2021年華諾集團(tuán)海南儋州2號(hào)地塊項(xiàng)目前期定位報(bào)告

1、2021年華諾集團(tuán)海南儋州2號(hào)地塊項(xiàng)目前期定位報(bào)告 華諾集團(tuán)海南儋州 2 號(hào)地塊 項(xiàng)目前期定位報(bào)告 華諾國(guó)際營(yíng)銷部2021.2 望 目 聞 錄 問(wèn) 切 審時(shí) 度勢(shì) 定位 啟示 城市發(fā)展及 土地價(jià)值研究 宏觀分析及市場(chǎng)研究 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展分析 地塊本體條件 宏觀政策及一級(jí)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目整體定位 戶型建議 城市發(fā)展規(guī)劃 儋州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客群定位 景觀風(fēng)格建議 區(qū)域市場(chǎng)研究 物業(yè)產(chǎn)品選擇 售樓部建議等 典型案例研究 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 綜合項(xiàng)目的本體區(qū)位、開(kāi)發(fā)目標(biāo)及銷售盈利三方面分析 現(xiàn)狀一：日益高漲的地價(jià)vs區(qū)域售價(jià)之間的矛盾現(xiàn)狀二：小體量vs周邊眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 現(xiàn)狀三：區(qū)域認(rèn)知v

2、s濱海新區(qū)及海南省區(qū)域項(xiàng)目 現(xiàn)狀四：產(chǎn)品差異化vs海南調(diào)控政策 項(xiàng)目核心問(wèn)題分析 現(xiàn)狀 需解決的核心問(wèn)題 目標(biāo) 現(xiàn)狀一：日益高漲的地價(jià)vs區(qū)域售價(jià)之間的矛盾現(xiàn)狀二：小體量vs周邊眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 現(xiàn)狀三：區(qū)域認(rèn)知vs濱海新區(qū)及海南省區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)狀四：產(chǎn)品差異化vs 海南調(diào)控政策 q1、什么樣的產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化？ q2、如何破局賣高價(jià)、高溢價(jià)，快去化？ q3、市中心、小體量、如何塑造海南西部城市人文住宅標(biāo)桿形象吸引外來(lái)客群？ 小體量好產(chǎn)品 城市人文住宅標(biāo)桿快周轉(zhuǎn) 地塊本體條件 城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 望 土地本體條件 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 儋州雙城區(qū)板塊片區(qū)劃分

3、 儋州城市空間結(jié)構(gòu) 一市雙城三大功能區(qū)五條軸線 一市 海南西部中心城市 雙城 那大中心城區(qū)、濱海新區(qū) 三大功能區(qū) 北部地區(qū)建設(shè)新型工業(yè)區(qū)；中西部地區(qū)建設(shè)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)；南部地區(qū)建設(shè)生 態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 五條軸線 西線高速公路、北部濱海大道、洋萬(wàn)高速公路、海南西環(huán)鐵路、環(huán)線高速 儋州被列為第三批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。儋州"一市雙城'發(fā)展戰(zhàn)略中的兩個(gè)城市發(fā)展中心，即那大城區(qū)和濱海新區(qū)。 那大鎮(zhèn)位于海南省西北部，儋州市西南部，東北距海口市137公里，西南距三亞市288公里，是儋州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是島西重鎮(zhèn)，交通樞紐。 面積238.76平方公里，下轄30個(gè)村（居）委會(huì)，6個(gè)鎮(zhèn)辦

4、農(nóng)場(chǎng)，人口24萬(wàn)人，是海南省人口最多的縣市駐地。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 2021年10月，儋州被住建部命名為國(guó)家園林城市。儋州多舉措發(fā)展城市綠化， 助推了生態(tài)城市建設(shè)，改善了城市環(huán)境，吸引大量島外度假旅游及置業(yè)客群。 依托儋州市總體山 水格局，突出儋州 鮮明的綠化特色和 深厚的文化內(nèi)涵， 構(gòu)建結(jié)構(gòu)布局合理、綠地網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化、水 綠交織融糅、功能 多元復(fù)合的城鄉(xiāng)一 體化的綠色生態(tài)網(wǎng) 絡(luò)體系，突出營(yíng)造 宜居宜業(yè)宜游的熱 帶海濱園林城市。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 u 項(xiàng)目地塊位于儋州那大中心城區(qū)的那大鎮(zhèn)政府單元。 u 單元現(xiàn)狀：用地以居住用地為主，人居環(huán)境良好；公共服務(wù)設(shè)施

5、用地多，地塊左側(cè)為那大鎮(zhèn)政府及城西公園。 地塊及單元概況 本案 儋州那大城區(qū)單元控規(guī) u 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：作為儋州市政治中心、經(jīng)濟(jì)中心，不斷完善升級(jí)中心城區(qū)的市政社區(qū)配套設(shè)施，成為儋州的城市cbd。 u 單元定位：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住區(qū)。 u 區(qū)域配套：板塊內(nèi)生活配套成熟，區(qū)域教育資源（海南東坡學(xué)校等）、商業(yè)配套在板塊東側(cè)，儋州車站位于東北側(cè)。 u 區(qū)域交通：中興大道處于在國(guó)道225線， 西側(cè)靠近萬(wàn)洋高速公路。 單元規(guī)劃及配套交通 項(xiàng)目位于那大城區(qū)中心區(qū)域，單元控規(guī)劃分為一類住宅用地，緊鄰那大鎮(zhèn)政府、城西公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住區(qū)。 城市

6、發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 區(qū)域 板塊 配套 學(xué)區(qū) 商業(yè) 交通 那大中心城區(qū) 城北恒大板塊 一般 市級(jí)商圈 道路通暢、臨g225線 城南蘭洋板塊 儋州最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū) 商業(yè)氛圍不足 道路通暢 城西那大鎮(zhèn)政府板塊 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū) 滿足基本生活需求，無(wú)大型商業(yè) 道路通暢、位于g225線兩側(cè) 城東體育中心板塊 一般 商業(yè)配套欠缺 道路規(guī)劃相對(duì)較弱 濱海新區(qū) 白馬井板塊 缺乏（規(guī)劃中） 商業(yè)配套規(guī)劃完善 道路通暢、海南西環(huán)鐵路、環(huán)線高速 三都鎮(zhèn)板塊 缺乏（規(guī)劃中） 滿足基本生活需求，商業(yè)配套規(guī)劃完善 道路規(guī)劃相對(duì)較弱，s308線 王五鎮(zhèn)板塊 缺乏（規(guī)劃中） 商業(yè)配套欠缺 道路規(guī)劃相對(duì)較弱，s315線 那大

7、鎮(zhèn)政府單元擁有生態(tài)環(huán)境、交通條件和強(qiáng)學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氛圍欠佳，適合開(kāi)發(fā)改善型樓盤(pán)和旅居型樓盤(pán)。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊編號(hào) 儋州市那大中心大道xv12-1 地塊名稱 中心大道與科技路交會(huì)地塊 用地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 樓面起價(jià) 937.45元/ 容積率 容積率2.88 成交總價(jià) 6156.45萬(wàn)元 用地面積 13350 成交樓面價(jià) 1601.24元/ 總建筑面積 38448 成交日期 2021.9.7 建筑密度 25% 綠化率 38% 地塊四至 東至科技路，南至那大鎮(zhèn)政府，西為待開(kāi)發(fā)地塊、 北兩側(cè)為住宅區(qū) 科 技 路 住宅區(qū) 中興大道 地塊內(nèi)部 那大鎮(zhèn)政府 科技

8、路 待開(kāi)發(fā)地塊 地塊 u 總建3.84萬(wàn)方，開(kāi)發(fā)體量小; u 區(qū)域新拍土地樓面價(jià)高，競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略采用快銷路線，快速回款同時(shí)獲得較高溢價(jià)； u 容積率較高，建筑形態(tài)以高層為主； u 地塊形狀較為規(guī)整且方正，利于建筑排布。 地塊形狀規(guī)整，建筑體量小，土地取得時(shí)樓面價(jià)低；新拍土地樓面價(jià)高且為百?gòu)?qiáng)房企獲得，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略走快銷路線。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 中興大道（8車道） 科技路 城西公園 u 地塊東側(cè)緊鄰科技路，有少量臨街商鋪，交通方便； u 地塊西側(cè)及南側(cè)是待開(kāi)發(fā)土地， 未來(lái)也將建成住宅小區(qū)； u 項(xiàng)目周邊的科技路（6車道）、中興大道（8車道），車流量

9、較大，直通環(huán)線高速，西環(huán)鐵路等環(huán)島交通網(wǎng)絡(luò)，方便旅游客群，為島外客群置業(yè)儋州提供良好的先天條件。 地塊內(nèi)部 中興大道 地塊 地塊周邊住宅小區(qū)以及待出讓地塊為主，靠近那大鎮(zhèn)政府、城西公園，整體環(huán)境良好，無(wú)明顯不利開(kāi)發(fā)因素。 科技路（6車道） 路 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 儋州火車站 恒大商圈 科 技 老城區(qū) 商圈 中興大道 云月路 那大鎮(zhèn)政府 區(qū)域道路四通八達(dá)，項(xiàng)目至老城區(qū)商圈、儋州車站僅5分鐘步程，恒大商圈區(qū)域約20分鐘步程。 u 項(xiàng)目到老城區(qū)商圈直線距離2.1公里，約3分鐘車程； u 項(xiàng)目到恒大商圈直線距離4.3公里，約9分鐘車程； u 項(xiàng)目到火車站直線距離1.7公里，約5分鐘車

10、程。 u 項(xiàng)目到東坡書(shū)院直線距離32.1公里，約43分鐘車程； u 項(xiàng)目到石花水洞地質(zhì)公園直線距離27.6公里，約35分鐘車程； u 項(xiàng)目到白馬井古跡直線距離39.9公里，約55分鐘車程。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 方圓2公里人口資源 項(xiàng)目 名稱 戶數(shù) 新樓盤(pán) 兆南熙園、碧海一家、京藝源、國(guó)禎棕櫚島 約2100戶 次新樓盤(pán) 蔚藍(lán)椰風(fēng)、和信花園、隆華新村、儋城壹品 約1800戶 老小區(qū) 佳華小區(qū)、豐 華小區(qū)、民樂(lè) 花園、頭譚村、番真、居流 約4300戶 （不包含內(nèi)部其它老住宅小區(qū)） 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橘僦菽谴蟪菂^(qū)居民聚集區(qū)，周邊住宅樓盤(pán)、老小區(qū)及村住戶超8200戶。 佳華小區(qū) 兆南熙園

11、儋城壹品 國(guó)禎棕櫚島 蔚藍(lán)椰風(fēng) 萬(wàn)通城中匯 碧海一家 和信花園 豐華小區(qū) 本案 隆華新村 民樂(lè)花園 京藝源 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 周邊配套資源 教育 儋州第一幼兒園、新起點(diǎn)幼兒園、府南學(xué)校、集門(mén)學(xué)校、那大第一、第五、第六、第七小學(xué)、松濤中學(xué)、第二中學(xué)、東坡學(xué)校 醫(yī)療 第一人民醫(yī)院、西部中心醫(yī)院 市政 儋州市政府、那大鎮(zhèn)政府、健身運(yùn)動(dòng)中心、儋州車站 商業(yè) 大勇商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)美電器 自然資源 人民公園、城西公園 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)擁有良好的生態(tài)環(huán)境景觀資源，教育、交通、醫(yī)療配套齊全， 商業(yè)氛圍有待提高。 西部中心醫(yī)院 第七小學(xué) 市政府 儋州車站 人民公園 東坡學(xué)校 健身運(yùn)動(dòng)中心 那大鎮(zhèn)政

12、府 本案 利新百貨 城西公園 第一幼兒園 新起點(diǎn)幼兒園 第三中學(xué) 大勇商業(yè)廣場(chǎng) 國(guó)美電器 第一人民醫(yī)院 那大第一、第五、 第六小學(xué)、松濤 中學(xué)、第二中學(xué) 集門(mén)學(xué)校 府南學(xué)校、 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 土地本體條件 位于儋州市那大中心城區(qū)，市區(qū)核心。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住區(qū)。 交通道路發(fā)達(dá)，緊鄰國(guó)道225線， 可快速實(shí)現(xiàn)環(huán)島出行。 區(qū)域教育、市政、醫(yī)療配套資源齊全，商業(yè)氛圍有待提高。 儋州那大城區(qū)居民聚集區(qū)，周邊住宅樓盤(pán)、老小區(qū)及村住戶。 地塊形狀較為規(guī)整且方正，利于建筑排布。 6 地塊優(yōu)勢(shì) 4 區(qū)域資源 2 定位方向 項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì)：區(qū)域稟賦好，地塊資源佳 具

13、備打造儋州核心區(qū)宜居宜旅游宜投資的住宅區(qū)的先天條件。 挑戰(zhàn)：新拍土地樓面價(jià)高且多為百?gòu)?qiáng)房企獲得，體量大，產(chǎn)品線豐富，后期競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目需走快銷路線，打造差異化且高附加值產(chǎn)品。 地塊容積率高，景觀資源佳，可打造景觀旅居、投資物業(yè)。 資源稟賦強(qiáng)，交通 便捷，具備吸引島 外區(qū)域客群能力； 周邊區(qū)域人口基數(shù) 大，可激發(fā)投資和 改善人群，打造區(qū) 域投資、改善住宅。 具備打造儋州核心區(qū)宜居宜旅游宜投資的住宅區(qū)的先天條件。 1 區(qū)位條件 3 區(qū)域交通 5 區(qū)域人口 項(xiàng)目核心問(wèn)題 q1、什么樣的產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化？ 看區(qū)域發(fā)展解析城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃，把握發(fā)展脈 絡(luò)，保證項(xiàng)目定位的前瞻性 看市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

14、市場(chǎng)及客戶的潛在機(jī)會(huì)，保證項(xiàng)目定位的可實(shí)現(xiàn)性 看城市特質(zhì)深入了解城市特征保證項(xiàng)目定位與城市 特質(zhì)的契合性 城市發(fā)展規(guī)劃 海島風(fēng)情 人居儋州 宜居宜學(xué)宜業(yè)宜旅游宜投資 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 儋州提升城市功能，建設(shè)海南西部中心城市。海南環(huán)島互動(dòng)城市圈，文化旅游名城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 儋州城市行政區(qū)域 海南省城市行政區(qū)域 城市區(qū)位： 儋州地處海南西北部，瀕臨北部灣，北至省會(huì)?？谑?30多公里， 南距三亞市280多公里；總?cè)丝?04萬(wàn)人，海岸線長(zhǎng)267公里。 城市規(guī)模： 儋州轄那大主城區(qū)、濱海新區(qū)及16個(gè)鎮(zhèn)，土地面積3394平方公里。 城市名片： 儋州市是海南西部的經(jīng)濟(jì)、交通、通信和文化

15、中心，海南洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、海南大學(xué)儋州校區(qū)均在其境內(nèi)。儋州市先后榮獲"全國(guó)農(nóng)業(yè)百?gòu)?qiáng)市'、"全國(guó)衛(wèi)生城 市'、"全國(guó)文明示范市'、"國(guó)家園林城市'、"全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市'、"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市'等稱號(hào)。城市占位： 儋州市是國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，海南西部 中心城市；加快發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，集中打造 以儋州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)城、濱海新區(qū)啟迪科技園為核心的產(chǎn)業(yè)基地。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 儋州城市建設(shè)快速推進(jìn)，那大城區(qū)5年"

16、;長(zhǎng)'了7平方公里。 在實(shí)施新興增長(zhǎng)極和新型城鎮(zhèn)化的"雙新'戰(zhàn)略引領(lǐng)下，儋州城市建設(shè)快速推進(jìn)。近5年來(lái)，儋州累計(jì)投入210.38億元建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施。其中，那大城區(qū)建成區(qū) 面積由2021年的28平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的35.39平方公里。根據(jù)儋州市規(guī)劃， ".五'期末，那大城區(qū)、濱海新區(qū)等主城區(qū)建設(shè)規(guī)模將達(dá)73.88平方公里， 城鎮(zhèn)化率將達(dá)60%。 1950年海南解放至1992年， 儋縣建制沒(méi)有改變。 1993年3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷儋縣，設(shè)立儋州市（縣級(jí)市）。 2021年7月，海南省委五屆三次決定，儋州履行地級(jí)市權(quán)責(zé)。儋州被明確定位為西部中心城市。 2

17、021年2月19日，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意海南省調(diào)整儋州市行政區(qū)劃，設(shè)立地級(jí)儋州市。至此，儋州市成為海南第四個(gè)地級(jí)市。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中商情報(bào)網(wǎng) gdp走勢(shì)：gdp總量?jī)H次于?？凇⑷齺?，位于海南省城市第三水平，但產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型風(fēng)口，增速有所放緩。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)走勢(shì)："退一進(jìn)二'轉(zhuǎn)向"優(yōu)二進(jìn)三'，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)換檔，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化明顯， 預(yù)計(jì)2021年第三產(chǎn)業(yè)將首次超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 城市人口：常住人口總量減少趨勢(shì)放緩，人口自然增長(zhǎng)率逐年下降，政府積極制定紅利政策吸引外來(lái)人口，后期人口總量有望回升。 城市發(fā)展及土地價(jià)值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 城市交通：大交通基本完善，公路、鐵路、城鄉(xiāng)公共交通、道路運(yùn)輸站場(chǎng)、水運(yùn)航線項(xiàng)目將迎來(lái)建設(shè)階段，環(huán)島交通更為便捷。 公路規(guī)劃建設(shè) 目前已建成通