房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 摘 要：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)相比,具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn),因而在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新,具有十分重要的意義。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理 中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)： 引言 品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷籌劃能力,建

2、立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。 1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)根本要素 1.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理 內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本;兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系;而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。 1.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)開展的最高行為準(zhǔn)

3、那么,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。 1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的根底。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過對(duì)全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。 1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。 1.2外包管理 隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷開展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源

4、配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的根底上,通過外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而到達(dá)提高生產(chǎn)效率、降低本錢,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。 2. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 2.1制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度尋求開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品 作為房地產(chǎn)

5、開發(fā)企業(yè),自成立以來在制定最初的經(jīng)營(yíng)管理思路時(shí),就要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃,并將這種規(guī)劃與當(dāng)前社會(huì)開展緊密結(jié)合起來,在企業(yè)規(guī)劃中,要有一定的前瞻性,時(shí)刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)的開展趨勢(shì),這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學(xué)的態(tài)度上,防止企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入戰(zhàn)略性開展瓶頸。在房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)行工程開發(fā)產(chǎn)品定位階段,開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體, 房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來研究和了解城市建設(shè)開展的總體規(guī)劃情況,及時(shí)掌握當(dāng)年或近期內(nèi)城市建設(shè)開展的意向。要根據(jù)企業(yè)的開展規(guī)劃擬定新開發(fā)的工程意向,切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究,掌握消費(fèi)者心理,以便生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品來滿足用戶的需要,以便到達(dá)企業(yè)制定的開展和戰(zhàn)略目標(biāo)

6、,并取得最正確的經(jīng)濟(jì)效益。 2.2積極進(jìn)行經(jīng)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)新 全面激發(fā)企業(yè)活力房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè),將公有資產(chǎn)逐步從企業(yè)中退出,引入外資、民營(yíng)資產(chǎn)或其他優(yōu)良資產(chǎn),實(shí)行投資主體多元化,盤活存量資本,擴(kuò)大增量資本,是進(jìn)一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。通過吸收外資和有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)資本,引進(jìn)其先進(jìn)的理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和內(nèi)部管理方式。甚至在工程融資或吸納外部資金上也可以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理方式,本著加大鼓勵(lì)與加大風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合,放開經(jīng)營(yíng)與強(qiáng)化管理相結(jié)合的原那么,界定責(zé)權(quán)利關(guān)系,實(shí)行利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等政策,調(diào)動(dòng)各方經(jīng)營(yíng)的積極性。實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴(yán)肅追究經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任甚至法律責(zé)任。 2.3努力實(shí)

7、現(xiàn)產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì) 工程產(chǎn)品定位后,在進(jìn)行工程規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí),一定要由專業(yè)設(shè)計(jì)人員、專業(yè)籌劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細(xì)推敲產(chǎn)品的戶型、功能、面積、采光,通風(fēng)、經(jīng)濟(jì)性、開發(fā)周期等各項(xiàng)指標(biāo),同時(shí)要認(rèn)真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標(biāo),因?yàn)槲覈?guó)是個(gè)人口大國(guó),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開展和人民生活水平的日益提高,社會(huì)資源的需求越來越大,同時(shí),社會(huì)資源的浪費(fèi)也越來越大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)的工程產(chǎn)品規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí),就要充分考慮產(chǎn)品的節(jié)能設(shè)計(jì),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì),這一要求,既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會(huì)的要求,同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)。因此,專業(yè)小組要通過大量的市場(chǎng)

8、調(diào)查,了解當(dāng)前本地市場(chǎng)的需求,同時(shí)借鑒本地一些目的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn),只有這樣,規(guī)劃方案產(chǎn)品確實(shí)定才是科學(xué)地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亍⒛芙?jīng)得住市場(chǎng)的選擇,也才能使產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)最終到達(dá)合理的地步。 2.4合理制定產(chǎn)品的價(jià)格 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售制度,工程只有施工至一定階段時(shí),才能銷售這一規(guī)定,企業(yè)在這一階段要進(jìn)行工程銷售實(shí)施方案制定,銷售方案中最主要的是工程產(chǎn)品的銷售定價(jià),定價(jià)除要參考本地區(qū)同類產(chǎn)品的價(jià)格外,還要把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),以及銀行的存貸款政策,還有稅務(wù)政策,同時(shí)結(jié)合工程自身情況來確定銷售價(jià)位,并在執(zhí)行中,輔以靈活性,做到定價(jià)切合市場(chǎng)實(shí)際。切忌定價(jià)過高,因?yàn)橐坏┕こ潭▋r(jià)過高,脫離市場(chǎng),就容易造成產(chǎn)品積壓,

9、企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。 2.5經(jīng)營(yíng)制度管理 2.5.1加強(qiáng)資金管理 資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程工程資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化本錢管理。 2.5.2實(shí)行質(zhì)量平安目標(biāo)管理 工程工程各項(xiàng)工作的質(zhì)量平安管理如何,是建設(shè)工程成敗的關(guān)鍵。加強(qiáng)管理,保證質(zhì)量、保證平安,才能實(shí)現(xiàn)我們的投資期望。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是工程工程的主體單位,應(yīng)對(duì)工程的質(zhì)量平安管理負(fù)總責(zé)。同時(shí),通過簽訂各種合同將有

10、關(guān)工作的質(zhì)量平安責(zé)任分解到有關(guān)單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學(xué)的方法和程序擇優(yōu)選定有資質(zhì)、有實(shí)力、有合作誠(chéng)意和熱情的相關(guān)單位,并在合同實(shí)施過程當(dāng)中,隨時(shí)跟蹤工程的質(zhì)量平安管理實(shí)際,保證工程按預(yù)期的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和聲譽(yù)的雙豐收。 2.5.3加強(qiáng)工程綜合管理 為保證工程總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須對(duì)工程進(jìn)行綜合管理。因?yàn)楣こ坦芾硎嵌鄠€(gè)群體參與、多項(xiàng)工作相互交叉,需要多種資源、實(shí)現(xiàn)多個(gè)具體目標(biāo)的集合體,它有一個(gè)共同的整體要求和目標(biāo),但同時(shí)又存在不同的認(rèn)知、矛盾和沖突。對(duì)工程進(jìn)行綜合管理的目的是為了保證工程整體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌安排,溝通、協(xié)調(diào)各方的要求,解決工程實(shí)施過程中的各種矛盾沖突,并通過實(shí)施對(duì)工程范圍、質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、.平安、資源、環(huán)境、信息、風(fēng)險(xiǎn)、溝通、收尾管理等目標(biāo)的綜合管理,使工程管理工作形成有效的整體。為了考核實(shí)施活動(dòng)過程的結(jié)果,應(yīng)用考核結(jié)果的描述來確定績(jī)效的上下,做出綜合性的評(píng)價(jià),并形成績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告。通過此報(bào)告所反映的綜合狀態(tài)信息,我們可以對(duì)企業(yè)管理和工程管理有一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時(shí)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞和缺乏做出改良和彌補(bǔ)。 3.結(jié)語 房地產(chǎn)企業(yè)要在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng),站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強(qiáng),關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營(yíng)