深圳市布吉街道布吉東大街案例分析 ppt課件

1、布吉東大街案例分析布吉東大街案例分析德思勤商業(yè)中心德思勤商業(yè)中心2019.012019.01一、工程概略一、工程概略案例提要 在商業(yè)定位時(shí)如何思索未來(lái)運(yùn)營(yíng)與招商的可行性？ 在商業(yè)定位時(shí)思索區(qū)域特征借勢(shì)時(shí)，要充分估計(jì)到競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的影響。 雖然采取返租方式，但假設(shè)提早侵吞了后期商業(yè)的價(jià)值，透支過(guò)量，會(huì)呵斥整體商業(yè)銷(xiāo)售的失敗。工程稱(chēng)號(hào)：布吉東大街工程稱(chēng)號(hào)：布吉東大街工程位置：深圳市布吉街道布吉東工程位置：深圳市布吉街道布吉東大街桂芳園六期裙樓大街桂芳園六期裙樓建筑面積：約建筑面積：約2.7萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米鋪位個(gè)數(shù)：鋪位個(gè)數(shù)：1811個(gè)，其中街鋪個(gè)，其中街鋪44個(gè)個(gè)鋪位面積：虛擬產(chǎn)權(quán)，鋪位面積

2、：虛擬產(chǎn)權(quán)，10平米以下平米以下小鋪位為主，街鋪面積小鋪位為主，街鋪面積40-150平米平米臨街面：臨街面：250米米二、市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)分析布吉整體經(jīng)濟(jì)全面向好，萌生商業(yè)的開(kāi)展；布吉整體經(jīng)濟(jì)全面向好，萌生商業(yè)的開(kāi)展；商業(yè)業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)檔次上落后于布吉整體經(jīng)濟(jì)程度；商業(yè)業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)檔次上落后于布吉整體經(jīng)濟(jì)程度；人口的增長(zhǎng)成上升趨勢(shì)，是商業(yè)開(kāi)展的源動(dòng)力人口的增長(zhǎng)成上升趨勢(shì)，是商業(yè)開(kāi)展的源動(dòng)力, , 布吉交通的改善，將吸引更多的人口到布吉居住布吉交通的改善，將吸引更多的人口到布吉居住隨著人口構(gòu)造及居住功能的完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布隨著人口構(gòu)造及居住功能的完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布促進(jìn)了布吉東片區(qū)商業(yè)的開(kāi)展促進(jìn)了布

3、吉東片區(qū)商業(yè)的開(kāi)展布吉商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)生宏大的吸引力布吉商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)生宏大的吸引力一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境三、工程情況三、工程情況 商業(yè)街區(qū)規(guī)劃有國(guó)際油畫(huà)城、兒童用品、時(shí)髦精商業(yè)街區(qū)規(guī)劃有國(guó)際油畫(huà)城、兒童用品、時(shí)髦精品、休閑文娛及超市、百貨、餐飲等。品、休閑文娛及超市、百貨、餐飲等。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位布吉東區(qū)超越布吉東區(qū)超越400400萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米7070萬(wàn)居民萬(wàn)居民客戶(hù)定位客戶(hù)定位宣傳推行宣傳推行廣告緊緊扣住目的客戶(hù)的心思，針對(duì)不同的投資客戶(hù)群廣告緊緊扣住目的客戶(hù)的心思，針對(duì)不同的投資客戶(hù)群制定制定“白領(lǐng)投資方案白領(lǐng)投資方案“生長(zhǎng)投資方案生長(zhǎng)投資方案“教育投資方案教育投

4、資方案等主題，并以媒體配合熱炒布吉東片區(qū)，構(gòu)成很好的效等主題，并以媒體配合熱炒布吉東片區(qū)，構(gòu)成很好的效果果銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況采用虛擬產(chǎn)權(quán)，返租銷(xiāo)售采用虛擬產(chǎn)權(quán)，返租銷(xiāo)售(8%)(8%)，并承諾，并承諾5 5年回購(gòu)原實(shí)年回購(gòu)原實(shí)收價(jià)錢(qián)。收價(jià)錢(qián)。由于鋪位面積小，同時(shí)將三年租金直接抵扣首付款，將由于鋪位面積小，同時(shí)將三年租金直接抵扣首付款，將低了投資門(mén)檻低了投資門(mén)檻強(qiáng)勢(shì)推行，灌輸?shù)捅惧X(qián)投資概念強(qiáng)勢(shì)推行，灌輸?shù)捅惧X(qián)投資概念區(qū)域人口的支撐加強(qiáng)了投資自自信心區(qū)域人口的支撐加強(qiáng)了投資自自信心認(rèn)籌積累，集中解籌刺激等銷(xiāo)售方法的實(shí)施。認(rèn)籌積累，集中解籌刺激等銷(xiāo)售方法的實(shí)施。銷(xiāo)售獲得宏大勝利銷(xiāo)售獲得宏大勝利6 6個(gè)

5、月銷(xiāo)售超越個(gè)月銷(xiāo)售超越9595，銷(xiāo)售回款，銷(xiāo)售回款3 3億億招商情況招商情況u社區(qū)消費(fèi)支撐社區(qū)消費(fèi)支撐u片區(qū)商業(yè)的空白片區(qū)商業(yè)的空白u(yù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向東延伸商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向東延伸u沃爾瑪帶來(lái)的人氣沃爾瑪帶來(lái)的人氣u片區(qū)文化氣氛片區(qū)文化氣氛u政策上的利好政策上的利好u招商的低門(mén)檻招商的低門(mén)檻銷(xiāo)售、招商同時(shí)進(jìn)展，獲得勝利銷(xiāo)售、招商同時(shí)進(jìn)展，獲得勝利4 4個(gè)多月即到達(dá)個(gè)多月即到達(dá)100%100%招商率招商率運(yùn)營(yíng)情況運(yùn)營(yíng)情況人流量小，運(yùn)營(yíng)慘淡，油畫(huà)人流量小，運(yùn)營(yíng)慘淡，油畫(huà)城被迫封鎖，業(yè)態(tài)調(diào)整前退城被迫封鎖，業(yè)態(tài)調(diào)整前退租面積超越租面積超越50，被迫重新，被迫重新招商招商緣由：緣由：業(yè)態(tài)定位不當(dāng)，構(gòu)成無(wú)效供應(yīng)業(yè)態(tài)定

6、位不當(dāng)，構(gòu)成無(wú)效供應(yīng)餐飲業(yè)態(tài)被取締餐飲業(yè)態(tài)被取締其它業(yè)態(tài)同質(zhì)化高，沒(méi)有中心競(jìng)爭(zhēng)力其它業(yè)態(tài)同質(zhì)化高，沒(méi)有中心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)權(quán)分割，權(quán)責(zé)不明導(dǎo)致管理不善產(chǎn)權(quán)分割，權(quán)責(zé)不明導(dǎo)致管理不善開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏商業(yè)管理閱歷開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏商業(yè)管理閱歷重新定位重新定位2019年年10月月引進(jìn)樂(lè)安居引進(jìn)樂(lè)安居 樂(lè)安居自樂(lè)安居自20192019年年1010月月2626日宣布將其關(guān)外第一家分店選址日宣布將其關(guān)外第一家分店選址布吉桂芳園后，僅用三天的時(shí)間就完成了布吉桂芳園后，僅用三天的時(shí)間就完成了80%80%的品牌入駐率的品牌入駐率 重新定位招商情況重新定位招商情況重定位后運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀重定位后運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀樂(lè)安居內(nèi)部的租金在樂(lè)安居內(nèi)部的租金在

7、8080元元/ /平方平方/ /月，商戶(hù)稱(chēng)生意不錯(cuò)月，商戶(hù)稱(chēng)生意不錯(cuò)定位點(diǎn)評(píng)定位點(diǎn)評(píng)選擇做油畫(huà)城，雖然賦予工程文化內(nèi)涵，但是沒(méi)有對(duì)油畫(huà)客戶(hù)選擇做油畫(huà)城，雖然賦予工程文化內(nèi)涵，但是沒(méi)有對(duì)油畫(huà)客戶(hù)的需求做準(zhǔn)確判別，呵斥無(wú)效供應(yīng)的需求做準(zhǔn)確判別，呵斥無(wú)效供應(yīng)沒(méi)有思索到差別競(jìng)爭(zhēng)的需求，同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶(hù)被周邊大型商沒(méi)有思索到差別競(jìng)爭(zhēng)的需求，同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶(hù)被周邊大型商業(yè)和中心區(qū)舊有商圈嚴(yán)重分流業(yè)和中心區(qū)舊有商圈嚴(yán)重分流獨(dú)一的拉動(dòng)人氣的餐飲業(yè)態(tài)被取締使工程短少了最根本的動(dòng)力獨(dú)一的拉動(dòng)人氣的餐飲業(yè)態(tài)被取締使工程短少了最根本的動(dòng)力沒(méi)有思索到周邊社區(qū)消費(fèi)的功能的提升，不具備消費(fèi)認(rèn)同感沒(méi)有思索到周邊社區(qū)消費(fèi)的功能

8、的提升，不具備消費(fèi)認(rèn)同感三、案例分析三、案例分析操作方式點(diǎn)評(píng)操作方式點(diǎn)評(píng)虛擬產(chǎn)權(quán)的劃分銷(xiāo)售是商業(yè)失敗的根源之一，產(chǎn)權(quán)明晰的缺虛擬產(chǎn)權(quán)的劃分銷(xiāo)售是商業(yè)失敗的根源之一，產(chǎn)權(quán)明晰的缺失直接呵斥后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，權(quán)責(zé)不明，商業(yè)工程繼續(xù)的經(jīng)濟(jì)失直接呵斥后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，權(quán)責(zé)不明，商業(yè)工程繼續(xù)的經(jīng)濟(jì)支撐被打碎，其內(nèi)在根本的三方利益平衡被破壞掉支撐被打碎，其內(nèi)在根本的三方利益平衡被破壞掉招商的低門(mén)檻，使返租給開(kāi)發(fā)商背上繁重的負(fù)擔(dān)，直接影響招商的低門(mén)檻，使返租給開(kāi)發(fā)商背上繁重的負(fù)擔(dān)，直接影響了工程的運(yùn)營(yíng)及管理了工程的運(yùn)營(yíng)及管理夸張其辭的推行，使開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌和信譽(yù)無(wú)形資產(chǎn)被破壞夸張其辭的推行，使開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌和信

9、譽(yù)無(wú)形資產(chǎn)被破壞案例評(píng)點(diǎn)案例評(píng)點(diǎn)1 1、定位契合市場(chǎng)終端消費(fèi)群是工程運(yùn)營(yíng)勝利的保證、定位契合市場(chǎng)終端消費(fèi)群是工程運(yùn)營(yíng)勝利的保證2 2、差別化競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是相輔相成的、差別化競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是相輔相成的3 3、保證各方利益的合理分配是工程維系的內(nèi)在要素、保證各方利益的合理分配是工程維系的內(nèi)在要素4 4、業(yè)態(tài)的選擇與市場(chǎng)及工程的準(zhǔn)確分析判別是息息相關(guān)的、業(yè)態(tài)的選擇與市場(chǎng)及工程的準(zhǔn)確分析判別是息息相關(guān)的5 5、招商戰(zhàn)略中對(duì)于品牌的選擇是工程勝利的關(guān)鍵要素之一、招商戰(zhàn)略中對(duì)于品牌的選擇是工程勝利的關(guān)鍵要素之一案例自創(chuàng)案例自創(chuàng)1 1、定位應(yīng)以終端消費(fèi)為根本出發(fā)點(diǎn)，對(duì)終端消費(fèi)應(yīng)有準(zhǔn)確、定位應(yīng)以終端消費(fèi)為根

10、本出發(fā)點(diǎn)，對(duì)終端消費(fèi)應(yīng)有準(zhǔn)確的分析和判別，并在此根底上構(gòu)成工程定位和可繼續(xù)開(kāi)展的分析和判別，并在此根底上構(gòu)成工程定位和可繼續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略2 2、虛擬產(chǎn)權(quán)消售和產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售所帶來(lái)的弊端屢見(jiàn)不鮮，、虛擬產(chǎn)權(quán)消售和產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售所帶來(lái)的弊端屢見(jiàn)不鮮，這種方式逐漸被市場(chǎng)淘汰這種方式逐漸被市場(chǎng)淘汰3 3、返租銷(xiāo)售及回購(gòu)將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)繁重的負(fù)擔(dān)、返租銷(xiāo)售及回購(gòu)將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)繁重的負(fù)擔(dān)4 4、融資渠道不暢是開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸，新的融資渠道和、融資渠道不暢是開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸，新的融資渠道和操作方式是商業(yè)勝利的前提條件操作方式是商業(yè)勝利的前提條件必需尊重市場(chǎng)規(guī)律，去選擇正確的定位及運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略必需尊重市場(chǎng)規(guī)律，去選擇正確的定位及運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略差別化的競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)中要辨證的去對(duì)待，正確的運(yùn)用差別化的競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)中要辨證的去對(duì)待，正確的運(yùn)用融資渠道的通暢