房地產(chǎn)估價(jià)方法研究

1、房地產(chǎn)估價(jià)方法研究 房地產(chǎn)估價(jià)方法研究 摘要：房地產(chǎn)的估價(jià)方法有較多種，但是也存在這一些問(wèn)題，本文就房地產(chǎn)市場(chǎng)法估價(jià)方法、收益法估價(jià)方法、本錢(qián)法估價(jià)方法展開(kāi)了分析研究。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估方法；研究 中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 引言 近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃開(kāi)展，日趨完善，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供了廣闊的空間，但由于目前還不太成熟的估價(jià)理論和方法，在實(shí)際估價(jià)作業(yè)時(shí)，估價(jià)結(jié)果偏離房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的情況時(shí)有發(fā)生，在估價(jià)中出現(xiàn)的一些新情況，使得某些估價(jià)方法已不能完全適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)估價(jià)的需要，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀對(duì)估計(jì)方法的研究和改良措施的提出十分必要。 一、市場(chǎng)法估價(jià)

2、方法存在的主要問(wèn)題與改良措施 市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量發(fā)生過(guò)交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比擬，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)主要存在以下問(wèn)題： 1、難以準(zhǔn)確的選取恰當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例。選取可比實(shí)例是市場(chǎng)法估價(jià)中非常重要的一步，如果可比實(shí)例選取的不恰當(dāng)，那么估價(jià)結(jié)果無(wú)法表達(dá)待估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷開(kāi)展，可供選擇的交易實(shí)例也越來(lái)越多，但是可比實(shí)例的選取卻沒(méi)有一個(gè)客觀(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，而是根本依靠估價(jià)人員的主觀(guān)判斷，這樣估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)與否會(huì)在無(wú)形之中影響最終的結(jié)果，使評(píng)估價(jià)格偏離

3、市場(chǎng)價(jià)格。另外，有些估價(jià)人員為了圖方便，直接從二手房網(wǎng)站或某些相關(guān)網(wǎng)站選取可比實(shí)例，但這些數(shù)據(jù)中有些并不是真正的成交價(jià)格，這樣會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。 因此，應(yīng)從以下兩個(gè)方面注意可比實(shí)例的選取：第一，盡可能的排除估價(jià)人員主觀(guān)因素的影響，在對(duì)同一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，由至少名估價(jià)人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)的反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。第二，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的信息部門(mén)，建立標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的信息庫(kù)，有助于估價(jià)人員從中獲取需要的交易實(shí)例和市場(chǎng)信息，為可比實(shí)例的選擇提供詳實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的數(shù)據(jù)平臺(tái)。 2、因素修正不夠科學(xué)客觀(guān)。由于房地產(chǎn)的特性，其成交價(jià)格通常巨大，在估價(jià)的過(guò)

4、程中對(duì)其價(jià)格稍作修正，引起的結(jié)果就會(huì)和市場(chǎng)價(jià)格相差巨大。市場(chǎng)法中的因素修正主要包括交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整三個(gè)局部。目前因素修正的方法主要是估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相關(guān)調(diào)整系數(shù)確實(shí)定，缺乏客觀(guān)的標(biāo)準(zhǔn)支持，主觀(guān)性太強(qiáng)。因此，不同的估價(jià)師的不同的判斷、估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行情的把握不準(zhǔn)都會(huì)直接影響到估價(jià)結(jié)果的精度。 因此，在對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正時(shí)，為了盡可能的防止主觀(guān)性，可以引用模糊數(shù)學(xué)這種新興的數(shù)學(xué)方法，該方法是運(yùn)用線(xiàn)性代數(shù)、概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)、微積分等理論來(lái)研究和解決各領(lǐng)域遇到的那些難以定量化的問(wèn)題，而用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的因素修正局部正是符合這個(gè)特征。 二、收益法估價(jià)方法存在的主要問(wèn)

5、題與改良措施 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用適宜的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，用收益法進(jìn)行估價(jià)主要存在以下問(wèn)題： 1、難以準(zhǔn)確確實(shí)定參數(shù)。未來(lái)各年凈收益和報(bào)酬率是收益法中比擬重要的參數(shù)，這二個(gè)參數(shù)確定的是否準(zhǔn)確對(duì)估價(jià)結(jié)果影響很大。第一，在對(duì)未來(lái)年凈收益測(cè)算的過(guò)程中，由于是以預(yù)測(cè)為根底，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬穩(wěn)定時(shí)都會(huì)產(chǎn)生一定的誤差，何況是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，幾乎很難正確確定其大小，同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不興旺和估價(jià)人員水平的問(wèn)題，都使未來(lái)年凈收益確定比擬困難。第二，在房地產(chǎn)估價(jià)中，采用的報(bào)酬率是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)

6、酬率兩局部來(lái)確定。由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，因此通常選取同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款年利率來(lái)替代無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，但風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率那么是估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)房地產(chǎn)自身及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)做的主觀(guān)判斷。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)報(bào)酬率具有高度敏感性，同時(shí)報(bào)酬率的選擇又有極大的主觀(guān)性，有些估價(jià)人員為了得到預(yù)想的結(jié)果來(lái)選用匹配的報(bào)酬率，使得估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。 因此，估價(jià)人員在確定凈收益的時(shí)候一定要弄清楚收益的主要來(lái)源方式，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化采用正?？陀^(guān)的凈收益，不能為了方便根據(jù)市場(chǎng)本應(yīng)是采用不斷遞增的凈收益，而采用年凈收益不變的公式進(jìn)行計(jì)算，多查詢(xún)相關(guān)類(lèi)型房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，客觀(guān)

7、合理確實(shí)定凈收益。在報(bào)酬率確定時(shí)，可以采用市場(chǎng)法求取，至少要有三個(gè)估價(jià)人員取不少于五個(gè)案例資料，運(yùn)用累加法求取，把人為造成偏差的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 2、特定的假設(shè)前提有時(shí)難以實(shí)現(xiàn)。收益法要求估價(jià)人員要先根據(jù)待估房地產(chǎn)的情況做出一系列的假設(shè)，在此根底上進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)由于市場(chǎng)較大波動(dòng)或其他原因?qū)е录僭O(shè)不能成立時(shí)，收益法的估價(jià)結(jié)果就很難表達(dá)真實(shí)的價(jià)值。比方在建工程由于某種原因無(wú)法按時(shí)完工，產(chǎn)權(quán)糾紛使得房地產(chǎn)被法院查封等。 對(duì)于某些存在這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)，估價(jià)人員在估價(jià)的過(guò)程中，除采用收益法外，同時(shí)采用市場(chǎng)法或本錢(qián)法同時(shí)進(jìn)行估價(jià)，然后對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行一定的調(diào)整，有些在收益法中無(wú)法識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)別的估價(jià)方法

8、表達(dá)出來(lái)，從而更容易得到房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。 三、本錢(qián)法估價(jià)方法存在的主要問(wèn)題與改良措施 本錢(qián)法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，用本錢(qián)法進(jìn)行估價(jià)主要存在以下問(wèn)題： 1、本錢(qián)受市場(chǎng)影響不統(tǒng)一。在房地產(chǎn)本錢(qián)費(fèi)用的構(gòu)成中，最為關(guān)鍵的土地取得本錢(qián)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受到市場(chǎng)的影響較大，隨房地產(chǎn)市場(chǎng)而變動(dòng)。而建設(shè)本錢(qián)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等工程受市場(chǎng)影響具有一定的滯后性，短期內(nèi)不會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化而波動(dòng)。因此在本錢(qián)確定的時(shí)會(huì)造成本錢(qián)估算的誤差，從而影響估價(jià)結(jié)果。 因此，在運(yùn)用本錢(qián)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可

9、引入價(jià)格修正的方法，在積算價(jià)格根底上引入相應(yīng)的價(jià)風(fēng)格整系數(shù)，根據(jù)受市場(chǎng)狀況的影響程度對(duì)不同的因素進(jìn)行價(jià)格修正，價(jià)風(fēng)格整系數(shù)確實(shí)定方法可按照市場(chǎng)法中的方法確定。 2、無(wú)視了區(qū)位和外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。在本錢(qián)法中，除土地價(jià)格外，其他因素都幾乎沒(méi)有表達(dá)房地產(chǎn)區(qū)位這一重要因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的影響。如狀況完全相同的兩棟房地產(chǎn)，遠(yuǎn)離市區(qū)的房地產(chǎn)相對(duì)于市中心的房地產(chǎn)要廉價(jià)很多，甚至有些處于鬧市的狀況一般的的房地產(chǎn)也會(huì)比郊縣的全新房地產(chǎn)貴得多，因?yàn)闊o(wú)視了區(qū)位的影響，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。同時(shí)，由房地產(chǎn)本身所帶來(lái)的外部性在本錢(qián)法中也無(wú)法很好地表達(dá)，在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響越來(lái)越大，在估價(jià)中不容無(wú)視。 因此，可在建筑物的重現(xiàn)購(gòu)建價(jià)格，尤其是土地取得價(jià)格和建設(shè)本錢(qián)局部將區(qū)位因素考慮進(jìn)來(lái)，通過(guò)價(jià)格修正使其更加合理客觀(guān)。引入外部影響系數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)功能效用和外部性對(duì)價(jià)格的影響，將原有公式中的折舊局部簡(jiǎn)化為物質(zhì)折舊，可以借助市場(chǎng)法來(lái)求取外部影響系數(shù)，從而使估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確。 結(jié)束語(yǔ) 估價(jià)方法是房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內(nèi)涵的反映，每一種估價(jià)方法反映的是相應(yīng)價(jià)形成理論下的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，估價(jià)公式是價(jià)格形成理論的具體表現(xiàn)形式。雖然估價(jià)方法不同，但在采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，運(yùn)用各種估價(jià)方法評(píng)估的都是估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 參考文獻(xiàn) 【1】黃段晨，李季房地產(chǎn)估價(jià)方法假