房屋買賣合同案

1、房屋買賣合同案原告王懷玲與被告王圣志因感情不合，于XX年7月25 日在枯城縣城關(guān)鎮(zhèn) 人民政府辦理離婚 手續(xù) , 雙方的定將位 于柘城縣各陽(yáng)路南九蒼五號(hào)的房屋歸原告王懷玲由原告與其二人之子共同居住 , 但雙方約定后并沒(méi)有到房產(chǎn)管理部門 辦理過(guò)戶手續(xù) . 王懷玲 所持有的房屋所有權(quán)上的所有權(quán)人 仍為被告王圣志 .XX 年 2 月 , 被 告王圣志在柘城縣有線電視 臺(tái)制作字幕議程 , 聲明該份房屋 所有權(quán)證丟失 . 但在公告期 間內(nèi)無(wú)任何的人何房管部門提出異議。XX年9月5日，被告王圣志以本案所爭(zhēng)議房屋 作抵押向被告杜蝶借款 50000 元， 但雙方未辦理抵押登記手續(xù)，僅寫了一張抵押條。同日，二 人

2、又在柘城縣房管局簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，約定王圣志自 愿將本案所爭(zhēng)議的房屋以 40000 元的價(jià)格給被告枉蝶，且雙 方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。被告枉蝶在柘城縣房管局領(lǐng)取 了證號(hào)為 0005813 號(hào)的房屋所有權(quán)證書。此外，被告杜蝶在 買房前后到本案所爭(zhēng)議房屋處看房。均由被告王圣志接待、 陪同。被告杜蝶于 XX年5月27日準(zhǔn)備搬遷時(shí)，在本案所爭(zhēng) 議房屋處見(jiàn)到原告王懷玲，其通知原告限期搬離。原告王懷 玲，遂找到被告王圣志了解情況，方知其所居住房屋已被轉(zhuǎn) 讓出賣。原告訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)二被告所簽的關(guān)于房屋買 賣的協(xié)議均無(wú)效，并確認(rèn)其系向陽(yáng)路南九巷五號(hào)房屋的所有 權(quán)人。 審判 柘城縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

3、原告王懷玲與被告王圣志 的離婚協(xié)議中約定本案所爭(zhēng)議的房屋歸原告王懷玲所有，雖 然雙方來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)，但一直由原告居住，原告擁有該爭(zhēng) 議房屋的所有權(quán)，被告王圣志在未征得原告同意的情況下， 將該爭(zhēng)議房屋賣與他人，其本身存在締約過(guò)失責(zé)任，且二被 告在同日內(nèi)先簽訂借款抵押協(xié)議，后訂立房地產(chǎn)買賣契約， 雙方約定的借款與買賣契約中的價(jià)款數(shù)額不相符，顯然具有 欺詐性質(zhì)。所以，二被告簽訂的房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效。被告 杜蝶辯稱，原告王懷玲與被告王圣志未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)， 二人約定將所爭(zhēng)議房屋歸原告所有的協(xié)議未得到實(shí)際履行， 其二者之間存在合同之債，因理由不足，證據(jù)不充分，本院 不予支持。故根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法

4、第五十二條， 第一百三十二條第一款之規(guī)定，判決：一、被告王圣高與被 告杜蝶簽訂的關(guān)于柘城縣向陽(yáng)路南九巷五號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)的抵 押買賣協(xié)議無(wú)效 ; 二、原告王懷玲系柘城縣向陽(yáng)路南九巷五 號(hào)房屋的所有權(quán)人 ; 訴訟費(fèi) XX 元，由被告王圣志承擔(dān) 1210 元，由被告杜蝶承擔(dān) 800 元。 評(píng)析 本案中爭(zhēng)議房屋是由原告居住，但房屋所有權(quán)人卻是被 告王圣志，其將所爭(zhēng)議房屋賣與被告村蝶的行為是否合法， 原告訴請(qǐng)確認(rèn)二被告關(guān)于該處 房產(chǎn)的抵押、出賣協(xié)議無(wú)效應(yīng)否支持，在處理時(shí)有兩種不同的意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求，依法確認(rèn) 原告系所爭(zhēng)議的向陽(yáng)路南九巷五號(hào)房屋的所有權(quán)人，二被告 之間簽訂的關(guān)于該處

5、房屋產(chǎn)權(quán)的抵押、買賣協(xié)議無(wú)效。原告 與被告王圣志離婚時(shí)，雙方簽訂了離婚協(xié)議書 ，對(duì)于夫 妻的共同財(cái)產(chǎn)由其二人協(xié)議處理，約定將所爭(zhēng)議房屋歸原告 所有，雖然原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，但其已合法享有 該處房屋的所有權(quán)。后被告王圣志稱自己的房產(chǎn)證丟失，在 未與原告商量的情況下，將所爭(zhēng)議房屋先抵押、后出賣與被 告杜蝶，屬無(wú)權(quán)處分行為。二被告簽訂協(xié)議書 ，約定被 告杜蝶借給被告王圣志五萬(wàn)元， 以所爭(zhēng)議房屋作抵押， 該協(xié) 議書屬于效力待定合同，后原告對(duì)被告王圣志的抵押行為 未予追認(rèn)，則二被告所簽的協(xié)議書屬于效合同 ; 二被告 于同日又簽訂了房屋買賣契約 ，則被告王圣志轉(zhuǎn)讓出賣 該處房屋的行為帶有欺詐性質(zhì)，

6、二被告所簽的房屋買賣契 約屬于效合同。因此，二被告之間無(wú)論是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的 抵押協(xié)議，還是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的買賣契約均屬無(wú)效。故原告 訴請(qǐng)確認(rèn)二被告之間簽訂的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的約定無(wú)效，并認(rèn) 定原告系該處房屋的所有權(quán)人，證據(jù)充分，根據(jù)中華人民 共和國(guó)合同法第五十二條第二款、第一百三十二條第一款 之規(guī)定，應(yīng)予以支持。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。房屋所 有權(quán)證書上記載的所有權(quán)人系被告王圣志，且杜蝶多次去年 房均由王圣志接待，被告杜蝶完全有理由相信他對(duì)所爭(zhēng)議房 屋有處分權(quán)，后雙方在柘城縣房管局簽訂了房地產(chǎn)買賣契約， 并交清了價(jià)款，杜蝶遂合法取得所爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)證書。 二被告所簽訂的協(xié)議書是無(wú)效的，因其沒(méi)有辦理抵押登 記，即使該抵押協(xié)議有效，二被告之后簽訂的房屋買賣契 約也應(yīng)視為對(duì)原協(xié)議的變更。因此，二被告簽訂的房屋 買賣契約是合法有效的，二被告之間的房屋產(chǎn)權(quán)買賣行為 成立，原告所受的損失應(yīng)向被告王圣志主張。另外，從保護(hù) 第三人的合法權(quán)益方面看，如果夫妻惡意串通，一方取得賣 房款，供雙方消費(fèi)后，另一方可以不知情，無(wú)權(quán)處分為由主 張合同無(wú)效，長(zhǎng)此以往，將會(huì)損害買主的合權(quán)益，影響正常 的市場(chǎng)交易，使房屋交易中的房屋所有權(quán)長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀 態(tài)。此時(shí)支持原告的訴請(qǐng)，判決確認(rèn)兩被告簽訂的關(guān)于房屋 產(chǎn)權(quán)的協(xié)議無(wú)效，并確認(rèn)原告是房屋所有權(quán)人并不合適。根 據(jù)中華