A公司的項(xiàng)目投資效果評(píng)價(jià)

1、1、如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？國(guó)內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？ 1 1）查看該行業(yè)的龍頭企業(yè)近五年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展情況查看該行業(yè)的龍頭企業(yè)近五年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展情況 2 2）查詢(xún)相關(guān)的政策，看國(guó)家是否有相關(guān)政策對(duì)該行業(yè)有扶植以及查詢(xún)相關(guān)的政策，看國(guó)家是否有相關(guān)政策對(duì)該行業(yè)有扶植以及該行業(yè)未來(lái)發(fā)展是否順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭該行業(yè)未來(lái)發(fā)展是否順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭 3 3）分析本行業(yè)在具體的環(huán)境（周邊環(huán)境、所針對(duì)的具體人群對(duì)目分析本行業(yè)在具體的環(huán)境（周邊環(huán)境、所針對(duì)的具體人群對(duì)目標(biāo)商品的利用以及消費(fèi)情況、資源的合理利用和配置）等情況標(biāo)商品的利用以及消費(fèi)情況、資源的

2、合理利用和配置）等情況 4 4）專(zhuān)派相關(guān)的人員，對(duì)大眾對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)查專(zhuān)派相關(guān)的人員，對(duì)大眾對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)查 5 5）依據(jù)具體情況，首先預(yù)計(jì)出在項(xiàng)目建成之后五年內(nèi)的利潤(rùn)、經(jīng)依據(jù)具體情況，首先預(yù)計(jì)出在項(xiàng)目建成之后五年內(nèi)的利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)狀況等一系列指標(biāo)，判斷是否有很大的盈利空間，是否值得投資營(yíng)狀況等一系列指標(biāo)，判斷是否有很大的盈利空間，是否值得投資 6 6）相關(guān)行業(yè)（如：具體產(chǎn)業(yè)鏈的延伸情況），相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情相關(guān)行業(yè)（如：具體產(chǎn)業(yè)鏈的延伸情況），相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況是否呈穩(wěn)定勢(shì)頭，上下產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)是否健全況是否呈穩(wěn)定勢(shì)頭，上下產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)是否健全 目前我國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀目前我國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀1、供給過(guò)剩，

3、競(jìng)爭(zhēng)激烈，今后發(fā)展速度將會(huì)降低、供給過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈，今后發(fā)展速度將會(huì)降低 2、酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)將逐步西移并優(yōu)化地域、酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)將逐步西移并優(yōu)化地域結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)3、多樣化、多元化、品牌化、個(gè)性化潮流進(jìn)入酒、多樣化、多元化、品牌化、個(gè)性化潮流進(jìn)入酒店業(yè)店業(yè)4、 隨著隨著IT等高新技術(shù)的更新，客房的創(chuàng)新也盡顯等高新技術(shù)的更新，客房的創(chuàng)新也盡顯高科技蹤跡。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新趨勢(shì)高科技蹤跡。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新趨勢(shì)5）、酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際集團(tuán)大）、酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際集團(tuán)大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分

4、析 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和盈利兩方面均面臨拐點(diǎn)，投資屬性由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和盈利兩方面均面臨拐點(diǎn)，投資屬性已明顯減弱，已明顯減弱， 20152015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)回升，整體處于弱復(fù)蘇，年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)回升，整體處于弱復(fù)蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)聚集以大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，一線城市的反彈幅度將明及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市顯超越二、三線城市1、房地產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)加快2、樓市需求仍未見(jiàn)頂，一線城市具有強(qiáng)支撐3、政策羈絆解除，改善型需求盛筵開(kāi)啟4、增

5、量到存量的時(shí)代接力5、地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，可能重回13億規(guī)模 國(guó)房景氣指數(shù)是從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度綜合反國(guó)房景氣指數(shù)是從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于 100 100 為景氣空間，為景氣空間，低于低于 100 100 為不景氣空間。為不景氣空間。2015 2015 年年 5 5 月國(guó)房景氣指數(shù)月國(guó)房景氣指數(shù) 92.4392.43，創(chuàng)下了，創(chuàng)下了 1997 1997 年指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的歷史低值。年指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的歷史低值。2.公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)?收購(gòu)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理管

6、理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目政項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)策風(fēng)險(xiǎn)成本控成本控制風(fēng)險(xiǎn)制風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工期、質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)金融金融風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):縱觀國(guó)內(nèi)酒店，中小型酒店如雨后縱觀國(guó)內(nèi)酒店，中小型酒店如雨后春筍般出現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于春筍般出現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于“白白熱化熱化”。收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn): 目前市場(chǎng)上酒店整體處于供過(guò)于求目前市場(chǎng)上酒店整體處于供過(guò)于求的狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，外資新增投資的可的狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，外資新增投資的可能不大，而且隨時(shí)會(huì)面臨被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)能不大，而且隨時(shí)會(huì)面臨被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦酒店出現(xiàn)資金鏈中斷、經(jīng)營(yíng)虧損，一旦酒店出現(xiàn)資金鏈中斷、經(jīng)營(yíng)虧損，就難以扭轉(zhuǎn)局面。，就難以扭轉(zhuǎn)局面。管理風(fēng)險(xiǎn):專(zhuān)業(yè)的

7、酒店管理人才稀缺，雖然建設(shè)周期相對(duì)短些，但各類(lèi)人才投資成本會(huì)更高，大大降低投資的可能性。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn): :大部分三星級(jí)及以下級(jí)的酒店盡管大部分三星級(jí)及以下級(jí)的酒店盡管環(huán)境好，但長(zhǎng)期處于虧損中，另一環(huán)境好，但長(zhǎng)期處于虧損中，另一部分雖然銷(xiāo)售良好，但酒店發(fā)展到部分雖然銷(xiāo)售良好，但酒店發(fā)展到了一個(gè)坎，員工熱情、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、了一個(gè)坎，員工熱情、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、服務(wù)水平都無(wú)法再上一個(gè)臺(tái)階，前服務(wù)水平都無(wú)法再上一個(gè)臺(tái)階，前景不堪。景不堪。金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。者都要借助于各種融資工具。a、融資能力、融資能力b、貨幣利率變

8、化的風(fēng)險(xiǎn)、貨幣利率變化的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn) : :在該項(xiàng)目運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)在該項(xiàng)目運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整體控制能力是決定投資成敗的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目目建設(shè)的整體控制能力是決定投資成敗的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人為等因素的不確建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人為等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目控制中，主要存定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目控制中，主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。a.a.成本控制風(fēng)險(xiǎn)，成本控制風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他項(xiàng)目建設(shè)一樣，受原材料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他項(xiàng)目建設(shè)一樣，受原材料價(jià)格變化、勞動(dòng)力成本增加、工期遲延、通貨

9、膨脹、匯率波動(dòng)、利價(jià)格變化、勞動(dòng)力成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動(dòng)、利率變化以及環(huán)境和技術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地率變化以及環(huán)境和技術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有其自身的特殊性。產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有其自身的特殊性。b.b.工期，安全、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，工期，安全、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，一方面資金占用時(shí)間延長(zhǎng)，資金成一方面資金占用時(shí)間延長(zhǎng)，資金成本增大；另一方面，會(huì)造成房屋銷(xiāo)售合同交房時(shí)間的違約而引發(fā)賠本增大；另一方面，會(huì)造成房屋銷(xiāo)售合同交房時(shí)間的違約而引發(fā)賠償；更重要會(huì)造成社會(huì)上的不良反應(yīng)，使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。償；更重要會(huì)造成社會(huì)上的不良反應(yīng)，使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。3、計(jì)算投資項(xiàng)目

10、的回收期、會(huì)計(jì)報(bào)酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)含報(bào)酬率 做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資回收期、凈現(xiàn)值，均優(yōu)于做酒店項(xiàng)目，但是內(nèi)部收益率低于做酒店項(xiàng)目，綜合環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)因素，認(rèn)為應(yīng)該放棄酒店和房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該酒店酒店房地產(chǎn)房地產(chǎn)AAHere我們認(rèn)為我們認(rèn)為A A公司應(yīng)該將閑置資公司應(yīng)該將閑置資金進(jìn)行制造業(yè)的深化和擴(kuò)展！金進(jìn)行制造業(yè)的深化和擴(kuò)展！理由：理由：1 1、A A公司本身就是主營(yíng)制造業(yè)，對(duì)行業(yè)比較公司本身就是主營(yíng)制造業(yè)，對(duì)行業(yè)比較熟悉，對(duì)新事物的敏感度較高?？梢愿旄煜ぃ瑢?duì)新事物的敏感度較高?？梢愿旄玫陌盐諜C(jī)會(huì)。好的把握機(jī)會(huì)。2,2,制造業(yè)是我國(guó)主導(dǎo)支柱性企業(yè)，前景良好制造業(yè)是我國(guó)主導(dǎo)支柱性企業(yè)，

11、前景良好 相對(duì)其他產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的制造業(yè)發(fā)展較快、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，也是加入世貿(mào)組織后受益可能性較大的部門(mén)。中國(guó)制造業(yè)得以快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升的基本經(jīng)驗(yàn)有二：一是較早和較大程度的對(duì)外開(kāi)放。一是較早和較大程度的對(duì)外開(kāi)放。中國(guó)多年來(lái)一直是吸引外資最多的發(fā)展中國(guó)家，外商直接投資中超過(guò)70的份額投入到了制造業(yè)領(lǐng)域。對(duì)外商開(kāi)放投資，開(kāi)放市場(chǎng)，中國(guó)的制造業(yè)不僅并未因此而萎縮，而且通過(guò)與外商在合作中學(xué)習(xí)，在競(jìng)爭(zhēng)中提高，產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、水平和競(jìng)爭(zhēng)力不斷擴(kuò)張、提升和增強(qiáng)，許多產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)量位居世界前茅，工業(yè)制成品占出口總額的比例達(dá)到90。二是較深層次、較大范圍的市場(chǎng)化改革。二是較深層次、較大范圍的市場(chǎng)化改革。改革傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，放松或放開(kāi)市場(chǎng)準(zhǔn)入管制，鼓勵(lì)和促進(jìn)市場(chǎng)公平、有效的競(jìng)爭(zhēng)，煥發(fā)了企業(yè)微觀主體的活力。3 3、中國(guó)制造業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)是明顯的，、中國(guó)制造業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)是明顯的，并處在較大程度的動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)換中。并處在較大程度的動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)換中。 這種比較優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在數(shù)量龐大、供給源源不斷的低成本勞動(dòng)力等要素方面，而且更多地體現(xiàn)于不斷向高加工度方向升級(jí)的大規(guī)模加工組裝業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的巨大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模和潛力等方面。這些比較優(yōu)勢(shì)在很大程度上已經(jīng)形成了中國(guó)獨(dú)特的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)