大華浦口項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)案

1、自由天空 自由居住大華浦口工程籌劃簡(jiǎn)案南京大華房地產(chǎn)開發(fā)籌劃團(tuán)：卓越形象品牌傳播事業(yè)機(jī)構(gòu)南京卓越地產(chǎn)參謀楔 子我們認(rèn)為這不僅僅是一次普通的工程推廣：我們所效勞的客戶是全國(guó)性的著名品牌上海大華；我們所效勞的企業(yè)是一流的公司大華地產(chǎn)；我們所推廣的工程是大華地產(chǎn)在南京地區(qū)的心血之作浦口1800畝！大華地產(chǎn)作為全國(guó)品牌地產(chǎn)開展商之一，有著獨(dú)樹一幟的個(gè)性和特點(diǎn)。在上海，大華已經(jīng)被上海購(gòu)房者認(rèn)同，同時(shí)企業(yè)也建立起上海地區(qū)強(qiáng)而有力的知名度與美譽(yù)度。在南京，我們想象中的他不會(huì)象“萬(wàn)科般嘩眾取寵，也不象“棲霞般好大喜功。大華地產(chǎn)開發(fā)的宗旨只是以高品質(zhì)、合理性打造南京消費(fèi)者“愛戴的居所。我們要說(shuō)：這不僅僅是一次普

2、通的工程推廣，這是造城，這是在中國(guó)第一大城市群長(zhǎng)三角地帶建立新的沿江開發(fā)城市生活地。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市 場(chǎng) 篇南 京 樓 市 ：不 跌 反 漲樓市永遠(yuǎn)有熱點(diǎn)，2021年，南京樓市將反2021年流行言論，繼續(xù)一派紅火，熱點(diǎn)迭出，精彩紛呈，地產(chǎn)成為南京城的一道靚麗的風(fēng)景線。 第一節(jié) 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)南京市經(jīng)濟(jì)開展起著重大作用、擴(kuò)大各行業(yè)的市場(chǎng)需求，使得整個(gè)南京市投資和消費(fèi)比重雙向增長(zhǎng)，加上地產(chǎn)的開展不斷改變著城市面貌及人民生活水平，2021年是南京市城市化進(jìn)程加快步伐的一年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃開展、市場(chǎng)供需兩旺的“牛市。從總體來(lái)看，2021年的

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為良性，但在開展的過(guò)程中也表現(xiàn)出一些問題。如：土地、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商承諾得不到實(shí)現(xiàn)等等。在開展的過(guò)程中，問題不斷促進(jìn)著南京2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向標(biāo)準(zhǔn)化。2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下六大特征。Ø 2021年房地產(chǎn)成為南京市經(jīng)濟(jì)主力成員。2021年，南京市房地產(chǎn)投資完成183.8億元，施工面積1556.85萬(wàn)平方米，比2021年同期增長(zhǎng)34%和31.45%。Ø 土地價(jià)格穩(wěn)中有升。2021年全年實(shí)際出讓面積614.4公頃，為前三年面積總和的2.93倍，成交金額98.81億，為前三年總和的2.3倍，從價(jià)格上看，住宅用地平均價(jià)格3237元/平方米，樓面

4、地價(jià)1952元/平方米，分別較同期上浮112元/平方米、267元/平方米。地塊單價(jià)成交在2021年又創(chuàng)新高，小粉橋地鐵物業(yè)地塊單價(jià)達(dá)22000元/平方米。Ø 需求持續(xù)強(qiáng)勁，市場(chǎng)供銷兩旺。2021年南京新批商品房上市面積為598萬(wàn)平方米，全年共完成國(guó)有土地拆遷工程115個(gè)，拆遷房屋面積179萬(wàn)平方米拆遷居民2.4萬(wàn)戶，加上集體土地拆遷，共計(jì)拆遷7.4萬(wàn)戶、契稅調(diào)整、企業(yè)改制等原因，全年市場(chǎng)需求旺盛，2021年新建商品房預(yù)售739.02萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需比為 0.8:1 ，預(yù)售總量略大于供給，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、排隊(duì)買房的現(xiàn)象逐漸增多，供給相對(duì)缺乏。Ø 二三級(jí)市場(chǎng)良性互動(dòng)，二手房主體地位

5、凸現(xiàn)。南京二手房市場(chǎng)交易面積平均每年以60%以上的速度增加， 2021年增長(zhǎng)68%，其中二手房成交5.87萬(wàn)件，商品房成交3.28萬(wàn)件，二手房與商品房交易件數(shù)比為1.79：1。 “賣舊買新，賣小買大梯級(jí)消費(fèi)、二次消費(fèi)的觀念已經(jīng)普及，一二手房市場(chǎng)良性互動(dòng)的局面得以形成；另一方面梯度消費(fèi)使2021年約為全市8%的住戶改善居住條件，每戶居住面積凈增加40平方米以上，人均住房面積改善1.5平方米。Ø 市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)根本合理，局部區(qū)域供不應(yīng)求。2021年新上市樓盤熱點(diǎn)區(qū)域，即從行政區(qū)劃看依次為鼓樓、白下、玄武區(qū)；從板塊看，以江寧、城東、河西、城中板塊為主；從土地級(jí)別看，以六級(jí)、五級(jí)地為主，最高的

6、占市場(chǎng)份額26%，最少份額占10%左右，供給趨于相對(duì)平衡； 2021年住宅銷售熱點(diǎn)區(qū)域，即從行政劃分上看依次為江寧區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)；從板塊劃分上看又以江寧、城中、河西板塊居多；從土地級(jí)別上看，以六級(jí)、五級(jí)和二級(jí)地為主，最高的占市場(chǎng)份額28%，最少份額占6%左右，供給市場(chǎng)份額較高的區(qū)域也是銷售量較大的區(qū)域，總體來(lái)看，市場(chǎng)區(qū)域供求相對(duì)平衡，但不排除局部區(qū)域供不應(yīng)求，局部區(qū)域供略大于求的情況，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，可以到達(dá)相對(duì)平衡。Ø 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升，局部區(qū)域漲幅明顯。南京商品房預(yù)售均價(jià)為3676元/平方米，商品住宅預(yù)售均價(jià)為3360元/平方米，分別較2021年同期增長(zhǎng)14.4%，12.

7、2%。主城區(qū)內(nèi)商品住宅均價(jià)在5000元左右，市中心少數(shù)高檔公寓到達(dá)8000元/平方米，環(huán)境較好的高檔別墅價(jià)位在15000元/平方米左右。第二節(jié) 2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，市場(chǎng)板塊的劃分日漸明晰，主要分為城東板塊、河西板塊、江寧板塊、城中板塊、城南板塊含寧南地區(qū)、城北板塊、江浦板塊等，東郊新亞東板塊也正待浮出水面。2021年與2021年相比，在消費(fèi)者購(gòu)房需求方面，河西板塊成為南京買房者首選購(gòu)房區(qū)域，但隨著南京市樓盤的增多，購(gòu)房選擇性比重增加，不少購(gòu)房者也將目光移向其他板塊；城中板塊需求受到土地價(jià)格的影響，房?jī)r(jià)迅速攀升，加上環(huán)境的影響，城中板塊再次受到購(gòu)房者的關(guān)

8、注；城南板塊需求略微下挫，但寧南板塊正逐步崛起，從仁恒翠竹園到翠島花城，兩年時(shí)間內(nèi)，寧南板塊正逐步受到南京買房者的青睞；城東板塊需求量開展平衡，僅高于城北板塊； 消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域選比擬六大片區(qū)的選擇意向從高到低依次是：河西板塊、城中板塊、江寧板塊、城東板塊、城南板塊、城北板塊、江浦板塊。u 市政府的西移老城區(qū)居民策略得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同，購(gòu)房意向率達(dá)32.21%，比2021年的調(diào)研結(jié)果高出近7個(gè)百分點(diǎn)。不可否認(rèn)，奧休中心的興建，政府打造新河西，成為河西的樓盤注入巨大活力。u 城中板塊的購(gòu)房意向率比2021年有所增長(zhǎng)，在前期城郊板塊炒熱的同時(shí)，購(gòu)房者逐步意識(shí)到買房還是在城中比擬適宜，在城中居住生活

9、本錢降低，生活更為便利。u 江寧作為近年來(lái)南京房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及逐漸改善的交通條件等吸引了越來(lái)越多的消費(fèi)者前往購(gòu)房，超過(guò)城中板塊，成為購(gòu)房者的第三大購(gòu)房選擇區(qū)域。u 城東板塊優(yōu)美的風(fēng)景、方便的交通、成熟的配套、濃郁的人文環(huán)境及近年來(lái)相對(duì)成功的房產(chǎn)開發(fā)使城東板塊成為購(gòu)房區(qū)域的第一選擇，消費(fèi)者扔有意向在此板塊購(gòu)房。u 調(diào)研顯示，消費(fèi)者對(duì)城南板塊與城北板塊樓盤的需求量較以前都有所下降，但城南板塊高于城北板塊。兩板塊較少的開發(fā)量及河西、江寧板塊的崛起轉(zhuǎn)移了兩區(qū)域局部消費(fèi)者的目光等造成了本結(jié)果。分析證明，這兩板塊的局部現(xiàn)有居民的下一步的購(gòu)房方向分別轉(zhuǎn)向江寧與河西。第三節(jié) 2021

10、年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2021年，南京的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加強(qiáng)烈，政府300億資金打造“新河西，江寧新城的逐步興旺，主城區(qū)土地放量變化明顯；2021年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底走向南京的“大盤時(shí)代。2021年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，南京樓市已經(jīng)進(jìn)入“大盤時(shí)代，對(duì)2021年南京房地產(chǎn)，我們從三方面預(yù)測(cè)： Ø 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)2021年是省委省政府提出的“沿江開發(fā)戰(zhàn)略，市委市政府提出“一城三區(qū)建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施、關(guān)鍵階段的一年。2021年政府加大土地供給量，共招標(biāo)拍賣和掛牌實(shí)際出讓土地614公頃，這些土地將有局部會(huì)在2021年立即開發(fā)上市預(yù)售，再加上以前存量土地的開發(fā)，初步預(yù)計(jì)2021年南京新建商品房開發(fā)量在700

11、萬(wàn)平方米左右。另外，政府的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)120萬(wàn)平方米，中低價(jià)房開發(fā)80萬(wàn)平方米。因此2021年市場(chǎng)供給總量在900萬(wàn)平方米左右。Ø 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)2021年依然是南京市政府大規(guī)模建設(shè)的一年，建設(shè)投資仍會(huì)保持400億元，拆遷戶數(shù)將保持3萬(wàn)戶左右，再加上集體土地拆遷，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)不低于5萬(wàn)戶，其中約35%有資格購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，約45%有資格購(gòu)置中低價(jià)房，即20%以上的拆遷戶會(huì)到市場(chǎng)購(gòu)置商品房或二手房，共產(chǎn)生需求約350萬(wàn)平方米左右。 隨著南京經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和居民收入的顯著提高、住房補(bǔ)貼發(fā)放到位和金融支持力度加大，市民經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好，改善居住條件群體在逐漸擴(kuò)大，并成為穩(wěn)定房市的主力軍，有局部中

12、高收入的階層將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，購(gòu)置第二、第三居所，這局部購(gòu)房需求大約在300萬(wàn)平方米。城市化程加快也帶來(lái)南京購(gòu)房需求的增加，按照南京城市開展規(guī)劃，今后每年城市化水平保持2%的增長(zhǎng)幅度，每年約11萬(wàn)人成為南京城市人口，估計(jì)仍有150萬(wàn)平方米購(gòu)房需求和近200萬(wàn)平方米的租賃需求。綜上所述，2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量在900萬(wàn)平方米左右，比2021年增長(zhǎng)35%，需求量仍然不會(huì)減弱，一手房交易量根本穩(wěn)定在800萬(wàn)平方米左右，總量有所增加，增長(zhǎng)速度有所回調(diào)，保持15%左右增幅。一手房市場(chǎng)供求比將會(huì)到達(dá)1.1：1，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求局面將會(huì)有所緩解。二手房交易量會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，到達(dá)600萬(wàn)平方米

13、左右，保持40%以上的增長(zhǎng)速度。Ø 2021年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)我們預(yù)測(cè)2021年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的不穩(wěn)定因素，但也不會(huì)出現(xiàn)2021年持續(xù)快速上漲局面，總體價(jià)格仍然穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩，局部區(qū)域和樓盤會(huì)做小幅調(diào)整，高品質(zhì)物業(yè)將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，低品質(zhì)物業(yè)有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌。因此，有效推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，防止大起大落應(yīng)是2021年政府的重要調(diào)控目標(biāo)。我們認(rèn)為2021年引起南京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的理由：Ø 土地價(jià)格的上漲。土地價(jià)格增長(zhǎng)是促成南京市房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)因之一，目前南京市局部樓盤土地價(jià)格占到開發(fā)本錢的40，甚至

14、超過(guò)50。Ø 配套設(shè)施要求更高，本錢上升。?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?和?南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)那么?都對(duì)新建居住區(qū)的配套設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及房屋品質(zhì)提出更高的要求，這必然導(dǎo)致開發(fā)本錢平均上漲將近300元/平方米。Ø 原材料價(jià)格上漲成為隱憂。2021年以來(lái)，由于房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等上漲，引起建安本錢平均上升20。Ø 人防和配套公用設(shè)施的要求將會(huì)增加本錢。第四節(jié) 2021年的江北房地產(chǎn)市場(chǎng)南京以長(zhǎng)江為界，分為江北與江南兩大板塊，但江北開展明顯落后于江南。近兩年，在南京良好的地產(chǎn)大環(huán)境下，江北還沒有出現(xiàn)像江南一樣的火爆場(chǎng)面。2021年，南京市規(guī)劃局副局長(zhǎng)李侃楨在會(huì)議上

15、指出未來(lái)1/3的南京市民將居江北，這個(gè)利好消息，將極大的刺激江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展。根據(jù)調(diào)查浦口區(qū)目前人口約50萬(wàn)，規(guī)劃中到2022年將到達(dá)190萬(wàn)；六合區(qū)目前人口87萬(wàn)，到2022年將到達(dá)120萬(wàn)。浦口區(qū)全區(qū)人口將由2000年的46.8萬(wàn)人開展至2022年的1123萬(wàn)人。現(xiàn)在江南、江北城鎮(zhèn)人口比例為5：1，規(guī)劃在2022年將差距縮小為4：1，而遠(yuǎn)景目標(biāo)那么為3：1。屆時(shí)，浦口、六合總?cè)丝趯⒌竭_(dá)300萬(wàn)人。雖然，目前江北房?jī)r(jià)雖然只有江南的13。但幾乎每一個(gè)對(duì)這個(gè)價(jià)格有興趣的市民，發(fā)現(xiàn)回家的路線將是“市內(nèi)公共汽車轉(zhuǎn)郊區(qū)公共汽車再轉(zhuǎn)中巴，外界因素干擾了南京市對(duì)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣。2021年的江北市

16、場(chǎng)呈現(xiàn)出以下四個(gè)特征：Ø 2021年，江北“大盤云集總銷售體量超過(guò)200萬(wàn)平方米：建筑面積40萬(wàn)平米的金泉泰來(lái)；38萬(wàn)平米的石林“麗都家園；80萬(wàn)平米的嘉泰隆“萬(wàn)江共和新城；100萬(wàn)平米的金盛“碧云山莊；40萬(wàn)平米的旭日華庭；180萬(wàn)平米的華僑城；以及本工程1800畝的占地面積。Ø 樓盤品質(zhì)越來(lái)越高隨著以香港明發(fā)、上海大華、紅太陽(yáng)、華僑城等為代表的一批實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)相繼搶灘，江北樓盤獲得前所未有的品牌支撐。在注重自身形象的同時(shí)，江北的開發(fā)企業(yè)還憑借當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的生態(tài)條件，全力打造出一系列各具特色的樓盤。適宜居住的高品質(zhì)成熟社區(qū)的出現(xiàn)是江北樓市的主要特色，早期

17、金泉泰來(lái)苑一期、碧云山莊一期、旭日華庭一期等工程的熱銷足以證明高品質(zhì)樓盤及其帶來(lái)的高性價(jià)比必然會(huì)帶來(lái)火爆的市場(chǎng)回應(yīng)。今年年后上市的諸多新盤仍會(huì)在景觀規(guī)劃以及單體設(shè)計(jì)等方面取得更多突破，“量與“質(zhì)并行將使江北樓市在購(gòu)房者心目中更加耀眼。Ø 樓盤價(jià)位逐步走高 江北樓盤剛?cè)胧袝r(shí)，就以極富挑逗的價(jià)格吸引眾多眼球。而在2021年初到2021年初的一年期間，房?jī)r(jià)漲幅超一倍的增長(zhǎng)速度已經(jīng)使江北躍升為南京樓市的又一個(gè)“增長(zhǎng)極，伴隨著相關(guān)規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，年后江北的人居指標(biāo)將走上一個(gè)新臺(tái)階，房?jī)r(jià)也隨之步入一輪新的增長(zhǎng)期。Ø 樓盤越“長(zhǎng)越高 高層、小高層住宅的大面積出現(xiàn)，將是2021年江北樓市

18、的又一重大特色。包括明發(fā)濱江新城、浦口大華新城在內(nèi)的多個(gè)工程都規(guī)劃了相當(dāng)數(shù)量的小高層和高層住宅，這些新型建筑形態(tài)的出現(xiàn)將有效改變江北樓市以往多層為主的格局，明顯打破江南江北樓市開展的不均衡，最為有利的是，購(gòu)房者在江北的選擇而將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。第五節(jié) 江北區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)及分析一、 江北工程調(diào)查市場(chǎng)工程概況樓盤名稱位置工程規(guī)模工程進(jìn)度主力戶型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)價(jià)格元/米2銷售狀況華僑城浦口區(qū)大橋北路1#18萬(wàn)一期竣工二期打樁兩房13%三房74%江北地產(chǎn)的第一站，地理位置優(yōu)越，開發(fā)時(shí)間較早環(huán)境嘈雜，交通擁擠，配套落后2300一期2700二期一期售罄二期訂購(gòu)剩余少量尾盤旭日華庭大橋北路9#40萬(wàn)打樁兩房10%三

19、房76%與華僑城類似于華僑城類似2600一期2850二期一期售罄二期年中開盤快樂之城浦口區(qū)浦珠北路126#38萬(wàn)打樁兩房46%三房44%推廣有力，交通便利，戶型合理，景觀頗佳配套缺乏，與鐵路近鄰，存在噪音污染2500一期一期開始接受登記萬(wàn)江·共和新城浦口區(qū)浦珠北路80萬(wàn)一期接近封頂交通便利，依托老浦口區(qū)生活配套，環(huán)境較佳形象宣傳落后，內(nèi)部景觀缺乏，檔次較低一期售罄二期年中開盤金泉·泰來(lái)苑浦口區(qū)泰西路28#40萬(wàn)打樁自然景觀優(yōu)美，整體檔次較高交通不便，定位偏高，性價(jià)比高2500一期一期在售，銷售率60%左右橋北片區(qū)華僑城，旭日華庭在南京江南地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不斷走高的情況下，使得一局部市民難以承受，但房屋又是立身之本，是生活必需品，所以市民將購(gòu)房的目光逐漸轉(zhuǎn)移到低價(jià)房屋上。而尚未完全啟動(dòng)的江北市場(chǎng)的樓盤品質(zhì)，與江南同等價(jià)位的樓盤相比，有著本質(zhì)的區(qū)別。做為江北北橋頭的第一站橋北片區(qū)便顯出其區(qū)域優(yōu)勢(shì)：交通便利，鼓揚(yáng)、鼓珍、高新、鹽浦、高東線、江漢線等多條過(guò)江交通線路都經(jīng)過(guò)