房開企業(yè)代銷涉及的稅務分析

1、精品資料房地產(chǎn)企業(yè)委托代銷的企業(yè)所得稅收入確認技巧及典型案例分析為節(jié)約成本，體現(xiàn)專業(yè)辦事，房企委托專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售，在代理銷售模式下，房企涉及的稅務風險分析：一、代理銷售費用在房企所得稅前扣除涉及的稅法規(guī)定：1、稅收扣除限額的規(guī)定：根據(jù)企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策（財稅200929 ）規(guī)定，房企與具有合法經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀機構(gòu)或者個人簽訂的代銷合同，不得超過 5% 的收入的傭金可以稅前扣除；（國稅發(fā) 2009 31 號）文件規(guī)定房企與境外銷售機構(gòu)簽訂的代銷產(chǎn)品的合同， 不得超過代銷收入的 10%傭金或者手續(xù)費可以所得稅前扣除。2、（財稅 200929）規(guī)定二、企業(yè)

2、應與具有合法經(jīng)營資格中介服務企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關規(guī)定支付手續(xù)費及傭金。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。三、企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務提成、返利、進場費等費用。五、企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬。六、企業(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證?？删庉嬓薷木焚Y料財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知（財稅 2016 43 號 ）在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。二、

3、房地產(chǎn)委托中介銷售的企業(yè)所得稅收入的確認1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房和現(xiàn)房的企業(yè)所得稅納稅義務時間（ 1 ）房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房確認企業(yè)所得稅收入時間的會計與稅法差異房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售?，F(xiàn)房銷售的處理方法，企業(yè)會計準則與稅法的規(guī)定是一致的；期房銷售的處理方法，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，預售業(yè)務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。在會計上，根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，期房銷售的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交

4、付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。在稅務上，根據(jù)國關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題（國稅發(fā) 200931 號）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式可編輯修改精品資料簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。因此，簽訂房地產(chǎn)預收合同所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預售合同并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務。（ 2 ）房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)房確認企業(yè)所得稅收入的時間現(xiàn)房，只要簽

5、訂銷售合同，房企就可以與購房者辦理商品房的移交手續(xù)，在會計核稅法上，房地產(chǎn)企業(yè)確認企業(yè)所得稅收入的時間是一致的。2 、房地產(chǎn)企業(yè)采取委托方式銷售產(chǎn)品的企業(yè)所得稅收入確認的時間點及案例分析根據(jù)國稅發(fā) 200931 號第六條第（四）項的規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅收入確認的時間分為四種情況（ 1 ）采取 支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。案例 1 ：某房地產(chǎn)企業(yè)采用支付手續(xù)費方式委托銷售的收入確認甲房地產(chǎn)公司2017年開發(fā)住宅小區(qū)，選擇一般計稅方法計征增值稅， 甲公司與 A 房屋銷售公司簽訂現(xiàn)房銷售代

6、理銷售可編輯修改精品資料合同約定： A 公司按銷售額5% 收取手續(xù)費。 2017年 7月銷售房屋 2000 平方米，每平方米 5000元。 A 公司將銷售清單提交甲公司， 并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950 萬元。 甲公司如何進行賬務處理和企業(yè)所得稅收入如何確認？（ 1 ）甲公司正確的財稅處理根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)【 2009 】 31 ）第六條第（四）項第一款規(guī)定，采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。另外，關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅 2009 29號） 第五條規(guī)定：“企業(yè)

7、支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬” 。因此，基于以上稅收政策規(guī)定，正確的財務和稅務處理是：A 公司代理業(yè)務銷售額應為1000 萬元，不能將支付給代理銷售機構(gòu)的手續(xù)費 50 萬元直接扣除合同銷售金額，應由A房屋銷售公司向甲房地產(chǎn)企業(yè)開具“現(xiàn)代服務業(yè)代理業(yè)”的增值稅專用發(fā)票50 萬元，作為費用列支。 賬務處理如下：借：銀行存款1000萬元貸：主營業(yè)務收入901 萬元應交稅費應交增值稅（銷項稅）99 萬元可編輯修改精品資料借：銷售費用代銷傭金47.17萬元應交稅費應交增值稅（進項稅）2.83 萬元貸：銀行存款50 萬元（ 2 ）采取 視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企

8、業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。案例 2：某房地產(chǎn)企業(yè)采用視同買斷方式委托銷售的收入確認甲房地產(chǎn)公司2016年開發(fā)住宅小區(qū)，選擇一般計稅方法計征增值稅， 甲房地產(chǎn)公司與B 公司簽訂現(xiàn)房銷售代理合同約定：B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每

9、平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2017年 9 月 B 公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋 2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。請分析甲公司的財務稅務處理和企業(yè)所得稅收入可編輯修改精品資料如何確認？（ 1 ）正確的財稅處理根據(jù)國稅發(fā) 200931號文第六條第 （四）項第二款的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實

10、現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。基于此稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)與銷售代理機構(gòu)簽訂視同買斷方式的代理銷售合同，則房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅收入確認必須按照合同中約定的買斷價格與實際市場銷售價格熟低的原則進行收入確認。本案例中的銷售代理合同約定的買斷價為4500 元一平方米，而實際市場銷售價格為5000元一平方米，根據(jù)稅法的規(guī)定，甲房地產(chǎn)企業(yè)必須按照5000元一平方米確認收入。因此，根據(jù)以上財稅政策分析，甲房地產(chǎn)企業(yè)正確的稅務處理是 ： B 公司代理業(yè)務銷

11、售額應為1000 萬元，不能將支付給代理銷售機構(gòu)的手續(xù)費100萬元直接扣除合同銷售金可編輯修改精品資料額，應由 B 房屋銷售公司向甲房地產(chǎn)企業(yè)開具“現(xiàn)代服務業(yè)代理業(yè)”的增值稅專用發(fā)票100 萬元，作為費用列支。賬務處理人如下：借：銀行存款1000萬元貸：主營業(yè)務收入901 萬元應交稅費應交增值稅（銷項稅）99 萬元借：銷售費用代銷傭金94.34萬元應交稅費應交增值稅（進項稅）5.66萬元貸：銀行存款100萬元（ 3 ）采取 基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品 的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約

12、定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。案例 3：某房地產(chǎn)企業(yè)采用超基價分成方式委托銷售的收入確認可編輯修改精品資料甲房地產(chǎn)公司 2016 年開發(fā)住宅小區(qū)，選擇一般計稅方法計征增值稅，甲房地產(chǎn)公司與 C 公司簽訂現(xiàn)房銷售代理合同，合同約定：采取基價

13、（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。銷售保底價 4500 元一平方米，并由 C 公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。 2017 年 9 月 C 公司提交銷售清單時，銷售房屋 2000 平方米，實現(xiàn)銷售收入 1000 萬元，平均售價 5000 元。請分析甲公司的財務稅務處理和企業(yè)所得稅收入如何確認？（ 1 ）正確的財稅處理：根據(jù)國稅法 200931 號文第六條第 （四）項第三款的規(guī)定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下兩種情況確認收入。屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售

14、合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)?？删庉嬓薷木焚Y料屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。本案例中的基價為4500元一平方米，實際售價為5000元一平方米，根據(jù)以上稅收政策的規(guī)定，甲房地產(chǎn)公司應該按照 5000元一平方米確認收入。因此，基于此稅

15、收政策規(guī)定，C 公司代理業(yè)務銷售額為2000 × 4500 （ 5000 4500 ）× 2000 × 100% 1000 （萬元），這里關鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（ 5000 4500 ）× 2000 × 30%30 （萬元）不得直接從銷售收入中扣除，將來支付代銷手續(xù)費時，根據(jù) C 公司開來的增值稅專用發(fā)票作為銷售費用列支。甲房地產(chǎn)企業(yè)正確的賬務處理如下：借：銀行存款1000萬元貸：主營業(yè)務收入901萬元應交稅費應交增值稅（銷項稅）99 萬元借：銷售費用代銷傭金28.3萬元應交稅費應交增值稅（進項稅）1.7 萬元貸：銀行存款30 萬元案例四：采用包銷方式確認收入的處理（ 4 ）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定， 參照上述 1 至 3 項規(guī)定確認收入的實可編輯修改精品資料現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。案例 4：采用包銷方式委托銷售的收入的確認甲房企 2000平米的小區(qū)，采用一般計稅方式核算，委托乙方包銷房產(chǎn)，合同約定，銷售單價為4500元，如果2017年 9 月 15 日未銷售完畢， 剩余產(chǎn)品由乙方購買；2017年