湖北省房屋重置價(jià)格體系

1、湖北省房屋重置價(jià)格體系一、用重置成本法評(píng)估的適用范圍重置成本法主要適用于狹小市場(chǎng)上不具有收益性的房地產(chǎn)，在我行主要用于集體土地上的房屋、非市區(qū)國(guó)有土地上房屋、市區(qū)國(guó)有土地上的工業(yè)房地產(chǎn)及其他特別適用成本法估價(jià)的對(duì)象。二、用重置成本法評(píng)估的技術(shù)路線房屋地上建筑物價(jià)格=重置價(jià)格-折舊重置價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+利潤(rùn)折舊采用年限法與觀察法相結(jié)合的方法測(cè)算，兩種方法的權(quán)重可在30%至70%之間。年限法計(jì)算折舊率=1-（1-殘值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的確定根據(jù)房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表（建綜1992349號(hào)）各類建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)

2、構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等);生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;2、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;3、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年; 4、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;5、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;6、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;7、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。在文件中未規(guī)定鋼結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)查閱相關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)

3、鋼結(jié)構(gòu)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限作如下規(guī)定：1、鋼結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;2、鋼結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年; 3、鋼結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房25年，非生產(chǎn)用房40年;四、房屋殘值率的確定根據(jù)房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表（建綜1992349號(hào)）各類建筑物殘值率一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0;2、磚混結(jié)構(gòu)：2%;3、磚木結(jié)構(gòu)一等：6%;4、磚木結(jié)構(gòu)二等：4%;5、磚木結(jié)構(gòu)三等：3%;6、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：0。在文件中未規(guī)定鋼結(jié)構(gòu)房屋的殘值率根據(jù)查閱相關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)鋼結(jié)構(gòu)房屋殘值率作如下規(guī)定：1

4、、鋼結(jié)構(gòu)一等：8%;2、鋼結(jié)構(gòu)二等：5%;3、鋼結(jié)構(gòu)三等：4%;五、房屋重置價(jià)格的構(gòu)成房屋重置價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)成本=勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)+房屋建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建和安裝工程費(fèi)。房屋建筑安裝工程費(fèi)=直接工程費(fèi)+間接費(fèi)+利潤(rùn)（建筑承包商）+稅金直接工程費(fèi)=直接工程費(fèi)+措施費(fèi)直接工程費(fèi)=直接人工費(fèi)+直接材料費(fèi)+施工機(jī)械使用費(fèi)措施費(fèi)=環(huán)境保護(hù)費(fèi)+文明施工費(fèi)+安全施工費(fèi)+臨時(shí)設(shè)施費(fèi)+夜間施工費(fèi)+二次搬運(yùn)費(fèi)+大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)+混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)+

5、腳手架費(fèi)+已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)+施工排水及降水費(fèi)，共11項(xiàng)間接費(fèi)=規(guī)費(fèi)+企業(yè)管理費(fèi)規(guī)費(fèi)=工程排污費(fèi)+工程定額測(cè)定費(fèi)+社會(huì)保障費(fèi)（養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)）+住房公積金+危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)企業(yè)管理費(fèi)=管理人員工資+辦公費(fèi)+差旅交通費(fèi)+固定資產(chǎn)使用費(fèi)+工具用具使用費(fèi)+勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)+工會(huì)經(jīng)費(fèi)+職工教育經(jīng)費(fèi)+財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+稅金+其他勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)的內(nèi)容：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期工程費(fèi)包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”。詳細(xì)可行性研究的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為3；工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)為設(shè)計(jì)概算的4.5%至1.6%，其中1000萬(wàn)以內(nèi)的項(xiàng)目約占4.5%至4%；工程勘察收費(fèi)基準(zhǔn)

6、價(jià)=工程勘察實(shí)物工作收費(fèi)+工程勘察技術(shù)工作收費(fèi)，在計(jì)算中按實(shí)際工程量和技術(shù)復(fù)雜程度取費(fèi)。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃費(fèi)按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。路、水、電及場(chǎng)地平整按當(dāng)?shù)厮㈦娊油ㄙM(fèi)和正常成本計(jì)算?？辈煸O(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)的計(jì)算由估價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目復(fù)雜程度，參考實(shí)際費(fèi)用支出情況進(jìn)行保守估計(jì)。對(duì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，當(dāng)?shù)匚唇?jīng)過(guò)勘察設(shè)計(jì)的小型項(xiàng)目不宜計(jì)算勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍的的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)一般是由城市規(guī)劃管理部門以配套費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積征收。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外的不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路、水電、通

7、訊、排水、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的正常費(fèi)用。在實(shí)際計(jì)算時(shí)可參考概算定額和建設(shè)單位的實(shí)際成本修正得出。對(duì)沒(méi)有配套的小型項(xiàng)目可不計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)用是建設(shè)單位管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，商品房管理費(fèi)費(fèi)率為13%，經(jīng)濟(jì)適用房的管理費(fèi)費(fèi)率為2%。投資利息投資利息包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的繳納稅費(fèi)。包括銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)（個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及銷售費(fèi)用等）。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為正常條件下建設(shè)單位所能獲得的回報(bào)，在結(jié)果上為銷售收入減去成本、費(fèi)用、和稅金后的余額。以土地取得成本、管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本為基數(shù)計(jì)

8、算的利潤(rùn)率稱為投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位和用途確定，在區(qū)位條件一致條件下一般商業(yè)利潤(rùn)率大于住宅利潤(rùn)率大于工業(yè)利潤(rùn)率。六、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類表房屋建筑結(jié)構(gòu)分類表結(jié)構(gòu)類別結(jié)構(gòu)等級(jí)房屋建筑主要條件鋼結(jié)構(gòu)一等型鋼結(jié)構(gòu)柱，安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，屋面作保溫和隔熱處理，層高6.5米以上，水、電齊全。二等型鋼結(jié)構(gòu)柱，未安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。三等自制鋼結(jié)構(gòu)柱，

9、未安裝天車梁，屋架為自制屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。鋼筋混凝土一等鋼筋混凝土框架，鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板，現(xiàn)澆屋面，30厘米以上磚墻或貼磚外墻，24厘米內(nèi)隔墻，瓷磚地板或部分大理石，花崗巖地面，鋁合金或塑鋼門窗。有水、電、衛(wèi)生間或部分空調(diào)設(shè)備，墻面裝飾條件優(yōu)良。層高三層以上。二等鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆和預(yù)制樓板和屋面，水泥樓地面或部分瓷磚地面或部分水磨石地面。鋁合金門窗，內(nèi)外墻為水泥粉刷，涂料、貼磚墻面，室內(nèi)墻面仿瓷涂料，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。磚混一等磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板

10、，鋼筋混凝土圈梁，構(gòu)造柱，平屋面或平瓦屋面，企口樓地板面層或水泥樓地面或地板磚地面，室內(nèi)墻仿瓷涂料，鋁合金或塑鋼門窗，有水、電、衛(wèi)生設(shè)施，內(nèi)外表飾較好。層高五層以上。二等24厘米以上磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重?，F(xiàn)澆預(yù)制樓板或部分預(yù)制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。水泥地面或部分水磨石地面。正規(guī)門窗，細(xì)致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。層高五層以上。三等磚墻體承重或部分鋼筋混凝土梁柱承重，預(yù)制或部分現(xiàn)澆樓面，鋼筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥樓地面，正規(guī)門窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。四等磚墻體承重，部分圈梁，樓面為預(yù)制板，12厘米內(nèi)墻或其它間隔墻，平屋面或平瓦層面，普通水泥地面，普通門窗

11、，有水、電和共用衛(wèi)生設(shè)備。磚木一等24厘米以上磚墻承重有少量鋼筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平臺(tái)，水泥地面或資磚地面，鋁合金或逆鋼門窗，細(xì)致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備，裝修條件較好。二等24厘米以上磚墻承重，可接受局部12厘米內(nèi)墻，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通門窗，有水、電設(shè)備。三等24厘米磚墻承重可接受12厘米外墻，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通門窗，有水、電設(shè)備。簡(jiǎn)易 木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，簡(jiǎn)易門窗，有電。七、房屋建筑安裝工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑安裝工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)等  級(jí)房屋建筑安裝工程費(fèi)（

12、元平方米）市區(qū)國(guó)有非市區(qū)國(guó)有集體鋼一級(jí)850807.5765二級(jí)780741702三級(jí)600570540鋼    混一級(jí)11101054.5999二級(jí)1000950900磚   混一級(jí)830788.5747二級(jí)740703666三級(jí)660627594四級(jí)590560.5531磚  木一等540513486二等480456432三等380361342簡(jiǎn)  易180171162八、房屋重置價(jià)格的測(cè)算思路重置價(jià)格測(cè)算系數(shù)一覽表序號(hào)建筑物區(qū)位及用途市區(qū)國(guó)有住宅非市區(qū)國(guó)有住宅集體住宅市區(qū)國(guó)有工業(yè)非市區(qū)國(guó)有工業(yè)集體工業(yè)附記1開(kāi)發(fā)成本+2

13、其中：房屋建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)的數(shù)據(jù)見(jiàn)、“重置價(jià)格體系數(shù)據(jù)”3勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)6%3%2%4%2%2%以為基數(shù)計(jì)算4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4020040200按當(dāng)?shù)嘏涮踪M(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)000000無(wú)配套的裸房不計(jì)，避免與土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)重復(fù)計(jì)算6管理費(fèi)用3%2%2%2%2%2%以為基數(shù)計(jì)算7投資利息7.57%7.57%7.57%7.57%7.57%7.57%貸款基準(zhǔn)利率的一定比例計(jì)算6.31%*1. 28開(kāi)發(fā)利潤(rùn)18%6%0%5%3%0%以開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為基數(shù)，結(jié)合物業(yè)類型和市場(chǎng)狀況確定9銷售稅費(fèi)5.50%5.50%5.50%5.50%5.50%5.50%用重置價(jià)*銷售

14、稅費(fèi)率為便于計(jì)算可用（+）*銷售稅費(fèi)率10測(cè)算重置價(jià)（元）（ +）11調(diào)節(jié)系數(shù)根據(jù)估價(jià)對(duì)象區(qū)位、個(gè)別、市場(chǎng)因素進(jìn)行調(diào)節(jié)12實(shí)際重置價(jià)格測(cè)算重置價(jià)*（1±調(diào)節(jié)系數(shù)）九、房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)重置價(jià) 房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) （元平方米）市區(qū)國(guó)有非市區(qū)國(guó)有集體住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)鋼一級(jí)1078 968 871 二級(jí)993 890 799 三級(jí)774 689 615 鋼    混一級(jí)1615 1394 1305 1257 1137 1137 二級(jí)1460 1260 1198 1155 1043 1043 磚   混一級(jí)1220 1053 998 962 866 866 二級(jí)1093 944 892 860 772 772 三級(jí)981 847 798 770 689 689 四級(jí)882 762 716 690 616 616 磚  木一等811 701 657 634 563 563 二等727 628 587 566 501 501 三等586 506 469 452 397 397 簡(jiǎn)  易304 263 234 226 188 188 十、房屋重置價(jià)格的調(diào)節(jié)系數(shù)估價(jià)人員應(yīng)同時(shí)考慮建筑物成本和效用，綜合分析區(qū)位因素和個(gè)別因素對(duì)房屋重置價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對(duì)主城區(qū)以外的估價(jià)對(duì)象不得進(jìn)行區(qū)位因素調(diào)