不動產(chǎn)登記制度文獻(xiàn)綜述

1、本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè)計）文獻(xiàn)綜述和開題報告姓名與學(xué)號 陳少玉 3110102233 指導(dǎo)教師 陸青 年級與專業(yè) 2011年級法學(xué)專業(yè) 所在學(xué)院 光 華 法 學(xué) 院 不動產(chǎn)登記制度中登記機關(guān)的審查制度的研究一、 國內(nèi)外現(xiàn)狀首先，涉及到不動產(chǎn)登記必然會有很多相關(guān)文件，少則幾十頁，多則上千頁。對此，登記機關(guān)應(yīng)該如何審查這些材料，是一頁一頁地看清楚審查這些材料的真實性抑或只是形式上確認(rèn)這些材料是符合規(guī)定的，這是登記機關(guān)所面對的問題之一?？v觀國內(nèi)外，無外乎是實質(zhì)審查或形式審查，歸納起來主要是以法國為代表的契據(jù)登記制度、以德國為代表的權(quán)利登記制度和以澳洲為代表的托侖斯登記制度。這三種立法例在審查

2、方式的主要區(qū)別表現(xiàn)在: 前一種登記制度采用形式審查主義。登記官吏對于登記的申請, 只進(jìn)行形式上的審查, 如申請登記的手續(xù)完備, 即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿。至于契據(jù)上所記載權(quán)利事項有無瑕疵, 則不予過問。后兩種登記制度采實質(zhì)審查主義。登記官吏對于登記案的申請, 有實質(zhì)審查權(quán), 不僅審查申請必須具備的形式條件, 對于土地等不動產(chǎn)權(quán)利變動的原因與事實是否相符, 繳付文件瑕疵, 均須詳加審核, 證明無誤后方予登記。此外, 采實質(zhì)審查主義的托侖斯登記制度的一個特點是設(shè)置賠償基金。登記如有遺漏或錯誤,致使權(quán)利人遭受損害時, 登記機關(guān)負(fù)賠償責(zé)任。登記機關(guān)為準(zhǔn)備賠償起見, 特設(shè)置賠償基金備用。就我國關(guān)于不動

3、產(chǎn)登記登記機關(guān)審查而言，主要由物權(quán)法第12條規(guī)定。而這一法條并沒明確說明登記機關(guān)應(yīng)采取實質(zhì)審查或形式審查，但確實體現(xiàn)了形式審查的這一趨向。國務(wù)院今年通過的不動產(chǎn)登記暫行條例對物權(quán)法有了一些新的補充規(guī)定。首先，不動產(chǎn)登記暫行條例第16條是與物權(quán)法第12條相互呼應(yīng)，沒有太大改變；其次，不動產(chǎn)登記暫行條例第18條，第19條規(guī)定了登記機關(guān)可以查驗材料的真實性，必要時可以實地考察。由此，筆者認(rèn)為目前我國的做法是以形式登記為主，必要時采取一定的實質(zhì)審查。二、 研究方向不動產(chǎn)登記登記機關(guān)采取形式審查或者實質(zhì)審查有著不同的效果，也會產(chǎn)生各種各樣的問題。從保證登記的準(zhǔn)確性和交易的安全性而言，必然是實質(zhì)審查更加好

4、，但是實質(zhì)審查有著一個最大的弊端，登記機關(guān)往往面對著厚厚的資料堆，若是每一份文件都要實質(zhì)審查必然會降低登記機關(guān)的登記效率，而且登記機關(guān)也將背負(fù)沉重的人力和財力的壓力。其次，若是采取實質(zhì)審查，那么還有一個衍生的問題，就是登記機關(guān)一旦登記錯誤，將會承擔(dān)什么樣的責(zé)任。從物權(quán)法第21條第二款看，登記機關(guān)登記錯誤應(yīng)該要賠償，且在實質(zhì)審查情況下，登記機關(guān)承擔(dān)的將會是嚴(yán)格的賠償責(zé)任。相反的，形式審查就有著高效率，從促進(jìn)不動產(chǎn)交易而言有著一定的優(yōu)勢。形式審查主要著眼于審查材料是否符合規(guī)定，而不查驗其真實性，對此，必然會產(chǎn)生登記錯誤的情況，至于這種錯誤是否能夠避免，是否需要其他制度輔助是更深的問題。眾多學(xué)者探討

5、的是形式審查或?qū)嵸|(zhì)審查哪個更加有力，也是眾說紛紜。筆者想要研究的也逃不出這個范圍，由于新出臺的不動產(chǎn)登記暫行條例在一定程度上明確規(guī)定了登記機關(guān)實質(zhì)審查的權(quán)利，筆者想要研究的是如何平衡形式審查和實質(zhì)審查，是以形式審查為主還是以實質(zhì)審查為主。簡單而言，筆者肯定了實質(zhì)審查和形式審查在不動產(chǎn)登記中共存的必要性，研究的將是主要審查方式是形式審查或?qū)嵸|(zhì)審查的優(yōu)劣。三、 進(jìn)展情況從眾多學(xué)者已經(jīng)研究過的看，不動產(chǎn)登記登記機關(guān)究竟是形式審查還是實質(zhì)審查關(guān)鍵還是在于審查的內(nèi)容是什么。就形式審查而言，登記機關(guān)審查的是權(quán)屬文件等材料，只要確信這些材料是真實的，就予以登記。但是這往往會產(chǎn)生錯誤，因為涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動的

6、原因是多樣的，形式審查不會審查不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，由此，登記機關(guān)在審查登記時審查的只是表面的一些文件，很大概率上會遺漏一些相關(guān)的重要的信息，也就是說，從程序上而言，登記機關(guān)作出的登記行為并沒有錯，但是在實際情況上卻造成了一些錯誤。而且登記機關(guān)的審查登記行為作為一種具體行政行為，在司法審查上，這種情況是合法的，由此會產(chǎn)生一種當(dāng)事人無法通過行政訴訟獲得救濟(jì)的情況。就實質(zhì)審查而言，需要審查相關(guān)的一切資料，包括引起不動產(chǎn)物權(quán)變化的原因。首先，實質(zhì)審查必然會降低登記效率；其次，引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因當(dāng)事人往往并不是很愿意讓別人所知道，因此實質(zhì)審查常常會觸及到當(dāng)事人的隱私，甚至干預(yù)到當(dāng)事人的意思自治；

7、第三，實質(zhì)審查加重了登記機關(guān)官員的責(zé)任，在實質(zhì)審查情況下，仍然發(fā)生登記錯誤，登記官員將會承擔(dān)責(zé)任，這樣一種歸責(zé)制度將會使得登記官員為了確保登記正確而不斷審查，從而使登記效率更加低下。而在查閱文獻(xiàn)中，我看到了很有啟發(fā)性的觀點，目前我國的登記機關(guān)不統(tǒng)一，也產(chǎn)生了各種各樣的沖突，借鑒國外的經(jīng)驗，有些國家是由法院進(jìn)行審查，避免登記錯誤時行政訴訟無法直接獲得救濟(jì)的情況；有些國家設(shè)立了公證處，由公證處對一些權(quán)屬文件等材料進(jìn)行公證，登記機關(guān)對于那些經(jīng)公證過的文件不必再實質(zhì)審查，降低了登記機關(guān)的審查壓力；有些國家由律師或不動產(chǎn)登記代理人對于一些權(quán)屬文件等材料事先進(jìn)行確認(rèn)，登記機關(guān)在其基礎(chǔ)上進(jìn)行登記，一旦登記錯

8、誤由律師或代理人承擔(dān)責(zé)任等制度。這些制度都有一個主題，讓審查主體多元化，能夠減少登記機關(guān)的審查范圍，從而提高登記效率。四、 存在問題目前存在的問題主要還是登記機關(guān)具體應(yīng)該審查那些材料，是否需要對送審的材料一一審核，詳細(xì)審核，抑或只是簡單的審查這些送審材料的真實性，而不審查其內(nèi)容。就物權(quán)法第12條和將要實行的不動產(chǎn)登記暫行條例基本都是列舉式的列出了一些登記機關(guān)應(yīng)該審查的材料，這產(chǎn)生了幾個問題。首先，登記機關(guān)是否只需要審查法律規(guī)定的材料就可以，從現(xiàn)實情況而言顯然是不合理的，那么究竟要審查多少文件材料是不確定的，是否登記機關(guān)覺得有必要就應(yīng)該要審查或者要求當(dāng)事人補交材料，這就會混淆究竟是形式審查和實質(zhì)

9、審查。其次，并沒有確定哪些材料應(yīng)該形式審查，哪些應(yīng)該實質(zhì)審查，不動產(chǎn)登記暫行條例也只是列舉了一些情況。由此，我們知道具體如何操作，怎樣審查是由登記機關(guān)自由裁量的，某些形式審查就行，必要加以實質(zhì)審查，這會不會給了登記機關(guān)不太明確的權(quán)利，簡而言之就是模糊了形式審查和實質(zhì)審查的界限，登記機關(guān)只要覺得有必要就可以進(jìn)行實質(zhì)審查，這在法理上是不甚合理的。所以，最主要的問題還是在于如何平衡形式審查和實質(zhì)審查。參考文獻(xiàn)1Holzer-Kramer，Grundbuchrecht，Verlag C. H. Beck,1994.2德卡爾·拉倫茨：德國民法通論，王曉曄等譯，法律出版社2003 年版3德鮑爾&

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11、記的審查模式，法制與社會2014年第14期introduced a number of leading creative talents, and then the "introduction of a high-end talent, bringing an innovative team, a mainstay of the economy," the derivative effect, improving the competitiveness of inner. (C) improvement of science "three" workin

12、g method. This year, the State will supply side as part of economic structural reform a top priority, structural reforms will create regional industrial transfer and investment direction change. For this change, we have to adapt domestic economic trends in quality and efficiency upgrades, find the r

13、ight investment trends of the County and docking points, improved ways to improve effectiveness. One is the investment promotion policy to further clarify. To develop "three a" preferential policies, the County policy investment, not to engage in vicious competition in the County. Incentiv

14、es to attract foreign investment must be clear, no investment on town street, investment task tasks departments and staff, enterprise investment enterprises, three level, have clear criteria for award. To implement the "enclave economy", the street attract projects according to the industr

15、ial development of the town planning zone landed, after tax, all included in the attract target in town street, 50% into account the task of landing zone indicators. To make "three one" promo, . . Advantages and policy advocacy. To implemented joint trial joint batch system, a new industri

16、al project landing must after sent modified, and Tsunenobu, and environmental, and safety, and land, and tax, and financial, sector joint analysis argument, on environmental policy, and acres are tax, and technology, and resources using, and market prospects, for analysis, on environmental, and capacity, and security, and social stable for risk a