桓仁西江項(xiàng)目融資方案講解學(xué)習(xí)

1、桓仁西江項(xiàng)目策劃融資方案 一、綠色桓仁造紙包裝項(xiàng)目融資（一）、 銀行專項(xiàng)貸款銀行是企業(yè)最主要的融資渠道。 按資金性質(zhì)， 分為流動資金貸款、 固定資 產(chǎn)貸款和專項(xiàng)貸款三類。 專項(xiàng)貸款通常有特定的用途， 其貸款利率一般比較優(yōu)惠， 貸款分為信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。根據(jù)我企業(yè)與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系， 建議從這個方向入手從銀行貸款融資。1 、銀行針對工業(yè)專項(xiàng)貸款項(xiàng)目的政策銀行專項(xiàng)貸款分很多類， 其中針對工業(yè)專項(xiàng)貸款是指貸款計劃下達(dá)銀行后， 由銀 行信貸部門與政府主管部門共同選擇項(xiàng)目的專項(xiàng)貸款， 如四億美元專項(xiàng)、 五億美 元專項(xiàng)、臺商投資企業(yè)專項(xiàng)、旅游專項(xiàng)、輕紡專項(xiàng)、經(jīng)貿(mào)技改專項(xiàng)、科技開發(fā)專 項(xiàng)、節(jié)能

2、專項(xiàng)等；2 、專項(xiàng)貸款項(xiàng)目的選擇程序如下：1）、總行信貸管理部與國家主管部門洽商年度專項(xiàng)貸款項(xiàng)目計劃， 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和我行信貸政策制定專項(xiàng)貸款行業(yè)投向和地區(qū)投向，并 下發(fā)當(dāng)年項(xiàng)目選擇通知和項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)；2）、管轄分行（或總行信貸業(yè)務(wù)部門）接到通知后，按照通知的要 求對借款人和項(xiàng)目進(jìn)行審查并提出初審意見；3）、分行將初審意見會商當(dāng)?shù)卣鞴懿块T后，在規(guī)定期限內(nèi)以省 級分行行發(fā)文形式上報總行信貸管理部；總行信貸業(yè)務(wù)部門直貸項(xiàng)目直接 報送信貸管理部；4）、接到分行（或總行信貸業(yè)務(wù)部門）報送的初審意見后，總行信 貸管理部負(fù)責(zé)與國家主管部門共同對所報項(xiàng)目進(jìn)行審核列出項(xiàng)目初選清單，會簽綜合計劃部后報行

3、領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，行領(lǐng)導(dǎo)簽署意見后，與國家主管部門 聯(lián)合下達(dá)當(dāng)年專項(xiàng)貸款項(xiàng)目計劃。綜上所述想要取得銀行的專項(xiàng)貸款必須得有政府配合， 在得到政府政策性的 扶持外，更進(jìn)一步爭取在銀行合作方面的優(yōu)勢與支持。（二）、以生產(chǎn)支付為基礎(chǔ)的融資模式“生產(chǎn)支付”融資模式是項(xiàng)目融資的早期形式之一， 它最早起源于 20 世紀(jì) 50年代美國的石油，天然氣項(xiàng)目開發(fā)的融資安排。 生產(chǎn)支付融資模式完全以全部或部分產(chǎn)品收益的所有權(quán)作為擔(dān)保品，而不 是采用轉(zhuǎn)讓或抵押方式進(jìn)行融資。 在貸款得到清償前，貸款方擁有項(xiàng)目部分或全部產(chǎn)品的所有權(quán)。生產(chǎn)支付融資模式的運(yùn)作由貸款銀行或項(xiàng)目投資者建立一個融資中介機(jī)構(gòu) （ 一般為信托基金結(jié)構(gòu) ） ，

4、由該機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司簽定“生產(chǎn)支付”協(xié)議，購買項(xiàng)目全部或一定比例的 資源儲量或未來生產(chǎn)的資源性產(chǎn)品產(chǎn)量，作為融資的基礎(chǔ)。根據(jù)生產(chǎn)支付協(xié)議，融資中介機(jī)構(gòu)以支付“購貨款”的形式為項(xiàng)目公司融 資，提供項(xiàng)目的建設(shè)和資本投資資金，而項(xiàng)目公司則承諾按照一定的價格 計算公式安排生產(chǎn)支付，并以項(xiàng)目固定資產(chǎn)抵押和完工擔(dān)保作為項(xiàng)目融資 的信用保證。融資中介機(jī)構(gòu)以生產(chǎn)支付協(xié)議規(guī)定的產(chǎn)品銷售收入權(quán)益及其有關(guān)購買合同 作為還款保證，貸款銀行為融資中介機(jī)構(gòu)安排用于購買這部分資源性產(chǎn)品 的資金。在項(xiàng)目進(jìn)入生產(chǎn)期后，根據(jù)銷售代理協(xié)議，項(xiàng)目公司作為融資中介機(jī)構(gòu)的 代理銷售其產(chǎn)品，銷售收入直接進(jìn)入融資中介機(jī)構(gòu)用以償還債務(wù)。若沒有

5、銷售代理協(xié)議，則融資中介機(jī)構(gòu)要在市場上直接銷售產(chǎn)品，以銷售收入償 還從貸款銀行處借入的“購貨款”。下圖是一個生產(chǎn)支付融資模式用于油田開發(fā)項(xiàng)目的簡明例子(a)開發(fā)階段(b)經(jīng)營階段產(chǎn)品支付責(zé)任貸款還本付息特點(diǎn)信用保證結(jié)構(gòu)較其他融資方式獨(dú)特。生產(chǎn)支付是通過直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品 和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證的 較易于被安排成無追索或有限追索融資形式，較少受債務(wù)比例的限制，融 資的靈活性較大。在生產(chǎn)支付融資結(jié)構(gòu)中， 貸款銀行一般只為項(xiàng)目的建設(shè)資本費(fèi)用提供融資， 而不承擔(dān)項(xiàng)目生產(chǎn)費(fèi)用的貸款，并且要求項(xiàng)目投資者提供最低生產(chǎn)量、最 低產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面的擔(dān)保。生產(chǎn)支付的融資期

6、限一般短于項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)生命周期融資中介機(jī)構(gòu)在生產(chǎn)支付融資中發(fā)揮重要的作用(三) 、造紙項(xiàng)目的設(shè)備融資我建議采用杠桿租賃項(xiàng)目融資模式租賃的分類1、經(jīng)營租賃與融資租賃1)經(jīng)營租賃是指出租人為承租人提供租賃設(shè)備，同時還承擔(dān)租賃設(shè)備的維修和 保養(yǎng)，原料配件供應(yīng)和培訓(xùn)技術(shù)人員等項(xiàng)服務(wù)的一種租賃，故又稱為服務(wù)租賃。經(jīng)營租賃的目的主要不在于融通資金， 而是在于提供或獲取租賃資產(chǎn)的使 用以及出租人的專門技術(shù)服務(wù)，通常是一種短期租賃。經(jīng)營租賃特點(diǎn)：? 可撤銷? 租賃期限短? 不完全支付? 租賃資產(chǎn)的通用性強(qiáng)2)融資租賃( Financial Leasing )又稱設(shè)備租賃( Equipment Leasing

7、 )或現(xiàn) 代租賃 (Modern Leasing) ，是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分 風(fēng)險和報酬的租賃。資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移，也可以不轉(zhuǎn)移。融資租賃的特點(diǎn)：? 是一項(xiàng)涉及三方當(dāng)事人、并至少由兩個以上合同構(gòu)成的三邊交易? 不可撤銷性? 租賃資產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)的分離? 租賃資產(chǎn)具有專用性融資租賃和傳統(tǒng)租賃一個本質(zhì)的區(qū)別就是：傳統(tǒng)租賃以承租人租賃使用物 件的時間計算租金，而融資租賃以承租人占用融資成本的時間計算租金。2、杠桿租賃和單一投資租賃1）單一投資租賃是指租賃資產(chǎn)的購置成本百分之百由出租人自己承擔(dān)。2）杠桿租賃，出租人在投資購買租賃設(shè)備時享有杠桿利益，也就是說出租人在 購

8、買價格昂貴的設(shè)備時，自己以現(xiàn)金投資設(shè)備成本費(fèi)的 20 40，其余的購 置費(fèi)用通過向銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)借款而獲得， 然后把購得的設(shè)備出租給 用戶。這種做法類似銀團(tuán)貸款。杠桿租賃融資模式定義及其優(yōu)越性以杠桿租賃為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式， 是指在項(xiàng)目投資者的要求和安排下， 由杠桿 租賃結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)出租人融資購買項(xiàng)目的資產(chǎn)， 然后租賃給承租人（項(xiàng)目投資者） 的一種融資結(jié)構(gòu)。 資產(chǎn)出租人的收入主要來自蔽稅收益和租賃費(fèi)， 貸款銀行得到 的信用保證主要是項(xiàng)目的資產(chǎn)以及對項(xiàng)目現(xiàn)金流量的控制。對項(xiàng)目發(fā)起人及項(xiàng)目公司來說，采用租賃融資方式解決項(xiàng)目所需資金，具 有以下好處：1. 項(xiàng)目公司仍擁有對項(xiàng)目的控制權(quán)。2.

9、 可實(shí)現(xiàn)百分之百的融資要求3. 較低的融資成本4. 可享受稅前償租的好處。杠桿租賃融資模式的復(fù)雜性杠桿租賃融資模式的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在：第一，上述幾種融資模式的設(shè)計主要側(cè)重于資金的安排、 流向，并將項(xiàng)目的稅務(wù) 結(jié)構(gòu)和會計處理問題放在項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)中加以考慮和解決； 而杠桿租賃融資模 式在結(jié)構(gòu)設(shè)計時不僅需要以項(xiàng)目本身經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度特別是現(xiàn)金流量狀況作為主要的 參考依據(jù)，而且也需要將項(xiàng)目的稅務(wù)結(jié)構(gòu)作為一個重要的組成部分加以考慮。第二，杠桿租賃融資模式中的參與者比上述融資模式要多。第三，杠桿租賃融資模式對項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的管理比其他項(xiàng)目融資模式復(fù)雜。? 杠桿租賃融資模式至少涉及 4 個當(dāng)事人? 資產(chǎn)出租人 -

10、由專業(yè)租賃公司、 銀行和其他金融機(jī)構(gòu)等股本參加者組成 的合伙制結(jié)構(gòu)? 貸款人? 資產(chǎn)承租人 - 真正的投資者? 杠桿租賃經(jīng)理人 - 擔(dān)當(dāng)融資顧問角色? 以杠桿租賃為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資參與者之間的法律關(guān)系租賃協(xié)議資產(chǎn)出租人 / 承租人貸款協(xié)議資產(chǎn)出租人 / 銀行信用保證協(xié)議資產(chǎn)出租人 / 銀行/ 承租人合伙制結(jié)構(gòu)協(xié)議股本參加者管理協(xié)議：合伙制代理人協(xié)議 經(jīng)理人/資產(chǎn)出租人項(xiàng)目資產(chǎn)承租協(xié)議 經(jīng)理人/資產(chǎn)承租人現(xiàn)金流量管理協(xié)議 經(jīng)理人/債務(wù)參加者杠桿租賃融資結(jié)構(gòu)中各參與者之間的關(guān)系通過以上所述如果我們桓仁項(xiàng)目的設(shè)備融資采取這種方式的話，還可以通過一 種手段不僅可以設(shè)備不用花錢而且可以融資到20%-40%

11、勺設(shè)備款，操作模式就是資產(chǎn)出租方和承租方的角色同時有本公司幕后來操作。這樣資產(chǎn)出資方一般拿30%-40%勺設(shè)備款，其余是融資貸的來購買設(shè)備，抵消之前的本金30%-40%S備款，還會剩20%-40%設(shè)備款。二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資：國內(nèi)目前常見的房地產(chǎn)融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托投 資公司發(fā)行信托計劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當(dāng)、民間私募 基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟選擇哪種融資方式，從來就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案和絕對的優(yōu)劣之分， 關(guān)鍵是要看企業(yè)的實(shí)際情況適合哪種融資方式及其規(guī)則。一般來說，最理想的情況是能夠拿到國內(nèi)五大銀

12、行(工、農(nóng)、中、建、交)的大額授信額度。在銀行貸款資源不足的情況下，當(dāng)融資規(guī)模超過千萬元但不足 2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇；當(dāng)融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITS上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租 賃融資的條件。 就我公司桓仁商業(yè)項(xiàng)目尤其是展貿(mào)中心等我建議首選商業(yè)貸款 外其次就是信托融資。信托品種主要是通過以下方式參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的。一、信托貸款信托投資公司通過設(shè)計推出信托品種募集到資金后貸給房地產(chǎn)項(xiàng)目。 這種形 式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。主要有三種具體方式：債權(quán)信托由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金， 部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張， 將房貸資產(chǎn)出售 給信托公

13、司， 也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。 信托以購買信貸資產(chǎn)的途徑間 接參與房地產(chǎn)企業(yè)。前期貸款因?yàn)樯虡I(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在 “五證” 辦全后才可進(jìn)行， 而對于自 有資金不足、 進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目， 便可通過信托貸款形式取得資金 用于征地等前期投入， 在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)， 當(dāng)審批通過后再向銀行申 請貸款。主要貸款也就是信托貸款直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的全部過程。與商業(yè)銀行貸款相比， 信托貸款有以下幾個特點(diǎn)： 期限較短； 對資金及收益 安全性要求較高； 利率相對較低； 單純依靠信托資金， 開發(fā)規(guī)模會受到一定限制 （ 信托合同不超過 200 份，籌集 5000 萬每份不低于

14、 25 萬） ；適用于滾動式開發(fā)形 式等。、股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是集合資金以股權(quán)的方式對項(xiàng)目公司投資， 信托公司派出董事或財務(wù)人員參與項(xiàng)目管理， 在信托終止時， 項(xiàng)目公司股東或第 三方公司溢價回購信托股權(quán)。 信托投資公司通過募集資金對房地產(chǎn)開發(fā)商階段性 持股使大型開發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。這種形式的信企合作方式有以下明顯特征：首先，對于這種階段性持有的股份在信托期限結(jié)束后的處置， 現(xiàn)有兩種方式： 一是開發(fā)商或公司其它股東回購； 二到期拍賣。 信托的目的不是去長期控制某家 公司，而是通過這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財效果， 為委托 人（投資者 ） 謀取較好的投資收益，本

15、身也從中獲取一定的信托報酬。其次，股權(quán)信托在這份合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)， 作為股東每 年的回報率在合同中是固定的， 不參與利潤分成。 在信托期限內(nèi)占到公司股份的 控股或者相對控股地位， 能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策， 以及新的募集資 金計劃等。 這對企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高， 但這是任何一家企業(yè)正常發(fā)展中 的起碼要求，也是為了保證信托品種的安全性，收益性。1、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式（1）操作流程第一步，公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審定；第三步，面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資

16、金以信用貸款的方式投入至房 產(chǎn)項(xiàng)目；第五步，信托公司回收資金。2）優(yōu)點(diǎn)管理比較簡單，收益比較穩(wěn)定2、股權(quán)型信托融資模式這種方式是信托公司在集合資金后， 以增資的方式， 向企業(yè)注資，持有企業(yè) 部分股權(quán)企業(yè)承諾兩年后以溢價的方式將股權(quán)回購， 這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán) 融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色， 是銀行所不能做的 （因?yàn)殂y行不能進(jìn) 行實(shí)業(yè)投資）。（1） 操作流程第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向企業(yè)注入資金。第三步，信托投資公司獲得企業(yè)的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股， 即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可

17、能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否 決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理， 同時，與原 關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購協(xié)議。 為了確?；刭弲f(xié)議的履行， 雙方可能需要有一些擔(dān)保 的條件。第五步，企業(yè)運(yùn)營開發(fā)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從企業(yè)處獲得相應(yīng)的資金，回購股權(quán)，信托融 資過程結(jié)束。（2）模式優(yōu)點(diǎn)能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念， 只要求 在階段時間內(nèi)取得一個合理回報， 并不要求與企業(yè)分享最終利潤的成果， 這樣既滿足了充實(shí)企業(yè)資本金的要求，企業(yè)也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán) 三、金融租賃2004 年 4月上海某租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租 +保理”的金融租 賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司， 并約定 5 年作為回租期， 同時金融租賃公司就此單業(yè)務(wù)與銀行建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系， 確定了資金來源。最終， 該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得 6 億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出 的“租金收