中國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司負債融資分析

1、教學中心：_分 數(shù)：_北京大學現(xiàn)代遠程教育作業(yè)論文論文題目中國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司負債融資分析課程名稱_年 級_專業(yè)層次_學 號_學生姓名_ 年 月 日目錄一、中國房地產(chǎn)上市公司負債融資水平現(xiàn)狀3（一）房地產(chǎn)上市公司負債融資現(xiàn)狀4（二）中國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)資金來源4（三）中國房地產(chǎn)上市公司與全行業(yè)負債融資水平比較5（四）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司與其他類型上市公司債務(wù)融資水平比較6二、中國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資現(xiàn)狀成因分析6（一）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營模式6（二）企業(yè)資源狀況和盈利能力6（三）房地產(chǎn)金融政策7（四）房地產(chǎn)金融市場體系8三、中國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司債務(wù)融資影響分析8（一）負債融資對公司盈利

2、的影響8（二）負債融資趨同性對金融風險的影響9四、結(jié)論10參考文獻12摘要文章通過對上市房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析得出，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的負債融資狀況：上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率水平偏高且負債融資趨同，負債融資來源主要是銀行借款、預(yù)收賬款有應(yīng)付款；公司的經(jīng)營模式和融資模式、公司資源和盈利能力等公司自身因素及金融政策、金融體系等外部環(huán)境因素是這種融資狀況產(chǎn)生的根本原因。文章還進一步分析了負債水平對公司盈利水平的影響及對外部金融風險的影響。 【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 負債融資分析 盈利水平 企業(yè)資產(chǎn)負債率即負債占其資產(chǎn)總量的比重，是表示企業(yè)負債融資水平的重要指標。它也用來表示企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)

3、。房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風險，還可能引發(fā)金融風險。一、中國房地產(chǎn)上市公司負債融資水平現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)上市公司負債融資現(xiàn)狀 本文按照中國證監(jiān)會行業(yè)分類確定的20072009年房地產(chǎn)開發(fā)上市公司為對象，通過對各年房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率數(shù)據(jù)進行比較，分析房地產(chǎn)上市公司的負債融資狀況。如表1所示，2009年87家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中，有61家公司的負債率在50%80%之間，其中資產(chǎn)負債率介于50%60%、60%70%和70%80%之間的分別有17家、27家和17家：即負債率在50%80%之間的房地產(chǎn)上市公司占所有被考察對象的70.11%。從上面數(shù)據(jù)還可以看出，2009年中國房

4、地產(chǎn)開發(fā)上市公司負債率水平比2008年和2007年高。（二）中國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)資金來源 房地產(chǎn)上市公司的負債來源主要包括： 1.從金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)借入資金而形成的長期借款和短期借款； 2.在開發(fā)過程中因產(chǎn)品、技術(shù)和勞務(wù)的結(jié)算而形成的應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款； 3.其他應(yīng)付款； 4.部分企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券形成的負債。 根據(jù)表2上市房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)可以看出，2001年銀行貸款約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的26.08%，2008年銀行貸款約占企業(yè)本年資金來源的23.23%。相比而言，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的應(yīng)付債券始終比較小，多數(shù)年度沒有超過企業(yè)資金來源的1%。由表2可見，應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款依然是

5、房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要資金來源，2001年兩項合計為9.59%，而2008年兩項合計達19.65%，呈增長趨勢；銀行貸款中，短期貸款比重明顯高于長期貸款。但自2004年以來短期借款呈下降趨勢，而長期借款呈上升趨勢；預(yù)收賬款呈上升趨勢。（三）中國房地產(chǎn)上市公司與全行業(yè)負債融資水平比較 表3列示了上市房地產(chǎn)開發(fā)公司和全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率數(shù)據(jù)。從中可以看出，全國房地產(chǎn)企業(yè)負債率水平呈降低趨勢，這主要是應(yīng)歸因于房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展和資本市場的日趨成熟。從表3可以看出，近年來上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率明顯低于全國所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍水平并呈波動增長趨勢。這是因為上市房地產(chǎn)開發(fā)公司股

6、權(quán)融資渠道優(yōu)于非上市企業(yè)，隨著上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營規(guī)模和股權(quán)融資的增長，其負債融資的能力也更高了。另外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期性對上市房地產(chǎn)公司的融資水平也有影響?？傊谥袊康禺a(chǎn)金融市場體系不完善和自有資金短期內(nèi)難以大幅增加的情況下，房地產(chǎn)占用資金大、周期長的特點決定了房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)水平在一定時期內(nèi)仍有可能提高。（四）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司與其他類型上市公司債務(wù)融資水平比較 表4通過將上市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融保險業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等行業(yè)比較可以看出，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率水平除了低于業(yè)務(wù)特殊的金融類上市公司外，均高于其他類型上市公司的負債率。二、中國房地產(chǎn)上市公司

7、債務(wù)融資現(xiàn)狀成因分析 造成中國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司負債水平高于其他行業(yè)上市公司負債水平的原因主要有上市房地產(chǎn)開發(fā)公司自身因素與外部融資環(huán)境因素。房地產(chǎn)開發(fā)公司自身因素主要包括房地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)經(jīng)營模式和企業(yè)的資源狀況等因素；外部融資環(huán)境因素主要包括房地產(chǎn)金融政策的影響、房地產(chǎn)金融市場體系的狀況。（一）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營模式 房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，其融資模式是由房地產(chǎn)開發(fā)模式所決定的。20年來中國房地產(chǎn)經(jīng)營模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)攬土地>融資>規(guī)劃>施工>銷售>物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價值鏈中，土地是房地產(chǎn)開發(fā)商能夠進行開發(fā)的原始支點，融資只不過是

8、整個運作的一個環(huán)節(jié)而已。按法律規(guī)定，企業(yè)用自有資金拿到地后，就可以通過這塊地的項目做抵押或擔保去融資開發(fā)項目，項目達到預(yù)售狀態(tài)即開始銷售，銷售回款進入下一個項目。在這個過程中，銀行貸款的支持是這種運作模式得以持續(xù)的基礎(chǔ)。因此，包括上市房地產(chǎn)開發(fā)公司在內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款水平都比較高。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性的特點，這使上市房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)業(yè)績不穩(wěn)定，使企業(yè)很難利用增發(fā)新股取得股權(quán)資金。因而房地產(chǎn)上市公司從股市上獲得的資金總量占資產(chǎn)的比例很可能低于其他行業(yè)的企業(yè)。（二）企業(yè)資源狀況和盈利能力 公司的市場競爭能力、人力資源狀況、品牌和信譽等有形資源和無形資源對公司的融資都有影響。但

9、影響上市房地產(chǎn)企業(yè)融資最重要的資源是土地資源。由于房地產(chǎn)市場的地域性和產(chǎn)品的不可流動性，擁有土地決定著房地產(chǎn)企業(yè)占有市場，同時，土地作為企業(yè)資產(chǎn)可進行抵押貸款。因此房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備量的大小影響著房地產(chǎn)企業(yè)的再融資能力。首先是可增加權(quán)益融資，權(quán)益融資的增加又擴大了公司的負債融資能力，進一步導(dǎo)致負債水平的提高。這可以從表2的數(shù)據(jù)看出：2007年總負債水平和長期貸款水平達到了2001年以來的最高峰。這是因為2007年上市房地產(chǎn)開發(fā)公司通過增發(fā)等方式增加自有資本增加土地儲備，進而使得負債水平大幅度提高。 房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也影響著負債融資水平。企業(yè)的盈利能力是償債的保障，是公司取得債務(wù)資本的前提條

10、件。盈利能力強時股東更愿意采用負債融資以增加股東投資收益。 另外，中國房地產(chǎn)上市公司多為業(yè)績優(yōu)異的企業(yè)，當盈利水平高時，能夠較容易地從銀行獲得貸款，而其不會通過股權(quán)來籌集資金，以維持較高的股本回報率。因此其資產(chǎn)負債率水平也相對較高。 此外，公司規(guī)模、成長性、公司的控股股東及管理當局對風險的態(tài)度等因素都對公司負債水平有影響。（三）房地產(chǎn)金融政策 從2003年起，中國為了調(diào)控房地產(chǎn)投資過熱，房價增長過快，從土地政策和金融政策上對房地產(chǎn)業(yè)頻頻出臺調(diào)控措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式產(chǎn)生了較大的影響。如2004年4月27日，國務(wù)院要求提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例，（房地產(chǎn)開發(fā)不含經(jīng)濟適用房項目），資金比例均由

11、20%及以上提高到35%及以上。正是這些金融政策的出臺使房地產(chǎn)企業(yè)去尋求其他融資方式。2004年后信托融資大幅度增加、引進戰(zhàn)略投資者融資增加及銀行短期借款減少而長期借款增加主要是由于金融信貸政策變化導(dǎo)致。為應(yīng)對金融危機，2009年5月再次調(diào)整了房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平。其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。配合其他金融信貸政策，使2009年房地產(chǎn)信貸水平大幅提高。整體上看，房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的負債融資水平影響比較大。（四）房地產(chǎn)金融市場體系 房地產(chǎn)企業(yè)的融資與金融市場體系

12、的完善有很大的關(guān)系。從發(fā)達國家的情況看，完備的房地產(chǎn)金融體系是由一級市場和二級市場共同構(gòu)建的。房地產(chǎn)金融一級市場是指圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費整個環(huán)節(jié)進行籌融資所產(chǎn)生的資金初始交易市場，包括以銀行為主的金融機構(gòu)的信貸、房地產(chǎn)企業(yè)證券、債券、信托、基金等籌融資活動；房地產(chǎn)金融二級市場是建立在一級市場之上，對一級市場中的產(chǎn)品進行再次交易流通的市場，主要指房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)證券化（Mortgage-backed securities，MBS）。 發(fā)達國家成熟的資本市場能為企業(yè)融資提供各種便捷而適宜的渠道，而中國房地產(chǎn)金融起步比較晚，目前仍處于初級階段，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。如中

13、國的債券市場不發(fā)達導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資水平很低。除了股市融資之外，房地產(chǎn)上市公司主要通過銀行貸款來滿足其資金需求，這也在一定程度上提高了房地產(chǎn)上市公司的負債率。三、中國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司債務(wù)融資影響分析（一）負債融資對公司盈利的影響 根據(jù)國泰安研究中心上市房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年財務(wù)分析指標數(shù)據(jù)庫整理的不同資產(chǎn)負債率水平公司平均資產(chǎn)負債率與相關(guān)平均報酬率數(shù)據(jù)得到圖1和圖2。從圖1可見，在一定范圍內(nèi)資產(chǎn)負債率提高，公司的經(jīng)營業(yè)績也在提高；當資產(chǎn)負債率高于65%左右時，隨著資產(chǎn)負債率的上升，公司息稅前利潤與資產(chǎn)總額比及總資產(chǎn)凈利潤率呈下降趨勢；圖2顯示30%40%負債率水平公司息稅前利潤與資

14、產(chǎn)總額比及總總資產(chǎn)凈利潤率最大，而圖2顯示處于60%70%負債率水平公司凈資產(chǎn)報酬率達到高于30%40%負債率水平公司的凈資產(chǎn)報酬率。這應(yīng)歸因于負債融資帶來的納稅效應(yīng)提高了股東權(quán)益報酬率。 圖1和圖2驗證了資產(chǎn)負債率和公司績效的關(guān)系，在一定的臨界點之內(nèi)，資產(chǎn)負債率和公司績效正相關(guān)，當超過這個臨界點以后，繼續(xù)增加債務(wù)融資，提高資產(chǎn)負債率，不但不會提高公司績效，還有可能會增加公司的破產(chǎn)成本，公司的財務(wù)風險也相應(yīng)加大，公司績效下降。 根據(jù)表1可以看出中國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司有近1/3的公司資產(chǎn)負債率超過了70%。這表明房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險比較大。遇上經(jīng)濟變動或金融政策調(diào)整，公司資金鏈就會緊張，導(dǎo)致公司財

15、務(wù)風險增大。（二）負債融資趨同性對金融風險的影響 從前面數(shù)據(jù)可以看出，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金來源單一，股權(quán)資本的增加主要來源于增發(fā)配股。2006年5月中國證監(jiān)會發(fā)布上市公司證券發(fā)行管理辦法，首次允許上市公司公開發(fā)行認股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券，同時全面放開了定向增發(fā)。這在一定程度上擴展了上市房地產(chǎn)公司的股權(quán)融資途徑，但負債融資仍主要來源于商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款（這主要是客戶的定金和預(yù)售款，這部分資金實際上是個人消費貸款轉(zhuǎn)化而來，主要來源于銀行）及應(yīng)付賬款（主要是建筑企業(yè)流動性貸款）。債券融資比例仍然很低。房地產(chǎn)企業(yè)負債融資的趨同容易引發(fā)系統(tǒng)風險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，公司銷售下滑，

16、公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性就會增大。這不僅可能導(dǎo)致土地閑置、爛尾樓，還將導(dǎo)致銀行壞賬增加，甚至引發(fā)金融危機。中國19921993年海南的“房地產(chǎn)熱”就是一個教訓(xùn)，海南“房地產(chǎn)泡沫破裂”給占全國0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?0%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18 834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但僅僅兩年零十個月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風波。1998年6月21日，央行不得不宣布關(guān)

17、閉海發(fā)行，這也是新中國首家因支付危機關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。四、結(jié)論本文搜集并詳細分析了上市房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。作者認為，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的負債融資情況不容樂觀。具體而言，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率水平偏高且負債融資偏高的情況趨同；各公司負債融資的主要來源是銀行借款、預(yù)收賬款與應(yīng)付賬款、經(jīng)過分析，作者認為如下三條因素是造成上述現(xiàn)象的主要原因。（1）房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)的“統(tǒng)攬土地>融資>開發(fā)房地產(chǎn)>歸還資金”的特有模式和房地產(chǎn)行業(yè)特有的不穩(wěn)定性以及其周期性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司必然靠借貸尤其是銀行借貸來獲取資金的融資模式。（2）中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司最重要的是土地資源，房地產(chǎn)商很大程度上會以獲取土地為首要目標，而其途徑就是在獲取土地后以土地作為抵押向銀行獲得大量貸款，并進一步購買土地。此外，房地產(chǎn)公司的高盈利性也導(dǎo)致了其傾向于債務(wù)融資而非股權(quán)融資。（3）政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策和中國發(fā)展不完全的金融市場也在很大程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)上市公司的負債水平過高。最后，本文分析了負債融資對房地產(chǎn)公司經(jīng)營的影響和負債融資趨同對我國金融風險的影響。作者認為，負債融資對房地產(chǎn)公司的利潤水平有正向的