租賃資產評價中租賃價格確定方法

1、租賃資產評估中租賃價格確定方法（2012-04-06 19:03:50）標簽：租賃資產評估財經內容提要：企業(yè)資本運營向多元化方面的發(fā)展給評估工作帶來很多新的課題。企業(yè)間資產租賃，作為資本運營的一種方式目前經常出現(xiàn)在評估實務工作當中。國內現(xiàn)有相關資料對資產租賃價格的評估介紹了幾種 方法，但在實踐當中的可操縱性上尚存在一些問題。本文提出一種確定資產租賃價格的評估方法，通過實 際運用，已得到經濟行為雙方的認可，現(xiàn)總結出來，希望對相關命題的評估起到一定的借鑒作用。這里講的租賃資產，不是指融資租賃，而是指一般意義上的租賃行為。大額的重要國有 資產的租賃行為也是國資部門關注的問題。以往這種行為涉及的面比較

2、小，目前這種經 濟行為在上市公司與其母公司之間運作的情況越來越多，主要是為減少雙方的關聯(lián)交易 額度。如何客觀地評估租賃資產的租賃價格，關系到經濟行為各方的切身利益，因此評 估業(yè)內人士應引起對該類問題的重視。本文所敘述的方法對不同資產類別具有共同性，為描述方便起見，我們首先探討一下關于機器設備租賃價值的評估方法，然后推廣到其他資產當中。一、正式出版物上介紹的方法對機器設備租賃權價值的評估，資產評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（2000版）第八篇資產評估典型案例剖析”當中結合案例介紹的兩種方法，作為業(yè)務探討引用如下：某設備租賃公司租用一臺起重設備，該設備的原值為34萬元，預計尚可使用 10年。該公司擬租用

3、5年，設備預計殘值為 1.8萬元，清理費用0.2萬元，設銀行利率為 11.52%，需支付利息10.2萬元。根 據(jù)雙方約定，租賃期內按季度支付租金，計算本項設備租賃權每次應付的租金額。方法1計算正常情況下的應付資金額，計算步驟如下：計算設備的租賃費租賃費=設備原值-預計殘值+清理費用+銀行利息+手續(xù)費+保險費=34 1.8+ 0.2 + 10.2+ 0.6 + 3.4= 46.6 （萬元）計算設備租賃期內應付租金額租金額=年折舊額+（銀行利息+手續(xù)費+保險費）/設備使用年限相賃年限=（34 1.8 + 0.2） /10+ （10.2 + 0.6+ 3.4） /10 5=23.3 （萬兀）計算每次

4、應付租金每次應付租金=租賃期內應付租金/租賃期內支付次數(shù)=23.3/ （60/3）=1.165 （萬元）方法2加快租賃資產折舊的方法，仍然沿用上例。租賃資產每年應提折舊額的計算每年應計提折舊額=設備原值預計殘值 X （1 +利息率）-10/（p/a ,i, n）=5.7947 （萬元）計算每年應負擔的設備利息、手續(xù)費和保險費上述費用=（銀行利息+手續(xù)費+保險費）/設備使用年限=（10.0 + 0.6+ 3.4） /10=1.42 （萬元）計算每年應付租金及租賃期內應付租金每年應付租金=年折舊額+年折舊費=5.7947 + 1.42=7.2147 （萬元）計算每次應付租金每次應付租金=每年應付租

5、金 /4=7.2147/4=1.8037 （萬元）以上兩種方法，前者計算簡潔，容易理解；后者考慮了時間價值的概念，評估得出的租金價格更具有 說服力。但上述兩種方法也存在共性的問題：未考慮設備原值與重置成本可能發(fā)生的變化，甚至嚴重背離的情況。未考慮機會成本及行業(yè)平均利潤。對一種正常情況下的租賃行為，作為出租方而言，最基本的要求是獲取與自己經營原資產大致相同的收益額。因出租方投資購買該等資產的目的是用于再生產，獲取一定的收益，即應較銀行存款利率高 的收益；同時購買該等資產，將喪失投資其他領域的機會；另外，作為投資者，投資該領域的目的是 為了獲取不低于該行業(yè)的平均利潤水平。上述前提決定了租金價格的定

6、位應考慮上述因素。未考慮資產的現(xiàn)實價值情況。資產的現(xiàn)實技術狀況決定了承租方使用當中可能承擔的風險，倘若租賃合同當中明確設備維護費用由承租方承擔，顯然新設備與舊設備是不同的。二、推薦的機器設備年租金價格評估方法鑒于上述原因，我們提出一種綜合考慮上述因素之后確定的年租金價格的評估方法。1. 年租金評估技術路線的確定年租金評估采用收益法。即通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種評估方法。對年租金價格的評估方法是按上述原理，以評估的現(xiàn)值為基礎，確定未來的預期 收益額。其具體步驟如下：首先確定年租金定義年租金的定義，一般應根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的

7、約定，對租金價格的評 估結論有一定影響。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異。為此，我們預先假設，所需確 定的年租金為每個租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價值。該價值的內涵應包括機器設備的折舊費、資產所占用的利息、資產的平均收益情況以及出租方取得租賃收入應繳納的相關稅款等。年凈租金確定需考慮的因素年租金價格的確定是以各項資產價值評估結果為基礎，結合價值評估過程中對該項資產預計尚可使用年限的判定、出租方和承租方約定的租賃年限、租金價款的支付方式、資產的行業(yè)平均收益情況、租 賃期滿資產的剩余價值等。估價前提對資產租金價格進行評估，首先應確定估價前提，因租賃行為所涉及的資產的未來情況含有一定

8、的不 確定性。如就某項目我們設定的估價前提為： 資產按當前使用用途繼續(xù)使用； 租賃資產在租賃過程中的正常維護由承租方負擔； 租金在每個租賃年度期末支付； 租賃期限按n年考慮； 租金價格的估價基礎是相應的xx資產評估報告書； 相關資產的市場價格在租賃年期內無顯著的變化； 租賃雙方的約定的其他條件，如由承租方承擔相關稅費、資產的保險費、正常維護費用等，出租方取得的租賃收入為完整的凈租金收入。估價思路以預期原理為基礎，根據(jù)評估確定的某項資產的評估價值Pj、租賃期滿資產的剩余價值(回收價值)Sj、折現(xiàn)系數(shù)i、租賃期間n,確定估價對象未來n年租期內每年的等額年凈租金Pzj,上述參數(shù)間的關系如下：P0j

9、= Pzj/(1 + i)1 + Pzj/(1 + i)2+ +Pzj/(1 + i)n+ Svj/(1 + i)n根據(jù)上式求取等額年凈租金Pzj,在此基礎上，再考慮出租方因出租行為應繳納稅費求取等額年租金價格。2. 年租金價格的確定等額年凈租金的確定機器設備類資產的年凈租金按下式確定。nPz=習 Pzjj=1P0j.(1 + i)n Svj.i其中，Pzj =(1+i)項(Poj Pj x a j)Sj = P0j x nN上式當中，各符號的含義為：Pzj 某項資產等額年凈租金Pz各項資產等額年凈租金之和Poj某單項資產評估凈值Pj某單項資產的評估原值i 折現(xiàn)率n租賃期限Svj租賃期滿時某單

10、項資產的剩余價值Nj 某單項資產的預計尚可使用年限&固定資產的凈殘值率j為某類資產的項次注：當 N< span="">Svj = PjX jg相關參數(shù)的確定方法： 某單項資產評估凈值（P0j）的確定：根據(jù)XX «資產評估報告書的評估結果確定； 租賃期限n的確定：根據(jù)租賃雙方的協(xié)議，按n年確定； 某單項資產的評估原值（Pj）的確定：根據(jù)xx資產評估報告書的評估結果確定； 某單項資產的預計尚可使用年限（Nj）的確定：根據(jù)。資產評估報告書的相關評估工作底稿確定； 固定資產的凈殘值率（j）的確定：根據(jù)資產類別，分別按 1%3%考慮； 折現(xiàn)率的確定：折現(xiàn)

11、率的確定應綜合考慮資金的時間價值因素（可參考銀行同期利率）、風險因素、所涉及行業(yè)的總資產報酬率（或基準收益率）等分析確定。等額年租金價格的確定根據(jù)估價前提，由承租方承擔相關稅費，因此出租方收取的租金價格當中應包括因出租行為應繳納的 相關稅費。nPr=習 Prjj=1Prj= Pzj / （1-0Pr等額年租金價格Prj某單項資產的年租金價格I 租賃行為應由出租方繳納的相關稅費根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，出租資產業(yè)務，出租方應納稅額為租金收入的5%;根據(jù)中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例，應按營業(yè)稅的7%繳納城建稅；根據(jù)地方稅務部門規(guī)定，按流轉稅的3%繳納教育費及附加。上述流轉稅費的綜合

12、稅費率為5.5%。Prj= Pzj/（1 - 5.5%）三、對房地產租金價格確定的方法對房地產租金價格的評估， 其凈租金的確定方法與機器設備是基本相同的，所不同的是一般不考慮凈殘值。對含稅租金價格的確定，是在上述基礎上，根據(jù)現(xiàn)行中華人民共和國房產稅暫行條例，房 產出租的，應由產權所有人繳納房產稅，繳納稅額為按租金收入的12%。則 Prj = Pzj/（1 - 5.5% 12%）四、關于推薦方法使用當中應注意的問題1. 利用該方法所確定的租金是按評估凈值為基礎的，從側面考慮了設備現(xiàn)況對租金價格的影響。2. 對租金價格的確定應以經濟行為雙方的相關約定為前提，如對相關稅費由那方的承擔問題。3. 考慮到租賃資產（尤其是機器設備類資產）的復雜性和多樣性，具體測算租金時，需對相關資產進行適當分類。如以預計尚可使用年限為依據(jù)分為短于租賃期的設備和長于租賃期的設備等。若僅有少量設備（評估價值較低的非主要資產）的