從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房價的因素

1、學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和參考,如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房價的因素摘要： 本學(xué)期，學(xué)習(xí)了經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些相關(guān)知識，主要是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的內(nèi)容，通過學(xué)習(xí)對經(jīng)濟(jì)學(xué)有了一個初步的了解。 房價關(guān)系著和影響著每個家庭， 房價是個備受關(guān)注的問題。 所以本次課程論文就談一談從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房價的因素。關(guān)鍵詞 : 供需、消費者博弈機制一、供需影響著房價1. 住房供給影響房價。 這里主要從供給結(jié)構(gòu)來談。我國居民人均居住面積與其它國家尤其是發(fā)達(dá)國家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對住房供給水平并不高，供給方面存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，存在空置。這里引入空置這一概念?？罩靡辉~來源

2、于西方，指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租狀態(tài)或者出售狀態(tài)。由此可見，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面還意味著所有權(quán)人準(zhǔn)備將房屋出租或者出售，只有兩方面都滿足的房屋才是空置房屋。否則，不能稱其為空置?？罩靡彩且环N供給，且：供給 =需求 +空置率?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。當(dāng)市場交易以買賣為主且購買者就是房屋將來的實際使用者時，使用者注重的是房屋的服務(wù)功能，價格直接體現(xiàn)了使用者對房屋的支付意愿。從賣方角度看，面臨的學(xué)習(xí)資料學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和參考,如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除主要問題是能否及時將房屋銷售出去，因為銷售時間越長，市場價格變化的可能性越大，

3、價格風(fēng)險不斷增加；同時，空置期越長，管理的費用就越高。因此，在預(yù)計銷售時間較長時，賣方為了減少風(fēng)險就可能降低銷售價格；相反，空置面積減少，購買者增加時，賣方就有可能提高價格。2. 土地的供給影響房價 。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。土地供給就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。所謂土地的經(jīng)濟(jì)供給，就是指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。土地供給是房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)，土地供給假如是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積，那么土地供給量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的供給。所以這里所說的土地供給總量為有效供給總量。土地供給總量對房地產(chǎn)市場有著兩方面的

4、影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給總量；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期。但影響力的時效不同，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的影響， 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，要在 12 年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來， 但對投資和消費的影響卻是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ)，他們之間的關(guān)系由容積率來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR，土地供給量為QL，容積率為 F，則有 QR=F×QL。則當(dāng)容積率不變時，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量，即建筑面積就越大。以今年一季度為例， 1-3 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地學(xué)習(xí)資料學(xué)習(xí)資料收集于

5、網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和參考,如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除購置面積 6166 萬平方米，同比增長 30.0%，土地購置費 1203 億元，同比增長 56.5%，2010 年 3 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。綜上所述， 土地的供給直接影響著住房的供給，從而間接影響著住房的價格。3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響房價 。一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，舊城改造的加速，形成了對住房市場的巨大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看， 我國城市化水平平均以每年約一

6、個百分點的速度推進(jìn)。城市化的推進(jìn)和舊城區(qū)的改造都帶來對住房的需求。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 我國城鎮(zhèn)居民的收入明顯提高，民間資金雄厚，大量資金尋找著投資渠道，而股票、期貨、基金等投資的收益缺乏保障，加之房價不斷上漲，的示范效應(yīng)，使得投資性購房快速增長，并保持高比例， 部分普通市民把積蓄購置房屋，以期保值增值。總之，無論是城市化進(jìn)程帶來的對住房的需求、居民收入增加對住房的主動需求還是經(jīng)濟(jì)增長帶來的新的消費需求，都影響著住房市場的供需關(guān)系，從而影響著房價。二、消費者的消費行為影響著房價1.消費者對未來的預(yù)期影響著房價。消費者預(yù)期就是消費者在購買產(chǎn)品之前對于廠商提供的產(chǎn)品和服務(wù)的價值判斷。這里分為

7、兩種情況：當(dāng)消費者對未來升值預(yù)期高漲，則在不斷上揚的房價和新聞媒學(xué)習(xí)資料學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和參考,如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除體，業(yè)內(nèi)人士對房價節(jié)節(jié)上漲的報道和分析下，人們的購房緊迫感會加劇，紛紛參與房地產(chǎn)交易，從而使得需求增加，帶來房地產(chǎn)價格的居高不下；反之， 當(dāng)消費者預(yù)期未來房地產(chǎn)走下坡路時，大多數(shù)消費者就會選擇觀望，此時需求減少，房價回落。2.消費者的投機和投資行為影響著房價。投機者的目的是依賴房地產(chǎn)價格上漲以獲取價格差，預(yù)期價格上漲，投機者就會購房。投資者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價格上漲。 其購房條件是房租能夠超過房地產(chǎn)價格在社會平均的投資收入。當(dāng)房地產(chǎn)價格快速上升時

8、，一部分投資者可能會轉(zhuǎn)入投機性購房。一方面，消費者存在從重心理，當(dāng)投機者和投資者在房市投機中獲利時，一些消費者就會追隨前者的步伐，這個時候，資金流入房地產(chǎn)市場，需求增加，對房價會造成一定的影響；另一個方面，當(dāng)投機和投資盛行，對住房的真正需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實際市場需求，即空置上升， 市場可能出現(xiàn)虛假繁榮，房價可能居高不下?？傊?，投機和投資行為影響著房價。三、房地產(chǎn)市場博弈機制也影響著房價圍繞房地產(chǎn)市場，存在著七個利益主體， 即中央政府及相關(guān)部委、地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、投機性購房者、 投資性購房者、和自主性購房者。 在這七個利益主體的共同作用下，形成了我國房地產(chǎn)價格機制。學(xué)習(xí)資料學(xué)習(xí)資料收

9、集于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和參考,如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除首先，地方政府出于增加財政收入的自利性目的， 率先開始行動，即提高土地價格， 因為地方政府是土地市場上唯一的賣家， 在市場上處于完全壟斷的地位， 通過提高土地價格， 地方政府實現(xiàn)了增加財政收入的目的。地方政府追求高價賣地行為導(dǎo)致了土地的升值預(yù)期， 從而引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地囤積效應(yīng)。其次，獲取土地的費用上升， 房地產(chǎn)開發(fā)商既有提高房地產(chǎn)價格的壓力，更是它作為一個企業(yè)提高產(chǎn)品價格的本能。這時候，地方政府出于自利性動機， 對房地產(chǎn)開發(fā)商的這一行動給予了配合，地方政府支持房價上升的方式很多， 意識拆遷，而是取消或者降低中檔房價、經(jīng)濟(jì)適用房比例，三是

10、操縱輿論，為房地產(chǎn)市場的投機制造氛圍。再次，商業(yè)銀行按照抵押率原則對房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行支持，在部分地區(qū)開始出現(xiàn)房地產(chǎn)瘋狂投機。 房地產(chǎn)價格上升， 超過了居民通過自身儲蓄來購買房屋的能力， 銀行開始介入， 通過房地產(chǎn)抵押貸款為購房者提供資金支持。 目前，中國銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款按照一定的抵押率發(fā)放， 因此形成了資產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致貨幣供應(yīng)增加， 然后資產(chǎn)價格再上漲， 貨幣供應(yīng)進(jìn)一步增加的循環(huán)， 這種貸款機制沒有考慮到資產(chǎn)價格波動的風(fēng)險， 在房地產(chǎn)價格上漲時期成為投機購房的工具。最后，投機行為嚴(yán)重導(dǎo)致中央政府的宏觀調(diào)控。在地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行信貸的共同作用下， 部分金融比較發(fā)達(dá)的城市率先開始出現(xiàn)房地產(chǎn)價格暴漲。 房地產(chǎn)需求中的自主性購房者和投資性購學(xué)習(xí)資料學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和參考,如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除房者被擠出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)局部泡沫出現(xiàn)，由于地區(qū)示范效應(yīng)，其他價格上漲相對緩慢的地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)開始攀