業(yè)主委員會的法律困境與解決思路

1、業(yè)主委員會的法律困境與解決思路 一直以來，我國物業(yè)管理實務中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、 職責不清、運作不規(guī)范等問題，致使在物業(yè)管理法律關系中，物業(yè)管理公 司處于強勢地位，在物業(yè)管理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況， 這種狀況已經(jīng)成為阻礙我國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。 因此，如何使業(yè)主委員會走出這種法律困境，更好的發(fā)揮其在業(yè)主自 治中的應有作用，成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。 困境一業(yè)主委員會的法律地位不明確 我國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類自然人、法人和其他組 織、國家，社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他 組織，否則其行為無法得到法律

2、的認可和保護。 所謂法人是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承 擔民事義務的組織。 法人必須符合下列四個條件 1 1 依法成立；2 2 有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；3 3 有自己的名稱、組織機構和場所； 4 4 能夠獨立承擔民事責任。 其他組織又成為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義 進行民事活動的組織。 我國民法通則沒有關于其他組織的規(guī)定，但是民事訴訟法第 四十九條規(guī)定公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。 最高人民法院關于適用民事訴訟法若干問題的意見對其他組織作 了進一步的明確，其中第四十條規(guī)定民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組 織，是指合法成立，有一定的組織機構

3、和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組 織。 由此可見，其他組織是受我國法律認可和保護的民事主體之一，主要 包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人 的分支機構和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。 法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨立承擔民事責任，法人能夠 自己獨立承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與 股東的責任相互獨立；其他組織則不能獨立承擔民事責任，其責任與成員 的責任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔最終責任，如合伙 企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。 根據(jù)我國物業(yè)管理條例以下簡稱為條例關于業(yè)主大會和業(yè)主委員 會的規(guī)

4、定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理 活動中的合法權益的組織，履行下列六大職責 1 1 制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 2 2 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3 3 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 4 4 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； 5 5 制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 6 6 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 條例第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行以下 五項職責 1 1 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 2

5、 2 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 3 3 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企 業(yè)履行物業(yè)服務合同； 4 4 監(jiān)督業(yè)主公約的實施； 5 5 業(yè)主大會賦予的其他職責。 經(jīng)過對比后我們可以得出以下結論第一，業(yè)主大會既有制定業(yè)主公約 等內(nèi)部規(guī)章制訂權，又擁有進行選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專項維修 基金的使用、續(xù)籌等民事活動的資格，還能夠代表全體業(yè)主對公共場地、 設施設備行使財產(chǎn)權；第二，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設執(zhí)行機 構，根據(jù)業(yè)主大會的授權負責處理業(yè)主大會的日常事務，對外可以根據(jù)業(yè) 主大會的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同， 本身沒有獨立的意思能

6、力； 第三， 業(yè)主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會可以經(jīng) 過登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會不是法人。 第四，雖然目前在物業(yè)管理實務中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組 織來對待，但是從法律責任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè) 主委員會的行為承擔最終責任，因此，業(yè)主委員會也不屬于其它組織。 筆者認為業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關系就如公司董事會與股東會的 關系相當，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機關，而不是法人和其他 組織。 也就是說，按照法律規(guī)定業(yè)主委員會目前并不具備任何法律主體資格！ 困境二業(yè)主委員會的運作程序亟待規(guī)范 條例和業(yè)主大會規(guī)程雖然明確規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主

7、大會的 執(zhí)行機構，但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主 委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責任等都沒有具體規(guī)定。 條例規(guī)定同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主， 應當在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉行產(chǎn)生業(yè) 主委員會， 沒有具體規(guī)定業(yè)主大會召開的條件物業(yè)交付時間、 入住比例等。 建設部業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè) 所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導下，由業(yè)主代表、建設單位包括公有住房出售單位組成業(yè)主大會籌 備組，負責業(yè)主大會籌備工作。 籌備組應當自組成之日起 30 30 日內(nèi)在物業(yè)所在地

8、的區(qū)、縣人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn) 生業(yè)主委員會。 這就是說，如果建設單位不參加業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會就不可能 成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會。 而現(xiàn)實生活中建設單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量如存在建 設質(zhì)量問題、害怕失去物業(yè)管理地位等而不愿意成立業(yè)主大會的大有人在， 這樣業(yè)主委員會的組建也就不可能順利進行。 業(yè)主委員會作為作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，要具體負責實施業(yè)主大會 的各項決議和規(guī)定，處理本區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理相關的事項。 但是由于業(yè)主委員會的委員都是兼職，在完成各自的本職工作之余， 不可能有很多的時間和精力來處理業(yè)主委員會的事務。 雖然

9、一些地方性法規(guī)如深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例、上 海市居住物業(yè)管理條例規(guī)定了業(yè)主委員會可以設置專職主任、副主任或 者聘請專職執(zhí)行秘書，但是從全國范圍看，如何保證業(yè)主委員會的工作效 果是一個普遍性的難題。 目前業(yè)主碰到什么問題，往往不是想到找業(yè)主委員會，而是通過物業(yè) 管理公司來解決。 但如果業(yè)主需要解決的問題就是出自物業(yè)管理公司呢？業(yè)主又該找 誰呢？ 條例也規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會都有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，但是 對監(jiān)督權的行使、監(jiān)督機構、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定，這就很容易造 成人人監(jiān)督、人人都沒法監(jiān)督的局面。 另一方面，條例規(guī)定業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任 心強的業(yè)主擔任。 在市場經(jīng)濟

10、條件下，業(yè)主委員會委員要花費大量的時間和精力做好自 己的工作，又不能取得合理報酬，完全憑著公益心為全體業(yè)主服務，可能 在短時間內(nèi)可以做到，但是要堅持二、三年甚至更長的任期則并不可行。 并且在沒有監(jiān)督機制的情況下，業(yè)主委員會委員極有可能利用自己手 中的職權為自己謀求私利而不惜損害其他業(yè)主的利益！ 業(yè)主委員會法律困境的解決思路 發(fā)達國家和地區(qū)為了規(guī)范各物業(yè)管理法律主體的行為，維護廣大業(yè)主 和租戶的合法權利，一般都設有業(yè)主自治組織業(yè)主代表大會和業(yè)主管理委 員會或者住戶自治組織房客聯(lián)合會或者住戶自助小組。 這些組織的存在，對于貫徹政府的物業(yè)管理政策、有效的實施物業(yè)委 托管理、保證業(yè)主和住戶的自律和相互

11、監(jiān)督，都具有積極作用。 因此很多國家和地區(qū)用法律的形式對業(yè)主或住戶自治組織加以規(guī)范、 扶持和制約。 其中有些國家和地區(qū)強制性的要求建立業(yè)主自治組織，如我國臺灣地 區(qū)公寓大廈管理條例就規(guī)定凡同一建筑物有三戶和三戶以上業(yè)主，就 必須建立具有法人資格的管理委員會。 也有一些國家和地區(qū)授權業(yè)主選擇是否成立具有法人資格的自治組 織，如我國香港特別行政區(qū)的建筑物管理條例規(guī)定業(yè)主有權組織具有 法人資格的業(yè)主立案法團， 代表所有業(yè)主行使權利， 實現(xiàn)利益并承擔責任。 發(fā)達國和地區(qū)的法律一般也要求業(yè)主大會成立后要依法到政府部門 登記注冊并取得法人資格，組成獨立的法人團體。 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的管委會具體負責執(zhí)行業(yè)主

12、大會的有關決議，對建 筑物進行管理。 管委會要接受業(yè)主的監(jiān)督、檢查，并定期向業(yè)主大會報告工作情況， 以保證管委會妥當、善意的行使自己的職責。 但也有 些國家和地區(qū)作出了不盡一致的規(guī)定，如我國臺灣的公寓大廈管理 條例也要求全體業(yè)主組成區(qū)分所有權人會議并選舉產(chǎn)生執(zhí)行機關 - -管理委 員會，但是沒有授予區(qū)分所有權人會議以法人地位，而是規(guī)定管理委員會 有當事人能力。 發(fā)達國家和地區(qū)一般對業(yè)主或住戶自治組織的建立方式和條件也做 出具體規(guī)定，如我國香港建筑物管理條例就規(guī)定管理委員會可以通過 三種方式建立 1 1 業(yè)主自主組建需征集到 20 20 的業(yè)主簽名同意并且出席大會 的業(yè)主超過全體業(yè)主的 5050

13、； 2 2 主管當局委任需有擁有份數(shù)不少于 20 20 的業(yè) 主提出申請； 3 3 審裁處委任需有擁有份數(shù)不少于 1010 的業(yè)主或主管當局或獲 授權人員的申請。 業(yè)主委員會一經(jīng)成立就要接受業(yè)主大會和政府專管當局的監(jiān)督，如果 業(yè)主委員會委員有違反法律法規(guī)規(guī)定職責的情況就必須承擔罰款、訓戒等 法律責任。 為了保證業(yè)主委員會委員的利益，各國和各地區(qū)一般也規(guī)定委員可以 按照標準領取一定的津貼，作為其時間、精力付出的回報，。 根據(jù)發(fā)達國家和我國港、澳、臺地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗，加強業(yè)主 組織的地位、實現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾 紛和維護業(yè)主權益的有效途徑。 從我國物業(yè)管理條例有

14、關業(yè)主大會的規(guī)定分析，業(yè)主大會作為一 個代表和維護全體業(yè)主利益的自治組織，已經(jīng)具備了取得法人資格的形式 條件 1 1 依法成立；2 2 有自己的名稱XX業(yè)主大會、組織機構業(yè)主委員會為執(zhí) 行機構和場所； 3 3 有自己管理的財產(chǎn)和經(jīng)費，現(xiàn)在唯一欠缺的條件是沒有 法律明確規(guī)定業(yè)主大會可以取得法人資格。 因此，筆者認為，為了加強業(yè)主組織在物業(yè)管理中的地位和作用，應 該由法律明確規(guī)定業(yè)主大會可以在依法成立并登記后取得法人資格，而業(yè) 主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構具體負責實施業(yè)主大會的決議，代表業(yè) 主大會對物業(yè)進行有效管理。 同時，物業(yè)管理法律法規(guī)也應對業(yè)主大會組建的條件、程序，對業(yè)主 委員會的監(jiān)督措施、物