加強成本控制的建議

1、加強成本控制的建議房價由于受到成本的影響，成本越低，房價就越有下調(diào)的空間， 以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅度提升。房地 產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項目設(shè)計階段、招標投標階段、施工階段、結(jié) 算階段等幾個階段為重點，進行系統(tǒng)的控制。對于企業(yè)的項目設(shè)計階段來說，設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè) 過程中的重點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點注意這個階段的控制；對于 企業(yè)的招標投標階段來說，成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計劃和工 作流程圖、對經(jīng)濟技術(shù)變更進行比較、進行項目工程計量、定期進行 工程費用超支分析、及時掌握有關(guān)部門的各種定額和收費標準的變化 等方面的控制；對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控

2、制內(nèi)容 主要是加強對履約行為的控制；對于企業(yè)的結(jié)算階段來說，這一階段 的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實方面的控制。1、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段的成本控制是整個成本制度的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計階 段的費用和整個建設(shè)工程過程中所占比例不大，但對工程造價的影響 很大，能達到75刈上。由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞會直接影響到建 設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、物力和財力投入的數(shù)量 因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計可大幅減低造價成本。因此，設(shè)計階段 對項目投資的影響是極大的。(1)應(yīng)采用合約措施，有效控制產(chǎn)品造價針對設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。應(yīng)該在設(shè)計合同的經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變

3、更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設(shè)計規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標等各方面進行控制的一 種舉措。(2)應(yīng)推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位應(yīng)積極推行建設(shè)方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的實際招標方法，以此來 將工程主體及配套的維護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關(guān) 專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在 項目整體布局上的開拓創(chuàng)新。(3)應(yīng)開展精細化限額設(shè)計，進而控制造價精細化限額設(shè)計是在限額設(shè)計的基礎(chǔ)上，深化施工圖設(shè)計階段的 造價控制過程，首先由建設(shè)單位及設(shè)計單位共同對成本占比較高的項 目指標進行分析及量化，由設(shè)計人員對量化指標進行逐項落實，并給 予適當(dāng)獎懲的一種造價控制方法

4、。精細化限額設(shè)計的關(guān)鍵是要體現(xiàn)精準、精確、精細原則。精準原 則體現(xiàn)為對工程量、價格、限額指標的精準分析；精確原則體現(xiàn)為設(shè) 計數(shù)據(jù)及造價數(shù)據(jù)精確計算；精細原則體現(xiàn)為設(shè)計管理、合約管理及 質(zhì)量管理過程中的精細管理。精細化限額設(shè)計的核心是要確定哪些指標可以作為限額設(shè)計主 線。并決定項目最終造價。通過對若干框架結(jié)構(gòu)住宅項目建筑工程結(jié) 算數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌體工程、門 窗工程及墻地面裝修工程造價之和占工程總造價 75%左右，因此這六 項應(yīng)作為限額設(shè)計過程中的關(guān)鍵指標控制， 從而可確保75%以上的建 筑工程成本在整個設(shè)計及建造過程中處于受控狀態(tài)。經(jīng)過對上述六個 關(guān)鍵項的細化分析

5、可發(fā)現(xiàn)，每個工程項目里都存在一個影響其成本的 關(guān)鍵指標，分別為含鋼量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地 比、墻地比。這六項指標之間并非孤立的，而是具有相互關(guān)聯(lián)性，某 一項指標的有效控制實質(zhì)均為其他指標控制奠定了基礎(chǔ)。精細化限額設(shè)計的過程就是將上述六項指標或其中部分指標作為 限額設(shè)計的具體量化指標輸入給設(shè)計人員，并在設(shè)計過程中適時進行 核算、修正及確認，從而確保各指標對應(yīng)項目的造價不被突破。在設(shè) 計過程中，設(shè)計人員可以通過對設(shè)計規(guī)范等理論的深入分析及靈活應(yīng) 用來確保各項限額指標的有效落實。以占整個建筑工程造價比例的四 分之一的鋼筋工程為例，其含鋼量指標的控制是六個指標中最關(guān)鍵的 一項。在具體

6、設(shè)計中，設(shè)計人員可以依據(jù)以下理論或措施控制含鋼量 指標：一是荷載數(shù)值與結(jié)構(gòu)鋼筋量之間呈倍數(shù)關(guān)系，因此結(jié)構(gòu)計算時 不能隨意加大荷載數(shù)據(jù)；合理進行梁板跨中彎矩增大系數(shù)及水平地震 力影響系數(shù)等參數(shù)選擇。二是遵循強柱弱梁設(shè)計原則，不任意加大梁 端上部鋼筋。三是抗震區(qū)的建筑物，受力筋直徑盡量不大于 25mm這 樣可以減少鋼筋的錨固長度。四是采 HRB40伸較高強度等級的鋼筋， 能在保證構(gòu)件安全及延性的情況下，較大程度地減少用鋼量。混凝土、 模板含量控制的具體措施是嚴格控制混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件的截面尺寸選 取，根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范確定混凝土板的厚度、梁及柱的截 面尺寸。砌體含量、窗地比及墻地比三個指標的具體控

7、制措施為：建 筑平立面規(guī)則，平面布置盡量簡單化，避免復(fù)雜的平面形狀，盡量減少凹凸造形；控制長寬比、高寬比、樓板開洞面積；避免建筑立面剛 度突變等。2、招標投標階段的成本控制實踐證明，通過公開招標來縮短項目建設(shè)周期、降低項目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開招標可以 使用于項目建設(shè)過程中存在市場競爭條件的任何一個環(huán)節(jié)，如方案設(shè) 計，施工圖設(shè)計，設(shè)備、材料采購，施工等。下面通過招標控制成本 應(yīng)注意的事項：(1)招標工作應(yīng)遵循公開、公正、公平、誠信的原則。招標前， 應(yīng)嚴格審查投標單位資質(zhì)，必要時進行實地考察。堅決避免“特級企 業(yè)投標，一、二級企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級企業(yè)進場”等不正

8、?，F(xiàn)象。(2)做好招標文件的編制工作。造價人員應(yīng)收集、分析和總結(jié)各 類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析 和評價，然后編制招標文件。(3)合理低價者中標。推行工程量清單計價報價與合理低價中標， 做好資格預(yù)審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎(chǔ)上采 取合理低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。3、投資階段的成本控制施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加 強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主 要包括以下幾個方面：(1)用經(jīng)濟措施進行項目投資的有效控制應(yīng)嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售代表等，減少銷

9、售成本，最大限度地降低靜態(tài)投資。(2)從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用材料，并 想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的控制，技術(shù)措施是實施項目投資的 必要保證。(3)從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)管制，追求投資的有效控制應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資 控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度 款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用 材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款。4、施工階段的成本控制施工的材料費用控制是加強、設(shè)備的采購供應(yīng)管理，控制材料價 格。材料費用是構(gòu)成工程造價的

10、主要因素。一般建筑工程中土建材料 費用約占造價約60-70始右，安裝工程的材料或設(shè)備費占造價約 75% 左右，且呈上升趨勢。由此可見，選用材料或設(shè)備是否經(jīng)濟合理，對 降價造價起著十分關(guān)鍵的作用。在施工前，對工程所需材料不僅要進 行貨源的調(diào)查研究，廣泛收集供貨信息，盡量尋找貨和價的最佳結(jié)合 點。在施工階段開建單位應(yīng)采用與國際接軌的市場價形式確定造價， 直接按市場價進行工程組價，對于項目采用建筑材料信息價格進行優(yōu) 化；在保證工程質(zhì)量的前提下，全部材料價是根據(jù)安裝季度、時段采 用市場詢價，保證貨比三家，質(zhì)優(yōu)價廉地購買材料，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位三方在事情鑒定認價單，作為結(jié)算依據(jù)，同時也充分 體

11、現(xiàn)材料的真實性，做到減少工程成本，提高企業(yè)利潤，該項管理與 控制可節(jié)約開發(fā)項目資金到工程總價約 15-20%加強對施工方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，把好施工管理關(guān)，也是控制造 價管理的有效辦法。施工方案是施工組織設(shè)計中的一項重要工作內(nèi)容, 合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟效益。對 施工方案從技術(shù)和經(jīng)濟上進行對比評價，通過定性和定量分析，通過 對質(zhì)量、工期、造價三項技術(shù)經(jīng)濟指標比較，選擇合理的施工方案。 所以對于承包商做的組織設(shè)計方案建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員對工 序搭接、技術(shù)保證、經(jīng)濟分析、質(zhì)量約束等進行有效論證與整合，使 其具備工序合理、節(jié)約人力、物力、在合理的造價內(nèi)通過技術(shù)手段制

12、 定詳細的施工保證措施，建立健全質(zhì)量管理體系，達到施工組織設(shè)計 方案實施的最佳效果，從而降低工程成本，減少工程變更，加強管理 與控制。開發(fā)建設(shè)單位督促和協(xié)助承包商在保證安全和質(zhì)量的前提下， 利用成熟的技術(shù)手段控制或縮短工期，使得開發(fā)項目及早上市交易， 回收資金，降低費用，使其產(chǎn)生更大經(jīng)濟效益和社會效益。5、結(jié)算階段的成本控制在項目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時支付相關(guān)施工單位的 貨款，同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及 綜合單價分析，材料調(diào)差，取費。匯總出整個工程各單項工程結(jié)算造 價，作為工程款支付依據(jù)。即為該項目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時，應(yīng) 該根據(jù)這個項目的整個成本過程總

13、結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點所在，爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現(xiàn)新的突破。抓好管理，減少工程索賠是在結(jié)算階段成本控制的關(guān)鍵是對工程 變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低 價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做 到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、 經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費 用支出，避免投資失控；措施如下：現(xiàn)場簽證的管理。項目管理者必須傲到以下幾點以實現(xiàn)現(xiàn)場簽 證的優(yōu)異管理：其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計價的有關(guān)規(guī) 范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識，才能夠做到

14、 合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二，為了避免參見現(xiàn)場參 加簽證的人員的變動的影響.相關(guān)人員必須做到每一項工作及時簽證 并編號。及時審核和填寫簽證費用審定表，計算費用：上報有關(guān)部門 做后期處理。以免到結(jié)算時發(fā)生補簽現(xiàn)象，引起糾紛。現(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計價模式下，房地產(chǎn)商對工程 變更和工程索賠觀念與應(yīng)對能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險之一。為 了做好工程反索賠工作，建設(shè)單位必須強化現(xiàn)場和合同管理；增加反 索賠能力。采購是成本控制的重點。材料成本是房地產(chǎn)項目的成本的重要 組成部分，大概占到60%左右。因此，在采購過程中必須采取招標的 方式。同時在招標過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極

15、性，要 求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強，事業(yè)心強的人員共同參與。6,成本管理組織和控制體系的建立與健全1、成本管理委員會的成立成本管理委員會可由總工程師、財務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、材料總監(jiān) 組成，它在公司成本控制工作中起了決策和領(lǐng)導(dǎo)的作用。對公司成本 控制工作的具體指導(dǎo)性意見是由成本管理委員會提出，向公司總經(jīng)理 負責(zé)，直接決定公司成本控制工作。2、成本管理小組的建立在總經(jīng)理和公司成本管理委員會的指導(dǎo)下建立成本管理小組，它 是公司成本控制工作的日常工作機構(gòu)，進行公司成本控制的日常工作。 各部門負責(zé)成本控制的相關(guān)人員是成本管理小組的成員。對其制定工 作細則，可以保證公司成本控制工作的順利進行，使公司的利益得到 很好的維護。3、目標成本的制定與責(zé)任體系的明確實時跟蹤與控制業(yè)務(wù)過程，成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機制，應(yīng)由企 業(yè)的管理層制定與完善。承包任務(wù)下達時，要將質(zhì)量、安全、工期等控 制指標和成