物業(yè)工程部管理制度和流程4.doc

1、物業(yè)工程部管理制度和流程 4物業(yè)工程部管理制度和流程匯編|第一節(jié)管理范圍總體：工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目有：(1) 對(duì)所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。(2) 對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。(3) 對(duì)樓宇未盡人之處提出整改方案。(4) 對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。(5 )對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。(6 )為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢問(wèn)。一、強(qiáng)電專業(yè)1. 負(fù)責(zé)整個(gè)樓宇變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理。2. 負(fù)責(zé)整個(gè)樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。3. 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修 保養(yǎng)。4. 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保 養(yǎng)。5. 負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的照明維修。6. 負(fù)責(zé)

2、樓宇臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。7. 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。8. 對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。9. 負(fù)責(zé)電梯的維修、保養(yǎng)。10. 負(fù)責(zé)卷簾門的維修、保養(yǎng)。11. 為客戶提供有償服務(wù)。二、空調(diào)專業(yè)1. 負(fù)責(zé)樓宇整個(gè)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理2. 負(fù)責(zé)樓宇整個(gè)空調(diào)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。3. 負(fù)責(zé)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)中，電機(jī)和控制柜的巡視工 作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后及時(shí)報(bào)告電氣維修班處理。4. 改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使樓宇有一個(gè)良好 舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度節(jié)約能源。5. 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。三、給排水專業(yè)1. 負(fù)責(zé)樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防

3、給水系統(tǒng)、噴灑 系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)和故障檢修。2. 負(fù)責(zé)樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。3. 負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)所有機(jī)械的維修，如：手推車等。4. 負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。5. 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。6. 為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。四、土建專業(yè)1. 負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項(xiàng) 目的修理、調(diào)整。2. 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，例如滲漏、裂縫等修、整改。3. 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。4. 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。5. 負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。6. 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。五、弱電系統(tǒng)1. 負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系

4、統(tǒng)、 電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的 正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。2. 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第二節(jié)物業(yè)工程部人員結(jié)構(gòu)第三節(jié)物業(yè)工程部崗位職責(zé)、總工程師1在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，制定計(jì)劃，執(zhí)行有關(guān)工程和能源管理 的方針、原則、計(jì)劃、規(guī)定和制度。2根據(jù)公司要求為樓宇所有系統(tǒng)和設(shè)備建立并保持有一個(gè) 全面的維修、保養(yǎng)計(jì)戈嘰3建立工程設(shè)備的運(yùn)行和操作程序，確保工程設(shè)備的正常運(yùn) 行。4全面負(fù)責(zé)工程方面的節(jié)支運(yùn)行，根據(jù)樓宇運(yùn)行要求準(zhǔn)備和 調(diào)整工程部運(yùn)行預(yù)算，并嚴(yán)格控制工程運(yùn)行和維修費(fèi)用。5跟蹤、控制所有水、電、煤氣、熱力等能源消耗，分析消 耗原因，擔(dān)出整改辦法，最大限度地節(jié)約能源。6

5、負(fù)責(zé)工程部員工工作成績(jī)的評(píng)估，并按有關(guān)規(guī)定給予獎(jiǎng) 懲。7負(fù)責(zé)建立健全部門培訓(xùn)計(jì)劃，保證工程部員工掌握必須的 專業(yè)技術(shù)和技能。8負(fù)責(zé)及時(shí)向總經(jīng)理上交所有有關(guān)報(bào)告及報(bào)表。9認(rèn)可簽收部門所有文件、發(fā)票。10. 制定和執(zhí)行緊急情況做出反應(yīng)的計(jì)劃。11. 建立工程部各崗位責(zé)任并檢查落實(shí)。12. 始終把安全和消防放在第一位。13. 協(xié)調(diào)與客戶的關(guān)系。14 .負(fù)責(zé)按要求對(duì)專業(yè)主管、領(lǐng)班工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。15. 負(fù)責(zé)進(jìn)行工作及人員調(diào)配。16. 分析項(xiàng)目報(bào)價(jià)單，組織討論決定，對(duì)完成項(xiàng)目進(jìn)行檢查、 評(píng)估和驗(yàn)收。17. 管理員工紀(jì)律，解決員工爭(zhēng)執(zhí)。18. 和有關(guān)部門一起為工程部選擇面試新員工。20. 督促制定工程報(bào)

6、表。21. 巡視、檢查工程設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況，組織有效的生產(chǎn) 管理和技術(shù)管理，閱讀審察各類技術(shù)報(bào)表和工作日記二、專業(yè)主管1. 在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄 設(shè)備處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行。2. 編制或?qū)彾ū緦I(yè)所負(fù)責(zé)設(shè)備的年、季、月、周檢修計(jì)劃， 建定相應(yīng)的維修記錄檔案，并監(jiān)督實(shí)施。3. 熟練掌握本班組內(nèi)管轄的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)4每天檢查設(shè)備運(yùn)行情況和工作現(xiàn)場(chǎng)5審閱運(yùn)行、值班、交接班記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取相應(yīng) 措施。6每月定期巡檢所轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)落實(shí)情況，并書面 報(bào)告總工程師7. 認(rèn)真完成周報(bào)告、月報(bào)告8檢查下屬的工作紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良，及時(shí)糾正。9嚴(yán)格要求

7、員工按操作規(guī)程作業(yè)，遵守勞動(dòng)安全的法規(guī)、法 令。10. 對(duì)所有請(qǐng)修單位按輕重緩急分類，合理安排維修。11. 嚴(yán)格控制維修材料的出庫(kù)及去向，努力降低成本及能耗。12. 安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查勞動(dòng)紀(jì)律。13 負(fù)責(zé)請(qǐng)購(gòu)本專業(yè)的備品備件。14 負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。15 負(fù)責(zé)本專業(yè)項(xiàng)目改造的計(jì)劃、預(yù)算和報(bào)價(jià)。16. 負(fù)責(zé)本專業(yè)員工的培訓(xùn)、督導(dǎo)、考核、評(píng)估。17. 完成總工程師交給的其它工作。18. 書面制定本專業(yè)所有設(shè)備的安全運(yùn)行規(guī)則和程序，并永 久性在設(shè)備操作處和工作間明顯展示。三、領(lǐng)班A.強(qiáng)電領(lǐng)班崗位責(zé)任：1強(qiáng)電運(yùn)行維修領(lǐng)班必須認(rèn)真清楚了解總體供配電情況，所 轄設(shè)備的性能及控制范圍

8、。2熟練掌握各配電設(shè)備、控制柜、照明柜及發(fā)電機(jī)的操作、 維修、運(yùn)行規(guī)程。3須嚴(yán)格執(zhí)行公司及部門所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)規(guī) 程。4強(qiáng)電運(yùn)行維修領(lǐng)班必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從專業(yè)主 管的指揮。在布置工作時(shí)，要首先考慮消防安全和勞動(dòng)保護(hù)。5每天檢查各班運(yùn)行記錄，并對(duì)所有記錄數(shù)據(jù)及內(nèi)容負(fù)責(zé)。6必須每天巡視所有變配電室及變配電系統(tǒng)，并及時(shí)處理變 配電系統(tǒng)設(shè)備的故障，保證本系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)巡查記錄負(fù)責(zé)。7. 必須對(duì)強(qiáng)電運(yùn)行人員工作時(shí)間內(nèi)的一切行為負(fù)責(zé)。8強(qiáng)電領(lǐng)班必須定期培訓(xùn)所屬員工之操作技能，并由專業(yè)主 管進(jìn)行考核，9強(qiáng)電領(lǐng)班必須認(rèn)真聽(tīng)取上級(jí)電站之運(yùn)行指令，并應(yīng)立即匯 報(bào)專業(yè)主管，在得到專業(yè)主管命令，

9、并辦理有關(guān)手續(xù)后方可執(zhí)行 操作。10. 必須帶領(lǐng)本班人員嚴(yán)格執(zhí)行本專業(yè)主管所制定的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真做好相應(yīng)保養(yǎng)記錄。11. 必須每天巡查配電室以外的所有配電設(shè)備一次，并隨時(shí) 處理各類故障，并對(duì)巡檢記錄負(fù)責(zé)。12. 必須定期（每3個(gè)月一次）培訓(xùn)所屬員工的維修技能， 并由專業(yè)主管進(jìn)行考核，13 正確管理安排維修單，對(duì)未能按規(guī)定完成的維修單要有 原因，上報(bào)專業(yè)主管后，交文員經(jīng)行登記。B.弱電領(lǐng)班崗位責(zé)任：1弱電維修領(lǐng)班必須清楚了解消防報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系 統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、 有線電視系統(tǒng)之配置、運(yùn)行及設(shè)備狀態(tài)等情況。2必須熟練掌握各弱電系統(tǒng)的操作、運(yùn)行、維修

10、保養(yǎng)規(guī)程。3必須嚴(yán)格執(zhí)行公司及部門所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng) 規(guī)程，以身作則。4. 必須每天檢查各弱電系統(tǒng)運(yùn)行記錄、巡檢記錄，并對(duì)所有 記錄數(shù)據(jù)及內(nèi)容負(fù)責(zé)。必須每天巡視所有弱電系統(tǒng)一遍，并及時(shí)處理各類故障，保證各系統(tǒng)運(yùn)行正常。5必須對(duì)所屬弱電維修人員工作時(shí)間內(nèi)之一切行為負(fù)責(zé)。6必須定期（每3個(gè)月一次）培訓(xùn)所屬員工之操作、維修、保養(yǎng)技能，并由專業(yè)主管進(jìn)行考核。7所有弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，必須在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，嚴(yán)格按 照專業(yè)主管所制定的維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，并認(rèn)真做好相應(yīng)保養(yǎng)記 錄。如需停機(jī)保養(yǎng)時(shí)，必須提前三天通知總工程師，以便做好相 應(yīng)安排。8弱電維修領(lǐng)班必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)及指揮。9在布置工作時(shí)，要首先考慮消防安全和勞動(dòng)保護(hù)。10.正確管理安排維修單，對(duì)未能按規(guī)定完成的維修單要有 原因，上報(bào)專