不動產估價-第七章：假設開發(fā)法ppt課件

1、不動產估價不動產估價編著編著 周小萍周小萍 畢繼業(yè)畢繼業(yè)王軍艷王軍艷 第7章假設開發(fā)法n7.1 假設開發(fā)法的基本原理n7.2 假設開發(fā)法的基本公式n7.3 假設開發(fā)法的難點與存在的問題n7.4 假設開發(fā)法的應用舉例學習目標學習目標n通過本章的學習，讀者應理解假設開發(fā)法的基本概念和原理，了解假設開發(fā)法的適用范圍與適用條件，熟練掌握假設開發(fā)法的公式和估價程序，在能準確確定公式中各項的基礎上，培養(yǎng)熟練運用假設開發(fā)法中的靜態(tài)與動態(tài)方式評估不動產價格的能力。7.1 假設開發(fā)法的基本原理n7.1.1 假設開發(fā)法的概念n7.1.2 假設開發(fā)法的理論依據(jù)n7.1.3 假設開發(fā)法的適用范圍與條件n7.1.4 假

2、設開發(fā)法的優(yōu)缺點n7.1.5 假設開發(fā)法的操作步驟7.1.1 假設開發(fā)法的概念n假設開發(fā)法，又稱倒算法、剩余法或預期開發(fā)法。它是從待估對象土地上所建造的房屋等建筑物的預期銷售收入減去有關開發(fā)建設成本、稅費及正常利潤后，求取待估對象客觀合理價格或價值的方法。7.1.2 假設開發(fā)法的理論依據(jù)n假設開發(fā)法的基礎理論依據(jù)是古典經濟學的地租剩余理論。7.1.3 假設開發(fā)法的適用范圍與條件n1 假設開發(fā)法的適用范圍假設開發(fā)法的適用范圍n假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的不動產估價。具體包括以下幾種類型：的不動產估價。具體包括以下幾種類型：n待開發(fā)土地的估價；

3、待開發(fā)土地的估價；n土地整理、復墾；土地整理、復墾；n待拆遷改造的再開發(fā)不動產的估價；待拆遷改造的再開發(fā)不動產的估價；n現(xiàn)有新舊不動產中地價的單獨評估；現(xiàn)有新舊不動產中地價的單獨評估；n在建工程包括停建工程）；在建工程包括停建工程）；n可裝修改造或可改變用途的舊房等?？裳b修改造或可改變用途的舊房等。2 假設開發(fā)法的適用條件假設開發(fā)法的適用條件n第一，是否根據(jù)不動產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了不動產的最佳開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等）；n第二，是否根據(jù)當?shù)夭粍赢a市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的不動產價格。n由于這兩個預測包含著較多的可變因素，因此預測的正確

4、與否決定了假設開發(fā)法的適用性。7.1.4 假設開發(fā)法的優(yōu)缺點n假設開發(fā)法的優(yōu)點：n首先，它符合人們的習慣思維，即價格是由成本、稅費和利潤三者構成；其次，這種方法計算簡便，應用面也較廣。n缺陷：n方法比較粗糙。 n靜態(tài)的計算方法沒有考慮貨幣的時間價值因素。7.1.5 假設開發(fā)法的操作步驟n1 調查待開發(fā)不動產的基本情況n2 調查待開發(fā)不動產的基本情況n3 估算開發(fā)經營期n4 預測開發(fā)完成后的不動產價格n5 測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)不動產應負擔的稅費n6 根據(jù)相應公式進行具體計算，求出待開發(fā)不動產的價格7.2 假設開發(fā)法的基本公式n7.2.1

5、 假設開發(fā)法最基本的公式n7.2.2 按開發(fā)完成后的經營方式細化的公式n7.2.3 按估價對象細化的公式7.2.1 假設開發(fā)法最基本的公式n假設開發(fā)法最基本的公式為：n待開發(fā)不動產價格 開發(fā)完成后的不動產價格 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售稅費 開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)不動產應負擔的稅費7.2.2 按開發(fā)完成后的經營方式細化的公式n1 適用于預期售價的公式適用于預期售價的公式n2 適用于預期租金的公式適用于預期租金的公式CPPCPPR7.2.3 按估價對象細化的公式n將生地開發(fā)為熟地租售n在熟地上建造房屋租售n由生地建造房屋租售n將毛地開發(fā)為熟地租售n由毛地建造房屋租售n將舊房

6、屋裝修改造為新房屋后租售n將在建工程完成后的不動產租售7.3 假設開發(fā)法的難點與存在的問題n7.3.1 計算方法的選擇n7.3.2 計算方法的適用范圍n7.3.3 兩種計算方法的區(qū)別與其優(yōu)缺點7.3.1 計算方法的選擇n從資金的時間價值計算角度考慮，假設開發(fā)法的計算方法可分為動態(tài)和靜態(tài)兩種。7.3.2 計算方法的適用范圍n適合用動態(tài)計算方法的情況有：待開發(fā)的土地價格評估；待拆遷改造的再開發(fā)不動產價格評估；已完成拆遷的空地的地價評估等。n適合靜態(tài)計算方法的主要是對現(xiàn)有新舊不動產中的地價評估。n無論采用何種方式，有兩點需要特別注意：其一，動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用；其二，同一項目不

7、能用兩種方法分別計算。7.3.3 兩種計算方法的區(qū)別與其優(yōu)缺點n1 兩種計算方法的區(qū)別兩種計算方法的區(qū)別n靜態(tài)方式主要是根據(jù)估價時的不動產市場狀靜態(tài)方式主要是根據(jù)估價時的不動產市場狀況作出的，而動態(tài)方式則是模擬不動產開發(fā)過況作出的，而動態(tài)方式則是模擬不動產開發(fā)過程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額。程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額。n靜態(tài)方式不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同靜態(tài)方式不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間；而動態(tài)方式則考慮各項支出、收入發(fā)生時間；而動態(tài)方式則考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間。的不同時間。n在靜態(tài)方式中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯在靜態(tài)方式中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)方式中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出現(xiàn)出來，在動態(tài)方式中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。2 兩種計算方法的優(yōu)缺點兩種計算方法的優(yōu)缺點n從理論上講，動態(tài)方式測算的結果比較精確，但測算過程比較復雜；靜態(tài)方式測算的結果比較粗略，但測算過程相對要簡單一些。本章基本概念本章基本概念n假設開發(fā)法 倒算價格 地租剩余理論 開發(fā)經營期 傳統(tǒng)的靜態(tài)計算方法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)的動態(tài)計算方法思考與練習思考與練習n1 什么是假設開發(fā)法？假設開發(fā)法的理論依據(jù)是什么？n2 假設開發(fā)法適用于評估哪些不動產的價值？適用的條