匯豐辦公樓物業(yè)管理方案(共66頁(yè))

1、匯 豐 辦 公 樓物業(yè)管理方案泉州寶豐物業(yè)管理有限公司2011年4月14日目 錄第一章 項(xiàng)目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機(jī)制第二章 項(xiàng)目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第三章 物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施第四章 安全管理服務(wù)第五章 保潔綠化養(yǎng)護(hù)管理第六章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)及措施第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則第八章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案第九章 物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算第一章 項(xiàng)目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機(jī)制第一節(jié) 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況和功能分析匯豐集團(tuán)辦公大樓位于豐澤區(qū)東海街道寶山社區(qū)大埔村，與桃源山莊別墅區(qū)與迎賓館相鄰,由匯豐置業(yè)(中國(guó))有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地面積801.2平

2、方米，建筑面積_2600平方米，樓層五層。設(shè)備設(shè)施先進(jìn)精良，主要設(shè)備：消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)等。二、項(xiàng)目管理重點(diǎn)分析根據(jù)上述項(xiàng)目概況和功能分析，匯豐辦公樓項(xiàng)目有以下管理重點(diǎn)：1、匯豐辦公樓為匯豐集團(tuán)公司的辦公地，公司的各個(gè)部門(mén)集中在辦公樓辦公，也是公司對(duì)外接待及展現(xiàn)公司實(shí)力的窗口，物業(yè)管理服務(wù)的好壞，直接影響到公司的外在形象。因此物業(yè)管理服務(wù)要做到以下幾點(diǎn)：確保辦公樓區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)安全萬(wàn)無(wú)一失、保密工作萬(wàn)無(wú)一失、人身安全萬(wàn)無(wú)一失、消防管理萬(wàn)無(wú)一失；保障辦公樓設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好、維護(hù)保養(yǎng)有計(jì)劃、按時(shí)間、保質(zhì)量、有記錄；做好辦公樓的節(jié)能降

3、耗工作，為公司節(jié)約資金；通過(guò)優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)樹(shù)立公司節(jié)約、開(kāi)放、親和、文明的公眾形象。第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)模式物業(yè)公司在匯豐辦公樓設(shè)立匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)行以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，公司統(tǒng)籌各部門(mén)協(xié)助為補(bǔ)充的管理模式。接受匯豐公司各部門(mén)的監(jiān)督檢查，為公司辦公樓提供專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。匯豐公司寶豐物業(yè)管理有限公司溝通協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查指導(dǎo)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工程維修組保潔綠化組安全管理組提供服務(wù)匯豐公司及來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制一、計(jì)劃目標(biāo)管理1、物業(yè)公司將根據(jù)匯豐辦公樓的具體情況和實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)需求，制定各項(xiàng)詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)。依此標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)

4、，公司與物業(yè)服務(wù)中心簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，并按目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)的內(nèi)容檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心的工作，定期進(jìn)行考評(píng)和驗(yàn)證，并依此對(duì)物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行獎(jiǎng)懲。2、針對(duì)物業(yè)管理工作的具體內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)中心將目標(biāo)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分解、量化為硬性指標(biāo)，落實(shí)到各職能部門(mén)、班組和個(gè)人，進(jìn)行量化考核。二、行政監(jiān)督管理公司在物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采用以下管理方式對(duì)各職能部門(mén)、專(zhuān)業(yè)班組實(shí)施管理，保證服務(wù)工作的正常運(yùn)行。1、經(jīng)濟(jì)手段：公司與員工明確崗位職責(zé)，制定員工績(jī)效考核制度及員工工作行為考核獎(jiǎng)懲規(guī)定，以此調(diào)動(dòng)員工工作積極性。公司與物業(yè)服務(wù)中心簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，制定物業(yè)服務(wù)中心的管理目標(biāo)、管理業(yè)績(jī)和薪酬掛鉤的考評(píng)制度，以此促進(jìn)物業(yè)服

5、務(wù)中心的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)新精神。2、規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。3、日常行政管理：物業(yè)服務(wù)中心每周召開(kāi)一次工作例會(huì)，制定每周詳細(xì)的工作計(jì)劃，各職能部門(mén)每日召開(kāi)15分鐘晨會(huì)，布置當(dāng)日工作，明確工作目標(biāo)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法。4、宣傳教育：通過(guò)各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)，樹(shù)立員工與公司利益、員工個(gè)人發(fā)展與公司發(fā)展一致性的認(rèn)同感。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。三、體系管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)根據(jù)公司制訂的ISO9001質(zhì)量管理管理體系作業(yè)手冊(cè)（含工程作業(yè)手冊(cè)、保安作業(yè)手冊(cè)、

6、保潔作業(yè)手冊(cè)、綠化作業(yè)手冊(cè)）的要求和各項(xiàng)管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)，最大限度地提高客戶(hù)滿(mǎn)意程度，爭(zhēng)取超越公司期望。四、協(xié)調(diào)管理1、用協(xié)調(diào)管理的方法，解決各類(lèi)矛盾和沖突。2、對(duì)員工實(shí)施人性化管理，遵循“只有為員工提供滿(mǎn)意的工作和生活環(huán)境，員工才能夠?yàn)闃I(yè)主方提供更滿(mǎn)意的服務(wù)”的思想。保障員工的后勤生活服務(wù)，鼓勵(lì)員工對(duì)服務(wù)工作和公司的管理提出意見(jiàn)和合理化建議，增加服務(wù)意識(shí)和管理凝聚力，把存在的問(wèn)題逐一解決，讓員工滿(mǎn)意。3、對(duì)因員工服務(wù)質(zhì)量造成公司及客戶(hù)投訴等問(wèn)題，在了解實(shí)事、明確責(zé)任后，采取紀(jì)律、經(jīng)濟(jì)處罰，不思悔改或情節(jié)嚴(yán)重的，可采取行政方法直至法律手段予以解決。五、管理工作的控制方

7、法1、嚴(yán)格崗位責(zé)任和管理作業(yè)規(guī)程的有效實(shí)施，實(shí)行責(zé)任目標(biāo)控制。2、由人力資源部采用量化考核辦法，以嚴(yán)格的考核制度、競(jìng)爭(zhēng)上崗制度和末位淘汰制度實(shí)行控制。3、實(shí)行物業(yè)服務(wù)中心日檢、公司周檢、月檢、監(jiān)督、催辦，使物業(yè)服務(wù)中心運(yùn)作控制更為嚴(yán)謹(jǐn)。4、用嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，通暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，環(huán)環(huán)相扣實(shí)施控制。5、保安24小時(shí)值班制度，保證各項(xiàng)工作及時(shí)完成。6、物業(yè)服務(wù)中心每周召開(kāi)一次工作例會(huì)，每月召開(kāi)一次工作總結(jié)會(huì)，對(duì)各職能部門(mén)的服務(wù)工作進(jìn)行總結(jié)評(píng)比。第二章 項(xiàng)目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第一節(jié) 項(xiàng)目人員配備及部門(mén)、崗位職責(zé)針對(duì)匯豐辦公樓項(xiàng)目的特點(diǎn)及管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，在人員編制上我們堅(jiān)持“管理層精練

8、、高效，操作層專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)”的原則，以保證管理工作的有效落實(shí)，達(dá)到預(yù)期的管理目標(biāo)。一、崗位設(shè)置和人員編制（13人）部門(mén)職 位配置說(shuō)明配置人數(shù)物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心經(jīng)理由物業(yè)公司物業(yè)部副經(jīng)理兼任1人安全管理組班長(zhǎng)由桃源山莊別墅區(qū)領(lǐng)班兼任保安員負(fù)責(zé)辦公樓安全巡查1人×3班3人保安員辦公樓形象崗1人×3班3人小計(jì)6人保潔綠化組保潔領(lǐng)班保潔綠化管理1人1人保潔員一樓及外圍1人、二、三樓1人、四、五樓1人3人綠化工 外圍綠化及室內(nèi)盆花養(yǎng)護(hù)1人1人小計(jì)5人工程維修組水電維修工負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施維護(hù)及日常報(bào)修處理1人小計(jì)1人物業(yè)服務(wù)中心合計(jì)13人二、部門(mén)職責(zé)及崗位職責(zé)1、部門(mén)職責(zé) 安全管理組全面負(fù)

9、責(zé)匯豐辦公樓治安、消防安全管理工作。負(fù)責(zé)與政府治安、消防主管部門(mén)的協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓內(nèi)消防管理工作。負(fù)責(zé)公共房間備用鑰匙的管理和公司委托鑰匙的管理工作。負(fù)責(zé)治安、消防培訓(xùn)、演練和全面消防檢查工作。負(fù)責(zé)組織落實(shí)保安員人員的培訓(xùn)、考核工作。完成上級(jí)安排的其它工作。 工程維修組職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)涉及工程項(xiàng)目供方的評(píng)審和選擇工作。負(fù)責(zé)辦公樓委托管理的房屋及設(shè)備設(shè)施的管理工作。負(fù)責(zé)房屋及設(shè)備設(shè)施的標(biāo)識(shí)管理工作。負(fù)責(zé)設(shè)備的管理、選型、檢查、報(bào)廢工作，組織對(duì)設(shè)備設(shè)施的更新改造。負(fù)責(zé)年度房屋完損等級(jí)的評(píng)定工作。負(fù)責(zé)與物業(yè)有關(guān)的工程檔案的管理工作。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓項(xiàng)目低壓配電室運(yùn)行檢查。負(fù)責(zé)運(yùn)行值班記錄的填寫(xiě)。負(fù)責(zé)設(shè)備

10、室內(nèi)的衛(wèi)生、保潔工作。負(fù)責(zé)落實(shí)值班人員的培訓(xùn)工作。完成上級(jí)安排的其它工作。2、崗位職責(zé) 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理主持匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心管理資源配備，貫徹公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理體制和層級(jí)管理原則，決定匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及其職權(quán)與相互關(guān)系。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心管理資源配備，對(duì)經(jīng)理以下員工的錄用、考核、獎(jiǎng)罰、晉升及人事變動(dòng)有建議權(quán)。組織編制匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心年/月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，審批各職能部門(mén)的年/月度工作計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督其實(shí)施。審批匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心預(yù)算，控制管理資金使用、費(fèi)用開(kāi)支、成本消耗、提高管理的經(jīng)濟(jì)效益。定期召開(kāi)管理例會(huì)，聽(tīng)取工作匯報(bào)，及時(shí)處理職能部門(mén)反

11、映的各種問(wèn)題，協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作關(guān)系，以利于各項(xiàng)工作的開(kāi)展。與匯豐公司保持良好的溝通，聽(tīng)取各項(xiàng)合理化建議，不斷完善匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心的管理。根據(jù)公司的總體安排組織制定匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心員工內(nèi)部管理制度，合理分配勞動(dòng)報(bào)酬，調(diào)動(dòng)員工積極性。負(fù)責(zé)組織完成匯豐公司及物業(yè)公司交辦的其它工作。 保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)負(fù)責(zé)組織、落實(shí)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心的安全、交通和消防管理等各項(xiàng)任務(wù)。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心保安員的思想教育、行政管理、違紀(jì)查處工作。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心保安員日常勤務(wù)的組織實(shí)施、檢查、指導(dǎo)、講評(píng)。負(fù)責(zé)安全管理組勤務(wù)值班，突發(fā)事件的組織指揮和各項(xiàng)處置方法的擬制、方案的演練。負(fù)責(zé)指導(dǎo)護(hù)

12、衛(wèi)人員貫徹執(zhí)行職責(zé)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心保安隊(duì)伍建設(shè)，幫助保安人員解決實(shí)際困難，定期組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高全員解決問(wèn)題的能力和水平。負(fù)責(zé)消防管理工作，配備專(zhuān)管人員，配齊消防器材，經(jīng)常檢查，使消防器材始終保持良好狀態(tài)，使緊急疏散通道暢通無(wú)阻，無(wú)任何火災(zāi)隱患。完成公司和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。 水電維修工職責(zé)1、維修電工必須熟練掌握各類(lèi)設(shè)備操作、維修及保養(yǎng)規(guī)程。2、每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。3、處理各類(lèi)故障須及時(shí)、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)。并將處理結(jié)果報(bào)告物業(yè)

13、服務(wù)中心及報(bào)修部門(mén)。4、維修操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)，絕緣及防水處理必須可靠，不得疏忽大意。5、配電箱內(nèi)各開(kāi)關(guān)及各電器元件、線(xiàn)路等不得有噪音、過(guò)熱及共它故障，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)。6、各類(lèi)臨時(shí)用電，必須接入漏電開(kāi)關(guān)，并保證漏電開(kāi)關(guān)靈敏有效。7、維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工需要外，不得在辦公樓范圍內(nèi)走動(dòng)。8、維修人員不得在辦公樓范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔扔廢棄物。 綠化工職責(zé)1、負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的綠化工作實(shí)施全面管理，并制定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2、熟悉掌握轄區(qū)綠化地面積和布局，花草樹(shù)木的品種和數(shù)量、花草樹(shù)木的名稱(chēng)、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法。3

14、、根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，按時(shí)對(duì)轄區(qū)的綠地、花木進(jìn)行適量澆水。4、定期對(duì)綠地和花木進(jìn)行修剪、整形、除雜草、施肥和滅蟲(chóng)等養(yǎng)護(hù)工作。5、負(fù)責(zé)按計(jì)劃進(jìn)行綠化更新、改造培植，并能根據(jù)物業(yè)服務(wù)處大型活動(dòng)和元旦五一、國(guó)慶、春節(jié)等節(jié)日花卉布景擺設(shè)，使辦公樓區(qū)域環(huán)境優(yōu)美。6、階段性學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高養(yǎng)護(hù)管理水平。7、積極宣傳愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木、公共綠化觀念，維護(hù)轄區(qū)綠化不受人為破壞。 保潔員職責(zé)1、 按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和操作程序，保質(zhì)保量完成辦公樓區(qū)域內(nèi)的清潔保養(yǎng)工作，保持所轄區(qū)域的干凈整潔；2、 負(fù)責(zé)辦公樓周?chē)耐ǖ?、地面停?chē)場(chǎng)、停車(chē)位、綠化帶的清潔保養(yǎng)；3、 負(fù)責(zé)樓宇首層至天臺(tái)所有公共部分的清潔保養(yǎng)，匯豐公司各領(lǐng)導(dǎo)辦

15、公室的保潔工作；4、 負(fù)責(zé)所轄辦公樓區(qū)域內(nèi)所有垃圾的收集清運(yùn)，清理干凈工作現(xiàn)場(chǎng)；5、 積極參與公司和物業(yè)服務(wù)中心組織的各項(xiàng)活動(dòng) ；6、 完成物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)主管及班長(zhǎng)交辦的其它工作及突發(fā)性工作。 保安員崗位職責(zé)1、上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保辦公樓安全。2、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，堅(jiān)守崗位，提高警惕，執(zhí)勤過(guò)程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，對(duì)突發(fā)火災(zāi)、刑事案件等實(shí)施具體的應(yīng)急工作。3、愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共

16、財(cái)物，對(duì)匯豐辦公樓內(nèi)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉匯豐辦公樓消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種消防器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理。確保安全管理工作萬(wàn)無(wú)一失。4、對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅(jiān)決設(shè)法抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)處理。對(duì)發(fā)生在辦公樓區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但不得勘察現(xiàn)場(chǎng)。5、在執(zhí)行安全管理服務(wù)過(guò)程中，如遇違法分子不服制止，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)措施。6、對(duì)進(jìn)出匯豐辦公樓的外來(lái)人員、車(chē)輛及其攜帶、裝載的物品，按匯豐辦公樓規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，制止未經(jīng)許可的人員進(jìn)入?yún)R豐辦公樓。7、樹(shù)

17、立良好的辦公樓標(biāo)兵崗形象，嚴(yán)格辦公區(qū)域內(nèi)照明的開(kāi)關(guān)時(shí)間，節(jié)約公司能源。8、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。第二節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘人員選聘、配備原則1、堅(jiān)持效率優(yōu)先的原則：根據(jù)該項(xiàng)目人員配備需求和公司人力資源規(guī)劃，面向社會(huì)和公司內(nèi)部公開(kāi)選聘，公平、公正，擇優(yōu)錄取。2、堅(jiān)持確保質(zhì)量的原則：立足于該項(xiàng)目的概況和特點(diǎn)，用優(yōu)秀的企業(yè)文化、廣闊的職業(yè)發(fā)展空間吸引優(yōu)秀人才，注重人員的專(zhuān)業(yè)水平、發(fā)展?jié)摿?、綜合素質(zhì)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、求職動(dòng)機(jī)和創(chuàng)新、進(jìn)取、奉獻(xiàn)精神。3、堅(jiān)持考評(píng)審批的原則：根據(jù)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心所需人員的不同層次和級(jí)別，采取不同的考評(píng)和審批方式，執(zhí)行不同程序；4、堅(jiān)持持證上崗的原則：所有員工上崗前

18、必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和考核，中層以上管理人員均持有物業(yè)上崗證，工程、特崗人員持證上崗率100%。5、堅(jiān)持動(dòng)態(tài)適應(yīng)的原則：在人員配備滿(mǎn)足匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心需求后，及時(shí)了解人員與崗位的適應(yīng)程度，做必要調(diào)整，以達(dá)到人適應(yīng)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮團(tuán)體精神，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同進(jìn)步，創(chuàng)造良好的職業(yè)生涯，使企業(yè)增值。第三節(jié) 項(xiàng)目人員的素質(zhì)承諾匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心管理服務(wù)人員素質(zhì)承諾1、管理人員：所有管理人員要求大專(zhuān)以上學(xué)歷，持物業(yè)上崗證或其它相關(guān)管理崗位資格證書(shū)，有五年以上相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)，工作任勞任怨，熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，善于溝通和協(xié)調(diào)、分析、處理問(wèn)題，與匯豐公司處理好各種關(guān)系。2、工程人員：持有相

19、關(guān)崗位證書(shū)，具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)的操作能力，責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。派往該項(xiàng)目的工程人員需要有2年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，持有專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)。3、保安員：年齡20-35歲，身高1.72米以上，初中以上文化，部隊(duì)退伍軍人優(yōu)先，為招錄原則，保證保安員品行端正，素質(zhì)過(guò)硬。4、保潔綠化工：年齡30-45歲，身高1.6米以上，初中以上文化，有多年的保潔綠化或酒店、物業(yè)行業(yè)工作經(jīng)歷。第四節(jié) 項(xiàng)目人員的勞資管理一、匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格按照勞動(dòng)法及泉州市有關(guān)勞動(dòng)保障法規(guī)要求和公司的人力資源管理辦法的規(guī)定，對(duì)人員的招聘和錄用、試用轉(zhuǎn)正定級(jí)、內(nèi)部調(diào)動(dòng)、調(diào)薪、任職、薪酬、福利、員工的培訓(xùn)、員工的辭

20、（離）職等進(jìn)行嚴(yán)格管理。二、按照勞動(dòng)法和社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)管理規(guī)定，協(xié)助公司對(duì)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心人員進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)的管理工作。三、公司將與匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心所有員工均簽訂定期勞動(dòng)合同，明確崗位職責(zé)和內(nèi)容，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)。勞資按不同技術(shù)工種、不同級(jí)別分別實(shí)行月薪制。四、公司將與匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)班以上人員簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。實(shí)行工資與管理業(yè)績(jī)掛鉤的方式，以此促進(jìn)員工的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)新精神。五、對(duì)所有轉(zhuǎn)正保安、保潔、綠化、水電維修人員均進(jìn)行人身意外傷害保險(xiǎn)的參保。第五節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核一、人員的崗位培訓(xùn)根據(jù)該項(xiàng)目的概況和匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心人員的層次、特點(diǎn)，遵循按需

21、施教、學(xué)以致用、全員教育培訓(xùn)和重點(diǎn)提高相結(jié)合、嚴(yán)格考核和擇優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)的原則，按照層次化、統(tǒng)一化、系統(tǒng)化的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)組織入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、外派培訓(xùn)、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)的針對(duì)性培訓(xùn)，提高全員綜合素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)“管理層精練、高效，操作層專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)”的培訓(xùn)目標(biāo)，為物業(yè)服務(wù)中心提供充足的人力資源。1、新員工入職培訓(xùn)結(jié)合入職培訓(xùn)基礎(chǔ)性、適應(yīng)性、非個(gè)性化的特點(diǎn)，由人力資源部集中組織或各部門(mén)自行組織培訓(xùn)，要求新員工培訓(xùn)考核合格后方能上崗。 培訓(xùn)內(nèi)容：公司概況、企業(yè)精神、質(zhì)量方針、目標(biāo)、服務(wù)理念、員工手冊(cè)、安全知識(shí)、職業(yè)道德、崗位操作指導(dǎo)書(shū)書(shū)及各項(xiàng)管理規(guī)章制度。 培訓(xùn)時(shí)間；入職后7天內(nèi)。 培訓(xùn)方式：采取公開(kāi)課和專(zhuān)業(yè)課、

22、理論和實(shí)操分別授課和自學(xué)相結(jié)合的方式。2、在崗培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容：崗位職責(zé)、專(zhuān)業(yè)技能（包括服務(wù)、維修、綠化、消防、交通等）、緊急情況應(yīng)變措施、相關(guān)崗位證書(shū)的取得。 培訓(xùn)時(shí)間：每周至少組織一次，具體時(shí)間據(jù)實(shí)際工作情況定。 培訓(xùn)方法：采取理論授課和實(shí)操演練、內(nèi)部培訓(xùn)和外派取證相結(jié)合的方式。3、結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，組織匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心全體員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)。 培訓(xùn)內(nèi)容：項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目物業(yè)管理各項(xiàng)要求、方法及標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目重點(diǎn)問(wèn)題的解決方案、相應(yīng)崗位的技能見(jiàn)習(xí)、匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)規(guī)章制度、各崗崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、專(zhuān)業(yè)技能、職業(yè)道德規(guī)范等； 培訓(xùn)時(shí)間：據(jù)具體接管時(shí)間定 培訓(xùn)方式：擬進(jìn)入?yún)R豐辦公樓物業(yè)

23、服務(wù)中心的全體員工參加統(tǒng)一授課，采取公開(kāi)課和專(zhuān)業(yè)課、理論和實(shí)踐相結(jié)合、理論講解和現(xiàn)場(chǎng)操作相結(jié)合的方式進(jìn)行。4、培訓(xùn)目標(biāo) 管理人員持證上崗率100%； 工程、特崗人員持證上崗率100%； 其它人員達(dá)到崗位技術(shù)要求。二、人員的崗位考核通過(guò)組織定期考核，充分發(fā)揮激勵(lì)、提高的作用，優(yōu)勝劣汰，從而增強(qiáng)員工的危機(jī)意識(shí)和進(jìn)取精神，推動(dòng)物業(yè)管理工作水平的提高。1、月度考核 考核時(shí)間：每月8日前完成上月度的考核、評(píng)定。 考核內(nèi)容：各職能部門(mén)領(lǐng)班以上人員填寫(xiě)月度考核績(jī)效報(bào)告，參加匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一考核；各操作崗人員均由各職能部門(mén)分系列制定月度績(jī)效考核表進(jìn)行考核。 考核程序：參加考核人員每月15日前填寫(xiě)月度

24、績(jī)效報(bào)告，由直接領(lǐng)導(dǎo)和匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行公正的、實(shí)事求是的考核、評(píng)定；各操作崗員工于每月8日前填寫(xiě)月度績(jī)效考核表，由領(lǐng)班和職能部門(mén)主管進(jìn)行考核、評(píng)定。 考核方式：采取自我月度工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評(píng)定相結(jié)合的方式。2、年度考核 考核時(shí)間：每年的元月15日前完成上年度的考核、評(píng)定。 考核內(nèi)容：結(jié)合各崗位員工的月度考核成績(jī)，分層次、分系列制定年度績(jī)效考核表，進(jìn)行全員性的考核。 考核程序：各崗員工完成自我工作總結(jié)、鑒定，由直接領(lǐng)導(dǎo)和主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行考評(píng)、評(píng)定（具體按年度考核實(shí)施辦法執(zhí)行）。 考核方式：采取自我工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評(píng)定相結(jié)合的方式（具體按年度考核實(shí)施辦法執(zhí)行）

25、。3、考核結(jié)果的處理組織考核的目的是不斷激勵(lì)、改進(jìn)、提高員工隊(duì)伍，優(yōu)化管理服務(wù)水平，提高管理服務(wù)質(zhì)量。因此，在考核結(jié)果的處理上，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心采取晉升、調(diào)薪、獎(jiǎng)勵(lì)績(jī)效工資和降級(jí)、降薪、扣發(fā)月度績(jī)效工資或?qū)嵭小澳┪惶蕴啤钡姆绞健?、 月度考核對(duì)在月度工作中，表現(xiàn)突出，受到業(yè)主表?yè)P(yáng)、對(duì)公司做出貢獻(xiàn)等人員，月度考核連續(xù)三次被評(píng)定前列，將依據(jù)公司相關(guān)的獎(jiǎng)懲規(guī)定給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)在月度工作中，連續(xù)出現(xiàn)工作失誤、造成業(yè)主有效投訴、給公司聲譽(yù)造成一定影響等人員，月度考核將被評(píng)定為“C級(jí)、B-級(jí)”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將進(jìn)行降級(jí)或換崗的處理；對(duì)因月度工作失誤，連續(xù)兩個(gè)月以上被評(píng)定為“C級(jí)”的員工，

26、匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將按照“末位淘汰制”對(duì)其淘汰或留崗察看一個(gè)月，同時(shí)完成補(bǔ)崗工作。8、 年度考核年度綜合考核評(píng)定為“A級(jí)、B+級(jí)”的員工，可作為年終表彰先進(jìn)個(gè)人的候選人，作為晉級(jí)、加薪的參考條件。 年度綜合考核評(píng)定為“B級(jí)”的員工，繼續(xù)在現(xiàn)崗工作。年度綜合考核評(píng)定為“B-級(jí)”的員工，做留職察看處理，對(duì)其提出不足之處及改進(jìn)措施，限期改正。年度綜合考核評(píng)定為“C級(jí)”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將按照“末位淘汰制”予以淘汰，同時(shí)完成補(bǔ)崗工作。第三章 物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施第一節(jié) 管理總目標(biāo)及承諾物業(yè)公司承諾在匯豐辦公樓實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)中，在硬件和配套設(shè)施滿(mǎn)足條件的前提下：1、 按

27、照“市級(jí)優(yōu)秀管理大廈”標(biāo)準(zhǔn)管理；2、 為匯豐公司創(chuàng)造良好、可靠的辦公樓工作環(huán)境；3、 為在辦公樓上班員工創(chuàng)造文明、潔凈的工作環(huán)境；4、 為在辦公樓上班員工提供舒適、溫馨的綜合服務(wù)；5、 為匯豐公司外來(lái)客戶(hù)及人員提供熱情、周到的接待服務(wù)；6、 為匯豐公司樹(shù)立辦公樓的良好形象。第二節(jié) 承諾指標(biāo)及采取措施序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)或承諾指標(biāo)擬 采 取 的 措 施1綜合服務(wù)物業(yè)管理的客戶(hù)滿(mǎn)意率951、物業(yè)服務(wù)中心每天與匯豐公司交流和溝通，了解服務(wù)情況并及時(shí)改進(jìn)不足，對(duì)外來(lái)參觀人員在接待登記時(shí)隨時(shí)征詢(xún)意見(jiàn)。服務(wù)有效投訴率1%，投訴處理率100%1、建立健全的投訴處理機(jī)制，設(shè)立咨詢(xún)及投訴接待處，隨時(shí)處理匯豐公司意見(jiàn)

28、；物業(yè)服務(wù)中心定期組織投訴處理的培訓(xùn)和考核，保證服務(wù)質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。2工程管理設(shè)備、設(shè)施完 好 率1001、制定嚴(yán)格詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和檢查制度及劃分責(zé)任區(qū)，定期巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)，建立維保登記臺(tái)賬，保證設(shè)備、設(shè)施的完好無(wú)損和正常使用。2、工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督各項(xiàng)工作的落實(shí)情況，并跟蹤驗(yàn)證。智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率981、制定詳細(xì)的弱電系統(tǒng)管理規(guī)定，非專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)禁操作。2、落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行定期維保和日常運(yùn)行維護(hù)，確保系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)98。房屋完好率1001、由各工程部根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃并組織各技術(shù)工種人員實(shí)施，每年對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行安全普查。2、嚴(yán)格日常監(jiān)督管理，確保無(wú)人為損壞。3

29、、落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)管理制度，發(fā)現(xiàn)有損壞及時(shí)維修。日常小修、報(bào)修及時(shí)率100，返修率1%1、實(shí)行24小時(shí)接待報(bào)修服務(wù)，維修人員在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2、根據(jù)維修特點(diǎn)庫(kù)存相關(guān)工程材料，并保證進(jìn)庫(kù)物品合格。3、加強(qiáng)維修人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，操作人員持證上崗，嚴(yán)格按技術(shù)操作規(guī)程作業(yè)。4、物業(yè)服務(wù)中心對(duì)維修情況進(jìn)行回訪(fǎng)和確認(rèn)，保證維修及時(shí)率和維修工程合格率。5、較復(fù)雜的維修項(xiàng)目需制定施工方案，報(bào)請(qǐng)匯豐公司審批后施工。3保安管理安全保障滿(mǎn)意率1001、嚴(yán)格標(biāo)兵崗崗位責(zé)任制和巡邏制度，安全保障內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求明確；2、保安班長(zhǎng)每小時(shí)不少于一次巡視，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并糾正。3、定期組織培訓(xùn)和考核，保證每位上崗保

30、安人員達(dá)到安保素質(zhì)要求；4、密切聯(lián)系所在區(qū)域安全管理部門(mén)，隨時(shí)掌握安保防范信息，保證有目的的做好安全防范工作。無(wú)因物業(yè)管理責(zé)任引發(fā)的治安、火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件1、保證保安員提供專(zhuān)業(yè)化、優(yōu)質(zhì)安全的管理和服務(wù)。2、制定并組織落實(shí)治安、消防、車(chē)輛、交通管理制度，制定各種有效的緊急情況預(yù)案并定期組織培訓(xùn)和演練。說(shuō)明：表中未列指標(biāo)，按“物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四章 安全管理服務(wù)第一節(jié) 保安服務(wù)范圍一、匯豐辦公樓項(xiàng)目保安服務(wù)范圍1、負(fù)責(zé)匯豐辦公樓大門(mén)以?xún)?nèi)所有部位區(qū)域安全管理。2、負(fù)責(zé)對(duì)匯豐辦公樓大門(mén)以?xún)?nèi)的治安巡邏及公共秩序的維護(hù)，勸阻各種不當(dāng)行為。3、負(fù)責(zé)對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員及參觀的通報(bào)、登記工作，維護(hù)匯豐

31、辦公樓的安全，負(fù)責(zé)檢驗(yàn)進(jìn)出人員所攜帶的物品。4、24小時(shí)對(duì)匯豐辦公樓實(shí)施全封閉式管理并設(shè)固定崗和樓內(nèi)巡邏崗進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。負(fù)責(zé)匯豐辦公樓樓內(nèi)的治安、消防、安全管理維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告處理。5、負(fù)責(zé)對(duì)匯豐辦公樓可疑情況的查、問(wèn)，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告處理。6、制定匯豐辦公樓各類(lèi)安全應(yīng)急防護(hù)預(yù)案，并組織演練和實(shí)施。7、負(fù)責(zé)匯豐辦公樓治安監(jiān)控設(shè)備的有效運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)。8、負(fù)責(zé)辦公樓范圍照明定時(shí)開(kāi)關(guān)工作。9、負(fù)責(zé)辦公樓停車(chē)場(chǎng)停車(chē)及交通秩序維護(hù)管理。第二節(jié) 整體安全防范措施一、的整體安全防范針對(duì)該項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，安全防范總體原則手段為：全面布控，區(qū)域分隔，重點(diǎn)設(shè)崗與不間斷巡查相結(jié)合，人防與技

32、防相結(jié)合進(jìn)行管理。轄區(qū)內(nèi)安全管理設(shè)置監(jiān)控崗、固定形象崗、巡視崗，同時(shí)制定全面、嚴(yán)格的管理制度和科學(xué)、有效的作業(yè)程序，以確保匯豐辦公樓整體安全防范工作。針對(duì)各種可能發(fā)生的突發(fā)時(shí)間制定具體的應(yīng)急方案，經(jīng)常組織保安人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練和消防演練，提高保安員的綜合素質(zhì)，對(duì)人員、物品進(jìn)行嚴(yán)格管理和提供安保服務(wù)，做到在物業(yè)管理責(zé)任范圍內(nèi)“安放設(shè)施無(wú)故障、監(jiān)視控制無(wú)死角、巡視檢查無(wú)遺漏、執(zhí)勤上崗無(wú)雜念”，保證無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)治安，火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件。第三節(jié) 保安員崗位管理一、形象崗管理1、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出匯豐辦公樓人員的管理登記，嚴(yán)禁推銷(xiāo)及閑雜人員進(jìn)入。2、負(fù)責(zé)落實(shí)匯豐辦公樓公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)大門(mén)崗安全管理的其他要求。3

33、、負(fù)責(zé)維護(hù)管轄區(qū)域的防火安全，維護(hù)公共秩序，負(fù)責(zé)對(duì)可疑人員的禮貌查、問(wèn)并及時(shí)上報(bào)處理。4、負(fù)責(zé)對(duì)攜帶物品出入的外來(lái)車(chē)輛、外來(lái)人員進(jìn)行登記管理。5、嚴(yán)守值班制度，負(fù)責(zé)各類(lèi)異常情況的處理，維護(hù)信息控制中心安全。6、按照規(guī)定時(shí)間站立形象崗。二、監(jiān)控崗管理（迎賓館負(fù)責(zé)） 1、治安監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班制度。 2、嚴(yán)格按治安監(jiān)控操作規(guī)程進(jìn)行操作，沒(méi)有上級(jí)指示，不得私自更改操作程序。 3、認(rèn)真監(jiān)視監(jiān)控畫(huà)面，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報(bào)告并妥善處理。4、熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的功能和操作方法。5、愛(ài)護(hù)設(shè)備器材，認(rèn)真維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)告，保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。6、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真負(fù)責(zé)，未完成交接班手續(xù)不能離崗。三、巡邏崗

34、管理1、制定細(xì)致、科學(xué)、全面的巡邏路線(xiàn)和巡視作業(yè)規(guī)程，并由物業(yè)服務(wù)中心保安領(lǐng)班監(jiān)督實(shí)施。2、制定有效可行的巡查問(wèn)題處理流程和突發(fā)事件處理預(yù)案，明確巡查的重點(diǎn)部位，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理上報(bào)。3、巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題值班室啟動(dòng)突發(fā)事件處理預(yù)案報(bào)告值班負(fù)責(zé)人指揮行動(dòng)（必要時(shí)通知業(yè)匯豐公司或報(bào)警）處理記錄和總結(jié)分析。4、巡查保安員對(duì)管轄區(qū)內(nèi)實(shí)行不間斷巡視管理，嚴(yán)格控制可疑人員出入和不安全因素的產(chǎn)生，并建立詳細(xì)的巡查記錄。5、嚴(yán)格執(zhí)行本區(qū)域內(nèi)的巡查制度，檢查各層衛(wèi)生間、茶水間、停車(chē)場(chǎng)、消防通道、現(xiàn)場(chǎng)施工人員公共設(shè)施等重點(diǎn)部位，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全隱患，果斷處理或報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。第四節(jié) 消防管理結(jié)合匯豐辦公樓的特殊性

35、和重要性，我們將消防安全管理工作列為該項(xiàng)目的安全防范重點(diǎn)工作，擺放在各類(lèi)安全防范工作的首位。為了確保該項(xiàng)目的安全，針對(duì)消防安全管理工作制定如下措施：一、消防管理機(jī)構(gòu)及安全檢查1、成立以物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為組長(zhǎng)的消防責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)：組建一支由全體保安員為主的義務(wù)消防隊(duì)伍和物業(yè)服務(wù)中心全體員工參與的消防安全知識(shí)宣傳防范隊(duì)伍，24小時(shí)待命，根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的防火應(yīng)急預(yù)案，如遇突發(fā)情況，保證做到組織指揮有序、通信聯(lián)絡(luò)暢通、判斷問(wèn)題準(zhǔn)確，物資保障到位，處置問(wèn)題果斷，任務(wù)分工明確，確保該項(xiàng)目的防火安全。2、建立消防安全檢查制度；有物業(yè)服務(wù)中心保安組依據(jù)項(xiàng)目消防管理制度，定期進(jìn)行防火巡查；工程人員依據(jù)

36、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃定期進(jìn)行維護(hù)，定期對(duì)項(xiàng)目電器設(shè)備進(jìn)行防火檢查；保潔人員負(fù)責(zé)隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目廢棄易燃物品的清理；做到物業(yè)服務(wù)中心人員全員參與，確保該項(xiàng)目防火安全。3、每班保安員負(fù)責(zé)對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行巡查一次；每周組織對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的消防器材、設(shè)施巡查一次；物業(yè)公司每月組織各部門(mén)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行一次防火普查對(duì)查出有問(wèn)題的及時(shí)糾正，并認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)分被填寫(xiě)消防安全日檢記錄、消防安全周檢、月檢記錄，記錄統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)中心存檔。4、每月組織一次消防知識(shí)培訓(xùn)，每季度組織一次消防演練，貫徹“全員參與、預(yù)防為主、防消結(jié)合”的防火管理措施，并嚴(yán)格執(zhí)行。7、定期組織有匯豐公司員工參加的大型消防演習(xí)，宣傳消防

37、知識(shí)，提高物業(yè)管理人員和員工的防火自救能力和安全消防知識(shí)。8、配合上級(jí)部門(mén)的檢查和抽查，保證符合公安消防部門(mén)的要求。二、消防設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)1、消防泵、噴淋泵。電源是否正常，主閥門(mén)是否處于常開(kāi)狀態(tài)，逆流閥關(guān)閉是否正常（噴淋泵還要檢查水壓是否正常），清潔情況如何，消防聯(lián)動(dòng)柜直接啟動(dòng)是否正常，每年年底做一次流量試驗(yàn)。2、疏散出口指示燈。檢查指示燈安裝是否牢固，指示燈下玻璃面板有無(wú)劃傷或破裂現(xiàn)象，電源指示燈是否亮，然后斷開(kāi)交流電，如果顯示屏發(fā)光，說(shuō)明該燈是好的。3、煙感器、溫感器。檢查與底座接觸是否良好，外觀是否干凈，安裝傾斜度不大于45度，煙感器無(wú)遮擋，處于良好狀態(tài)，抽檢10%，完好率達(dá)10

38、0%。4、噴淋頭。檢查有無(wú)漏水情況，外觀是否正常，觀察監(jiān)控主機(jī)噴淋系統(tǒng)是否良好。5、消防栓。檢查栓門(mén)是否良好，封條是否完整，拴內(nèi)部件是否齊全，固定是否良好。6、防火門(mén)。檢查開(kāi)關(guān)是否良好，周?chē)鸁o(wú)物品堵塞，防火門(mén)狀態(tài)良好。7、緊急廣播。檢查電源是否正常，處于運(yùn)行中按動(dòng)樓層鍵后電壓正常，測(cè)試音響正常。8、滅火器。檢查壓力、重量是否符合要求，噴管有無(wú)破損，檢查外觀有無(wú)明顯銹蝕，推車(chē)式滅火器需檢查行駛機(jī)件是否靈活，伸展膠關(guān)有無(wú)破損。9、消防通道。檢查通道是否暢通無(wú)阻，無(wú)任何物品堵塞。第五節(jié) 管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程為達(dá)到規(guī)范安全管理服務(wù)和嚴(yán)格的管理要求，公司在ISO9001質(zhì)量體系要求的基礎(chǔ)上制定一系列安

39、全管理、消防管理和制度，編制了主要制度（包括但不限以下內(nèi)容），具體內(nèi)容見(jiàn)附件： 安全管理、消防組綜合制度A安全管理概述一、定義：為了物業(yè)范圍內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施的，協(xié)助維持正常的治安、交通秩序，防止發(fā)生各種人為或非人為事故的系統(tǒng)工作。二、性質(zhì)：物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，安全管理是物業(yè)管理的內(nèi)容之一，他所提供的產(chǎn)品仍然是無(wú)形的產(chǎn)品服務(wù)，是服務(wù)性質(zhì)的工作。安全管理工作不具備警察、軍隊(duì)等國(guó)家機(jī)器的職能，不具備強(qiáng)制性。安全管理工作是在本物業(yè)的管理范圍內(nèi)，協(xié)助維持維護(hù)正常的治安交通秩序，對(duì)公安機(jī)關(guān)的工作起到協(xié)助作用。三、任務(wù)：防火、防盜、防自然災(zāi)害、防意外事故、防壞人破壞，維持正常秩序。

40、四、原則：以防為主，防重于治。五、途徑：人防技防相結(jié)合，以人防為主。1、人防方面：建立高素質(zhì)的保安員隊(duì)伍，實(shí)行不斷的思想教育和各種技術(shù)操作能力培訓(xùn)，增強(qiáng)保安員主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，具有高超的服務(wù)技能，熱忱的服務(wù)態(tài)度，高度的責(zé)任感和敬業(yè)精神。建立合理、精干、有效的管理組織。達(dá)到組織反應(yīng)迅速，信息反饋暢通。建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、程序、規(guī)程。使任何情況應(yīng)對(duì)自如。合理而嚴(yán)密的崗位設(shè)置，使治安防范有效及各項(xiàng)管理服務(wù)到位，同時(shí)防止人力資源浪費(fèi)，降低管理成本。人性化的管理，創(chuàng)造一個(gè)企業(yè)內(nèi)部員工和外部的服務(wù)對(duì)象，人人心情舒暢和諧共處，齊心努力共創(chuàng)文明社會(huì)秩序的局面。2、技防方面：積極采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，開(kāi)拓服務(wù)領(lǐng)域，

41、改進(jìn)服務(wù)手段，提高服務(wù)質(zhì)量。認(rèn)真維護(hù)各種技防設(shè)施設(shè)備，保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。技防手段會(huì)提高安全防范的效率和效果，減少人防的投入。人的因素第一，技防設(shè)施靠人掌握使用，是人防的輔助手段。重視人的作用。六、控制：1、公司制定管理目標(biāo)，編制各種作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，監(jiān)督檢查指導(dǎo)一線(xiàn)各物業(yè)服務(wù)中心的安全管理服務(wù)工作。2、物業(yè)服務(wù)中心結(jié)合具體物業(yè)的特點(diǎn)，根據(jù)公司制定的質(zhì)量方針和管理思路以及規(guī)范，編制符合具體物業(yè)實(shí)際的管理規(guī)程并予實(shí)施。3、公司通過(guò)質(zhì)量管理體系的運(yùn)作不斷促進(jìn)一線(xiàn)保安安全管理工作，實(shí)現(xiàn)安全管理的目標(biāo)；同時(shí)一線(xiàn)的實(shí)踐又促進(jìn)公司管理體制的提高和完善。B保安員的職責(zé)權(quán)限1、對(duì)發(fā)現(xiàn)的殺人、放火、搶劫、盜竊、

42、強(qiáng)奸等犯罪嫌疑人，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無(wú)實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒(méi)收財(cái)物及罰款的權(quán)力。2、對(duì)發(fā)生在管理區(qū)域內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但無(wú)勘察現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)力。3、按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車(chē)輛進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)。4、對(duì)出入大廈的外來(lái)人員、車(chē)輛及其攜帶、裝載的物品，按公司規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證、檢查。5、按照公司規(guī)定進(jìn)行安全防范檢查。在執(zhí)行護(hù)衛(wèi)服務(wù)過(guò)程中，如遇違法分子不服制止，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)措施。6、宣傳法制，做好“五防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素要及時(shí)報(bào)告和整改。7、對(duì)發(fā)現(xiàn)攜帶匕首、三棱刀等管制刀具或自制火藥槍及其他形跡可疑的人，有

43、權(quán)進(jìn)行盤(pán)查、監(jiān)視，制止進(jìn)入辦公樓區(qū)域，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。8、對(duì)正在實(shí)施違反治安物業(yè)服務(wù)中心罰條例行為的人，有權(quán)勸阻、制止和批評(píng)教育，但沒(méi)有處罰的權(quán)力。9、對(duì)正在發(fā)生的違法犯罪行為有權(quán)予以制止，但無(wú)處罰、裁決的權(quán)力。10、對(duì)有違法犯罪行為的嫌疑人，可以監(jiān)視、檢舉、報(bào)告，但無(wú)偵察、扣押、搜查等權(quán)力。11、如有損壞公物的情況發(fā)生，必須責(zé)令責(zé)任人照價(jià)賠償或報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，但無(wú)扣押證照、物品或處以罰款的權(quán)力。C安全管理服務(wù)流程1.0目的：為了加強(qiáng)對(duì)安全管理服務(wù)的全過(guò)程進(jìn)行有效控制，確保大廈的安全，制定本流程。2.0范圍：本公司安全管理系統(tǒng)作業(yè)。3.0內(nèi)容：3.1 公司安全管理部門(mén)是保安部3.1.1在公司

44、經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)公司的安全管理工作進(jìn)行督導(dǎo)。3.1.2 制定年度保安員培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃情況實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。3.1.3 對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心的安全管理工作定期或不定期進(jìn)行檢查考核。3.2 物業(yè)服務(wù)中心3.2.1 安全主管具體貫徹落實(shí)公司制定的各項(xiàng)安全管理規(guī)章。3.2.2 具體組織實(shí)施本物業(yè)服務(wù)中心的安全管理工作。3.2.3 處理安全管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的不合格。3.3 保安班組3.3.1 安全管理服務(wù)具體操作由保安班組負(fù)責(zé)。辦公樓物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)三個(gè)班，即：保安一、二、三班。每班分為2個(gè)崗，即：固定形象崗，巡邏崗。特殊情況下，可增（減）班、組設(shè)置。3.3.3 實(shí)行三班

45、輪流，二十四小時(shí)全天候值班制，早班8時(shí)到16時(shí)；中班16時(shí)到24時(shí)；夜班24時(shí)到次日8時(shí)，特殊情況報(bào)公司審批調(diào)整。3.3.4 早、中、晚三班每7天依次輪換一次，即：每周日為輪換日，特殊情況可自行調(diào)整。3.4 固定形象崗作業(yè)流程3.4.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作，按照規(guī)定時(shí)間站立門(mén)崗。3.4.2 來(lái)人來(lái)訪(fǎng)登記。3.4.2.1 對(duì)外來(lái)人員一律實(shí)行憑有效身份證件登記后進(jìn)出大廈的制度。3.4.2.2 按有關(guān)應(yīng)急規(guī)程妥善處理不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈等意外情況。3.4.3 當(dāng)搬運(yùn)物品出入大廈或遇火情應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控出入人員，并嚴(yán)格按照物品搬出的管理程序?qū)嵭锌刂啤?.4.3.1當(dāng)發(fā)生刑事案件等必須封鎖人員外出時(shí)，應(yīng)對(duì)電控門(mén)采

46、取封鎖措施。3.4.3.2 嚴(yán)密監(jiān)控大堂和電梯，保證大堂秩序井然，電梯運(yùn)行正常。3.5 巡邏崗作業(yè)流程3.5.1 車(chē)輛保管。3.5.2 下班時(shí)間后車(chē)輛進(jìn)出庫(kù)場(chǎng)，必須認(rèn)真履行規(guī)定手續(xù)并做好記錄。3.5.3 每班不定時(shí)的巡查車(chē)況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，及時(shí)處理。3.5.4 每班對(duì)車(chē)場(chǎng)內(nèi)防盜、防火設(shè)施檢查一次。3.5.5 保持車(chē)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生。3.5.6每班按照規(guī)定時(shí)間巡樓打卡。D物品出入管理制度1.0目的為了加強(qiáng)對(duì)物品出入的管理，確保大廈的正常工作秩序和公司的財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定。2.0 適用范圍本制度適用于對(duì)匯豐辦公樓的物品出入的管理與控制。3.0 職責(zé)3.1 保安主管督促并規(guī)定的貫徹落實(shí)。3.2

47、 保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)執(zhí)行過(guò)程實(shí)施監(jiān)控。3.3 各保安崗具體操作執(zhí)行。4.0管理規(guī)定4.1物品的搬入4.1.1當(dāng)公司員工或其他人往大堂內(nèi)搬運(yùn)物品時(shí)，值班保安員應(yīng)禮貌地詢(xún)問(wèn)是何物品，搬往何處。必要時(shí)可委婉地提出查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)危險(xiǎn)物品后，可予放入。4.1.2 當(dāng)確認(rèn)搬入物品屬危險(xiǎn)品時(shí)，值班保安員應(yīng)拒絕搬入。無(wú)法確認(rèn)時(shí)，可報(bào)告班長(zhǎng)或物業(yè)服務(wù)中心。4.2 物品的搬出4.2.1 公司員工或客戶(hù)需要搬出物品，則應(yīng)提前到物業(yè)服務(wù)中心辦理手續(xù)，說(shuō)明需要搬出的物品名稱(chēng)、數(shù)量及大致時(shí)間，并留下本人身份證復(fù)印件或身份證號(hào)碼，在放行通知單的存根上簽字認(rèn)可，物業(yè)服務(wù)中心按照公司或客戶(hù)提供的情況出具放行通知單。公司員工搬出物品則

48、應(yīng)由公司簽字認(rèn)可，方能辦理。4.2.2 當(dāng)班保安員收到放行通知單后，應(yīng)禮貌地對(duì)搬出物品予以查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后，請(qǐng)辦理人在放行通知單的相應(yīng)欄目上簽名，登記辦理的有效身份證件號(hào)碼，并簽上（保安員）本人的姓名和放行的時(shí)間。然后辦理人的支持與合作表示感謝。放行通知單須交回物業(yè)服務(wù)中心。4.2.3若非公司同意搬遷物品時(shí)未辦理放行通知單，保安員應(yīng)予提示并拒絕放行。特殊情況可立即報(bào)告班長(zhǎng)或物業(yè)服務(wù)中心處理。E巡邏崗工作規(guī)程1.0目的：全方位監(jiān)視和巡查管理區(qū)域，保證管區(qū)的安全和良好秩序。2.0適用范圍：物業(yè)服務(wù)中心巡邏崗安全管理工作。4.1巡查各崗位執(zhí)勤情況：4.1.1交接班時(shí)，巡邏班長(zhǎng)到各崗位巡查一遍，檢查各

49、崗位交接是否清楚，手續(xù)是否完備保安員的著裝、儀容儀表等是否符合規(guī)定，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上糾正。4.1.2每一小時(shí)巡邏班長(zhǎng)到各崗位巡視一次。4.2.巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真執(zhí)勤或違紀(jì)、違章等情況，要及時(shí)糾正，并做好值班記錄，上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心。4.2.1本班執(zhí)勤中遇到疑難問(wèn)題時(shí)，班長(zhǎng)應(yīng)立即到場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時(shí)，報(bào)物業(yè)服務(wù)中心處理，并做好記錄。4.3巡樓4.3.1每班按照規(guī)定時(shí)間打卡巡樓。4.3.2巡樓保安員從大堂到天臺(tái)，從下至上逐層認(rèn)真仔細(xì)地巡視一遍，發(fā)現(xiàn)不安全 因素或問(wèn)題及時(shí)處理，并報(bào)告班長(zhǎng)或物業(yè)服務(wù)中心，做好值班記錄。4.3.3巡查電梯機(jī)房和樓梯轉(zhuǎn)角等門(mén)邊暗角，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)和電梯工、水工

50、等聯(lián)系處理，并做好記錄。4.3.4從天臺(tái)走后樓梯逐層巡查至大堂。4.3.5每次巡查樓層打卡一次，打卡間隔時(shí)間應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心設(shè)定的巡邏間隔時(shí)間。4.3.6巡查每層樓時(shí)，要眼睛多看有無(wú)異常情況，耳朵多聽(tīng)有無(wú)異常響動(dòng)，鼻子多嗅有無(wú)異常氣味等等，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有室內(nèi)冒煙并伴有焦糊味，歹徒撬門(mén)行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內(nèi)有水溢出門(mén)外，室內(nèi)有打鬧、哭叫、呼救聲等情況時(shí)，應(yīng)立即采取行動(dòng)，按有關(guān)應(yīng)急措施的規(guī)定處理。4.3.7及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除各種隱患。巡邏時(shí)要仔細(xì)檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無(wú)損，若有損壞或異常情況要填寫(xiě)故障通知單，情況嚴(yán)重的要馬上報(bào)告班長(zhǎng)或物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)處理，并做好值班記

51、錄。4.3.8仔細(xì)巡查機(jī)房重地，包括：水泵房、高低壓配電房、消防監(jiān)控中心等重點(diǎn)部位，發(fā)現(xiàn)不安全因素，迅速與值班人員取得聯(lián)系，及時(shí)消除隱患。特別是臺(tái)風(fēng)暴雨期間，更要加強(qiáng)巡查，做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作。F24小時(shí)值班制度1、服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)，及時(shí)處理公司的問(wèn)詢(xún)及投訴。2、工程維修24小時(shí)值班，處理公司提出的維修請(qǐng)求，監(jiān)護(hù)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行。對(duì)設(shè)備房進(jìn)行定時(shí)巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。3、消防、監(jiān)控中心24小時(shí)值班，確保消防、監(jiān)控設(shè)施完好，一旦出現(xiàn)報(bào)警，立即通知巡邏人員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。4、保安24小時(shí)值班，時(shí)刻維護(hù)公司的財(cái)產(chǎn)安全。5、

52、值班時(shí)按規(guī)定著裝，做到儀容整潔，語(yǔ)言親切，服務(wù)微笑，文明禮貌。6、堅(jiān)守崗位，忠于職守，服從管理，聽(tīng)從指揮。嚴(yán)禁串崗、脫崗。嚴(yán)格請(qǐng)、銷(xiāo)假制度，有急事外出必須請(qǐng)假。7、值班時(shí)禁止喝酒、吸煙、吃東西；不準(zhǔn)嬉笑、打鬧；不準(zhǔn)看書(shū)報(bào)、聽(tīng)收（錄）音機(jī)、打瞌睡；不準(zhǔn)做其他與值班無(wú)關(guān)的事。8、值班期間禁止向外打私人電話(huà)，接聽(tīng)私人電話(huà)時(shí)間不超過(guò)一分鐘。9、不準(zhǔn)在崗位上會(huì)友聊天，未當(dāng)班人員不得在崗位上逗留，接待客戶(hù)時(shí)不得閑聊與工作無(wú)關(guān)的話(huà)題。G交接班制度1、接班保安員要按規(guī)定著裝，提前十分鐘上崗接班，此時(shí)應(yīng)由交班保安員在登記簿上記錄交班（亦即接班）時(shí)間并簽名。2、交接班時(shí)，交班保安員必須將需要接班保安員繼續(xù)觀察或處

53、理的問(wèn)題以及警械、通訊器具等裝備器材，以及電梯、監(jiān)控、道閘等重要設(shè)備（施）的運(yùn)行情況向接班保安員交待、移交清楚，且做好記錄。3、交班保安員要等接班保安員對(duì)管區(qū)巡視一遍進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)后才能下班。如無(wú)特殊情況，接班保安員驗(yàn)收時(shí)間不得超過(guò)規(guī)定的接班時(shí)間十五分鐘。4、接班保安員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由交班保安員承擔(dān)責(zé)任。驗(yàn)收完畢，交班保安員離開(kāi)崗位后所發(fā)生的問(wèn)題，由當(dāng)班保安員承擔(dān)責(zé)任。5、所有事項(xiàng)交待清楚后，交班保安員離崗前，由接班保安員在登記簿上記錄上班（亦即交班保安員下班）時(shí)間并簽名確認(rèn)。6、接班人員未到崗或雖已到崗，但未辦畢交接手續(xù)并簽名確認(rèn)時(shí)，交班人員不得下班。否則，其間發(fā)生的問(wèn)題，由兩人共同負(fù)責(zé)。

54、H消防設(shè)備安全檢查制度一、煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)1、每周對(duì)區(qū)域報(bào)警器、集中報(bào)警器巡視檢查一次，電源是否正常，各按鈕是否在接受狀態(tài)。2、每日檢查一次各報(bào)警器的內(nèi)部接線(xiàn)端子是否松動(dòng)，主干線(xiàn)路、信號(hào)線(xiàn)路有否破損，并對(duì)20%的煙感探測(cè)器進(jìn)行抽查試驗(yàn)。3、每半年對(duì)煙、溫感探測(cè)器進(jìn)行逐個(gè)保養(yǎng)，擦洗灰塵，檢查探測(cè)器底端子是否牢固，并進(jìn)行逐個(gè)吹煙試驗(yàn)。二、消火栓系統(tǒng)1、每周巡視檢查各層消火栓，水龍帶，水槍頭，報(bào)警按鈕等是否完好無(wú)缺，各個(gè)供水泵、電源是否正常，各個(gè)電氣元件是否完好無(wú)損處于備戰(zhàn)狀態(tài)。2、每月檢查一次各個(gè)閥門(mén)是否靈活，進(jìn)行除銹加油保養(yǎng)，檢查水泵是否良好，對(duì)水泵表面進(jìn)行除塵，檢查電器控制部門(mén)是否良好，同時(shí)按

55、設(shè)計(jì)原理進(jìn)行全面試驗(yàn)。3、每季度在月檢查的基礎(chǔ)上對(duì)水泵進(jìn)行中修保養(yǎng)，檢查電動(dòng)機(jī)的絕緣是否良好。三、噴淋系統(tǒng)1、每周巡視檢查管內(nèi)水壓是否正常，各供水泵電源是否正常，各個(gè)電氣元件是否完好無(wú)損，處于備戰(zhàn)狀態(tài)。2、每月巡視檢查噴淋頭有無(wú)漏水和其他異?，F(xiàn)象，檢查各閥門(mén)是否完好并加油保養(yǎng)，同時(shí)進(jìn)行逐層放水，檢查水流指示器的報(bào)警是否正常，水位開(kāi)關(guān)是否靈敏和啟動(dòng)相應(yīng)的供水泵。I消防演習(xí)規(guī)程一、相關(guān)培訓(xùn)根據(jù)制定的滅火預(yù)案進(jìn)行培訓(xùn)，并著重培訓(xùn)以下內(nèi)容：（一）查明火情和火勢(shì)發(fā)展蔓延的方法是“三查”、“三看八定”。“三查”：一查火場(chǎng)是否有人被困；二查燃燒物質(zhì)；三查趕赴火場(chǎng)的捷徑“三看八定”：一看煙火，定方位、定火勢(shì)、定性質(zhì)；二看建筑，定結(jié)構(gòu)、定通路；三看環(huán)境定重點(diǎn)、定戰(zhàn)力、定路線(xiàn)。（二）滅火的四種基本方法，冷卻滅火法、隔離滅火法、窒息滅火法、抑制滅火法。1、噴射水流。應(yīng)把水流噴射到火焰根部，即把水流噴射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上。在看不見(jiàn)火焰的情況下，不要盲目射水。要根據(jù)火場(chǎng)燃燒情況，及時(shí)變換射流角度。2、噴射泡沫。若是罐內(nèi)液體火災(zāi)，撲救時(shí)應(yīng)朝罐內(nèi)的罐壁上噴射泡沫，使泡沫順內(nèi)壁自動(dòng)流淌到液面上覆蓋火焰，不要用泡沫直接沖擊燃燒的液面