在行使權(quán)利的同時還應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，從這些法定義務(wù)可見業(yè)主擅自改變物 業(yè)的用途不僅不是業(yè)主的合法權(quán)利，而恰恰相反是沒有履行法定義務(wù)中：“按照 本來用途和使用目的使用專有部分的義務(wù)”，自然就可能被追究法律責任。根據(jù) 物權(quán)法第八十四條“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、 團結(jié)互肋、公平合理的，正確處理相鄰關(guān)系?！北景钢兄車泥従泳蛯α帜吃?現(xiàn)在房處開辦一家廣告公司這一做法紛紛提出異議，由此可見林某沒能處理好 相鄰關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法第七十七條“業(yè)主不得違反法律、法

6、規(guī)以及管理規(guī) 約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法 律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。"而本案中林某并 未征得其他有利害關(guān)系業(yè)主的意見，并征得他們的同意，而是侵犯了其他業(yè) 主的權(quán)利。如果擅自改變物業(yè)使用用途，影響到周圍鄰居正常的生活而又交涉 無效，被侵權(quán)方可以向房地產(chǎn)行政管理部門請求對擅自改變物業(yè)使用用途進行 行政處罰，也可以依法直接提起訴訟或仲裁。4、2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院 住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔 馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達成協(xié)議，劉某

7、遂告到法院，要求這家醫(yī) 院賠償各種損失46000元。針對劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣 象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時，該區(qū)域最大風力達到8級以上，事件的 發(fā)生是由于當時大風吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測和不可避免別的“天災(zāi)”。鑒于 此，醫(yī)院只同意對被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀，但不同意賠償。你認為法院會 如何判決解析：根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百二十六條“建筑物或者其他設(shè)施 以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的 所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！贬t(yī)院 雖然提供了事發(fā)當曰的氣象資料，力圖借此證明其住院部玻璃砸在奔馳轎車上 是不可避免的，但作為住院部的所有人和管理人，不管事發(fā)時是否有大風，玻 璃脫落都與被告某醫(yī)院管護不力有關(guān)，因此，對于劉某的損失，醫(yī)院負有不可 推卸的責任，應(yīng)當承扌日民事責任理應(yīng)賠償。5、北京歐陸經(jīng)典一萬興苑小區(qū)，許多業(yè)主家里都養(yǎng)了貓、狗等寵物。養(yǎng)寵物的 人大多有個習慣，就是每天清晨和傍晚，帶上寵物到小區(qū)內(nèi)遛圈。此時也恰逢 寵物便溺的時候，結(jié)果弄的小區(qū)的道路、廣