DTZ中國房地產投融資典型案例分析

1、1會計學DTZ中國房地產投融資典型案例分析中國房地產投融資典型案例分析57.54%38.93%51.53%70.71%63.52%25.00%42.46%61.07%48.47%29.29%36.48%75.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200520062007200820092010.1-6Foreign BuyerLocal Buyer14.66%15.47%14.92%21.61%91.00%49.26%85.34%84.53%85.08%78.39%9.00%50.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2005

2、20062007200820092010.1-6Foreign BuyerLocal Buyer05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000200520062007200820092010.1-6Million USD北京北京上海上海外資與本地投資者比例分析外資與本地投資者比例分析05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200520062007200820092010.1-6Million USD上海上海北京北京 物業(yè)資料物業(yè)資料 市場信息市場信息市場分析市場分析 可行性可行性 收購戰(zhàn)略收購戰(zhàn)略市場研究

3、市場研究項目分析項目分析 現(xiàn)場勘察現(xiàn)場勘察 市場研究市場研究 物權結構物權結構 租金分析租金分析市場研究市場研究市場推廣市場推廣 財務分析財務分析 融資融資 稅務稅務 交易方案交易方案市場研究市場研究交易架構交易架構 交易條款交易條款 時間節(jié)點時間節(jié)點 聲明保證聲明保證市場研究市場研究合同談判合同談判 付款條件付款條件 融資方案融資方案市場研究市場研究付款策略付款策略 財務方案財務方案 可靠性可靠性 長遠利益長遠利益市場研究市場研究投資者篩選投資者篩選 公司盡職公司盡職 財務盡職財務盡職 技術盡職技術盡職市場研究市場研究盡職調查盡職調查協(xié)調協(xié)調 轉讓文件轉讓文件 物業(yè)移交物業(yè)移交市場研究市場研

4、究完成交易完成交易交易階段交易階段前期階段前期階段最后階段最后階段StartDeal Closingn近年的住宅價格上漲為收購提供近年的住宅價格上漲為收購提供了遠超過預期的收益了遠超過預期的收益; ; ( (預測自有資金預測自有資金IRRIRR 超過超過60%)60%)n優(yōu)質的合作伙伴是優(yōu)質的合作伙伴是JVJV的關鍵的關鍵; ;物業(yè):蘇州潤華國際大廈地塊 交易結構:境內股權收購轉海外股權,海外股權融資位置:蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積(平方米): 14,893總建筑面積 (平方米):181,000海外公司海外公司境外境內40%60%Harvest Capital盛高置地盛高置地境內公司境內公司2007

5、.92008.55.46億元億元蘇州本地開發(fā)商SPG SPGHarvest Capital (40%股權)3680 psm溢價溢價30%,2.835億元億元4784 psm要點2009.10SPG3.57億元回購億元回購 銷售價格達15,000,目前已經達到30,000元/平方米,遠超預期2006.122007.111.97億元億元上海嘉盛 三寶建設 (100%)5,300萬美元萬美元三寶建設Merrill Lynch (30%股權)土地面積（平方米）: 12,126平方米建筑面積（平方米）:113,520平方米用途:綜合用地（辦公樓+商業(yè))要點n 合適的價格在核心地段取合適的價格在核心地段取

6、得的合適的商辦地塊得的合適的商辦地塊; ; n迅速的海外融資降低了自有迅速的海外融資降低了自有資金比例資金比例. .AV 15，000 ps.m 2005.102007.96.24億元億元2008.7香港開發(fā)商占地面積 (平方米) : 2,557 平方米建筑面積(平方米) : 29,027平方米入住率: 超過90%特點特點:機會性基金收購的典型案例花旗8.14億元億元花旗策略資本11億元億元策略資本匯華房地產買賣物業(yè)增值買賣物業(yè)增值; ;核心地段的高流動性核心地段的高流動性; ;全海外交易全海外交易 租金上升 Rental reversion 回報率下降 Yield compression 超過70%貸款 70%leverage要點2006.42008.16.81億元億元瑞安基匯資本9.44億元億元基匯資本未來資產面積(平方米): 15,793平方米套數(shù): 100套入住率 : 約85%平均租金: 300元/平方米/天特點特點:住宅翻新為高檔服務式公寓成功的投資案例2009.119.25億元億元未來資本瑞安n買賣物業(yè)增值買賣物業(yè)增值; ;