陽(yáng)明商都銷售策劃方案

1、陽(yáng)明商都策劃報(bào)告第一部分項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目名稱：陽(yáng)明商都2 項(xiàng)目地點(diǎn)：大渡口黃金地段，主干道鋼花路與翠湖路交 匯處。3 發(fā) 展 商：重慶三木實(shí)業(yè)責(zé)任有限公司4 占地面積：50205 總建面積：28828.36 總 樓 高：75.3m（23層）7 外 觀：?jiǎn)误w樓。大樓樓體以米黃色和藍(lán)色為外墻主 色，間以紅色豎條裝飾。頂部有白色飛翼型飾件，全落地內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，外飄陽(yáng)光窗。8 功能分布：負(fù)二樓：地下商場(chǎng) 負(fù)一樓：停車場(chǎng) 13樓：商場(chǎng)4 樓：轉(zhuǎn)換層、會(huì)所、空中花園523樓：住宅9 容 積 率： 4.8710 綠 地 率： 26.7%11 公 攤 率： 約19%12 配套設(shè)施 ：a.豪華會(huì)所 b.

2、空中花園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) c.商場(chǎng) d.地下停車場(chǎng)13 戶 型：二室二廳單衛(wèi)：94.47 三室二廳單衛(wèi)：106.72 三室二廳雙衛(wèi)：130.11 三室二廳雙衛(wèi)：141.45二區(qū)域地理及交通狀況公交車站224 路：朝天門 九宮廟225 路：陳家壩 大坪253 路：區(qū)府 區(qū)府229 路：西郊公園 跳蹬918 路：花卉園 九宮廟環(huán)城小巴三區(qū)域市政設(shè)施1學(xué) 校：距旅游學(xué)校約2000米（向北）距大渡口育才小學(xué)約2500米（向北）距九十五中學(xué)約200米（向南）距實(shí)驗(yàn)小學(xué)約250米（向西南）2市 場(chǎng)：距新世紀(jì)百貨超市約100米（向北） 距重百鋼花百貨約200米（向北） 距山城平價(jià)超市約2000米（向北

3、） 距九宮廟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約600米（向南）3醫(yī) 院：距重鋼總醫(yī)院約3000米（向北） 距區(qū)第一醫(yī)院約200米（向南） 距大渡口區(qū)中醫(yī)院（百花村）約1500米（向南）4娛 樂(lè) 設(shè) 施： 距鋼花電影院約250米（向北）距大渡口區(qū)公園約500米（向西）5餐 飲 業(yè)： 距鋼花大酒店約400米（向北） 距菜根香約1000米（向北） 距陽(yáng)明山莊大酒店約400米（向南） 第二部分區(qū)域概況一區(qū)域規(guī)劃狀況大渡口區(qū)位于重慶西南部，土地面積92.82平方公里，工農(nóng)業(yè)總?cè)丝诩s22萬(wàn)。區(qū)內(nèi)龍頭企業(yè)為重鋼，主要產(chǎn)品為鋼鐵鋼材。項(xiàng)目所在地西南新城為重慶成為直轄市后規(guī)劃建設(shè)的四個(gè)中心城區(qū)之一。重慶西南新城，規(guī)劃面積18平方公里。

4、第一期建設(shè)3.6平方公里，是以行政管理商業(yè)貿(mào)易文化娛樂(lè)交通換乘及居住為主的綜合性城區(qū),建筑面積約500萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)100億元。計(jì)劃用5年左右的時(shí)間將第一期初步建設(shè)成為一個(gè)綠化面積不低于30的高質(zhì)量綠化環(huán)境管線全部走地下通廊的高標(biāo)準(zhǔn)城市基礎(chǔ)設(shè)施高起點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施富有現(xiàn)代化城市氣氛的新城區(qū)。二交通狀況重慶西南新城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，緊靠長(zhǎng)江黃金水道，擁有7個(gè)貨運(yùn)碼頭，成渝電氣化鐵路沿區(qū)而過(guò)，區(qū)內(nèi)擁有8個(gè)火車客運(yùn)站和7條鐵路線?？v貫重慶西南新城南北的城市快速干線陳庹路北經(jīng)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與成渝高速公路相連，只需3分鐘時(shí)間；西由上界高速公路與渝長(zhǎng)高速公路相接，到重慶江北機(jī)場(chǎng)只需30分鐘，南有重慶魚

5、洞長(zhǎng)江大橋連接巴南區(qū)，只需5分鐘；東經(jīng)重慶馬桑溪長(zhǎng)江大橋接渝黔高速公路，只需10分鐘；從區(qū)內(nèi)210國(guó)道經(jīng)重慶鵝公巖長(zhǎng)江大橋到南岸只需15分鐘。即將動(dòng)工建設(shè)的較場(chǎng)口新山村的輕軌二號(hào)線，拉近了西南新城與渝中區(qū)的距離。第三部分市場(chǎng)調(diào)查分析一 市場(chǎng)宏觀分析重慶自1997年直轄以來(lái)，得到中央政策和財(cái)政方面的大力支持，為了創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境，市政府及各個(gè)職能部門作出了不懈的努力。在“軟件”方面，市級(jí)各部門逐步推行公開(kāi)行政制度，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，先后出臺(tái)了“一站式”辦公關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定“十個(gè)一批”工程等一批管理措施，大張旗鼓地整頓行政違章，并停止或廢止過(guò)時(shí)的各種地方性政策2.1萬(wàn)件，

6、取消了249項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，停止實(shí)行許可審批項(xiàng)目25項(xiàng)，實(shí)行收費(fèi)許可和物價(jià)部門審批，實(shí)施收費(fèi)收繳分離，杜絕了收費(fèi)上的不規(guī)范或任意行為，使行政事業(yè)性收費(fèi)從原來(lái)的603項(xiàng)減少到354項(xiàng)，取消收費(fèi)金額每年近5億元。而在“硬件”方面，重慶市以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，加大投入，加快建設(shè)。成立直轄市以來(lái)，政府重點(diǎn)投資項(xiàng)目成渝高速路渝長(zhǎng)高速路高家花園大橋石門大橋相繼建成通車，九龍坡港二期工程江北機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪二期工程有的已經(jīng)完工，有的正在按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，全市水陸空立體交通構(gòu)架已具雛形，交通環(huán)境的改善特別是城區(qū)道路橋的建設(shè)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展，在市政府的不懈努力下，重慶的投資環(huán)境大大改善，達(dá)到了海闊憑魚

7、躍天高任鳥(niǎo)飛的境界。二消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析1區(qū)域取向第一位：渝中區(qū) 23第二位：江北區(qū) 20 第三位：南岸區(qū) 18 第四位：沙坪壩區(qū) 17 第五位：渝北區(qū) 8 第六位：九龍坡區(qū) 7 第七位：大渡口區(qū) 2 其它地區(qū) 5調(diào)查數(shù)據(jù)表明，外區(qū)域消費(fèi)者選擇大渡口安居的比例僅2，因此本項(xiàng)目應(yīng)把宣傳重點(diǎn)放在本區(qū)域。2價(jià)格承受力10萬(wàn)元以下 1310萬(wàn)15萬(wàn)元 4415萬(wàn)20萬(wàn)元 2820萬(wàn)30萬(wàn)元 1130萬(wàn)元以上 43戶型面積取向50m2 一室一廳 1070m290m2 二室二廳 41100m2120m2 三室二廳 43130m2以上 四室三廳以上 6 4配套取向排序智能化生活配套體育設(shè)施第一位寬帶醫(yī)療

8、設(shè)施健身房第二位家居報(bào)警便利店泳池第三位可視對(duì)講幼兒園兒童樂(lè)園第四位區(qū)域監(jiān)控美容美發(fā)乒乓球室第五位遠(yuǎn)程抄表老人中心羽毛球場(chǎng)第六位網(wǎng)上購(gòu)物閱覽室籃球場(chǎng)第七位局域網(wǎng)餐廳網(wǎng)球場(chǎng)第八位遙控電器商務(wù)中心桌球室第九位洗衣房高爾夫場(chǎng)第十位棋牌室壁球館二 區(qū)域商圈調(diào)查分析（一） 區(qū)域商場(chǎng)情況金華商場(chǎng)1 地 址：鋼花路1號(hào)2 概 況：1 F：經(jīng)營(yíng)面積：約1000（約20%出售，約80% 出 租）售 價(jià)：30004000元/租 價(jià)：2530元/（水、電包干，稅在外） 負(fù)1F：經(jīng)營(yíng)面積：約1000（全出租） 租 價(jià)：約20元/3 經(jīng)營(yíng)范圍：1F：服裝、家電。負(fù)1F：服裝、鞋類、雜用品。4 配 套：a.排風(fēng)系統(tǒng) b.

9、簡(jiǎn)單吊頂、日光燈、電扇 c.鋪位簡(jiǎn)單分隔5 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：a.位于鋼花商業(yè)街，口岸較好。b.與人防地下商場(chǎng)相接，商業(yè)氛圍較濃。6 項(xiàng)目劣勢(shì)：a.商場(chǎng)內(nèi)部管理混亂，布局，規(guī)劃不合理。b.無(wú)裝修及中央空調(diào)，購(gòu)物環(huán)境較差。c.經(jīng)營(yíng)戶各自為政，商品品種不多，品質(zhì)較次。7 綜合分析： 金華商場(chǎng)口岸位置較好，招租情況不錯(cuò)，但由于商場(chǎng)自身品質(zhì)不高，加上管理無(wú)方，因而經(jīng)營(yíng)效果不佳，租金低廉。人防地下商場(chǎng)1 地址：金華商場(chǎng)旁邊，翠湖路口。2 經(jīng)營(yíng)面積：約1100，80戶左右。租 價(jià)：約15元/物 管：2030元（視開(kāi)間面積大小而定）3 經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、鞋類、雜用品。4 配 套：a.簡(jiǎn)單吊頂 b.吊扇、日光燈5 項(xiàng)目

10、優(yōu)勢(shì)：a.位于鋼花商業(yè)街，與金華地下商場(chǎng)相連，口岸較好，商業(yè)氣氛較濃。b.租價(jià)低廉。6 項(xiàng)目劣勢(shì)：a.購(gòu)物環(huán)境較差。b.經(jīng)營(yíng)范圍與金華商場(chǎng)雷同，沒(méi)有自身特色。7 綜合分析： 人防地下商場(chǎng)雖位于鋼花街黃金口岸，但由于地下商場(chǎng)的局限性,加之自身經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，兼之陽(yáng)明商都、人防二期的工程改造經(jīng)營(yíng)效果不佳，實(shí)屬情理之中。金口岸商場(chǎng)1 地 址：鋼花路548號(hào)，翠湖路上方。2 概 況：1F：經(jīng)營(yíng)面積：1200（全出售） 售 價(jià)：約5500元/ 經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、家電、電腦軟件、雜物類。 2F：經(jīng)營(yíng)面積：1200（約100個(gè)攤位） 售 價(jià)：35004000元/（包裝修） 經(jīng)營(yíng)范圍：待租3 配 套：a.中央空調(diào)

11、 b.裝修吊頂4 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：a.緊鄰新世紀(jì)百貨大渡口店，商業(yè)氛圍極佳。b.商場(chǎng)配套較齊備，購(gòu)物環(huán)境尚可。5 項(xiàng)目劣勢(shì)：管理炒作不力，導(dǎo)致商場(chǎng)二樓整體待租。5 綜合分析：金口岸商場(chǎng)地處大渡口商圈核心位置，緊鄰新世紀(jì)百貨超市，商業(yè)氛圍較好，但由于商場(chǎng)管理炒作原因，加之鋼花街沿線商場(chǎng)眾多，本身又沒(méi)有特色，經(jīng)營(yíng)效果不佳，平街層由于位置原因效果沿可。新世紀(jì)百貨超市1 地 址：金口岸商場(chǎng)負(fù)一樓。2 經(jīng)營(yíng)面積：1500m23 經(jīng)營(yíng)范圍：熟食零食飲料等。4 配 套: a.自動(dòng)扶梯b.中央空調(diào)c.精裝修5 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：a.品牌優(yōu)勢(shì)b.實(shí)力優(yōu)勢(shì)，購(gòu)物環(huán)境好，品種齊全，上規(guī)模上檔次。c.品岸優(yōu)勢(shì)重百鋼花百貨：1 地

12、址：翠湖路。2 經(jīng)營(yíng)面積：每層約1500m2，共四層。3 經(jīng)營(yíng)范圍： 負(fù)1樓：超市 一 樓：化裝品 二 樓：服裝 三 樓：家電4 配 套：a.全裝修。b.中央空調(diào)，自動(dòng)扶梯。三 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：a.口岸好，緊鄰鋼花酒店影劇院。 b.規(guī)模大檔次好。 c.重百品牌效應(yīng)。四 項(xiàng)目劣勢(shì)： a.包裝不夠，沒(méi)有樹(shù)立較好品牌。b.定位不明。五 綜合分析：大渡口自身購(gòu)買力的不足，以及鋼花百貨在包裝樹(shù)立品牌上的不成功，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)上的慘淡。另外，楊家坪商圈的輻射影響，也是客戶流失的一大原因。山城平價(jià)超市1 地 址：新山村車站上行20米。2 經(jīng)營(yíng)面積：共二層，每層約1500m2。3 經(jīng)營(yíng)范圍：一樓：百貨超市二樓：家電日用

13、品4 配 套：a.全裝修 b.中央空調(diào)5. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：a.品牌優(yōu)勢(shì)b.實(shí)力優(yōu)勢(shì)，商品品種齊全6 項(xiàng)目劣勢(shì)：a.廣告包裝欠佳 b.選址離中心商業(yè)區(qū)稍遠(yuǎn)，但又沒(méi)拉開(kāi)其它大型商場(chǎng)的距離。7 綜合分析： 山城平價(jià)超市是一比較有實(shí)力的品牌超市，但由于廣告包裝原因在大渡口區(qū)域效果不理想，此外，由于選址硬件方面局限，上客量不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)欠佳。六 綜合分析經(jīng)調(diào)查，陽(yáng)明商都地下商城處于大渡口商圈中心，定位、包裝合理，準(zhǔn)確。鋼花商業(yè)街北臨雙山工業(yè)園區(qū)，西接大渡口新區(qū)及區(qū)府，南至九宮廟茄子溪，如有陽(yáng)明商都品牌商場(chǎng)作為商業(yè)支撐點(diǎn)，商業(yè)前景可盼。經(jīng)訪問(wèn)，經(jīng)營(yíng)戶態(tài)度為：1 不購(gòu)買：約2成。2 租 賃：約23成。3 觀 望

14、：約56成。大致原因如下：1 陽(yáng)明商都口岸裝修較好。2 大渡口區(qū)域居民購(gòu)買力不強(qiáng)。3 金口岸商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗的影響。4 楊家坪商圈導(dǎo)致的客戶分流。綜上所述，如通過(guò)包裝炒作，培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買信心，引導(dǎo)購(gòu)買，掃除金口岸商場(chǎng)的不良影響，應(yīng)可行。四區(qū)域可比物業(yè)調(diào)查分析錦天佳園一、 項(xiàng)目概況：1地點(diǎn)：重慶市大渡口區(qū)政府廣場(chǎng)2開(kāi)發(fā)商：大渡口城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司3占地面積：約53畝4總建面積：82000平方米5容積率：2.586綠地率：38.7%7外觀：外墻以淺黃色為主，黃色橫條紋間隔。外飄陽(yáng)臺(tái)、落地陽(yáng)光窗。陽(yáng)臺(tái)為白色墻體，鐵花欄桿。頂部為蛋黃色飛翼型飾件。8樓層：12F15F9工程進(jìn)度：主體建設(shè)至3、4層10、功

15、能分配：1F：商場(chǎng)、開(kāi)敞式健身廣場(chǎng) 2F：商場(chǎng) 3-12F：住宅11戶型結(jié)構(gòu)：面積 88.75151.27 m2 戶型 2×1 2×2 3×2 4×3 5×3 結(jié)構(gòu) 平層 錯(cuò)層 躍層12價(jià)格：1380元/m21700元/m2 （每上一層加價(jià)15元） 最高價(jià)：1868元/ m2（躍層）均價(jià)： 1600元/（ 折后價(jià) ） 13付款方式：一次性：9.7折 按揭：七成二十年，無(wú)折扣14銷售率：50%15小區(qū)配套設(shè)施： （1）每單元設(shè)名牌電梯。 （2）會(huì)所采用星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)。 （3）小區(qū)設(shè)兒童戲水池、游泳池各一。 （4）高爾夫果嶺一個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)羽

16、毛球場(chǎng)兩個(gè)。 （5）親子天倫游戲場(chǎng)，卵石按摩道，聽(tīng)風(fēng)亭。 （6）人工瀑布，開(kāi)敞式健身娛樂(lè)場(chǎng)。 （7）負(fù)一層專設(shè)停車場(chǎng)，車位數(shù)199個(gè)。 （8）智能化系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，ADSL，寬帶到戶，有線電視系統(tǒng)，可視電話對(duì)講系統(tǒng)，消防自動(dòng)系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)（背景音樂(lè)系統(tǒng)），停車場(chǎng)智能監(jiān)控系統(tǒng)。16其他：公攤率：約16 % 物管：0.9元/ m2 (包含電梯費(fèi)) 五通費(fèi)：4500元 大修基金：總房款3%二區(qū)域地理及交通狀況1.位于文體路與松青路交匯處，旁鄰大渡口區(qū)政府廣場(chǎng)。2.有單一中巴車可達(dá)及輕軌2#線（規(guī)劃中）。三區(qū)域市政配套1.學(xué)校：距鋼花中學(xué)2000米。2.娛樂(lè)休閑設(shè)施：緊鄰大渡口區(qū)政府廣

17、場(chǎng)。3.公園：南臨300畝綠色公園。四項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1.位于區(qū)政府旁，地位顯赫。2.小區(qū)配套齊備，環(huán)境怡人。3.樓房外型美觀，現(xiàn)代感較強(qiáng)。4.戶型設(shè)計(jì)多樣，規(guī)劃合理。5.定位準(zhǔn)確。五項(xiàng)目劣勢(shì)1.周邊配套不齊，無(wú)大型銀行、醫(yī)院、超市、學(xué)校。2.交通不便。3.部分戶型存在黑廁。六、綜合評(píng)價(jià)錦天佳園不失為一個(gè)品質(zhì)高尚、配套齊備的住宅小區(qū)，定位準(zhǔn)確、包裝到位。但小區(qū)周邊社區(qū)不成熟，市政配套不齊，銷售服務(wù)稍差。 三木花園1、 項(xiàng)目概況：三木花園位于重慶市大渡口新城區(qū)松青路46號(hào)地塊，總占地面積為53760平方米、總建筑面積為135410平方米、總戶數(shù)922戶，綠化率38.5%，容積率2.38，車位270個(gè)。

18、小區(qū)分為二期建設(shè)，其中一期工程55000平方米，于一九九九年五月動(dòng)工，二000年六月交付使用，二期工程在近期即將斷水。2、 交通狀況：三木花園東鄰袁茄路，南接交通運(yùn)輸公司，西接松青路，北鄰新城區(qū)商務(wù)中心和建材交易中心，目前有224、225、226、229、231、232、918等多路公交車直達(dá)小區(qū)，交通比較便利。3、 戶型面積：106.61平方米三室兩廳兩衛(wèi)錯(cuò)層、181.79平 方米四室三廳三衛(wèi)躍層、74.45平方米兩室兩廳一衛(wèi)平層、74.05平方米二室二廳一衛(wèi)平層、181.90平方米三室三廳三衛(wèi)躍層、249.77平方米四室三廳三衛(wèi)躍層、103.48平方米兩室兩廳雙衛(wèi)平層、146.36平方米三

19、室兩廳雙衛(wèi)錯(cuò)層、93.01平方米兩室二廳一衛(wèi)平層、160.97平方米四室兩廳雙衛(wèi)、127.31平方米三室兩廳兩衛(wèi)錯(cuò)層、88.46平方米兩室兩廳一衛(wèi)平層主力戶型：88平方米兩室二廳至140平方米三室二廳4、 價(jià) 格：平層起價(jià)：1200元/M2（朝花園方向1350元/M2）錯(cuò)層起價(jià)：1300元/M2（朝花園方向1450元/M2）。5、 優(yōu)惠措施：100平方米以上優(yōu)惠13000元，100平方米以下優(yōu)惠5000元。6、 銷售情況：一期銷售率95%，二期目前銷售率50%，銷售較好的戶型有：朝花園方向74平方米二室二廳、93平方米二室二廳、127平方米三室二廳錯(cuò)層7、 配套設(shè)施：地下停車庫(kù)、小區(qū)會(huì)所。小區(qū)

20、入口設(shè)有智能化閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；園區(qū)周界紅外線控測(cè)報(bào)警系統(tǒng)；樓宇可視對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)；庭園背景音樂(lè)系統(tǒng)；地下車庫(kù)管理系統(tǒng)；電話、寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)入戶8、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、 大渡口新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景好。B、 區(qū)域第一個(gè)品牌樓盤，項(xiàng)目社會(huì)認(rèn)知度高。C、 小區(qū)綠化環(huán)境在本區(qū)域相比較好。D、 戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理。9、 項(xiàng)目劣勢(shì)A、 小區(qū)整體規(guī)劃布局差。B、 小區(qū)配套設(shè)施少五綜合論述1目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析A 項(xiàng)目規(guī)模檔次較其他主城區(qū)落后。B 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格偏低。C 消費(fèi)群體以本區(qū)域居民為主，且多為私營(yíng)企業(yè)主和個(gè) 體工商業(yè)者，消費(fèi)力比主城區(qū)弱。D 大渡口80120平方米左右二室二廳三室二廳經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶

21、型為消費(fèi)者選擇主流。2大渡口區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析A新區(qū)開(kāi)發(fā)呈熱點(diǎn)。隨著新區(qū)交通環(huán)境市政配套的進(jìn)一步完善，新區(qū)有著老城區(qū)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年新區(qū)將是大渡口區(qū)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。B市場(chǎng)需求高品質(zhì)的商務(wù)物業(yè)從目前大渡口區(qū)的開(kāi)發(fā)狀況看，區(qū)域在建項(xiàng)目多為住宅小區(qū)，還沒(méi)有一個(gè)高品質(zhì)服務(wù)周到的商務(wù)公寓，市場(chǎng)空白需要填補(bǔ)。C 房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)D 消費(fèi)群體仍以本區(qū)域?yàn)橹鳌 市場(chǎng)環(huán)境良好，但競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，大渡口區(qū)的房地產(chǎn)在近兩年發(fā)展迅猛，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，特別是在錦天佳園天辰華府陽(yáng)光二期金色世紀(jì)等一批項(xiàng)目相繼上馬之后,令區(qū)域開(kāi)發(fā)量猛增，市場(chǎng)一時(shí)難以消化，因此，2003年將是大渡口區(qū)開(kāi)發(fā)商難熬的一

22、年。新城明珠項(xiàng)目概況1、 地點(diǎn)： 大渡口松青路西南新城開(kāi)發(fā)區(qū)2、 開(kāi)發(fā)商： 重慶大眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3、 占地面積： 31400m24、 總建面積： 50000m25、 容積率： 1.66、 綠地率： 407、 外觀：外墻以土黃色為主，白色橫條紋間隔，頂層為白色，陽(yáng)臺(tái)為白色墻體，鐵花欄桿，外飄陽(yáng)光窗，紅色坡屋頂。8、 樓層： 7層9、 工程進(jìn)度： 主體已完工10、價(jià)格：起價(jià)： 1380元m2最高價(jià)：1650元m2均價(jià)： 1450元m211、功能分配：1層： 門面27層：住宅12、銷售率： 約6013、配套設(shè)施：中庭花園、停車場(chǎng)、雕塑休閑廣場(chǎng)、康體設(shè)施14、戶型結(jié)構(gòu)：面積： 50160m2戶型：

23、1×2、2×2、3×2結(jié)構(gòu)： 平層、錯(cuò)層、躍層15、付款方式：一次性： 9.6折（送價(jià)值4000元空調(diào)一部）分期： 9.7折（送價(jià)值4000元空調(diào)一部）按揭： 9.7折（工行7成20年）（送價(jià)值4000元空調(diào)一部）16、其他：公攤： 10物管費(fèi)： 0.5元m2兩通費(fèi)（氣、閉路）： 3800元m2水、電、電話安裝費(fèi)已計(jì)入房?jī)r(jià)第四部分項(xiàng)目本位分析一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1優(yōu)越的地理位置；雄踞大渡口商業(yè)龍頭地段，一時(shí)無(wú)兩。2便利的交通；路經(jīng)項(xiàng)目門前的公交車小巴達(dá)十多條線路，直通市中各區(qū)域。3清新；環(huán)境怡人；項(xiàng)目所在區(qū)域無(wú)大型污染企業(yè)且地處郊區(qū)。4配套齊備；生活方便；新世紀(jì)超市及重百近

24、在尺，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相距不遠(yuǎn)，銀行學(xué)校位于身旁。5竟?fàn)幁h(huán)境良好；區(qū)域項(xiàng)目多為小區(qū)，同類物業(yè)較少，可避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。6一流的教學(xué)條件；與名校掛鉤，可解決區(qū)域教育質(zhì)量欠佳的問(wèn)題。7酒店式的物管；以人為本，獨(dú)樹(shù)一幟。七 項(xiàng)目劣勢(shì)1區(qū)域欠缺商業(yè)氛圍，令商場(chǎng)銷售成為難點(diǎn)。2屬于單體樓，難以爭(zhēng)取市區(qū)客戶。3外觀及戶型設(shè)計(jì)未盡人意，雖無(wú)過(guò)錯(cuò)但難入經(jīng)典。4欠缺綠化。5區(qū)域購(gòu)買力相對(duì)偏低，消費(fèi)層面較窄。6前期無(wú)制定有效的資金回籠方案，令項(xiàng)目可能因資金問(wèn)題而影響預(yù)期銷售目標(biāo)。八 綜合分析上述分析表明，本項(xiàng)目雖然具備一些無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也存在一定的缺陷，特別是前期資金問(wèn)題，成為項(xiàng)目正常運(yùn)作的一大障礙；而另一方面，客戶的

25、購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)源于樓盤的價(jià)格地段戶型環(huán)境配套物管等幾個(gè)因素，其中價(jià)格地段和戶型三大因素更是客戶是否購(gòu)買的決定性因素。因此，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的包裝工作，以此來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的不足之處，提高項(xiàng)目的“性價(jià)比”，在市場(chǎng)中傲首同行，穩(wěn)占一席。第五部分項(xiàng)目定位一產(chǎn)品定位多功能商住大廈。二形象定位大渡口區(qū)標(biāo)志性建筑物，唯一的商務(wù)豪宅。三目標(biāo)市場(chǎng)定位1本區(qū)域一次置業(yè)者。2本區(qū)域工商經(jīng)營(yíng)者。3投資者。4價(jià)格定位折后價(jià)：起價(jià)1380元m2，地均1650元m2，最高價(jià)。四優(yōu)惠方式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：一次性9.4折，按揭9.7折，分期9.6折。開(kāi)盤期：一次性9.5折，按揭9.8折，分期9.7折。第六部分項(xiàng)目規(guī)劃及配套建議一項(xiàng)目規(guī)劃建議

26、1各樓層電梯間及走廊作簡(jiǎn)裝修（天花吊頂鋪地磚墻體扇灰踢腳線）。2空中花園增加腳底按摩道（健足道），增加簡(jiǎn)單健身設(shè)施，如：太空漫步機(jī)風(fēng)火輪臂力練習(xí)器梅花椿等。3空調(diào)主機(jī)位設(shè)百葉裝飾板。二配套設(shè)施設(shè)置建議1增加可視對(duì)講系統(tǒng)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)。2電梯應(yīng)選擇較有名氣的合資廠電梯，速度在2米秒以上。三。外觀設(shè)計(jì)建議。（具體見(jiàn)分項(xiàng)報(bào)告）。九 物管建議1選擇一家名牌物管公司作顧問(wèn)，達(dá)到借物揚(yáng)名之目的。2增加服務(wù)內(nèi)容：如貼身保鏢。第七部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略一 營(yíng)銷思路目前重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者越來(lái)越精明理智，銷售難度越來(lái)越大，而作為郊區(qū)的大渡口更存在消費(fèi)觀念相對(duì)落后消費(fèi)力較弱等主觀因素。相對(duì)

27、而言，在大渡口炒活一個(gè)樓盤比市區(qū)難度要大很多。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)涵蓋全社會(huì)的市場(chǎng)，與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)多達(dá)數(shù)拾個(gè)，所謂“一動(dòng)百動(dòng)”。房地產(chǎn)的發(fā)展成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的晴雨表。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多樣性與不動(dòng)性又具有對(duì)立的辯證關(guān)系。不同的客戶均有不同的需求，但其不可改變性又難以同時(shí)滿足所有客戶的要求，所以，常常令不少的準(zhǔn)客戶高興而來(lái)，掃興而歸。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大，回收周期長(zhǎng)的特征，資金成為開(kāi)發(fā)商心頭“永遠(yuǎn)的痛”。本項(xiàng)目也不例外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金回籠周期較長(zhǎng)，客戶購(gòu)買一樣產(chǎn)品，須經(jīng)過(guò)認(rèn)知了解認(rèn)同等過(guò)程，如經(jīng)濟(jì)條件稍差的客戶還應(yīng)有一個(gè)籌資過(guò)程。而工程款卻不能等，配套費(fèi)不能等，如前期資金不足，極有可能導(dǎo)致項(xiàng)

28、目運(yùn)作進(jìn)入惡性循環(huán)。因此，如何解開(kāi)這個(gè)“結(jié)”，成為項(xiàng)目的策劃重點(diǎn)。我司認(rèn)為，本項(xiàng)目需達(dá)到開(kāi)盤時(shí)回籠大量資金的目的，前期的包裝宣傳工作尤為重要，必須將樓盤盡早推出市場(chǎng)，縮短客戶認(rèn)知了解過(guò)程，增加其購(gòu)買信心，令銷售迅速打開(kāi)局面，除此以外，本項(xiàng)目必須以系統(tǒng)的專業(yè)的方法來(lái)操作，并制定一套行之有郊的營(yíng)銷方案，方可減少盲目性，有效在避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終達(dá)到名利雙收的目的?；谝陨弦蛩?，本項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，必須切實(shí)作好以下幾方面的工作：1找出市場(chǎng)盲點(diǎn)，挖掘自身賣點(diǎn)，營(yíng)造項(xiàng)目“相對(duì)時(shí)空的唯一性”，再由多個(gè)“唯一”形成特色，從而達(dá)到“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性”，最大限度占領(lǐng)市場(chǎng)。2做好項(xiàng)目包裝工作，通過(guò)完美的統(tǒng)一的包裝，使項(xiàng)目的

29、高貴形象得以充分展示，鞏固項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的地位。3加大宣傳力度，組織一個(gè)合理的廣告主體網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)有效的全方位的宣傳，令“陽(yáng)光商都”路人皆知，深入人心。4做好促銷工作，通過(guò)各種各樣的促銷活動(dòng)，激發(fā)客戶購(gòu)買欲望，再通過(guò)專業(yè)的令人無(wú)法拒絕的手段，迫使客戶下決心購(gòu)買。5狠抓工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量是客戶最關(guān)心的問(wèn)題之一，工程質(zhì)量要出現(xiàn)一丁點(diǎn)的問(wèn)題都會(huì)引起客戶恐慌，成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手攻擊的目標(biāo)，令銷售一敗涂地，萬(wàn)萬(wàn)不可掉以輕心。而工程進(jìn)度則是客戶信心的來(lái)源，也不可忽略。二賣點(diǎn)組合1唯一的標(biāo)志性物業(yè)。2唯一的商務(wù)豪宅。3絕無(wú)僅有的地王級(jí)物業(yè)。4無(wú)敵景觀，俯瞰全區(qū)。5便利的交通，完善的社區(qū)配套。6就讀名

30、校（實(shí)驗(yàn)小學(xué)）。7酒店式物業(yè)管理服務(wù)。8智能化管理系統(tǒng)。9免費(fèi)享用每年12晚陽(yáng)明山莊莊商務(wù)套房。10長(zhǎng)年在陽(yáng)明山莊就餐享受78折的優(yōu)惠。三促銷方式1報(bào)刊軟硬廣告以重鋼報(bào)區(qū)報(bào)為主，晨報(bào)晚報(bào)商報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)為輔，軟性文章及硬性廣告交替刊登的方式促銷。2DM夾報(bào)以本區(qū)發(fā)行站為基地，以重鋼報(bào)區(qū)報(bào)為載體隨報(bào)夾送DM。3車身廣告小巴：225路：陳家壩大坪229路:206路:四戶外廣告牌1在朵力名都旁十八冶物業(yè)屋頂設(shè)置廣告牌（雙面），爭(zhēng)取朵力部分客戶。2設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)廣告牌。3在陽(yáng)明山莊前墻設(shè)置廣告布幅。五區(qū)電視臺(tái)廣告1滾動(dòng)字幕廣告。2形象廣告。六開(kāi)盤活動(dòng)利用開(kāi)盤活動(dòng)，策劃一次大型廣告活動(dòng)，通過(guò)送禮物（電話機(jī)）抽獎(jiǎng)等形

31、式，聚集大量市民，制造搶購(gòu)氣氛，為日后宣傳積累題材（具體見(jiàn)分項(xiàng)報(bào)告）。七咨詢活動(dòng)節(jié)假日在本區(qū)石坪橋楊家坪等商業(yè)旺地設(shè)咨詢點(diǎn)，接受客戶咨詢指引客戶前來(lái)購(gòu)房。八派單直銷派單員于人流量較大的路口派單或選擇性上門派單直銷。九技巧促銷在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，由置業(yè)顧問(wèn)互相配合，通過(guò)假電話假客戶假銷控手段，制造緊張氣氛，以達(dá)到促銷目的。十內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在開(kāi)盤前先實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，客戶在此期間可獲得較大 的優(yōu)惠，客戶選擇到滿意住宅后，可先行將其保留（封樓費(fèi)2000元）。待開(kāi)盤時(shí)正式簽定預(yù)售合同，在開(kāi)盤后如客戶放棄，均可取回封樓費(fèi)。十一項(xiàng)目包裝1售樓部具體見(jiàn)分項(xiàng)報(bào)告。2樣板房具體見(jiàn)分項(xiàng)報(bào)告。3圍墻具體見(jiàn)分項(xiàng)報(bào)告。4模型具體見(jiàn)分項(xiàng)報(bào)告。5展板規(guī)格：90×1200mm（豎式）數(shù)量：6塊內(nèi)容：