房地產(chǎn)市場營銷策劃書

1、理工帝湖灣市場營銷策劃書6 / 8目錄1.）項目背景12.）市場分析12.1宏觀環(huán)境分析12.2微觀環(huán)境分析13.）PEST分析24.）營銷戰(zhàn)略24.1目標(biāo)人群24.2消費者特點分析34.3產(chǎn)品定位34.4服務(wù)定位35.）營銷策略35.1產(chǎn)品策略35.2價格策略45.3渠道策略45.4促銷策略4廣告切入期（12個月）4廣告發(fā)展期（34個月）56.）費用預(yù)算67.）營銷控制和風(fēng)險67.1監(jiān)督與檢查67.2利用反饋67.3備選營銷方案準(zhǔn)備61.）項目背景 理工帝湖灣是中華新天地二期項目，由焦作駿利房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，理達置業(yè)投資建設(shè)，中華·新天地理工帝湖灣一期建設(shè)的四棟高層住宅樓以團購與

2、零售結(jié)合的方式銷售，現(xiàn)已售出80%以上，100%業(yè)主均已交清首付。二期項目三棟高層住宅現(xiàn)已正式開始銷售，本策劃案旨在為中華新天地的二期項目的銷售制定一套為之可行的科學(xué)營銷方案。2.）市場分析2.1宏觀環(huán)境分析1.最新房地產(chǎn)“國八條”政策中對于部分房價上漲過快的城市實行限購令，但是對于焦作在短期內(nèi)并不會實施。2政府強調(diào)落實住房保障和穩(wěn)定房價的工作的約談問責(zé)機制，在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的價格。3.鄭焦鐵路的修建給焦作房地產(chǎn)帶來巨大的商機。2.2微觀環(huán)境分析1.中華·新天地二期，雄踞高新區(qū)核心區(qū)域，北與河南理工大學(xué)隔路相望，東與碧蓮湖公園深情相擁，西靠規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，11路、20路、

3、30路等多條公交線路保障快捷的交通出行，主力戶型：94142，平均售價每平方4200元。2.焦作市購房人群分析年齡普遍在30-55歲之間，主力購買人群為35-45歲；社會階層以教師，私營企業(yè)主，白領(lǐng)階層為主；性別多為男性。3.）PEST分析政策1.最新房地產(chǎn)“國八條”政策中對于部分房價上漲過快的城市實行限購令，但是對于焦作在短期內(nèi)并不會實施。2.政府強調(diào)落實住房保障和穩(wěn)定房價的工作的約談問責(zé)機制，在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的價格。經(jīng)濟1. 銀行上調(diào)人民幣存貸基準(zhǔn)利率，銀行準(zhǔn)備金上調(diào)，在一定程度上會影響貸款規(guī)模和資金流動。資金周轉(zhuǎn)成為地產(chǎn)開發(fā)的重要風(fēng)險因素。2. .鄭焦鐵路的建設(shè)開通會帶動焦作

4、經(jīng)濟及房地產(chǎn)消費。社會焦作市購房人群分析年齡：30-55歲之間，主力購買人 群為35-45歲。社會階層：教師，私營企業(yè)主， 白領(lǐng)階層。性別：男性為主技術(shù)焦作市同類樓盤的均價均在5000元以上，理工帝湖灣具有價格，地段自然條件優(yōu)越且教育資源豐富等優(yōu)勢。一期銷售情況良好，具備一定的社會形象基礎(chǔ)4.）營銷戰(zhàn)略4.1目標(biāo)人群年齡：30-55歲之間，主力購買人群為35-45歲。社會階層：教師，私營企業(yè)主，白領(lǐng)階層。性別：男性為主 4.2消費者特點分析1.居住型（約60%）這一消費群體中既注重生活品質(zhì)，又追求生活品味，他們注重便捷的交通，高雅的文化，和優(yōu)美的自然環(huán)境。2.升值型（約40%）這一消費群體主用

5、地產(chǎn)升值潛力，城市未來規(guī)劃，及交通情況。4.3產(chǎn)品定位城市新生活，水景花園上的私家別墅4.4服務(wù)定位一站式生活服務(wù)5.）營銷策略5.1產(chǎn)品策略以消費者需求為核心，建立獨特的銷售理念，理工帝湖灣以“城市新生活，水景花園上的私家別墅”為銷售亮點，突出即將建設(shè)的大型水景公園碧蓮湖公園，焦作市最后一片水上公園熱土吸引消費者眼球。門面房銷售與居住房銷售同步進行，突出理工帝湖灣全面配套的生活設(shè)施（游泳池，籃網(wǎng)球場，及大型消費中心等）以城市一線城市優(yōu)秀的物業(yè)水平為基礎(chǔ)，提供特色家政服務(wù)，為住房人提供快捷人性的一站式生活服務(wù)。5.2價格策略焦作同類地產(chǎn)均價在5000左右，為迅速達到銷售目的，應(yīng)采取滲透定價策略

6、，一期售價在4200元左右，二期售價保持不變，可以產(chǎn)生房產(chǎn)價格優(yōu)勢，提升投資前景。5.3渠道策略采取自行銷售和風(fēng)險代理相結(jié)合的混合渠道方式，與銷售代理商合作，增加銷售渠道，拓廣銷售網(wǎng)點分布。自身銷售采取人員促銷和內(nèi)部認(rèn)購的方式。5.4促銷策略廣告宣傳要達到以下三個目的： 1、 盡竭傳達“城市新生活，水景花園上的私家別墅”賣點； 2、 盡快一站式生活服務(wù)的服務(wù)理念； 3、 直接促進理工帝湖灣的銷售。 應(yīng)把理工帝湖灣的廣告宣傳分為兩個階段，廣告切入期（12個月） 1、報紙廣告 主題1：“城市新生活，水景花園上的私家別墅” 焦作最后一片水上熱土，碧蓮湖公園是我們家的后花園 主題2：一站式生活服務(wù) 理

7、工帝湖灣特色的生活服務(wù) 2、 網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進行水景花園上的私家別墅的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險，同時保證廣告的宣傳效果。廣告發(fā)展期（34個月） 1、報紙 從各個側(cè)面打造理工帝湖灣“城市新生活，水景花園上的私家別墅” 的品牌形象。2、電視配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。3、電臺通過電臺配合搜房網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達。4、單張 通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)

8、送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。5、戶外廣告 在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告； 6、車身廣告 繁華地段、購物中心、火車站等場所必經(jīng)車輛上做車身廣告。7、公共活動 舉辦中華新天地感恩晚會，一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立理工帝湖灣的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高理 工帝湖灣的知名度，造成持續(xù)記憶。 6.）費用預(yù)算理工帝湖灣總建筑面積約為10萬平方米，總銷總額可達到40億元左右，一般而言推廣費用占總銷金額的比例為1%1.5%，即約：400600萬元。費用預(yù)算表（略）7.）營銷控制和風(fēng)險7.1監(jiān)督與檢查建立督查小組，對線下銷售代理商實行定期銷售量指標(biāo)檢查，及時預(yù)測下個銷售月度的銷售量情況，對于不符合的銷售情況的代理進行提醒，對自身銷售渠道人員進行培訓(xùn)和監(jiān)督，提升自身銷售團隊水平。7.2利用反饋在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)σ奄彽酆车淖暨M行住房滿意度調(diào)查，及時發(fā)現(xiàn)住房上出現(xiàn)的問題，進