關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研參考報(bào)告

1、關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研參考報(bào)告今年以來(lái)，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”妨礙和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活潑，開(kāi)發(fā)投資逐步向好，商品房銷(xiāo)售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)造表投資額(億元

2、)占開(kāi)發(fā)投資比重(%)比重同比增減(%)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9其中：商品住宅78.482.60.2辦公樓1.21.3-0.1商業(yè)營(yíng)業(yè)用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地產(chǎn)建立規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺(tái)和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供給已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐步收窄。 竣工面積276.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)

3、平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)妨礙的分析1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有根底上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)稅收政策、關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策、關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定開(kāi)展的施行意見(jiàn)、關(guān)于促進(jìn)工程新開(kāi)工的政策措施，同時(shí)加大金融支持效勞力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)

4、整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房買(mǎi)賣(mài)營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房本錢(qián)，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，不管是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依然消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是一種利好，加強(qiáng)了決心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在通過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)轉(zhuǎn)后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大

5、地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長(zhǎng)。三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)咨詢題 其次，房?jī)r(jià)高位運(yùn)轉(zhuǎn)，可能對(duì)商品房銷(xiāo)售構(gòu)成新的制約。隨著商品房銷(xiāo)售的較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)場(chǎng)，有部分樓盤(pán)開(kāi)場(chǎng)提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-800

6、0元/的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷(xiāo)售構(gòu)成新的制約。四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康開(kāi)展的幾點(diǎn)建議1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松開(kāi)展空間。目前××市出臺(tái)的關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展有關(guān)咨詢題的通知，主要涉及保障性住房、一般商品房、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)開(kāi)展環(huán)境的性質(zhì)。因而，政府在引導(dǎo)言論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)決地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的開(kāi)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為將來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)接著繁榮穩(wěn)定奠定根底。2、政府應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓舞社會(huì)投資，開(kāi)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)工程，加大廉租房和政府保障性住房建立，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)高仍然是阻撓市場(chǎng)成交有效放大的直截了當(dāng)障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本緣故。一般消費(fèi)者仍然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)受騙前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn)，一方面假如開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求到達(dá)一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)藏和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)展合理規(guī)劃，防備資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康開(kāi)展。3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交那么有賴于市場(chǎng)消費(fèi)才能。因而，居民