買房筆記、買二手房經(jīng)驗(yàn)(精華版本)

1、一、合同前準(zhǔn)備（查冊(cè)）1、弄清楚房子，位置，性質(zhì)，面積，結(jié)構(gòu)，格局，裝修，設(shè)備、土地性質(zhì)、優(yōu)缺點(diǎn)。2、租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。3、產(chǎn)權(quán)共有人一致同意出售（業(yè)主離婚協(xié)議未注明房屋歸屬的情況，要求有公正書）4、 價(jià)格，中介費(fèi)，稅費(fèi)，雜費(fèi)，公積金貸款年限及付款時(shí)間和分次。5、查冊(cè)：業(yè)主及房產(chǎn)真實(shí)性、第一：房子沒有按揭、抵押、查封、訴訟記錄的，產(chǎn)權(quán)絕對(duì)清晰。第二：房屋的基本信息，比如地址，業(yè)主，房產(chǎn)證號(hào)碼，這些是房產(chǎn)證是不是一致。第三：建筑年代，個(gè)別查冊(cè)沒有寫的，到時(shí)候最好在房管局問一下大概什么年代的。查清楚房屋能否公積金，公積金貸款年限等，業(yè)主要準(zhǔn)備好相關(guān)證件。二、定金（三方合同）對(duì)業(yè)主：1、簽合同前，

2、檢驗(yàn)并保留復(fù)印件業(yè)主身份證，房產(chǎn)證，戶口簿原件，查冊(cè)信息，以及共有人同意出售協(xié)議，并保留復(fù)印件。在沒看到這幾個(gè)東西前不能交一分錢。2、有些房子有繼承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的。對(duì)此需要與全部共有人簽訂房屋買賣合同，否則無效。3、二手房有租客的話，必須租客同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且要求業(yè)主也租客協(xié)商好搬離的日期。不影響到買房人。4、出同意貸款書后7個(gè)工作日內(nèi)辦理過戶，可約定為，買賣雙方任何一方不按時(shí)過戶的，可按照逾期一天按照總房款的0.05%支付違約金。如果逾期超過10日還未辦理的，視為根本性違約，可按照總房款的20%或適用定金支付違約金。5、定金 訂金要注意。6、交樓說明，原業(yè)主必須在交樓前

3、，結(jié)清水電，煤氣，電話，電視，寬帶，物業(yè)、維修基金等費(fèi)用，各種費(fèi)用以交樓時(shí)間為分割，即交樓日前所有關(guān)于該房產(chǎn)的費(fèi)用由原業(yè)主負(fù)責(zé)。并將相關(guān)繳費(fèi)單據(jù)供買家查看。由中介協(xié)調(diào)甲乙雙方，辦理交樓確認(rèn)手續(xù)，賣家買家在交樓確認(rèn)單簽名代表交樓手續(xù)完結(jié)。7、二手房合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等要全面考慮。2、 貸款不到，合同作廢，返還定金（對(duì)應(yīng)因房屋樓齡原因或中介提供虛假信息、公積金中心或銀行自身原因，造成的無法貸款，合同自動(dòng)解除，業(yè)主退回定金，中介退回手續(xù)費(fèi)。）。8、 必須在合同中約定一個(gè)月內(nèi)遷出戶口，否則按照每日多少錢違約金。9、 房款包括所有費(fèi)用，交房前不得再有其他

4、費(fèi)用產(chǎn)生，加到合同里面。10、 首付款到尾款交樓期間，業(yè)主必須保證房屋門、窗、天花、墻壁、地面、房間內(nèi)格局等質(zhì)量不發(fā)生變化。11、 業(yè)主在付首付款前退回定金，給買家用作首付款。中介公司1、中介有責(zé)任保證，房屋產(chǎn)權(quán)無任何瑕疵，符合國(guó)家法律和法規(guī)交易條件，房屋無抵押，無貸款，無凍結(jié)，無查封，無任何質(zhì)量問題，房屋共有人書面同意出售，房屋承租人放棄有現(xiàn)購(gòu)房權(quán)。房屋交易過程甲乙雙方身份真實(shí)合法，無其他導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)，保證該房屋不受合法追討。有責(zé)任進(jìn)行查冊(cè)，驗(yàn)證甲乙雙方身份，產(chǎn)權(quán)，網(wǎng)簽，過戶，交樓等手續(xù)，并在整個(gè)過程中提供甲乙雙方相關(guān)咨詢，協(xié)調(diào)處理爭(zhēng)議。如因上述原因?qū)е卤窘灰谉o法實(shí)現(xiàn)，中介應(yīng)及時(shí)通知乙

5、方，并在兩個(gè)工作日內(nèi)退還乙方全部付款（包括定金）。并協(xié)調(diào)甲方支付乙方雙倍定金作為違約金。在本次購(gòu)房過程中，中介有義務(wù)及時(shí)與買賣雙方溝通進(jìn)展，及時(shí)告知或反饋存在問題，中介不得拖延辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間，不提供錯(cuò)誤信息，不得故意不提供辦理手續(xù)等信息，忘記帶資料，等不配合的行為將視為違約。2、中介合同里一般都有交易不成功也要支付中介費(fèi)的霸王條款。如果賣家違約了，你也要先支付，再由你去跟賣家追償。這些條款特別不公平，特別霸王，簽合同的時(shí)候一定要堅(jiān)決刪除。3、 另外，對(duì)于一些業(yè)主在外地，委托親屬賣房的，為了防止安全，還是不要看這樣的房子。中介應(yīng)該做什么？3、弄清楚價(jià)款，總價(jià)，付款方式，付款條件，如何申請(qǐng)貸款

6、，定金，尾款。4、履行期限，地點(diǎn)，方式，寫明交房時(shí)間，條件，辦理手續(xù)過程，各項(xiàng)稅費(fèi)，5、違約責(zé)任說明，怎樣算違約，違約金計(jì)算方式，爭(zhēng)議解決選擇訴訟。6、合同生效條款，各種期限設(shè)定。 不按時(shí)交房怎么辦？1、交房節(jié)點(diǎn)a、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后*個(gè)工作日b、收到全部購(gòu)房款或首期款后*工作日c、或者其他，雙方協(xié)商一致的約定，但是一定要有具體的時(shí)間，比如過戶后三個(gè)工作日或者2016年3月1號(hào)前2、交房條件a、驗(yàn)收并在物業(yè)交割單上簽字、移交鑰匙等b、買家預(yù)留交樓保證金，一般金額在3000元-20000元不等未按時(shí)交房的賠償逾期交房責(zé)任除不可抗拒原因外，賣方未按照約定的期限和條件將房屋交付給買方的，按照下列

7、方式處理：逾期在10日之內(nèi)，合同約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日計(jì)算向買方支付總房款萬分之五的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起10日內(nèi)向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過10日后，買方有權(quán)退房，買方退房的，賣方應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起10日內(nèi)退還全部已付款，并按照買方全部已付款的20%向買方支付違約金。1、有沒有補(bǔ)過地價(jià)？2、產(chǎn)權(quán)共有人一致同意出售？3、產(chǎn)權(quán)共有人都同意回國(guó)辦理手續(xù)？4、房屋銀行按揭是否還清？5、有無抵押、查封、訴訟情況？6、業(yè)主房產(chǎn)證身份證信息是否一致？7、業(yè)主是移民國(guó)外？8、業(yè)主是否有中國(guó)國(guó)籍，包括國(guó)內(nèi)身份證戶口本等辦理賣房屋所需證件是否齊全？9、目

8、前住客是否放棄優(yōu)先購(gòu)房權(quán)？10、貸款不到，處理辦法？11、業(yè)主是否占用戶口？12、業(yè)主是否占用學(xué)位？13、交房時(shí)間及結(jié)清水電過戶？14、預(yù)留部分尾款作為水電結(jié)清交樓保證金？15、業(yè)主能否按時(shí)回國(guó)配合履行網(wǎng)簽、按揭、過戶、交樓等手續(xù)？16、三方身份證復(fù)印件供對(duì)方留存？17、番禺撤市劃區(qū)房產(chǎn)證地址是市還是區(qū)？18、業(yè)主夫婦什么時(shí)間可以回來？19、業(yè)主回國(guó)后按照我們商定的價(jià)格出售房屋，不再有價(jià)格變化？20、定金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？21、能否做公積金？22、公積金貸款年限？23、按揭評(píng)估價(jià)多少，是否保證貸款不出風(fēng)險(xiǎn)？24、中介費(fèi)，稅費(fèi)，按揭費(fèi)？25、網(wǎng)簽時(shí)間？26、遞件按揭申請(qǐng)時(shí)間？27、過戶時(shí)間？28、交樓時(shí)

9、間？締結(jié)購(gòu)房合同保證金協(xié)議：甲乙丙三方方本著自愿、平等的原則，就甲方代其姐向乙方出售（確定出售意向）其姐與姐夫所有的位于XXXX的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)：XXXX）的相關(guān)事宜達(dá)成一致并訂立本合約以期共同遵守執(zhí)行后續(xù)甲方姐姐回國(guó)后正式辦理買賣手續(xù)。1、 甲方自愿簽署該份協(xié)議，承諾所述家人房產(chǎn)基本信息真實(shí)，并承擔(dān)違約后，個(gè)人質(zhì)押資金作為違約金由中介公司劃撥給乙方的責(zé)任。2、 甲乙雙方托管在中介公司的資金，不作為任何中介費(fèi)用。3、 該房屋業(yè)主未簽署網(wǎng)簽合同或辦理過戶手續(xù)的情況，乙方繳納任何中介費(fèi)用。4、 因甲方家人（該房屋業(yè)主）個(gè)人原因造成未能按時(shí)履行網(wǎng)簽、按揭、過戶、交樓等手續(xù)，造成交易不能完成的，乙方不

10、承擔(dān)任何中介費(fèi)用，已繳納的費(fèi)用須退回。5、 該協(xié)議簽署后 一周內(nèi)，業(yè)主本人須回國(guó)與乙方簽署正式的購(gòu)房合同及配合辦理相關(guān)手續(xù)。如為能按時(shí)回國(guó)辦理，視甲方違約，甲方所托管資金作為違約金支付給乙方。6、 甲方家人（該房屋業(yè)主）回國(guó)后，須按照本協(xié)議達(dá)成的價(jià)格 將房屋出售給乙方，有任何變更價(jià)格的行為，視甲方違約。1、要求業(yè)主弟弟提交身份證復(fù)印件，協(xié)議寫明其姐X年月日回國(guó)，其姐委托其弟以X元出售其房產(chǎn)2、協(xié)議寫明保證金由中介哪個(gè)帳號(hào)保管3、協(xié)議寫明如果簽訂了正式的購(gòu)房協(xié)議，買方保證金轉(zhuǎn)為購(gòu)房協(xié)議的定金。4、協(xié)議寫明，若買方與業(yè)主對(duì)房產(chǎn)價(jià)格協(xié)商后更改，需另定書面協(xié)議并由買方與業(yè)主弟弟、中介三方簽署后，此協(xié)議方能作廢。5、協(xié)議寫明如果X年X月X日前，業(yè)主不愿意以價(jià)格為X元的價(jià)格向