商丘土地簡報120319

1、本報告是嚴格保密的。本報告僅用于公司內(nèi)部。2021-12-142021-12-14商丘市土地考察簡報商丘市土地考察簡報2目錄目錄u第一部分：城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場整體概述第一部分：城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場整體概述u第二部分：周邊情況分析及重點個案研究第二部分：周邊情況分析及重點個案研究u第三部分：考察建議第三部分：考察建議3第一部分：城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場整體概述第一部分：城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場整體概述41 1、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展u城市概況商丘位于中國中原東部，簡稱商，為中國歷史文化名城、六朝古都，擁有五千余年的建城史商丘東臨黃海、西扼中原、北接齊魯、南襟江淮，隴海與京九鐵路、商杭與

2、徐蘭高鐵、連霍與濟廣高速、105與310國道等在商丘市區(qū)交匯，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，為中國重要的綜合交通樞紐和商貿(mào)物流中心、亞歐大陸橋中國段重要的中心城市，中原經(jīng)濟區(qū)東部經(jīng)濟、交通和工商業(yè)中心。盛產(chǎn)小麥、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜產(chǎn)品，永城棗干、柘城三櫻椒、寧陵酥梨、虞城惠樓山藥等享譽全國。 人口：736萬（2010年全國普查）面積：10,704平方千米著名景點：商丘古城、應(yīng)天書院、燧皇陵、黃河故道旅游度假區(qū)、芒碭山機場：商丘機場火車站：商丘站、商丘高鐵站、商丘南站行政區(qū)類別地級市車牌代碼：豫N 51 1、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以河南煤業(yè)化工集團、神火集團及商丘科

3、源電子鋁箔等為核心的煤電鋁及煤電鋁及鋁深加工產(chǎn)業(yè)鋁深加工產(chǎn)業(yè)；以龍宇化工、商丘中亞化工等為依托的化工產(chǎn)業(yè)化工產(chǎn)業(yè)；以科迪集團等大型食品企業(yè)為支撐的農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；以香雪海、冰熊、兆邦電器、松川汽車等制冷基地和五金家電為龍頭的裝裝備制造業(yè)及機械制造業(yè)；備制造業(yè)及機械制造業(yè)；u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)商丘市目前共有省級園區(qū)、集聚區(qū)12家其中有5家坐落在市區(qū)內(nèi)商丘國際華商產(chǎn)業(yè)園（與商丘經(jīng)濟技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)合署辦公）豫東物流園區(qū)（與豫東綜合物流集聚區(qū)合署辦公）商丘臺商工業(yè)園商丘市梁園產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（與梁園新區(qū)合署辦公）商丘市睢陽產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 61 1、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展臺商工業(yè)園國際

4、華商產(chǎn)業(yè)園豫東物流園區(qū)睢陽產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)梁園產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)71 1、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展、城市概括及經(jīng)濟發(fā)展u城市經(jīng)濟發(fā)展近期目標東部新開發(fā)區(qū)規(guī)劃180平方公里，定位中央商務(wù)區(qū)以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為重點，加大投入、招商引資、完善功能，增強集聚區(qū)的凝集力和競爭力。要增加投資強度，大力推進道路、供電、供水、標準化廠房建設(shè)。 緊盯有投資意向的500強企業(yè)和大型企業(yè)集團，提高項目成功率。根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的確定，著力引進產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的大項目、好項目確保明年全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在120億斤以上 82 2、城市建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展、城市建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展u城市總體布局截至2011年底，商丘市轄4區(qū)1市6縣梁園區(qū)、睢陽區(qū)及開區(qū)組成商丘

5、市區(qū)，梁園區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)、貿(mào)易集中，睢陽區(qū)行政辦公相對集中開發(fā)區(qū)主要為規(guī)劃一些產(chǎn)業(yè)園工業(yè)園未來規(guī)劃向東擴張形成新開發(fā)區(qū)，定為中央商務(wù)區(qū)92 2、城市建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展、城市建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展u城市發(fā)展方向城中村改造，在市區(qū)內(nèi)有幾百個城中村，近兩來將加大力度進行拆遷改造城市發(fā)展重心向南，向東延伸南京路規(guī)劃成金融街，用地北側(cè)的城市主干道將集中規(guī)劃金融企業(yè)東部新開發(fā)區(qū)規(guī)劃180平方公里，定位中央商務(wù)區(qū)開發(fā)區(qū)金融街縱向發(fā)展軸103 3、房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況u供求關(guān)系市場需求量較大，未來城市改造，還將進一步增加住房的需求u去化情況據(jù)調(diào)查，目前在售樓項目銷售情況良好，未發(fā)現(xiàn)滯銷樓盤，未

6、開盤項目的認購人數(shù)或排號人數(shù)也較多，銷售速度較快u價格水平普通檔次住宅3500-4200之間，個別住宅有超過5000底商價格10000左右。由于城區(qū)面積較小，價格差別不大，睢陽區(qū)略高其它區(qū)200左右u板塊劃分梁園區(qū)，屬老城區(qū)，商業(yè)大多集中在此區(qū)。環(huán)境相對較差睢陽區(qū)，行政辦公較集中，環(huán)境相對較好開發(fā)區(qū)，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，人口密度較小，環(huán)境相對較安靜u消費特點以大戶型，市場戶型120-140為主，對雙氣（燃氣、熱力比較看重）114 4、土地資源狀況、土地資源狀況u已出讓土地情況分析商丘2011掛牌出讓的住宅、商業(yè)用地都距本項目用地有一定的距離，畝單價約40-60萬元，樓面單價主要集中在300-500

7、元124 4、土地資源狀況、土地資源狀況u已出讓土地情況分析商丘2011協(xié)議出讓的住宅、商業(yè)用地都距本項目用地有一定的距離，價格差異較大134 4、土地資源狀況、土地資源狀況u已出讓土地情況分析南京路近2011至今暫無土地成交數(shù)據(jù)，2010年成交四宗，2009年出讓一宗其中掛牌用地三宗，每畝100-150萬，樓面地價650-1100元144 4、土地資源狀況、土地資源狀況u未來發(fā)展用地主要發(fā)展方向從市規(guī)劃局獲南京路將成為城市東西向的主干道，在最新上報的城市規(guī)劃中，此地區(qū)將規(guī)劃成商住用地，容積率不低于，預計規(guī)劃月份可獲批，月公示完畢。用地現(xiàn)為二級用地，新規(guī)劃調(diào)整為一級用地。15第二部分：周邊情況

8、分析及重點個案研究第二部分：周邊情況分析及重點個案研究161 1、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u地塊主要經(jīng)濟指標用地指標需要股權(quán)收購后到規(guī)委申請新控規(guī)目前暫未明確各指標，原則上容積率不低于3.合作方獲息預計可達到3.8，建筑控制面積約20萬平方米，商業(yè)比例約在2030%。地塊位置地塊位置宗地四宗地四至至東東北面地塊緊臨廢棄五中分校和永和小區(qū)，南地塊臨一條生活路南南緊臨家機場家屬樓西西至華夏路北北至南京路土地面積（平方米）土地面積（平方米）北27473.82，南18329.99，總45803.812；含路總52384.25，約70畝建筑面積建筑面積待定，預計約20萬平方米容積率容積率開發(fā)程

9、度開發(fā)程度水、電、路、燃氣、熱力用途用途北地塊商用、南地塊工業(yè)出讓年限出讓年限待定建筑密度建筑密度待定建筑限高（米）建筑限高（米）待定綠化率綠化率待定171 1、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u本地塊周邊情況圖片，用地現(xiàn)狀是農(nóng)機場輕質(zhì)廠房東東南南西西北北東臨華夏路，路東側(cè)是中國人壽的辦公樓及其職工樓農(nóng)機場的職工樓西側(cè)北部現(xiàn)狀為廢棄的第五中學，中部為永和小區(qū)，南部緊臨生活路，路西是一些自建房北臨南京路，路北是開運開地小區(qū)181 1、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u用地現(xiàn)狀是農(nóng)機場輕質(zhì)廠房u東、西、南側(cè)有墻191 1、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u北側(cè)南京路u東側(cè)五中分校和生活用路2

10、01 1、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u西側(cè)為華夏路，路西為中國人壽及其家屬樓u南側(cè)農(nóng)機場家屬樓211 1、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u地塊現(xiàn)狀分析拆遷拆遷用地內(nèi)現(xiàn)狀為輕質(zhì)廠房，所有權(quán)歸農(nóng)機場，地用地內(nèi)現(xiàn)狀為輕質(zhì)廠房，所有權(quán)歸農(nóng)機場，地塊西部為農(nóng)機場臨時建筑小餐飲塊西部為農(nóng)機場臨時建筑小餐飲文化內(nèi)涵商丘是是三商之源，姓氏發(fā)源地三通一平市政條件良好，地塊周邊道路有市政熱力、燃氣管線地勢平坦地形由南北兩個地塊組成，南北方向成長條形，南部地塊比北部地塊略寬水系西側(cè)約米有現(xiàn)狀河流“蔡河”污染暫無交通城市北側(cè)及東側(cè)有火車站，東、北、西有長途客運站，南則有連霍高速，東側(cè)有濟廣高速221 1、

11、地塊調(diào)研內(nèi)容分析、地塊調(diào)研內(nèi)容分析u周邊配套分析內(nèi)容內(nèi)容行政地塊所在睢陽區(qū)，是主要的行政辦公集中地，車程分鐘內(nèi)可方便的到達國土、規(guī)劃、建管等醫(yī)療約公里有商丘第一人民醫(yī)院教育北部不到公里有睢陽新城小學商業(yè)公里內(nèi)零期的分布些小型的商業(yè)娛樂地塊西北方約米有金世紀廣場，常有公共活動交通北側(cè)南京路東西向貫穿商丘，交通比較方便232 2、重點個案分析、重點個案分析u個案調(diào)研表項目價格銷售情況上東一品（開發(fā)區(qū)）住宅均價約3500-3600剩不足10套帝和水上花園高層3800 多層4300-4800 剩不足10套康橋水岸住宅3600-3700商業(yè)約10000剩20套左右金居銀都住宅3800尚未開盤，排號較多圣

12、地亞哥（梁園區(qū)）住宅3500-3700剩不足30套新冀花園住宅均價4000剩20套左右242 2、重點個案分析、重點個案分析u個案總結(jié)1、區(qū)域影響因素總結(jié)商丘市區(qū)面積較小，區(qū)位因素對房價的影響相對較小，地塊周邊暫無正銷售樓。目前在售樓盤價格主要在35004000元/之間。本項目地塊區(qū)位相對所調(diào)查樓盤位置較好。預計價格在4000-4500元/之間。2、市場供應(yīng)以大戶型為主各樓盤的主要戶型為三室兩廳，110-140平方米?？們r4050萬元。3、底商價格較高底商在商丘的認可度較高，調(diào)查各盤都設(shè)有1-2層底商，開始銷售都已銷售完畢。價格在10000元/左右。面積在100平米以上。4、銷售速度較快已銷售

13、樓盤普遍只剩10幾套房源，未開盤樓盤排號數(shù)量也較多。25第三部分：考察建議第三部分：考察建議261 1、土地取得方式及條件、土地取得方式及條件u用地性質(zhì)：現(xiàn)用地性質(zhì)為北側(cè)商業(yè)，南側(cè)工業(yè)，年頒發(fā)土地證u土地所有權(quán)：土地現(xiàn)歸農(nóng)機公司所有，用地上現(xiàn)為其輕質(zhì)廠棚。其收讓合同中有一條款，可以通過補交出讓金轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，而不在通過招拍掛。u土地獲取方式：、收購現(xiàn)農(nóng)機廠所有股份，變更法人代表。現(xiàn)有股人份集中在農(nóng)機廠職工手中，其中%左右集中在人，其余較分散，現(xiàn)估計需要資金1.1億元，收購時間個月、收購后以新法人身份向規(guī)劃申請建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件，包括規(guī)劃用途，容積率等等指標，半個月內(nèi)時間可獲得批準。（新控規(guī)月

14、公示，月公示完畢，些設(shè)計條件需公示后批準）、用申請下的規(guī)劃設(shè)計條件到國土局辦用地變性。（個月）先報國土局的地價辦，地價辦出具土地評估價及審批意見報市政府批準簽定新的出讓合同，通過國土局網(wǎng)絡(luò)上報國土資源部補交土地出讓金，約千萬元（個月內(nèi)交齊）271 1、土地取得方式及條件、土地取得方式及條件收購農(nóng)機廠股權(quán)并變更發(fā)人約.億元規(guī)劃計劃條件審批1-2個月半個月新規(guī)劃確定月份以后農(nóng)機場現(xiàn)在的職工市規(guī)委土地變性補交出讓金約5-6千萬元國土局股東較分集收購不容易統(tǒng)一容積率不確定影響樓面地價需上報市政府可能出現(xiàn)風險282 2、項目初步判斷、項目初步判斷u宏觀環(huán)境商丘目前經(jīng)濟情況良好，城區(qū)周邊有五個產(chǎn)業(yè)聚焦區(qū)，預計未來經(jīng)濟發(fā)展相對比較穩(wěn)定。u房地產(chǎn)市環(huán)境房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，去化率較好，銷售速度比較穩(wěn)定，房價主要集中在35004200元/ 。底商大約10000元/。預計未來房價比較穩(wěn)定。隨城中村改造加速，未來的潛在需求較大u項目區(qū)位項目所處地段很好，在城市中心地段，南京路是商丘東西向主干道。u項目經(jīng)濟效益分析獲取土地需股權(quán)收購預計大約1.1億元，補交出讓金約5-6000萬元。每畝均價約240萬元，暫按