上海某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1、南通房地產(chǎn)市場(chǎng)研究二零零九年六月二零零九年六月目錄城市印象宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研1城市印象城市印象區(qū)位、面積、人口、行政區(qū)劃區(qū)位、面積、人口、行政區(qū)劃 南通簡(jiǎn)稱“通”,俗稱“北上海”,位于江蘇省東南部，處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)，居長(zhǎng)江北岸，南臨長(zhǎng)江，與上海、蘇州、無錫、常州隔江相望,北靠鹽城，東瀕黃海，西接泰州，“據(jù)江海之會(huì)，南北之喉”，地處中國(guó)“黃金海岸”和“長(zhǎng)江黃金水道”結(jié)合部，素有“江海門戶”之稱。 全市面積8544平方公里，毗鄰海域約1萬平方公里，共有長(zhǎng)江岸線277公里、黃海岸線205公里。2008年末全市戶籍人口763.72萬人，其中，市區(qū)人口

2、87.52萬人，人口自然增長(zhǎng)率-1.60。南通市現(xiàn)代轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級(jí)），轄海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，共有141個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個(gè)街道。2城市印象城市印象“上海大都市圈的副中心城市上海大都市圈的副中心城市” 南通南通“十一五十一五”規(guī)劃要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新區(qū)與開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新區(qū)與開發(fā)區(qū)是南通融入上海大都市圈的前沿。是南通融入上海大都市圈的前沿。北上海北上海 長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地； 長(zhǎng)三角北翼現(xiàn)代物流中心； 南通是全國(guó)著名的“建筑之鄉(xiāng)”，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)多年穩(wěn)居全省第一，所建工程共獲中國(guó)工程最高質(zhì)

3、量獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)32項(xiàng)，列全國(guó)地級(jí)市之首。南通紡織工業(yè)歷經(jīng)百年發(fā)展，是中國(guó)十二個(gè)紡織品出口基地和十個(gè)服裝出口基地之一，為市第一大支柱產(chǎn)業(yè)。 1宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展人均與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系人均與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系人均人均 階段階段 8001300 8001300 住房起步階段1300800013008000快速上升階段快速上升階段800013000800013000平穩(wěn)上升階段1300013000以上以上下降階段 、人均連續(xù)三年保持穩(wěn)定、快速發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行狀況良好； 根據(jù)聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均值之間的關(guān)系，可以看出，目前南通的住宅市場(chǎng)處于快速上

4、升階段。2宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境固定資產(chǎn)投資比例逐年增加固定資產(chǎn)投資比例逐年增加 08年固定資產(chǎn)投資1500億，同比增長(zhǎng)18.58%； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)； 08年儲(chǔ)蓄額突破3000億大關(guān)，同比增長(zhǎng)23.14%；3宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境收入持續(xù)增長(zhǎng)，生活不斷改善收入持續(xù)增長(zhǎng)，生活不斷改善 08年南通市人均收入突破3萬元，同比增長(zhǎng)近20%，人均收入不斷增加，生活水平不斷提高； 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)緩慢；1房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì)近年宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì)宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì)宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì) 08年底在國(guó)際金融危機(jī)的不利形勢(shì)下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤其明顯，市場(chǎng)拐點(diǎn)論一度風(fēng)行整

5、個(gè)行業(yè)圈內(nèi)，而中央及地方各級(jí)政府也相繼出臺(tái)了一系列的救市舉措，09年初剛性需求集中爆發(fā)，樓市行情開始出現(xiàn)高位運(yùn)行，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯。2房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地方政策環(huán)境分析地方政策環(huán)境分析 南通市調(diào)整市區(qū)住房保障有關(guān)政策； 該次調(diào)整主要涉及兩個(gè)方面：一是進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面；二是提高經(jīng)濟(jì)適用房政策性補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn) 【影響】進(jìn)一步完善住房保障體系，切實(shí)解決低收入困難家庭的住房問題 市政府關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見支持自住型、改善型購(gòu)房消費(fèi)，內(nèi)容涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款、二手房交易等諸多環(huán)節(jié)，將給購(gòu)房者帶來更多實(shí)惠 【影響】進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)一步整頓規(guī)

6、范房地產(chǎn)交易秩序的有關(guān)問題通知 未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括訂購(gòu)、登記、選號(hào)等）收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房 【影響】規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 保障購(gòu)房者的權(quán)益3房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn) 連續(xù)三年南通市的房地產(chǎn)投資增幅始終保持在26%左右； 2008年全市商品房施工面積1462.56萬，同比增幅27.7%；商品房銷售面積376.62萬，同比降幅19.7%； 2008年房屋空置面積98.83，增副141.7%3房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn) 地價(jià)、房?jī)r(jià)、土地供給在07年達(dá)到頂峰后，

7、08年下降 。 08年商品房總體供給平穩(wěn)上升、銷售明顯回落，供過于求 ；4房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)08-09年市場(chǎng)表述年市場(chǎng)表述 08年在政府宏觀調(diào)控的大棒與股市虛擬資本縮水、國(guó)際金融危機(jī)的三重打擊下，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟。新盤接連低開對(duì)老盤形成極大沖擊與分流。9月份萬科在全國(guó)幾大城市的降價(jià)促銷更是給市場(chǎng)帶來了強(qiáng)烈的“多米諾股牌坍塌效應(yīng)”信號(hào)，導(dǎo)致市場(chǎng)愈加低迷。 但形勢(shì)在11月份得到扭轉(zhuǎn)。11月的秋季房交市政府推出“十天貼稅救市政策”，刺激商品房成交量急劇放大，使壓抑1年之久的剛性需求得到一定釋放。開發(fā)商也積極響應(yīng)政府號(hào)召，價(jià)格優(yōu)惠進(jìn)一步擴(kuò)大，采用特價(jià)房、優(yōu)惠送禮、無理由退房/價(jià)降補(bǔ)償保障等各種措施

8、使得房?jī)r(jià)“見底”，贏得了不少客戶。房交會(huì)后各級(jí)政府救市政策頻出，使得市場(chǎng)成交持續(xù)活躍， 12月份也成為一個(gè)難得的“暖冬“。 進(jìn)入09年后，剛性需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片小陽春，而此時(shí)”漲價(jià)風(fēng)“正悄然興起，似乎預(yù)示著一個(gè)新的房地產(chǎn)時(shí)代的來臨。5房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)板塊劃分整體市場(chǎng)板塊劃分 按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北（港閘區(qū)）及開發(fā)區(qū)五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主兩副雙翼”的格局。城市發(fā)展方向由西北向東南偏東區(qū)域發(fā)展，有北上海之稱。3房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)板塊細(xì)分整體市場(chǎng)板塊細(xì)分板塊名稱板塊名稱區(qū)域范圍區(qū)域范圍市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況價(jià)格行

9、情價(jià)格行情老城區(qū)板塊 鐘秀路以南、環(huán)城西路以東、虹橋路以北、五一路以西市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格穩(wěn)定高位運(yùn)行。老城區(qū)供地有限，區(qū)域推盤總量不大，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高位。7000-9000元/新城區(qū)板塊 洪橋路以南，躍龍路以東 高檔樓盤最為集中，領(lǐng)袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為南通市場(chǎng)上最熱門的板塊。7000-8000元/新東區(qū)板塊 青年路以北、五一路以東、運(yùn)河以南 抱團(tuán)出擊，挑戰(zhàn)新城區(qū)。新東區(qū)板塊也是目前熱門的區(qū)域之一。區(qū)域樓盤聯(lián)合炒作，是新城區(qū)的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4600-6000元/ 城北（港閘）板塊 鐘秀路以北 蓄勢(shì)待發(fā)，性價(jià)比較高。但由于樓盤位置比較分散，目前尚未形成

10、合力，整體均價(jià)也是四個(gè)板塊中最低的。6000-7000元/開發(fā)區(qū)板塊狼山、軍閃以南區(qū)域有狼山、君山風(fēng)景區(qū)，是南通市主要的別墅聚集地。1普通住宅市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)尚德城邦尚德城邦濠河經(jīng)典濠河經(jīng)典金飛達(dá)明郡金飛達(dá)明郡玖瓏城玖瓏城城市嘉苑城市嘉苑玉蘭公寓玉蘭公寓中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城蘇建陽光城蘇建陽光城萬通城萬通城1普通住宅市場(chǎng)描述普通住宅市場(chǎng)描述主城區(qū)供不應(yīng)求，新城區(qū)笑傲南通樓市 目前南通樓市的主要住宅市場(chǎng)供應(yīng)集中在新城區(qū)板塊，容納了中南世紀(jì)城、中南世紀(jì)花城、綠城玉蘭公寓、城市嘉苑、鳳凰萊茵苑、天安花園、博園嵐郡等數(shù)個(gè)大盤，這些樓盤無論從規(guī)模、檔次上講都具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 尤其是近期政府推行的“學(xué)區(qū)

11、擴(kuò)移”政策，新城區(qū)各樓盤收益匪淺，價(jià)格直漲1000元/左右。 相對(duì)于主城區(qū)內(nèi)，由于土地市場(chǎng)的限制，市場(chǎng)供應(yīng)量逐年遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，這也是本項(xiàng)目的一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)。但是新城區(qū)的市場(chǎng)分流與競(jìng)爭(zhēng)也不容忽視。1樓盤介紹樓盤介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱尚德城邦尚德城邦濠河經(jīng)典濠河經(jīng)典金飛達(dá)明郡金飛達(dá)明郡基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置濠西路99號(hào)南臨青年路，東臨躍龍路，鄰體育廣場(chǎng)工農(nóng)路與濠北路交界處開發(fā)商開發(fā)商中威房地產(chǎn)南通建工房地產(chǎn)江蘇帝奧地產(chǎn)占地面積占地面積8.9萬1.7萬4.7萬總建筑面積總建筑面積15萬7.3萬7.8萬容積率容積率1.54.31.9綠化率綠化率30%30%25%物業(yè)類

12、型物業(yè)類型商住樓 商鋪?zhàn)≌?寫字樓 商鋪?zhàn)≌?寫字樓 商鋪項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃9幢多層、8幢小高層、3幢15層 為11-18層住宅樓6幢高檔住宅、1幢甲級(jí)寫字樓和商業(yè)廣場(chǎng)面積數(shù)據(jù)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間面積區(qū)143主力面積主力面積88-143107 11589-135價(jià)格價(jià)格銷售價(jià)格銷售價(jià)格起價(jià)6880元/均價(jià)9000元/高層報(bào)價(jià)8500元/公開時(shí)間公開時(shí)間2008-11-06 2008-11-8預(yù)計(jì)在2009年7月份其他其他物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)1.51.2-1.5交付時(shí)間交付時(shí)間2009-09-30 2009年底2010年底交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯1競(jìng)爭(zhēng)樓盤介紹競(jìng)爭(zhēng)樓

13、盤介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱玖瓏城玖瓏城城市嘉苑城市嘉苑綠城玉蘭公寓綠城玉蘭公寓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置人民中路188號(hào)崇川區(qū)洪江路城山路交匯處崇川區(qū)世紀(jì)大道99號(hào)開發(fā)商開發(fā)商南通市百昌置業(yè)南通蘇源房地產(chǎn)南通綠城房地產(chǎn)占地面積占地面積1.9萬21萬7.6萬總建筑面積總建筑面積6.5萬31萬16.7萬容積率容積率3.981.51.73綠化率綠化率35%36%35%物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃1號(hào)樓31層 2號(hào)樓32層 3號(hào)樓18層小高層住宅、電梯多層、景觀疊加別墅 11、14、15、18層面積數(shù)據(jù)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間面積區(qū)間115-24090200 82161 主力面積

14、主力面積115 90 左右89 / 96 價(jià)格情況價(jià)格情況目前銷售價(jià)格目前銷售價(jià)格8000元/6500元/9700元/公開時(shí)間公開時(shí)間2008-09-282008-11-012009-02-28其他其他物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)1.61.22.10元/月交付時(shí)間交付時(shí)間2009年上半年交付預(yù)計(jì)2010-08交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯1樓盤介紹樓盤介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱蘇建陽光城蘇建陽光城萬通城萬通城中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置永和路南、工農(nóng)北路崇川區(qū)人民東路延伸段、太平路口兩側(cè)桃園路8號(hào)體育會(huì)展中心正北面開發(fā)商開發(fā)商江蘇省蘇建集團(tuán)股份有限公司南通分公司南通萬通置業(yè)南通中南新世

15、界中心開發(fā)有限公司占地面積占地面積21.44 萬10.35萬99.69萬總建筑面積總建筑面積45萬24.05萬25萬容積率容積率1.71.841.5綠化率綠化率40%51%45%物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅 寫字樓 商鋪項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃14棟11層小高層11-28層小高層 高層高層14幢面積數(shù)據(jù)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間面積區(qū)間751377113759.79156.28主力面積主力面積899060.12 150.56銷售情況銷售情況目前銷售價(jià)格目前銷售價(jià)格6300元/4600元/6000元/公開時(shí)間公開時(shí)間2007-11-242008-11-082009-04-28其他其他物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理

16、費(fèi)1.60元/平方米月 1.40元/平方米月 1.20元/平方米月交付時(shí)間交付時(shí)間2009-12-30 2009-12-30 2009-09交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯2商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)奧特萊斯奧特萊斯美麗華廣場(chǎng)美麗華廣場(chǎng)鴻運(yùn)裝飾城鴻運(yùn)裝飾城鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)2商業(yè)市場(chǎng)描述商業(yè)市場(chǎng)描述南通市商圈分布南通市商圈分布 南通市的商業(yè)市場(chǎng)主體框架由南大街人民路、桃塢路南通市的商業(yè)市場(chǎng)主體框架由南大街人民路、桃塢路服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路工農(nóng)路休閑餐飲街、服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路工農(nóng)路休閑餐飲街、外圍市場(chǎng)群等幾大板塊所組成。外圍市場(chǎng)群等幾大板塊所組成。2項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目

17、名稱奧特萊斯鑫乾國(guó)際鴻運(yùn)裝飾城美麗華廣場(chǎng)基礎(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置城西區(qū)濠西路299號(hào)城南區(qū)新城區(qū)工農(nóng)路與洪江路交匯處工農(nóng)北路58號(hào)在外環(huán)北路和長(zhǎng)華路交匯處 開發(fā)商開發(fā)商新通海經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司崇川房地產(chǎn)江蘇鴻運(yùn)置業(yè)南通昆侖房地產(chǎn)占地面積占地面積 16.33 萬 2萬 5.77萬 3萬 商業(yè)總建筑商業(yè)總建筑面積面積3萬 4萬 11萬 4萬 項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型商鋪商業(yè)、辦公樓商住樓 商鋪商鋪物業(yè)形式物業(yè)形式集中型商業(yè)集中型商業(yè)集中型商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)集中型商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格價(jià)格情況情況面積區(qū)間面積區(qū)間40-40050-80080-100左右為主60-1000銷售價(jià)格銷售價(jià)格2-2.5 萬/內(nèi)街：一

18、樓： 1.6萬/ 二樓： 8000元/2.1- 2.2萬/租金租金租金方式：1：20元/天2：營(yíng)業(yè)額的20%內(nèi)街：70元/月經(jīng)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)形式前三年委托經(jīng)營(yíng)，每年返還總價(jià)的7%招商只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；二樓為委托經(jīng)營(yíng)10年，售價(jià)3000元/交付時(shí)間交付時(shí)間2009-06-15 2010-05-15 2009-12-30 2008-10-28 3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)奧特萊斯奧特萊斯美麗華廣場(chǎng)美麗華廣場(chǎng)尚德城邦尚德城邦中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城3酒店式公寓市場(chǎng)描述酒店式公寓市場(chǎng)描述市場(chǎng)酒店式公寓特征：市場(chǎng)酒店式公寓特征：1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性質(zhì)多為商業(yè)用地，多以形式出現(xiàn)；、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性質(zhì)多為商業(yè)用地，多以形式出現(xiàn)；2、產(chǎn)品類型上多以平層為主，僅奧特萊斯有挑高產(chǎn)品，市場(chǎng)缺乏相應(yīng)的產(chǎn)品創(chuàng)新；、產(chǎn)品類型上多以平層為主，僅奧特萊斯有挑高產(chǎn)品，市場(chǎng)缺乏相應(yīng)的產(chǎn)品創(chuàng)新；3、酒店式公寓多伴隨著有集中型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；、酒店式公寓多伴隨著有集中型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；4、交付標(biāo)準(zhǔn)以毛坯為主；、交付標(biāo)準(zhǔn)以毛坯為主；通過上述特征，我們可以通過產(chǎn)品創(chuàng)新走市場(chǎng)差異化路線，具體介紹如下：通過上述特征，我們可以通過產(chǎn)品創(chuàng)新走市場(chǎng)差異化路線，具體介紹如下：1、通過產(chǎn)品創(chuàng)新，增加產(chǎn)品附加值，從而提高項(xiàng)目吸引力，以擴(kuò)大