房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策研究

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策研究 房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策研究 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱之一，為我國經(jīng)濟的快速開展做出了積極的奉獻(xiàn)，目前大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售都依賴于銀行貸款，然而金融管理的不到位等，給我國房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險，為此本文結(jié)合我國房地產(chǎn)現(xiàn)階段的金融風(fēng)險，提出了針對性的防范措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；防范措施 1.引言 隨著我國經(jīng)濟的快速開展，城鎮(zhèn)居民對住房的需求不斷增長，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的開展。眾所周知，房地產(chǎn)工程的資金投入大、投資周期長，這就決定了房地產(chǎn)工程對金融信貸的依賴性。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，它包括從開發(fā)、管理到效勞等方面，并且包括籌資、投資、

2、貸款等一系列的金融活動。具體而言指的是在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的各種存款、貸款、投資、信托、買賣、租賃、抵押、保險、貼現(xiàn)、承兌，有價證券的發(fā)行和交易等等的一系列金融活動以及一些房地產(chǎn)金融機構(gòu)辦理的各類中間業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康開展和運行為多我國經(jīng)濟起到了重要的支撐作用。同時房地產(chǎn)和金融本身的關(guān)系也非常緊密，房地產(chǎn)的快速開展需要金融業(yè)的支持，而房地產(chǎn)以其固定資產(chǎn)的性質(zhì)也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風(fēng)險發(fā)揮了積極的作用。所以有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門一個關(guān)鍵解決的問題。 2.我國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險成因 2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的

3、融資過度依賴于商業(yè)銀行 我國的房地產(chǎn)金融的開展程度比擬低，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比擬少，同時一些西方興旺國家比擬流行房地產(chǎn)信托基金、住房合作社等在我國目前市場上施行也有一定的困難，這就造成了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的通病，即過分依賴于商業(yè)銀行的貸款融資。先關(guān)數(shù)據(jù)說明我國有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅20%-25%，其余資金根本全部來源于商業(yè)銀行的貸款。 我國房地產(chǎn)企業(yè)偏好間接融資，過度依賴商業(yè)銀行的貸款。這就給我國的房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，很有可能使房地產(chǎn)業(yè)崩潰，從而危及到商業(yè)銀行乃至整個金融系統(tǒng)，給我國國民經(jīng)濟造成無法估量的損失。 2.2 房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重 房地產(chǎn)

4、價格上漲過快很容易導(dǎo)致市場價格大大超過其真實價值，房價扭曲從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。從各國的歷史情況來看，房地產(chǎn)泡沫的形成總是與炒房資金過多的流入房地產(chǎn)市場相聯(lián)系的。正是由于炒房這些投機因素的參與，從而使房價上漲速度過快，導(dǎo)致其市場價格大大超過其使用價值，這種泡沫雖然外表上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒有建立在一定價值的根底之上，隨著房地產(chǎn)價格的下跌，泡沫必然會破滅，要是控制不好的話也不排除導(dǎo)致發(fā)生危機的可能性。雖然目前對于我國的房地產(chǎn)是否存在泡沫還有很大的爭議，但是房地產(chǎn)價格過快上漲卻是一個不爭的事實。 2.3 商業(yè)銀行管理機制不完善 由于資金逐利的本性，各大商業(yè)銀行均把房地產(chǎn)信貸視為“優(yōu)良資產(chǎn)，更

5、是紛紛加大對房地產(chǎn)方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業(yè)銀行往往會做出一些短視行為，在業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，無視各種規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)操作流程，自行簡化審查手續(xù)，降低等級評定的門檻，風(fēng)險意識比擬淡薄。 另一方面，一些銀行操作員工的業(yè)務(wù)水平不高，責(zé)任意識和風(fēng)險意識比擬低，在信貸之前一些比擬重要的資料審核以及企業(yè)信用狀況方面把關(guān)不夠嚴(yán)格，貸款后又不能夠及時追蹤工程的進(jìn)程，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商挪用信貸資金或沒有正確的運用資金，導(dǎo)致工程的無法如期完成以及無法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國的房地產(chǎn)金融聚集了很大的風(fēng)險隱患。 3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策 3.1 建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律 由于房地產(chǎn)金融是個龐大

6、的工程，從國家的產(chǎn)業(yè)政策到具體的細(xì)節(jié)操作的方方面面都離不開政府的參與和引導(dǎo)。同時從國外房地產(chǎn)金融開展的經(jīng)驗來看，建立與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律環(huán)境起著極其重要的作用。所以我國政府要盡快建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的法律環(huán)境，包括出臺公積金法、房地產(chǎn)抵押貸款法、物權(quán)法、消費者信貸法等，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一個良好的政策法律環(huán)境。 概括來講，房地產(chǎn)金融方面的立法應(yīng)至少從以下三方面入手，一是盡快建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度；二是對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律出現(xiàn)問題的要進(jìn)行修改，使其要房地產(chǎn)適應(yīng)不斷創(chuàng)新的需要；三是要在有法律法規(guī)的條件下做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。 3.2 加強金融部

7、門的風(fēng)險管理 銀行應(yīng)加強其管理規(guī)章制度的完善與落實，商業(yè)銀行加強其內(nèi)部管理，一些重要的易發(fā)生風(fēng)險的政策措施要堅決實施，對于銀行內(nèi)部工作人員不落實的情況要及時發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)格要求，必要的話賞罰并重以抓落實情況。 商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的操作風(fēng)險管理機制，商業(yè)銀行應(yīng)事先規(guī)定每個業(yè)務(wù)的具體操作流程，同時制定詳細(xì)的規(guī)章制度以保證嚴(yán)格實施，運用科學(xué)的方法對整個流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作。建立科學(xué)合理的鼓勵機制，這就要求銀行對所有的雇員一視同仁，制定統(tǒng)一有效的管理酬勞機制，以充分調(diào)動每個雇員的風(fēng)險防范積極性，這樣往往會事半功倍。同時，商業(yè)銀行也要不斷加強對從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高從業(yè)人員的責(zé)任意識和風(fēng)險意識，不斷提高人員

8、素質(zhì)。 3.3 加強對金融部門的監(jiān)管力度 金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該適應(yīng)不斷開展的金融創(chuàng)新的需要，不斷改革其監(jiān)管模式和監(jiān)管內(nèi)容，同時要求各市場參與主體公開披露必要的信息以及金融產(chǎn)品創(chuàng)新機制，并根據(jù)已掌握的實際情況盡快制定出一套有效的事前監(jiān)控體系來有效躲避可能發(fā)生的金融風(fēng)險，同時對于違規(guī)者制定嚴(yán)厲的處分機制，嚴(yán)懲欺騙和違規(guī)行為，防范金融風(fēng)險，確保金融穩(wěn)定。，從當(dāng)前的實際情況來看，首先應(yīng)該逐步放開分業(yè)經(jīng)營，其次銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)三大監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強協(xié)調(diào)合作，形成合力，為混業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管做好積極的準(zhǔn)備工作。 3.4 積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)尤其是對商業(yè)銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過于單一

9、，這樣也大大加強了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，可能引發(fā)潛在的金融危機。因此，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國房地產(chǎn)業(yè)開展的重中之重?，F(xiàn)有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、私募基金、發(fā)行債券、資本市場。 3.5 加強房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控 堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。政府在堅持房地產(chǎn)金融調(diào)控的立場不能放松，因為如果放松，不僅會前功盡棄，更重要的是，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂，不利于整個房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)開展，甚至?xí)侠壅麄€國民經(jīng)濟。 加大保障房建設(shè)，從供應(yīng)上解決房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀態(tài)。面對我國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，商品房住宅價格高居不下的局面，政府加大建設(shè)保障性住房力度，可以進(jìn)一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的健康運行。 在房地產(chǎn)的金融調(diào)控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應(yīng)當(dāng)樹立科學(xué)的政績觀。而不是將賣地作為地方財政的主要收入來源，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為使民眾“住有所居的產(chǎn)業(yè)，要在國家的宏觀調(diào)控中發(fā)揮其關(guān)鍵作用，不應(yīng)當(dāng)一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調(diào)控的“阻力。 結(jié)語 目前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的整體形勢依然嚴(yán)峻，所以就要不斷加快我國的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，保證房地產(chǎn)金融的開展與房地產(chǎn)行業(yè)的開展同步。建立和健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)，探索房地產(chǎn)行業(yè)的新